Решение Арбитражного суда города Севастополя от 31 января 2019 года №А84-3223/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

РЕШЕНИЕ

от 31 января 2019 года Дело N А84-3223/2018
Резолютивная часть решения оглашена 24.01.2019
Полный текст решения составлен 29.01.2019.
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Погребняка А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой К.В., рассмотрев дело
по исковому заявлению Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (г. Севастополь)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Дрим Ленд" (г. Севастополь, ОГРН 1149204041931, ИНН 9201013782)
при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика - Общества с ограниченной ответственностью "Ортостат" (ОГРН 1149204054636, г. Севастополь); Общества с ограниченной ответственностью "Порфир" (ОГРН 1149204026289, г.Севастополь)
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в размере 11 444 608,04 рублей,
при участии в предварительном судебном заседании:
от истца: не явился;
ответчика: Позняков С.А. - директор;
от третьего лица (ООО "Ортостат"): Позняков С.А. - представитель по доверенности;
от третьего лица (ООО "Порфир"): Позняков С.А. - представитель по доверенности;
установил:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Дрим Ленд" (далее - ответчик), о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в размере 11 444 608,04 руб.
Определением от 17.09.2018 исковое заявление принято к рассмотрению, возбуждено производство по делу и назначено предварительное судебное заседание.
09.10.2018 ответчик представил отзыв на иск, просил в иске отказать в полном объеме. Доводы ответчика основаны на отсутствии задолженности по договору аренды, основанном на действии Приказа Министерства культуры РФ N 1864 от 12.08.2016 года (далее по тексту - Приказ 1864), которым введены ограничения, полностью исключающие возможность использования земельного участка по установленному в договоре аренды целевому назначению - для строительства рекреационного комплекса, что является основанием для освобождения ответчика от обязанности внесения арендной платы с момента введения в действие вышеуказанного нормативно-правового акта.
20.11.2018 суд завершил предварительное судебное заседание и перешел на стадию судебного разбирательства.
В судебное заседание 24.01.2019 истец явку уполномоченных представителей не обеспечил, о дате и времени его проведения извещен.
Третьи лица представили пояснения по сути спора, указав на необоснованность исковых требований.
Представитель Ответчика и третьих лиц огласил возражения на исковое заявление, просил в иске отказать.
Изучив материалы дела, судом установлено следующее.
16.01.2009 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ООО "Дрим Ленд" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель в соответствии с решениями Севастопольского городского Совета от 13.03.2008 N3885, договором купли-продажи права аренды от 24.09.2008 N24/09/02 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для обслуживания рекреационного комплекса, с отнесением этих земель к категории земель рекреационного назначения, который находится по адресу: г. Севастополь, ул. Фиолентовское шоссе, 136, площадь 1,9994 га.
Согласно п. 3.1 Договор заключен сроком на 25 лет.
В соответствии с п. 4.1, 4.2 Договора годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии Методикой определения размера арендной платы при заключении договоров аренды земли, утвержденной решением Городского Совета N1348 от 14.10.2003 (в ред. 13.02.2008) (Методика) в размере 4,5% от нормативной денежной оценки участка.
Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком составляет: на период строительства - 81667,08 грн; на последующий период - 408335,39 грн.
Расчет величины годовой арендной платы ежегодно корректируется в соответствии с п. 4.5 Договора.
Согласно п. 4.4. Договора арендная плата за землю оплачивается арендатором ежемесячно в течение 30 календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного периода. Начисление арендной платы осуществляется с учетом индексов инфляции. Ежегодный расчет арендной платы производится арендатором в соответствии с условиями договора и требованиями действующего законодательства.
Согласно п. 4.7 Договора, в случае нарушения предусмотренных Договором сроков освоения (застройки) земельного участка размер годовой арендной платы подлежит корректировке путем увеличения арендной ставки путем ее увеличения на поправочный коэффициент 2,5, определенный методикой и применяющийся до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного договором, но не более 12% от нормативной денежной оценки.
Согласно п. 4.9 Договора за несвоевременное внесение арендной платы взимается пеня в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины.
Согласно п.п. ж) п. 9.2.2 Договора аренды, арендатор обязался своевременно вносить арендодателю арендную плату в соответствии с разделом 4 договора и ежегодно до 20 января предоставлять арендодателю справку о платежах по арендной плате за истекший год, заверенную налоговой инспекцией.
Согласно выписке из тех.документации о нормативной денежной оценке земельного участка, нормативная денежная оценка земельного участка составляет 10879400 грн.
Договор аренды зарегистрирован Севастопольским городским филиалом Государственного предприятия "Центр Государственного земельного кадастра", о чем в государственном реестре земель совершена запись от 26.03.2009 N040965800015.
16.01.2009 между Арендодателем и Арендатором составлен акт приема-передачи земельного участка, согласно которому была осуществлена передача земельного участка, в соответствии с заключенным договором.
15.12.2010 между сторонами по договору было составлено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земли, согласно которому п.п "г" п.9.2.2 был изложен в следующей редакции: "завершить застройку, согласно предусмотренному в п. 5.2. договора целевому назначению в срок до 16.01.2014, согласно решения от 19.10.2010 N11478".
05.02.2014 между ООО "Ортостат", ООО "Дрим Ленд" и ООО "Порфир" был заключен договор о долевом участии в строительстве рекреационного комплекса на мысе Фиолент в г. Севастополе, согласно которому стороны принимают долевое участие в строительстве объекта "рекреационный комплекс" на мысе Фиолент в г. Севастополе. Общими целями сторон является проектирование и строительство объекта с последующим его распределением и приобретением сторонами в собственность причитающихся им договору долей (частей) объекта.
Стороны договорились осуществлять строительство объекта на территории принадлежащих им смежных землевладений на мысе Фиолент в г. Севастополе, в том числе на территории: земельного участка, площадью 5 га (кадастровый номер 8536300000:06:002:0246), принадлежащего ООО "Ортостат", на праве аренды по договору от 09.02.2009 с Севастопольским городским Советом; земельного участка, площадью 4 га (кадастровый номер 8536300000:06:002:0245), принадлежащего ООО "Порфир", на праве аренды по договору от 16.01.2009 с Севастопольским городским Советом; земельного участка, площадью 3 га (кадастровый номер 8536300000:06:002:0247), принадлежащего ООО "Порфир", на праве аренды по договору от 16.01.2009 с Севастопольским городским Советом; земельного участка, площадью 2 га (кадастровый номер 8536300000:06:002:0244), принадлежащего ООО "Дрим Ленд", на праве аренды по договору от 16.01.2009 с Севастопольским городским Советом.
Согласно п. 2.2. Договора, принадлежащее им право на застройку земельных участков стороны реализуют совместно, в рамках их прав и обязанностей. С целью упорядочения и организации процесса строительства объекта стороны делегировали функции заказчика строительства ООО "Порфир". ООО "Порфир" (сторона 1) как заказчик строительства обязался обеспечить весь процесс проектирования и строительства объекта. Стороны 2, 3 оказывают стороне 1 содействие по всем вопросам, касающихся проектирования и строительства объекта, в рамках обязательств, возложенных на них договором. Согласно п. 2.6.Договора финансирование всех мероприятий осуществляется сторонами совместно, в объемах, определенных по соглашению сторон. По окончании строительства и введения в эксплуатацию объекта стороны осуществляют его распределение в объемах, определенных по соглашению сторон (п. 2.7 Договора).
Таким образом, строительство рекреационного комплекса должно осуществляется на спорном земельном участке, расположенном по адресу: Фиолентовское шоссе, 136, находящемся в аренде у ООО "Дрим Ленд", а также на смежных земельных участках, расположенных по адресу: Фиолентовское шоссе, 134 и Фиолентовское шоссе,138, находящихся в аренде ООО "Порфир", и по адресу: Фиолентовское шоссе, 140, находящемся в аренде ООО "Ортостат".
Согласно решению Арбитражного суда города Севастополя от 05.12 2017 по делу А84-2219/17 по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к ООО "Дрим Ленд", при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца: Правительства Севастополя, на стороне ответчика: ООО "Порфир" и ООО "Ортостат" о расторжении договора аренды и понуждении возвратить (освободить) земельный участок, от 05.12.2017, оставленного в силе постановлением суда апелляционной инстанции от 14.03.2018, было установлено принятие ответчиком (ООО "Дрим Ленд") необходимых мер по реализации взятых на себя обязательств по спорному договору в части освоения земельного участка и наличие обстоятельств, исключающих возможность осуществления строительства оговоренного объекта.
В рамках настоящего дела судом также установлено, что согласно приказа Минкультуры России от 08.06.2016 N 1279 "О включении выявленного объекта культурного наследия - достопримечательное место "Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита" (город Севастополь) в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия федерального значения, а также об утверждении границ его территории", выявленный объект культурного наследия - достопримечательное место "Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита" (город Севастополь) включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия федерального значения, утверждены границы достопримечательного места.
В соответствии с Приказом Минкультуры России от 12.08.2016 N 1864 (ред. от 30.06.2018) "Об утверждении требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место "Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита", расположенного в городе Севастополе" утверждены требования к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место "Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита", расположенного в городе Севастополе (далее - Достопримечательное место), согласно приложению N 1 к приказу и их карту (схему) согласно приложению N 2 к приказу.
Земельный участок площадью 20000 кв.м, расположенный по адресу: РФ, г. Севастополь, Фиолентовское шоссе,136, кадастровый номер 91:01:006002:51, являющийся объектом аренды по спорному договору, в полном объеме входит в границы объекта культурного наследия - достопримечательное место "Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита" (город Севастополь), а именно: в границы регламентного участка Р-3-3, участок Л-24.
В соответствии с п. 29 Приложения N1 к приказу Министерства культуры РФ от 12.08.2016 N1864 в границах участка Л-24 регламентного участка Р-3-3 запрещается возведение любых капитальных зданий и сооружений, а допускается исключительно: природно-познавательный туризм; обеспечение научной деятельности (проведение научной и селекционной работы); ведение лесного хозяйства.
08.08.2018 исх. N 20213/05-05-21/17 истцом в адрес ответчика было направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды в части внесения арендной платы, что подтверждается описью вложения в ценное письмо от 09.08.2018, письмо получено адресатом 20.08.2018, в соответствии с отчетом об отслеживании корреспонденции.
Согласно предупреждения, истец просил ответчика оплатить задолженность по арендной плате и штрафным санкциями в размере 11 444 608 руб, из которых: основной долг - 7 832 494,86 руб, пеня 2 501 746,52 руб, 30% годовых - 1 110 366,66 руб.
Судом установлено, что спорный земельный участок передан в аренду для строительства и обслуживания рекреационного комплекса (т.е. объекта капитального строительства).
Ответчик в отзыве на исковое заявление указал, что в соответствии с требованиями, утвержденными приказом Министерства культуры РФ от 12.08.2016 N1864, на всю площадь вышеназванного земельного участка распространяется запрет на возведение капитальных зданий и сооружений, в связи с чем ООО "Дрим Ленд" лишено возможности использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования и целевым назначением.
Судом также установлено, что ответчик 03.04.2018 письмом N11072/05-05-07/18 обращался в адрес истца с просьбой уменьшить размер арендной платы, путем освобождения от ее уплаты за весь период с момента введения в действие ограничений, препятствующих использованию земельного участка, согласно установленных для него видов разрешенного использования и установленному договором назначению, введенных приказом Минкультуры РФ от 12.08.2016 N1864 до момента снятия ограничений. (приказ Минкультуры РФ вступил в законную силу 09.10.2016 - по истечении 10 дней с даты его официального опубликования).
Со стороны истца какие-либо решения относительно уменьшения размере арендной платы не принимались.
Также установлено, что в производстве Арбитражного суда города Севастополя находилось дело N А84-5319/2016 по заявлению ООО "Дрим Ленд" об оспаривании решения Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Севастополя от 30.03.2017 требования ООО "Дрим Ленд" были удовлетворены. Суд признал незаконным полностью решение Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, оформленное уведомлениями от 28.11.2016 N05-исх./15695/2016 и от 06.12.2016 N05-исх./16384/2016 об отказе в предоставлении государственной услуги по переоформлению возникшего в соответствии с земельным законодательством Украины права аренды, путем предоставления в аренду ООО "Дрим Ленд" земельного участка площадью 20 000+-50 кв.м, расположенного по адресу: г. Севастополь, Фиолентовское шоссе, 136, с разрешенным использованием "для строительства и обслуживания рекреационного комплекса", а также обязал Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Дрим Ленд" и совершить действия, направленные на заключение с ООО "Дрим Ленд" договора аренды земельного участка площадью 20 000+-50 кв.м, расположенного по адресу: г. Севастополь, Фиолентовское шоссе, 136, кадастровый номер 91:01:006002:51, с разрешенным использованием "для строительства и обслуживания рекреационного комплекса".
В рамках исполнения указанного решения суда по делу N А84-5319/2016 со стороны ООО "Дрим Ленд" имело место направление в адрес ответчика протокола согласования разногласий к договору аренды земельного участка от 09.02.2018 в целях приведения в соответствие договора аренды земельного участка от 16.01.2009. На момент рассмотрения настоящего спора ранее заключенный между сторонами договор аренды земельного участка от 26.03.2009 не приведён в соответствие с действующим законодательством РФ, новый договор не заключён, предложенное ответчиком исключение п. 4.1 Договора, а также освобождение ответчика от оплаты арендной платы не согласовано.
В материалы дела истцом представлен расчет арендной платы. Из содержания искового заявления и представленного расчёта усматривается, что начисление задолженности произведено в рамках действующего договора аренды земельного участка от 26.03.2009 с применением поправочного коэффициента, предусмотренного п. 4.7 Договора аренды, в связи с не освоением земельного в установленный законом срок. Ставка арендной платы составила 11,25 % от размера нормативной денежной оценки земельного участка.
В соответствии с расчетом истца, задолженность ответчика составила 11 444 608,04 руб, из которых задолженность по арендной плате с 01.01.2015 по 30.06.2018 - в сумме 7 832 494,86 руб, пеня - 2 501 746,52 руб, проценты за пользование денежными средствами 1 110 366,66 руб.
Ответчик возражал против начисления арендной платы, а также применения истцом поправочного коэффициента согласно п. 4.7 Договора, ссылаясь на невозможность застройки земельного участка, а также установленный судами факт добросовестного исполнения обязанностей по договору, принятия мер по реализации принятых на себя обязательств по спорному договору в части освоения земельного участка и наличие обстоятельств, исключающих возможность осуществления строительства оговоренного объекта, наличие ограничений, препятствующих освоению земельного участка, введенных вышеуказанными приказами Минкультуры РФ.
Согласно представленного контррасчёта ответчика (с применением установленного договора коэффициента 4,5%) задолженность ответчика по договору отсутствует, переплата ответчика по договору составляет 4459000,93 руб.
Изучив материалы дела, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска исходя из следующего.
18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.
В соответствии с частью первой статьи 1 Договора о принятии в РФ Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего Договора, то есть с 18.03.2014.
Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 Договора о принятии в РФ).
Согласно пункту 5 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) отнесение государственного имущества к федеральной собственности и к собственности субъектов Российской Федерации осуществляется в порядке, установленном законом.
В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:
1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;
2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;
3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя;
4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя;
5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.
В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
Следовательно, спорный земельный участок является собственностью города федерального значения Севастополя.
В статье 125 ГК РФ закреплено, что от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Статьей 34 Устава города Севастополя предусмотрено, что Правительство Севастополя управляет и распоряжается собственностью города Севастополя в соответствии с законами города Севастополя, а также управляет федеральной собственностью, переданной в управление города Севастополя в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Исходя из статьи 2 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя" (далее - Закон N 5-ЗС), Правительство является высшим постоянно действующим коллегиальным исполнительным органом государственной власти города Севастополя, обладающим общей компетенцией и обеспечивающим согласованную деятельность подведомственных ему органов исполнительной власти города Севастополя. В сфере экономики согласно пункту 2 статьи 25 Закона N 5-ЗС Правительство Севастополя организует и осуществляет управление и распоряжение собственностью города Севастополя и контроль за ее эффективным использованием, наделяет полномочиями по управлению распоряжению собственностью города Севастополя соответствующие органы исполнительной власти.
Статьей 23 Закона N 5-ЗС определено, что Правительство Севастополя осуществляет свои полномочия непосредственно или через подведомственные ему исполнительные органы.
В соответствии с пунктом 1.8 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N 883-ПП, департамент является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности города Севастополя, иных правоотношений имущественного характера, стороной в которых является город Севастополь, и корпоративных правоотношений, стороной в которых ранее являлся Фонд коммунального имущества Севастополя, Севастопольское региональное отделение Фонда государственного имущества Украины, в пределах законодательства города Севастополя.
В силу пункта 4.18 означенного Положения департамент выступает арендодателем имущества и земельных участков (за исключением лесных участков), находящихся в собственности города Севастополя.
Постановлением Правительства Севастополя от 21.12.2015 N 1250-ПП (ред. от 11.04.2016) был утвержден Порядок переоформления права постоянного пользования земельными участками, заключения договоров аренды, сервитута в отношении земельных участков, предоставленных в пользование юридическим и физическим лицам до 18 марта 2014 года" Во исполнение указанного порядка, в соответствии с Распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя N 236-рдз от 07.01.2017 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды от 07.02.2017, условия которого были согласованы сторонами в полном объеме.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ).
В силу статей 39.7 и 65 Земельного кодекса РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.
В соответствии с п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Исходя из системного толкования указанных норм, размер арендной платы за землю является регулируемым, в связи с чем, при его определении должны использоваться ставки, установленные уполномоченным органом. Применение регулируемых цен в договоре является обязательным, их изменение, в том числе по соглашению сторон, законом не допускается.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
По условиям действующего договора аренды земельного участка от 16.01.2009, величина годовой арендной платы за пользование земельным участком составляет: на период строительства - 81 667,08 грн; на последующий период - 408 335,39 грн.
Согласно п. 4.7 Договора, в случае нарушения предусмотренных Договором сроков освоения (застройки) земельного участка размер годовой арендной платы подлежит корректировке путем увеличения арендной ставки путем ее увеличения на поправочный коэффициент 2,5, определенный методикой и применяющийся до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного договором, но не более 12% от нормативной денежной оценки.
Судом установлено, а ответчиком не оспаривается, что период строительства, определённый договором аренды от 16.01.2009 (в течение 2 лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка) не окончен.
Обстоятельства, связанные с неисполнением ответчиком в предусмотренный пунктом п. 9.2.2 Договора срок освоения земельного участка и завершения застройки согласно предусмотренному в п. 5.2. целевому назначению, являлись предметом рассмотрения в рамках дела N А84-2219/17 по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к ООО "Дрим Ленд" о расторжении договора аренды и понуждении возвратить (освободить) земельный участок.
На дату вынесения Арбитражным судом города Севастополя решения от 05.12 2017 по делу А84-2219/17 было установлено принятие ответчиком (ООО "Дрим Ленд") необходимых мер по реализации принятых на себя обязательств по спорному договору в части освоения земельного участка и наличие обстоятельств, исключающих возможность осуществления строительства оговоренного объекта в предусмотренный законом срок. Решение Арбитражного суда города Севастополя от 05.12.2017 вступило в законную силу.
Кроме того, судом установлена невозможность использования земельного участка арендатором согласно его целевому назначению, обусловленная введенными Приказом Минкультуры РФ от 12.08.2016 N1864 ограничениями, препятствующими осуществлению строительства, о чём был уведомлен арендодатель.
Указанные обстоятельства исключают обязанность ответчика по оплате арендной платы с учётом её корректировки путем увеличения арендной ставки на поправочный коэффициент 2,5.
При этом, иск заявлен о взыскании задолженности за период с 01.01.2015 по 30.06.2018. В период с января 2015 по октябрь 2016 ответчиком ежемесячно вносилась арендная плата в размере 145 046,20 рублей, а в период с ноября 2016 по октябрь 2017 - ежемесячно в размере 362 615,50 рублей.
Действия ответчика по ежемесячному внесению арендной платы в размере 145 046,20 суд считает верными. За указанный в иске период с января 2015 по июль 2018 подлежала оплате арендная плата за 42 месяца, размер которой составляет 6 091 940,40 рублей, фактически ответчиком за указанный период оплачено 7 418 389,53 рублей.
Таким образом, в спорный период имеет место переплата, какая-либо задолженность отсутствует, что исключает основания для удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности, а также применение каких-либо санкций на нарушение сроков оплаты.
Учитывая наличие переплаты ответчиком арендной платы, образовавшейся за 2016 г. и 2017 г. излишняя сумма арендной платы, поступившая в бюджет, подлежит зачету в счет дальнейших платежей.
Кроме того, суд считает необходимым отметить следующее.
Согласно ч. 1 ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению.
Согласно ч. 1 ст. 612 ГК РФ, Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Согласно ч. 4 ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Исходя из системного анализа указанных норм следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением, а арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом (арендной платы). При этом, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
Данные выводы, в частности, закреплены в п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ N 2 от 26.06.2015 года, п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ N 3 от 12.07.2017 года, Определении ВС РФ от 20.02.2018 года N 305-ЭС17-17952 по делу N А40-7034/2017, постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.09.2016 года по делу N А27-18687/2015, постановлении арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.08.2015 года по делу N А63-8784/2014, постановлении Арбитражного суда Центрального округа по делу А84-2414/2015.
Материалами дела установлено, что согласно условиям договора аренды земельный участок предоставлен в аренду для строительства рекреационного комплекса. В силу принятых на себя по договору аренды обязательств арендатор не вправе использовать земельный участок каким-либо иным способом, чем строительство рекреационного комплекса.
При этом, 09.10.2016 года вступил в силу Приказ Министерства культуры РФ N 1864 от 12.08.2016 года, в силу положений которого на рассматриваемом участке любое капитальное строительство запрещено. Данные обстоятельства, в частности, подтверждаются Генеральным планом застройки земельного участка, выданным арендатору Департаментом архитектуры и градостроительства Севастополя N RU94G-00002915 от 01.11.2018 года.
Арендатор обращался к арендодателю с просьбой о содействии в снятии ограничений в использовании земельного участка, установленных Приказом Минкультуры РФ N 1864, и соразмерном уменьшении размера арендной платы, однако со стороны арендодателя каких-либо действий, направленных на обеспечение возможности использования земельного участка, предпринято не было.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, принимая во внимание невозможность использования земельного участка по установленному договором аренды целевому назначению, которая возникла по не зависящим от арендатора обстоятельствам, требования арендодателя о начислении и взыскании арендной платы за период с даты вступления в силу Приказа Минкультуры РФ N 1864 являются не обоснованными и удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении иска отказать.
Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба.
В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд города Севастополя.
Судья А.С. Погребняк
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка