Решение Арбитражного суда города Севастополя от 16 октября 2017 года №А84-3274/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ
 
РЕШЕНИЕ
от 16 октября 2017 года Дело N А84-3274/2017
Резолютивная часть решения оглашена 09.10.2017.
Полный текст решения составлен 16.10.2017.
Судья Арбитражного суда города Севастополя Погребняк А.С., при ведении протокола секретарем Кобец В.И., рассмотрев материалы дела N А84-3274/17
по иску Правительства Севастополя (299011, г. Севастополь, ул. Ленина, 2)
к Жилищно-строительному кооперативу "Жилстрой" (299055, г. Севастополь, ул. Хрусталева, д. 173)
при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца - Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (299011, г. Севастополь, ул. Советская 9).
о расторжении договора аренды земельного участка и понуждении освободить земельный участок,
При участии представителей:
от истца - Сушкова Д.Н., доверенность;
от ответчика - Бурчуладзе Т.А., доверенность.
От третьего лица - Сушкова Д.Н., доверенность.
установил:
Правительство Севастополя обратилось в Арбитражный суд города Севастополя (далее - суд) с иском к Жилищно-строительному кооперативу "Жилстрой" о расторжении договора аренды земельного участка и понуждении освободить земельный участок.
Исковые требования обоснованы неисполнением арендатором обязанностей, предусмотренных пунктом 9.2.2 Договора аренды относительно завершения застройки земельного участка, согласно предусмотренному целевому назначению.
определением от 25.08.2017 исковое заявление было принято судом, назначено предварительное судебное заседание.
Ответчик представил отзыв на иск, указав, что работы по государственному кадастровому учету земельного участка по пр. Победы 33Б в г. Севастополе были завершены 09.08.2017, с мая 2016 г по настоящее время ответчик осуществляет действия, направленные на получение разрешительной документации на строительство объекта, поскольку ранее зарегистрированная декларация о начале работ по строительству объекта прекратила свое действие. Ответчик указал на добросовестное исполнение обязательств по договору аренды от 07.04.2008, а также на отсутствие возможности начать строительство по причинам, не зависящим от воли ЖСК "Жилстрой", связанными с изменением нормативно-правового регулирования градостроительных отношений города Севастополя, характером процедуры проектирования, согласования проекта строительства, получения разрешения на начало строительных работ.
09.10.2017 суд завершил предварительное судебное заседание и перешел на стадию судебного разбирательства.
В судебном заседании 09.10.2017 представитель истца огласил исковые требования, просил иск удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения искового заявления, просил в исковых требования отказать.
Изучив материалы дела, судом установлено следующее.
07.04.2008 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ОК "ЖСТ "Жилстрой" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета N 3368 от 12.12.2007 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, по адресу: г. Севастополь, пр. Победы 33Б, площадью 0, 6000 га.
Согласно п. 3.1 Договор заключен сроком на 25 лет.
Согласно п.5.1, 5.2 Договора земельный участок передается в аренду для использования на землях жилой и общественной застройки. Целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями.
Согласно п.9.2.2 Договора арендатор обязался, в том числе:
- начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению - в течение срока двух лет с момента подписания акта приёма-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утверждённой проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству Арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока (п. "г");
- осуществлять строительство капитального объекта - многоквартирного жилого дома только в соответствии с архитектурно-планировочным заданием, проектной документацией (с разработанными материалами ОВОС), прошедшей государственную экспертизу в установленном порядке, после получения разрешения в инспекции государственного архитектурно-строительного контроля ( п. "д");
Согласно п. 12.3 действие договора прекращается путем его расторжения по взаимному согласию сторон; решению суда по требованию одной из сторон, вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию, по другим основаниям, определённым законом.
В соответствии с п.12.4 Арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в следующих случаях: использования арендатором земельного участка не по целевому назначению; неуплаты Арендатором в течение трёх месяцев арендной платы в полном объёме; не использование земельного участка под строительство на протяжении трёх лет подряд (ст.416 ГК).
Согласно п. 12.6 Договора вопрос о дальнейшем использовании объектов недвижимости, возведенных на арендованном земельном участке, после прекращения договора аренды решается по соглашению сторон, кроме случаев, когда договор аренды расторгнут в порядке подпункта 2 п.12.3 и п.12.4 Договора.
В случае, если стороны не пришли к согласию относительно юридической судьбы объектов недвижимости, распложенных на земельном участке, спор разрешается в судебном порядке.
Пунктом 13.7 Договора установлено, что в случае если арендатор в течение сроков, определенных Договором не исполнил часть либо все условия и обязательства, оговоренные в нём, то договор расторгается по вине и за счет Арендатора в порядке, определенном настоящим договором.
За невыполнение или ненадлежащее выполнение договора стороны несут ответственность согласно закону и настоящему договору.
П. 10.1 Договора стороны пришли к соглашению о том, что арендатор принимает на себя обязательства по участию в созданию социальной и инженерно-транспортной инфрастуктуры Севастополя в соответствии с действующим законодательством и решением Севастопольского городского Совета от 22.10.2003 N1429 о правах паевого участия (взносов) застройщиков в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры город Севастополя, для чего арендатор обязался в срок до получения разрешения инспекции ГАСК на производство строительных работ (после разработки проектно-сметной документации), но не позднее одного года от даты приема-передачи земельного участка заключить с Севастопольской городской государственной администрацией договор о паевом участии застройщиков в создании инженерно-транспортной инфраструктуры Севастополя.
19.05.2010 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ОК "ЖСТ "Жилстрой" (арендатор) было заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земли, согласно которого п. г) п. 9.2.2 Договора был изложен в новой редакции: "начать освоение земельного участка и завершить застройку, согласно предусмотренному в п. 5.2 договора целевому назначению в срок до 11.04.2013 с момента подписания акта приема-передачи земельного участка".
28.01.2013 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ОК "ЖСТ "Жилстрой" (арендатор) было заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земли, согласно которого п. б) п. 9.2.1 Договора был изложен в следующей редакции: производить капитальное строительство на арендованном земельном участке в соответствии с целевым назначением земельного участка, проектной документацией, разработанной и утвержденной в установленном порядке, с момента оформления соответствующего документа разрешительного характера на выполнение строительных работ.
Согласно п. д) п. 9.2.2 стороны согласовали: строительство капитального объекта (многоквартирного жилого дома со встроенными-пристроенными помещениями) на земельном участке производить только в соответствии с проектной документацией, разработанной и утвержденной в установленном порядке с оформления соответствующего документа разрешительного характера на выполнение строительных работ.
Согласно п. 12.4 Договора в редакции дополнительного соглашения, арендодатель может отказать в одностороннем порядке от договора с освобождением арендодателя от ответственности по ГК Украины без заключения дополнительного соглашения к Договору с момента принятия решения об отказе от договора в следующих случаях:
- использования арендатором земельного участка не по его целевому назначению (использованию);
Использования земельного участка с нарушением экологических требований;
- систематической неуплаты арендной платы;
- не осуществления ежегодного перерасчета размера арендной платы, в срок, установленный договором;
- нарушения сроков строительства, установленных договором, без согласия арендодателя;
- передача или отчуждение права аренды третьим лицам.
03.10.2013 под NСТ083132770132 Инспекцией Государственного архитектурно-строительного контроля в г. Севастополе зарегистрирована декларация о начале выполнения строительных работ (далее - Декларация NСТ083132770132), которой ЖСК "Жилстрой" задекларировал начало строительства объекта "Строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по пр. Победы, 33Б в г. Севастополе (II-я очередь строительства)".
решением Арбитражного суда города Севастополя от 14.12.2015 по делу А84-1158/15 по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к ЖСК "Жилстрой" о расторжении договора аренды земельного участка и понуждении освободить земельный участок в удовлетворении иска было отказано полностью.
Исковые требования по указанному спору были обоснованы тем, что земельный участок с кадастровым номером 8536900000:01:017:0046 по адресу: пр. Победы, 33Б в г. Севастополе не был освоен, строительные и иные работы на земельном участке не вились, что зафиксировано в акте обследования земельного участка от 15.07.2015.
При этом, судом были установлены обстоятельства, не зависящие от воли арендатора, препятствующие своевременному окончанию строительства ответчиком.
постановлением Двадцать первого арбитражного суда от 18.03.2016 по делу А84-1158/15 решение Арбитражного суда города Севастополя от 14.12.2015 было оставлено без изменений.
постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 23.06.2016 по делу А84-11/58/15 решение Арбитражного суда города Севастополя от 14.12.2015 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2016 по делу А84-1158/15 были оставлены без изменений.
28.04.2015 Правительством Севастополя было утверждено положение об особенностях регулирования градостроительных отношений на территории города Севастополя N339-ПП.
Согласно пункту 1 Положения N 339-ПП данный нормативный правовой акт устанавливает особенности выдачи исходно-разрешительной документации на строительство (реконструкцию) и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства: разрешительные документы на проектирование и/или строительство которых были выданы до 18.03.2014 в соответствии с законодательством Украины; проектирование и строительство которых начато после 18.03.2014.
Согласно п. 7 указанного Положения для принятия решения уполномоченным органом о выдаче либо отказе в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства, кроме индивидуального (усадебного) жилого, садового, дачного дома не выше двух этажей (без учета мансардного) с площадью до 300 квадратных метров, разрешительные документы на проектирование которого были получены до 18.03.2014, необходимы следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок (земельный участок, правоустанавливающие документы на который выданы уполномоченными органами Украины, должен быть поставлен на кадастровый учет);
2) градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка (кроме объектов, для проектирования которых градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка не предоставлялись согласно приказу Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 07.07.2011 N 109);
3) отчет о проведении сейсмического микрорайонирования площадок строительства, в случае применения зоны сейсмического воздействия ниже нормативной (СНиП 2.01.07-85 (1986 года издания));
4) материалы, содержащиеся в проектной документации:
пояснительная записка;
схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительными условиями и ограничениями земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, обозначенных в составе Генерального плана города Севастополя, утвержденного решением Севастопольского городского Совета от 13.12.2005 N 4114 (применительно к линейным объектам);
заключение об определении расчета сейсмичности;
схемы, отображающие архитектурные решения;
проект организации строительства объекта капитального строительства;
проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей (при наличии);
уведомление/декларация на начало выполнения подготовительных работ, если такие были зарегистрированы;
сведения об инженерном оборудовании, согласованные со всеми эксплуатирующими организациями города, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
5) положительное заключение комплексной экспертизы проектной документации, выполненной в соответствии с законодательством Украины до 18.03.2014, или положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном частью 12.1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных пунктом 3.4 части 3 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации;
6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта;
7) документы, содержащие информацию о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, выданные организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения в установленном порядке;
8) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры в случае расположения в границах земельного участка объектов культурного наследия;
9) копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, в случае если представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации.
12.05.2016 ЖСК "Жилстрой" обратилось в Севгосстройнадзор с извещением N84 о начале строительства объекта капитального строительства "Строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по пр. Победы, 33Б в г. Севастополе (II-я очередь строительства)" на основании Декларации NСТ083132770132.
Согласно постановлению Правительства Севастополя N 668-ПП от 12.07.2016 на территории города Севастополя прекращают свое действие разрешения на выполнение строительных работ (реконструкцию), уведомления о начале выполнения строительных работ, декларации о начале выполнения подготовительных работ, декларации о начале выполнения строительных работ, выданные до 18.03.2014.
С целью выполнения программы проведения проверок, на основании приказа Севгосстройнадзора от 05.09.2016 N239/1-п о проведении программной выездной проверки, в период с 12.09.2016 по 20.09.2016 должностными лицами государственного органа проведена проверка объекта капитального строительства "Строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по пр. Победы, 33 Б в г. Севастополе (II очередь строительства)".
Проведенной проверкой, результаты которой нашли отражение в акте проверки органом государственного контроля (надзора) юридического лица, индивидуального предпринимателя от 20.09.2016 N92-02-пю-239/1-254/1, выявлено, что на момент проведения проверки земельный участок, расположенный по адресу: г. Севастополь, пр. Победы, 33Б, свободен от застройки.
В данном Акте проверки государственный орган указал, что в соответствии с постановлением Правительства Севастополя от 12.07.2016 N668-ПП "О прекращении действия на территории города Севастополя уведомительных, декларативных документов, разрешительных документов, выданных официальными органами Украины, в сфере строительства" (далее - постановление N668) Декларация NСТ083132770132 прекратила своей действие.
В связи с указанным, 20.09.2016 Севгосстройнадзором выдано предписание N92-02-пю-239/1-254/1-ю, в соответствии с которым заявителю предписано:
не начинать строительные работы до получения разрешительной документации на строительство объекта капитального строительства "Строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по пр. Победы, 33 Б в г. Севастополе (II очередь строительства)";
после получения разрешительной документации на строительство объекта капитального строительства "Строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по пр. Победы, 33 Б в г. Севастополе (II очередь строительства)" необходимо известить о начале строительства Севгосстройнадзор.
Ответчиком была обжалована законность предписания Управления государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя N92-02-пю-239/1-254/1-ю от 20.09.2016 в Арбитражном суде города Севастополя.
решением Арбитражного суда города Севастополя от 08.09.2017 суд отказал ЖСК "Жилстрой" в удовлетворении требований о признании недействительным указанного предписания от 20.09.2016. Суд пришел к выводу, что выданное Севгосстройнадзором предписание от 20.09.2016, которым заявителю запрещено начинать строительные работы, является законным и не нарушает прав и законных интересов ЖСК "Жилстрой" в сфере предпринимательства и иной экономической деятельности. решение не вступило в законную силу.
24.01.2017 между ЖСК "Жилстрой" (заказчик) и ИП Заволока Л.В. (подрядчик) был заключен договор N03/01-2017 на выполнение кадастровых работ, согласно которому заказчик поручил, а ответчик принял на себя обязательства по выполнению кадастровых работ в отношении земельного участка, площадью 0, 60 га, по адресу: г. Севастополь, пр. Победы 33Б.
Письмом Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в адрес ЖСК "Жилстрой", на заявление с просьбой об утверждении плана границ земельного участка с кадастровым номером 91:04:001017:101 по адресу: г. Севастополь, пр. Победы, 33 Б, площадью 6000 га, сообщено о направлении документации в Департамент архитектуры и градостроительства г. Севастополя для подготовки заключения относительно допустимой этажности застройки земельного участка.
02.08.2017 Департаментом архитектуры и градостроительства Севастополя издано распоряжение N640 NО разработке документации по планировке территории "Проект планировки и проект межевания территории в районе СОШ N11 по пр. Победы в г. Севастополе, согласно которому на основании обращения ЖСК "Жилстрой" от 06.07.2017 N06-7/17 и в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (Кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительств и разрешения линейных объектов, Департамент:
- утвердил схему границ территории для подготовки градостроительной документации "Проект планировки и межевания территории в районе СОШ N11 по пр. Победы в г. Севастополе;
- утвердил задание на проектирование и подготовку градостроительной документации "Проект планировки и проект межевания территории в районе СОШ N11 по пр. Победы в г. Севастополе", согласно приложению N2;
- рекомендовал ЖСК "Жилстрой" выступить заказчиком работ по разработке градостроительной документации "Проект планировки и проект межевания территории в районе СОШ 11 по пр. Победы в г. Севастополе".
03.07.2017 Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя было вынесено распоряжение о проведении проверки соблюдения условий договора аренды земельного законодательства относительно земельного участка площадью 6000 кв.м. по адресу: г. Севастополь, пр. Победы 33Б, предоставленного ЖСК "ЖилстройN для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома со встроенными-пристроенными помещениями.
06.07.2017 Управлением земельного контроля города Севастополя (Севземконтроль) был составлен Акт обследования N 0361/06.07.2017 НР/КД-АО земельного участка площадью 6000 кв.м. по адресу: г. Севастополь, пр. Победы 33Б.
При проведении обследования было установлено, что участок не огражден, свободен от строений, верхний слой почвы порос сорной, а также древесно-кустарниковой растительностью. Признаки осуществления строительных (и иного) работ не выявлены.
03.11.2016 в адрес арендатора Правительством Севастополя было направлено Предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, в частности освоения и завершения застройки земельного участка, согласно п.п. "г" п. 9.2.2 Договора аренды. Арендатору было предложено в течение 30 дней с даты получения письма исполнить в полном объеме принятые на себя обязательства по договору аренды.
10.07.2017 истец направил в адрес ЖСК "Жилстрой" предложение о расторжении договора аренды земельного участка, а также проект соглашения о досрочном расторжении договора аренды земли.
Отсутствие ответа на предложение о расторжении договора аренды стало основанием для обращения Правительства Севастополя в суд с требованиями о расторжении договора аренды земли и освобождении земельного участка.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований исходя из следующего.
18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.
В соответствии с частью первой статьи 1 договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего договора, то есть 18.03.2014.
Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 договора о принятии в РФ).
Нормами статьи 27 Закона города Севастополя N 5-ЗС от 30.04.2014 "О Правительстве Севастополя" определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.
В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:
1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;
2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;
3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя;
4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя;
5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.
В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательств, так и в части предложения расторгнуть договор.
Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя", статей 4, 422 ГК РФ, статьи 14 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.
При таких обстоятельствах к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины.
Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины), изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины).
Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХК Украины. В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли"), по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Обращаясь в суд с иском, Правительство Севастополя указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в неосуществлении ответчиком застройки земельного участка согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению в предусмотренный срок.
Согласно п.1 ст.65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.
Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (п.1 ст.66 АПК РФ).
Согласно статье 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 ЗК РФ).
Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 46 ЗК РФ).
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно, при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В данном случае истец представил суду доказательства наличия обстоятельств препятствующих своевременному окончанию строительства объекта.
Как уже было указано судом, решением Арбитражного суда города Севастополя от 14.12.2015 по делу А84-1158/2015, оставленным в силе постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2016 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 23.06.2016, было установлено, что ответчиком были предприняты меры для надлежащего исполнения обязательства, а обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, выразившиеся в процедуре проектирования и согласования проекта строительства, не зависели от воли арендатора, условия договора не были исполнены по объективным причинам.
На основании положений ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Согласно статье 25 Закона Украины "Об аренде земли", арендатор земельного участка обязан приступать к использованию земельного участка в сроки, установленные договором аренды земли. Если в договоре установлен срок начала использования земельного участка, к арендатору может быть предъявлен судебный иск о расторжении договора аренды в связи с нарушением этого условия.
Согласно статье 1 Закона Украины "О землеустройстве", целевым назначением земельного участка является использование земельного участка по назначению, определенному на основании документации по землеустройству в установленном законодательством порядке.
Материалами дела установлено, что 03.10.2013 под NСТ083132770132 Инспекцией Государственного архитектурно-строительного контроля в г. Севастополе зарегистрирована декларация о начале выполнения строительных работ (далее - Декларация NСТ083132770132), которой ЖСК "Жилстрой" задекларировал начало строительства объекта "Строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по пр. Победы, 33Б в г. Севастополе (II-я очередь строительства)".
Правительством Севастополя было принято постановление от 10.11.2016 N1058-ПП "О прекращении действий на территории города Севастополя уведомительных, декларативных документов, разрешительных документов, выданных официальными органами Украины в сфере градостроительной деятельности и признании утратившим силу Постановления Правительства Севастополя от 12.07.2016 N668-ПП "О прекращении действия на территории города Севастополя уведомительных, декларативных документов, разрешительных документов, выданных официальными органами Украины в сфере строительства".
На основании предписания, выданного Севгосстройнадзором на основании постановлений Правительства N668-ПП, N339-ПП ответчиком были выполнены кадастровые работы, с целью осуществления кадастрового учета на земельном участке.
09.09.2017 Севреестром арендатору была выдана кадастровая выписка о земельном участке с межевым планом с координатами и дирекционными углами земельного участка.
В материалы дела представлены доказательства осуществления ответчиком действий, направленных на получение разрешительной документации на строительство объекта в Департаменте архитектуры и градостроительства Севастополя для осуществления возможности начать строительные работы во исполнение императивных предписаний Севгосстройнадзора, учитывая, что ранее выданная разрешительная документация на начало строительства прекратила свое действие.
Суд отмечает, что по своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству объекта) представляет собой меру ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных и адекватных действий для освоения земельного участка.
В данном случае обстоятельства, связанные с невозможностью застройки участка в установленный срок вызваны не зависящими от арендатора обстоятельствами, по причинам, не зависящим от воли ответчика, возникшим в силу изменений нормативно-правового регулирования градостроительных отношений Севастополя, необходимости повторного получения разрешения на начало выполнения строительства, исходя из требований градостроительных норм города Севастополя.
При указанных обстоятельствах, суд не находит допущенное ответчиком нарушение условий договора существенным, то есть таким, которое влечет для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении Договора, и достаточным для прекращения Договора в судебном порядке по иску арендодателя о расторжении договора.
Материалами дела подтверждается добросовестное исполнение принятых на себя обязательств ответчиком.
Таким образом, суд считает необходимым отказать в удовлетворении требований о расторжении спорного договора аренды земельного участка.
С учетом вышеизложенного, а также, поскольку требование истца о возврате спорного земельного участка является производным от первоначального требования, в удовлетворении которого судом отказано, то оснований для удовлетворения данного требования также не имеется.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении иска отказать.
Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба.
В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд города Севастополя.
Судья А.С. Погребняк
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка