Решение Арбитражного суда города Севастополя от 29 ноября 2017 года №А84-3273/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

РЕШЕНИЕ

от 29 ноября 2017 года Дело N А84-3273/2017
Резолютивная часть решения объявлена 22 ноября 2017 года.
Решение изготовлено в полном объеме 29 ноября 2017 года.
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Смолякова А.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Караваевой Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115, дата регистрации: 02.06.2014, место нахождения: ул. Советская, 9, г. Севастополь, 299011,
к Обществу с ограниченно ответственностью "Интертех", ОГРН 1149204042129, ИНН 9204020019, дата регистрации: 28.10.2003, место нахождения: пр. Ген. Острякова, 1, г. Севастополь, 299007,
о расторжении договора,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительство Севастополя, 299011, г. Севастополь, ул. Ленина, д. 2,
и по встречному иску
Общества с ограниченной ответственностью "Интертех", ОГРН 1149204042129, ИНН 9204020019, дата регистрации: 28.10.2003, место нахождения: пр. Ген. Острякова, 1, г. Севастополь, 299007,
к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115, дата регистрации: 02.06.2014, место нахождения: ул. Советская, 9, г. Севастополь, 299011,
о признании договора аренды недействительным (с учетом уточненных требований),
при участии в судебном заседании представителей: от истца по первоначальному иску - Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Шалыка А.Н. (доверенность от 09.01.2017 N 02), от ответчика по первоначальному иску -Общества с ограниченной ответственностью "Интертех" - Смирновой Н.Р. (доверенность от 09.01.2017), от третьего лица - Правительства Севастополя - Доденкова А.Ю. (доверенность от 19.09.2017 N 3850/31/2-17),
УСТАНОВИЛ:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Обществу с ограниченно ответственностью "Интертех" (далее - общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 11.12.2009 общей площадью 0,0730 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:05:003:0383), расположенного по адресу: Камышовое шоссе, 55, г. Севастополь, заключенного между Севастопольским городским Советом и Обществом с ограниченной ответственностью "Интертех", зарегистрирован Главным управлением Госкомагентства в г. Севастополе, надпись в книге регистрации от 18.12.2012 N853640004000325, и обязании ответчика с момента вступления решения в законную силу освободить и возвратить истцу земельный участок в состоянии не хуже того, в котором он получен в аренду.
Исковые требования мотивированы существенным нарушением ответчиком условий договора аренды земельного участка в части использования земельного участка и строительства на нем в отсутствие объективных причин, которые бы исключили возможность использования земельного участка, а также строительства на нем, что нарушает права собственника земельного участка и является основанием для расторжения данного договора и возврата земельного участка истцу.
Определением от 25.08.2017 исковое заявление принято к производству.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Севастополя.
В ходе судебного разбирательства ответчик по первоначальному иску неоднократно уточнял требования по встречному иску, в конечном варианте которого предъявил требование о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды земли от 11.12.2009 со всеми его приложениями.
Определением от 13.11.2017 принято уточненное встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Интертех" к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды земли от 11.12.2009 со всеми его приложениями.
В судебном заседании 22.11.2017 стороны высказались в поддержку своих требований и возражений.
В отзыве на иск ответчик просил отказать в удовлетворении исковых требований, пояснив, что между сторонами отсутствуют договорные отношения, поскольку договор аренды не прошел государственную регистрацию, а повторно был представлен на регистрацию через три года без ведома и волеизъявления ответчика.
Суд, изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, и оценив представленные доказательства, по существу заявленных требований приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, на основании заявления общества от 19.01.2006 N 5 в 2007 году последнему выдано Решение N 2735 VII сессии V созыва Севастопольского городского Совета о даче согласия ООО "Интертех" на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка по Камышовому шоссе, 55 для строительства и обслуживания холодильника.
На основании решения Севастопольского городского Совета от 12.09.2007 N 2735 по заказу ООО "Интертех", ГП "Севгеоцентр" разработан проект землеустройства по отводу земельного участка по Камышовому шоссе, 55 для строительства и обслуживания холодильника, который согласован в установленном порядке, представлены положительные заключения: заключение Управление городского строительства и архитектуры от 08.11.2007 N 3299/4-2, с рекомендуемым сроком аренды 25 лет, заключение городской СЭС от 09.01.2008 N 01/1, заключение Государственного управления окружающей среды в Г. Севастополе от 18.01.2008 N 156/11-06-52, научное заключение отдела государственной службы охраны культурного наследия управления культуры СГГА от 05.12.2008 N 10/1121, заключение Главного управления земельных ресурсов в г. Севастополе от 07.05.2008 N 274/08 и положительное научное заключение национального заповедника "Херсонес Таврический" от 22.11.2007 N 537/07.
По результатам рассмотрения проекта землеустройства, Главным управлением земельных ресурсов 31.05.2008 выдано положительное заключение государственной экспертизы землеустроительной документации, из которого усматривается, что представленный проект соответствует требованиям действующего законодательства, установленным нормам и правилам.
13.10.2009 Обществу выдано Решение N 8227 ХVI сессии V созыва Севастопольского городского Совета "О восстановлении срока действия решения городского Совета от 11.11.2008 N 5693 "О восстановлении срока действия решения городского Совета от 12.09.2007 N 2735 и передаче в аренду ООО "Интертех" земельного участка по Камышовому шоссе, 55 для строительства и обслуживания холодильника" и продлении срока заключения договора аренды земли - до 13.12.2009.
на основании решений Севастопольского городского Совета от 11.11.2008 N 5693 и от 13.10.2009 N 8227 Севастопольский городской Совет (арендодатель) и ООО "Интертех" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 11.12.2009, зарегистрированный 18.12.2012 под N 853640004000325, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания холодильника, с отнесением этих земель к категории земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения, который находится по адресу: г. Севастополь, Камышовое шоссе, 55.
В аренду передается земельный участок площадью 0,0730 га (пункт 2.1 договора).
В пункте 3.1 договора определено, что договор заключен сроком на 25 лет.
В пункте 4.2. договора стороны согласовали размер арендной платы.
В соответствии с пунктом 5.2 договора целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание холодильника.
Арендатор обязался, в том числе, начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению - в течение срока, определенного проектной документацией, утвержденной в установленном порядке, с момента выдачи разрешения на выполнение строительных работ (пункт 9.2.2 договора).
Положениями пункта 12.3 договора предусмотрено, что действие договора прекращается путем его расторжения по:
- взаимному согласию сторон;
- решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию;
- по другим основаниям, определенным законом.
Согласно пункту 12.4 договора арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке с освобождением арендодателя от ответственности, согласно ГК Украины, без заключения дополнительного соглашения к данному договору, с момента принятия решения о расторжении, в следующих случаях: использование арендатором земельного участка не по целевому назначению; использование земельного участка с нарушением экологических требований; систематической неуплаты арендной платы (в течение 6 месяцев); неосуществления ежегодного перерасчета размера арендной платы за землю в срок, установленный данным договором; нарушения сроков строительства, установленных договором, без согласия арендодателя; передачи или отчуждения права аренды третьим лицам.
Во исполнение условий договора 11.12.2009 стороны договора подписали акт приема-передачи земельного участка, по которому арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок площадью 0,0724 га, расположенный в г. Севастополе по ул. Камышовое шоссе, 55.
Как следует из отметки Главного управления Госземагентства в городе Севастополе, государственная регистрация договора осуществлена 18.12.2012.
02.09.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя составлен акт обследования земельного участка N 149/04-01/ОБ/16, в котором, среди прочего, установлено, что земельный участок не огражден, свободен от строений и сооружений, объектов благоустройства. Также в акте установлено, что земельный участок по состоянию на 16.08.2016 не освоен, строительство не осуществлено.
10.02.2017 департамент направил в адрес общества предупреждение от 01.06.2017 N 16557/05-05-21/17 о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, указав арендатору на неисполнение им условий договора, указанных в пункте 9.2.2 договора для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями для обслуживания населения и подземным паркингом не начато, а в случае неисполнения в 30-дневный срок - досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка и возвратить объект аренды в установленном порядке.
10.07.2017 департамент направил в адрес общества предложение N 23650/05-05-21/17 о расторжении договора аренды земельного участка, в котором предложил в добровольном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка и возвратить земельный участок и приложил проект соглашения о расторжении договора аренды (в 2- экземплярах) и акт приема-передачи (в 2- экземплярах).
В связи с уклонением общества от исполнения требований претензии истец обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды и возврате земельного участка.
В ходе судебного разбирательства ответчик заявил встречный иск о признании договора ничтожным в силу недействительности его регистрации после истечения срока действия соответствующего решения Севастопольского городского Совета.
Оценив представленные по делу доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном рассмотрении в судебном процессе всех обстоятельств дела, а также относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.
В соответствии с частью первой статьи 1 договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего договора, то есть 18.03.2014.
Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 договора о принятии в РФ).
Нормами статьи 27 Закона города Севастополя N 5-ЗС от 30.04.2014 "О Правительстве Севастополя" определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.
Указом исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 24.05.2014 N 06 "Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений" образован исполнительный орган государственной власти города Севастополя в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом - Главное управление имущественных и земельных отношений.
Согласно Указу Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 N 60-УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя" к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя переходят права и обязанности Главного управления имущественных и земельных отношений.
Пунктом 1.7 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N521-ПП установлено, что Департамент является правопреемником Главного управления имущественных и земельных отношений.
Пунктом 4.2. Положения определено, что Департамент в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.
В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:
1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;
2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;
3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя;
4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя;
5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.
В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
Таким образом, права и обязанности арендодателя по договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем департамент имеет право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка.
Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательств, так и в части предложения расторгнуть договор.
Спорный договор аренды был заключен сторонами на территории г. Севастополя до 18.03.2014.
Суд исходит из того, что правоотношения сторон по рассматриваемому делу, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, регулируются нормами материального права Украины, поскольку спорный договор заключен в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины.
При этом судом учитывается, что нормы Федерального закона N 6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2014 N308-ЭС14-1939).
К спорным правоотношениям сторон подлежат применению нормы Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины), Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины).
При этом суд учитывает, что нормы гражданского законодательства Украины, регулирующие спорные отношения, не должны входить в прямое противоречие с нормами права Российской Федерации в данном вопросе.
Вышеуказанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации, в частности Гражданским кодексом Российской Федерации ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды недвижимого имущества являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона N 6-ФКЗ.
Нормы законодательства Украины, в частности положения частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины предусматривали, что договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В силу части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В статьях 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено право арендодателя ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течении трех лет (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка).
Приведенные выше нормы российского законодательства указывают на то, что из названного трехлетнего срока следует исключать период времени, который необходимо затратить на освоение земельного участка (проектно-изыскательские работы, подготовка проекта и его государственная экспертиза и т.д.). Таким образом, исходя из смысла изложенных норм, действовавших на момент рассмотрения спора в арбитражном суде, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка.
При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.
Применительно к спорным правоотношениям ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях арендодатель вправе по истечении трех лет неиспользования земельного участка (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка) начиная с 18.03.2014 - начала действия законодательства РФ на территории города Севастополя.
Действовавшее на тот момент законодательство Украины, в отличие от законодательства Российской Федерации не разделяет понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". Понятие "использование земельного участка" в законодательстве Украины включает в себя и "освоение земельного участка", которое предшествует началу проведения строительных работ, а именно: подготовку всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не представляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства.
Обращаясь в суд с иском, департамент указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что общество не осуществило строительство холодильника на земельном участке в сроки, определенные договором, а также не выполнило особые условия договора, оговоренные в разделе 10.
В акте обследования земельного участка от 16.08.2016 N 108/05-01/ОБ/16 установлено, что земельный участок свободен от объектов капитального строительства, некапитальных объектов благоустройства, не огражден, то есть земельный участок не освоен.
В силу части 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.
Исходя из положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положений статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.
Применительно к части 1 статьи 14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в государстве Украина действовал аналогичный порядок в сфере регулирования градостроительной деятельности.
Так, согласно статье 9 Закона Украины N 687-XIV "Об архитектурной деятельности" строительство (новое строительство, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт) объекта архитектуры осуществляется в соответствии с утвержденной проектной документацией, государственных стандартов, норм и правил в порядке, определенном Законом Украины "О регулировании градостроительной деятельности".
В соответствии с частью 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 N 3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности" проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке:
1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных;
2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы;
3) утверждение проектной документации;
4) выполнение подготовительных и строительных работ;
5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;
6) регистрация права собственности на объект градостроительства.
В подтверждение принятия мер по освоению земельного участка в материалы дела представлены, заключение Управления городского строительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации от 08.11.2007 по проекту организации строительства холодильника, заключение городской СЭС от 09.01.2008 N 01/1, заключение Государственного управления окружающей среды в Г. Севастополе от 18.01.2008 N 156/11-06-52, научное заключение отдела государственной службы охраны культурного наследия управления культуры СГГА от 05.12.2008 N 10/1121, заключение Главного управления земельных ресурсов в г. Севастополе от 07.05.2008 N 274/08 и положительное научное заключение национального заповедника "Херсонес Таврический" от 22.11.2007 N 537/07.
Вместе с тем, ответчиком не представлены в материалы дела доказательства получения исходных данных на предполагаемый к строительству объект, так и градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка в зависимости от периода обращения, а также разработанной и утвержденной в соответствии с этими документами проектной документации с проведением ее экспертизы, разрешения органа государственного архитектурно-строительного контроля на начало строительства.
Следовательно, прежде чем начать строительство, ответчику необходимо было совершить определенный комплекс мер, без которых осуществление строительства противоречило бы законодательству Украины в области градостроительства и архитектуры, однако таких действий с его стороны не последовало, что в любом случае исключало законную возможность производить строительство на арендованном земельном участке.
При этом ответчиком не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению указанных действий по получению необходимых документов, дающих право вести строительство, для возможности осуществления строительства заявленного объекта на спорном земельном участке.
Ответчик не оспаривает факт нарушения срока начала строительства на указанном земельном участке, однако не считает это нарушение существенным, поскольку, по его мнению, имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, по не зависящим от его воли.
Так, ответчик указывает на то, что не мог использовать переданный ему земельный участок и осуществлять строительство оговоренного в договоре объекта по причинам, которые не зависят от его воли, а именно ввиду того, что письмом от 26.01.2010 Главным управлением Госкомзема в г. Севастополе отказано в обеспечении государственной регистрации договора аренды земли, в связи с тем, что последний не отвечают требованиям действующего Закона Украины "Об аренде земли". Кроме того, в отзыве на иск ответчик отрицает договорные отношения с истцом, поскольку договор аренды не прошел государственную регистрацию, а повторно был представлен на регистрацию через три года без ведома и волеизъявления ответчика.
Суд критически оценивает данные доводы ответчика, положенные им также в основу встречного иска.
Юридический состав заключения договора аренды земельного участка для целей строительства, предусмотренный законодательством Украины, сторонами полностью соблюден - ответчик обратился в уполномоченный орган, земельный участок определен в натуре, установлены его границы, уполномоченным органом принято решение о предоставлении земельного участка, заключен договор аренды, осуществлена его государственная регистрация, земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.
В таких условиях отсутствуют основания для вывода о том, что договора не повлек юридических последствий и не порождает прав у арендатора на земельный участок.
Возможное злоупотребление со стороны уполномоченного органа в части сроков осуществления государственной регистрации договора и уведомления арендатора о состоявшейся регистрации может являться предметом рассмотрения в рамках самостоятельного спора, в том числе по вопросу об уплате арендной платы, либо взыскании убытков, причиненных в результате такого злоупотребления.
В то же время данные обстоятельства не могут являться основанием для отказа в иске о расторжении состоявшегося зарегистрированного и исполненного арендодателем по акту приема-передачи договора аренды.
С учетом волеизъявления обеих сторон на прекращение арендных правоотношений суд считает необходимым удовлетворить иск о расторжении договора
При расторжении договора арендатор обязан возвратить арендодателю участок, ввиду чего требование в части обязания ответчика в течение 30 календарных дней с момента вступления решения в законную силу возвратить департаменту земельный участок также является обоснованным.
При таких обстоятельствах исковые требования надлежит удовлетворить полностью.
В удовлетворении встречного иска Общества с ограниченной ответственностью "Интертех" к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды земли от 11.12.2009 со всеми его приложениями надлежит отказать, поскольку достаточные доказательства ничтожности договора в материалы дела не представлены.
Согласно статье 13 Закона об аренде земли, договор аренды земли - это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями обязательства и требованиями земельного законодательства.
Нормами статьи 15 Закона об аренде земли, существенными условиями договора аренды земли являются:
- объект аренды (кадастровый номер, местоположение и размер земельного участка),
- срок действия договора аренды;
- арендная плата с указанием ее размера, индексации, способа и условий расчетов, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату.
В соответствии с частью 2 статьи 16 Закона об аренде земли, заключение договора аренды земельного участка из земель государственной или коммунальной собственности осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления - арендодателя, принятого в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Украины, или по результатам аукциона.
В силу статьи 17 Закона об аренде, объект по договору аренды земли считается переданным арендодателем арендатору с момента государственной регистрации права аренды, если иное не установлено законом.
Нормами статьи 125 Земельного кодекса Украины установлено, что право собственности на земельный участок, право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав.
Договор аренды земельного участка от 11.12.2009, который является предметом по данному спору, отвечает требованиям, которые предъявлены к договорам аренды земли, т.е. в нем содержится предмет договора, срок его действия, арендная плата. Договор зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем, между сторонами возникли договорные права и обязанности, которые должны исполняться надлежащим образом.
Следует отметить, что договор отвечает требованиям, которые установлены в постановлении Кабинетов Министров Ураины от 03.11.2004 N 220 "Об утверждении Типового договора аренды земли".
При таких обстоятельствах встречный иск удовлетворению не подлежит.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с арбитражным процессуальным законодательством Российской Федерации, арбитражными судами, государственная пошлина при подаче иных исковых заявлений неимущественного характера, в том числе заявления о признании права, заявления о присуждении к исполнению обязанности в натуре уплачивается в размере 6 000 рублей.
Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового Кодекса Российской Федерации, ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.
Учитывая вышеуказанное, а также результат рассмотрения настоящего спора, суд на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приходит к выводу о взыскании с ответчика в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 6 000 рублей
На основании изложенного суд, руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
первоначальный иск удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды от 11.12.2009 земельного участка общей площадью 0,0730 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:05:003:0383) расположенного по адресу: Камышовое шоссе, 55, г. Севастополь, заключенный между Севастопольским городским Советом и Обществом с ограниченной ответственностью "Интертех", зарегистрированный в Главном управлении Госкомагентства в г. Севастополе, запись в книге регистрации от 18.12.2012 N 853640004000325.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Интертех", ОГРН 1149204042129, ИНН 9204020019, дата регистрации: 28.10.2003, место нахождения: пр. Ген. Острякова, 1, г. Севастополь, 299007, возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115, дата регистрации: 02.06.2014, место нахождения: ул. Советская, 9, г. Севастополь, 299011, земельный участок общей площадью 0,0730 га по адресу: Камышовое шоссе, 55, г. Севастополь (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:05:003:0383), в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.
В удовлетворении встречного иска отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Интертех", ОГРН 1149204042129, ИНН 9204020019, дата регистрации: 28.10.2003, место нахождения: пр. Ген. Острякова, 1, г. Севастополь, 299007, в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.
Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и может быть обжаловано через Арбитражный суд города Севастополя в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.
Судья А.Ю. Смоляков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка