Решение Арбитражного суда города Севастополя от 12 февраля 2018 года №А84-3196/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

РЕШЕНИЕ

от 12 февраля 2018 года Дело N А84-3196/2017
Резолютивная часть решения объявлена - 05.02.2018.
Решение в полном объеме изготовлено - 12.02.2018.
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Васильченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Караваевой Т.В., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
к Гаражно-строительному кооперативу "Глория"
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца, - Правительства Севастополя
о расторжении договора аренды и о понуждении освободить (возвратить) земельный участок,
при участии представителей лиц, участвующих в деле:
от истца - Шалык А.Н., представитель по доверенности от 27.12.2017 N1394;
от ответчика - Маслов Р.Н., председатель, протокол от 02.04.2017; Сазонов А.В., представитель по доверенности от 16.01.2018;
от третьего лица - Кабакова В.А., представитель по доверенности от 31.10.2017 N4968/31/2-17,
УСТАНОВИЛ:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Севастополя (далее - суд) с иском к Гаражно-строительному кооперативу "Глория" (далее - ответчик, ГСК "Глория"), в котором просил расторгнуть договор аренды земельного участка от 01.03.2010, заключенный между Севастопольским городским Советом и Обслуживающим кооперативом "Гаражно-строительное товарищество "Глория", зарегистрированный в Севастопольском городском филиале ГП "Центр Государственного земельного кадастра", о чем в государственном реестре земель сделана запись от 01.04.2010 N04108888400047, а также обязать ответчика с момента вступления решения суда в законную силу освободить и возвратить по акту приема-передачи земельный участок, общей площадью 0,8827 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:01:004:0138), расположенный по адресу: г. Севастополь, ул.Б.Михайлова,14-А в состоянии, не хуже того, в котором он его получил в аренду.
Исковые требования мотивированы существенным нарушением ответчиком условий договора аренды земельного участка, а именно ответчик не приступил к строительству заявленного объекта на арендуемом земельном участке в сроки, определенные договором, при этом не представлено доказательств объективной невозможности осуществления строительных работ на земельном участке по причинам, не зависящим от ответчика, в связи с чем, истец обратился с требованием о досрочном расторжении спорного договора и возврате арендованного имущества, однако поскольку ответчик отказался от расторжения договора и от освобождения арендованного земельного участка во внесудебном порядке, истец был вынужден обратится с данным иском в суд за защитой своих прав.
17.01.2018 истец подал заявление об изменении оснований иска, в котором помимо оснований, изложенных в иске, дополнил еще одним основанием - использование ответчиком земельного участка не по целевому назначению путем размещения на нем некапитальных объектов (металлических гаражей) (л.д. 115-117, том 2). Данное заявление было принято к рассмотрению, о чем имеется отметка в протоколе судебного заседания от 18.01.2018.
Очередное судебное заседание назначено на 29.01.2018.
В судебное заседание 29.01.2018 явились представители всех лиц, участвующих в деле. В судебном заседании объявлялся перерыв до 05.02.2018.
После перерыва, в судебное заседание 05.02.2018 явились представители ответчика. Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Поскольку лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о времени и месте судебного разбирательства, суд в порядке статьи 156 АПК РФ считает возможным продолжить рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, оценив доказательства и доводы, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, суд установил следующее.
Судом установлено, что 01.03.2010 между Севастопольским городским Советом (далее - Арендодатель) и Обслуживающим кооперативом "Гаражно-строительное товарищество "Глория" (далее - Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка (далее - договор), зарегистрированный 01.04.2010 под N04108888400047, по условиям которого Арендодатель, в соответствии с решением Севастопольского городского Совета N7068 от 10.06.2009 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания многоэтажного гаража (парковки), с отнесением этих земель к категории земель - земли жилой и общественной застройки, который находится по адресу: г. Севастополь, Б.Михайлова,14-А (л.д. 10-14, том 1).
В аренду передается земельный участок, площадью 0,8827 га (пункт 2.1 Договора).
Договор заключен сроком на двадцать пять лет (пункт 3.1 Договора).
Пунктом 5.2 Договора предусмотрено, что целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание многоэтажного гаража (парковки).
Согласно пункту 6.1 Договора передача земельного участка в аренду осуществляется с разработкой проекта землеустройства по отводу земельного участка.
Согласно подпунктам г), д) пункта 9.2.2 договора, Арендодатель обязан завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению в течение срока, определенного проектной документацией, утвержденной в установленном порядке, с момента выдачи разрешения на выполнение строительных работ. Строительство многоэтажного гаража (парковки) производить только в соответствии с проектной документацией (с разработанными материалами (ОВОС), прошедшей государственную экспертизу в установленном порядке, после получения разрешения в инспекции государственного архитектурно-строительного контроля.
Во исполнение условий договора, 01.03.2010 стороны подписали акт приема-передачи земельного участка, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял земельный участок по Договору (л.д. 19, том 1).
12.08.2017 Управлением земельного контроля города Севастополя был составлен акт обследования земельного участка N132/05-01/ОБ/16, которым установлено, что на земельном участке расположен ряд некапитальных металлических гаражей, земельный участок не огражден. Земельный участок по состоянию на 10.08.2016, не освоен (л.д. 20, том 1).
Поскольку арендатор не выполнил обязательства, определенные условиями Договора, выраженные в не освоении земельного участка, ДИЗО обратилось к ответчику с предупреждением о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка от 15.05.2017 за N13727/05-05-21/17 (л.д. 25, том 1).
В дальнейшем, истцом в адрес Общества было направлено предложение о расторжении договора аренды земельного участка от 26.06.2017 за N22077/05-05-21/17, в котором было предложено расторгнуть договор в добровольном порядке (л.д. 27, том 1), в подтверждение чего представлены копии соответствующих почтовых документов, которые были приобщены истцом к материалам дела.
Учитывая, что ответчик не приступил к строительству заявленного объекта на арендуемом земельном участке в сроки, определенные договором, а также не представил доказательств объективной невозможности исполнения договора по причинам, которые не зависели от него, что, по мнению истца, привело к тому, что г.Севастополь лишен того, ради чего заключался договор и является существенным нарушением условий договора со стороны арендатора, истец обратился с требованиями о расторжении договора аренды земли и о понуждении возвратить земельный участок истцу, а также привести его в состояние, не хуже того, в котором он его получил.
Учитывая положения Федерального конституционного закона N6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", решения внеочередной сессии Севастопольского городского Совета от 17.03.2014 N7156 "О статусе города-героя Севастополя", статьи 3 Закона города Севастополя от 07.08.2014 N56-ЗС "Об основах управления государственным имуществом города Севастополя", Закона города Севастополя от 30.04.2014 N5-ЗС "О Правительстве Севастополя", Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного Постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N883-ПП, ДИЗО на сегодняшний день является арендодателем по спорному договору аренды, заключенному в отношении публичного имущества, находящегося в собственности города федерального значения Севастополя.
Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательств, так и в части предложения расторгнуть договор, что подтверждается копиями документов, приложенных к материалам дела.
Согласно части 3 статьи 1 Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" от 21.03.2014 N6-ФКЗ (далее - Закон N6-ФКЗ) Республика Крым и город Севастополь считаются принятыми в Российскую Федерацию с даты подписания Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя.
В соответствии со статьей 23 Закона N6-ФКЗ законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.
Правоотношения в настоящем деле, регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации ввиду того, что они являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Закона N6-ФКЗ.
Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
В статьях 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено право арендодателя ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течении трех лет (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка).
Приведенные выше нормы российского законодательства указывают на то, что из названного трехлетнего срока следует исключать период времени, который необходимо затратить на освоение земельного участка (проектно-изыскательские работы, подготовка проекта и его государственная экспертиза и т.д.).
Таким образом, исходя из смысла изложенных норм, действовавших на момент рассмотрения спора в арбитражном суде, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.
Применительно к спорным правоотношениям, ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях арендодатель вправе по истечении трех лет неиспользования земельного участка (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка) начиная с 18.03.2014 - начала действия законодательства РФ на территории города Севастополя.
При этом следует отметить, что действовавшее на территории города Севастополя до 18.03.2014 законодательство Украины в отличие от законодательства Российской Федерации не разделяет понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". Понятие "использование земельного участка" в законодательстве Украины включает в себя и "освоение земельного участка", которое предшествует началу проведения строительных работ, а именно: подготовку всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не представляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства. Освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство.
Обращаясь в суд с иском с учетом изменений оснований иска, ДИЗО указывало на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды в части неиспользования земельного участка согласно целевому назначению - строительству многоэтажного гаража (парковки) в отсутствие доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность осуществления строительных работ на представленном земельном участке, а также в части использования земельного участка не по целевому назначению путем размещения некапитальных объектов (металлических гаражей).
Ответчик не оспаривает факт того, что он не приступил к строительству заявленного в договоре объекта, однако не считает это нарушение существенным, поскольку, по его мнению, законодательство Украины и заключенный между сторонами долгосрочный договор аренды на срок до 2035 года не предусматривали сроки, в течении которых арендатор обязан приступить к строительству объекта и закончить строительство и имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, по независящим от его воли.
Так ответчик указывал, что им в период действия законодательства РФ, начиная с декабря 2014 года были приведены учредительные документы в соответствие с законодательством РФ для возможности осуществления предпринимательской деятельности на территории РФ, в 2016 году осуществлена постановка арендованного земельного участка на кадастровый учет с получением кадастрового паспорта /л.д. 86, том 1/. Также ответчик в 2017 году обратился в ДИЗО с заявлением о заключении договора аренды земельного участка и заключил договор с ГУПС "БТИ" на выполнение работ по изготовлению межевого плана земельного участка, на основании полученной от ДИЗО доверенности и изготовленного межевого плана обратился в МФЦ г.Севастополя с заявлением о внесении изменений в государственный кадастр недвижимости и получена соответствующая кадастровая выписка земельного участка /л.д. 87-92, том 1/. Кроме этого, ответчиком были получены в ДИЗО Акт согласования границ земельного участка, технические условия для присоединения к электрическим сетям в ООО "Севастопольэнерго", был заключен договор на выполнение проектных и сметных работ с его оплатой посредством безналичного платежа со специализированной проектной организацией, которая выполнила предпроектное предложение, а в Департаменте архитектуры и градостроительства города Севастополя был получен градостроительный план земельного участка /л.д. 56-72, том 2, л.д 79-88, том 2, л.д. 127-138, том 2/.
Согласно расписки от 24.10.2017 в получении документов на предоставление государственной и муниципальной услуги, ответчик обратился в МФЦ г. Севастополя за получением услуги по заключению договора аренды земельного участка, представленного до 18.03.2014 в соответствии с законодательством РФ, однако в предоставлении данной услуги было отказано письмом ДИЗО от 22.12.2016 N38739/05-05-21/17 по причине того, что в действиях ответчика усматривается состав административного правонарушения, предусмотренного ч.3 ст.8.8 КоАП РФ - неиспользование земельного участка в течении установленного срока /л.д. 123, том 2/.
С учетом изложенного, в силу возникших изменений нормативно-правового регулирования градостроительных отношений Севастополя после начала действия законодательства РФ, требующих получения определенного пакета документов в государственных органах для возможности осуществления строительства на ранее учтенном земельном участке в силу норм Градостроительного кодекса РФ, а именно для начала нужно провести кадастрирование земельного участка, согласовать его границы, получить межевой план, а после градостроительный план, на основании которого начать разработку проектной документации и получить разрешение на строительство (статьи 44, 48, 52 Градостроительного кодекса РФ, статьи 14, 22 Федерального закона N218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственном кадастре недвижимости"), то следует признать, что ответчиком активно предпринимались необходимые меры для соблюдения условий договора, связанных с возможностью осуществления строительства оговоренного в договоре аренды объекта.
Таким образом, поскольку земельный участок по спорному договору предоставлен в аренду для строительства многоэтажного гаража (парковки), а обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительства по законодательству РФ, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации и ее согласования в установленном порядке и т.д., то осуществив комплекс необходимых мер, ответчик не может считаться таким, что не использует земельный участок более 3-х лет по смыслу статьи 46 ЗК РФ, а поэтому оснований для прекращения арендных отношений не имеется ввиду недоказанности существенности нарушений условий договора со стороны ответчика.
С учетом изложенного, поскольку условия договора аренды не содержат указаний на срок завершения этапов строительства объекта и трехлетний срок неиспользования земельного участка до момента подачи иска 04.09.2017, с учетом вышеуказанных действий по освоению земельного участка, не истек, то следует прийти к выводу о недоказанности истцом порока поведения арендатора и, соответственно, факта существенного нарушения ответчиком условий спорного договора аренды земельного участка, являющегося основанием для его расторжения, при этом учитывая, что других оснований для расторжения договора не заявлено.
Следует также отметить, что распоряжением исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 N46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя" ответчик был фактически лишен возможности осуществления строительства. Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 29.06.2017 по делу N А84-3658/2016, указанный правовой акт является юридически значимым для оценки добросовестности застройщика с учетом специфики сложившихся правоотношений в связи с принятием Республики Крым в состав Российской Федерации.
Юридическая возможность осуществления строительства у ответчика появляется, по мнению суда, только с принятием распоряжения Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя от 18.06.2015 N20 "Об утверждении административного регламента предоставления государственной услуги "Выдача разрешений на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства".
Кроме того, следует отметить, что ответчик не мог получить градостроительный план на основании договора аренды, заключенного по законодательству Украины, и в принятой в Украине системе кадастровых координат, а такая возможность появляется только после установления границ земельного участка в соответствии с требованиями РФ, проведения кадастровых работ по внесению сведений в соответствующий реестр недвижимости РФ, подготовки межевого плана и постановки на кадастровый учет.
При этом суд обращает внимание, что Севреестр был создан 05.06.2014, а полномочия в сфере государственного кадастрового учета возложены с 10.07.2014 на основании Соглашения между Росреестром и Правительством Севастополя от 27.05.2014 N35, порядок же подготовки, согласования и утверждения плана границ земельных участков был утвержден Постановлением Правительства Севастополя от 10.04.2015 N277-ПП, т.е. спустя более года после начала действия на территории города Севастополя законодательства РФ.
При таких обстоятельствах период с 18.03.2014 по 18.06.2015 также подлежит исключению из противоправного периода бездействия застройщика. Соответствующая претензия (предупреждение) была направлена ДИЗО в адрес арендатора уже 17.05.2017, предложение о расторжении договора было направлено 29.06.2017, иск в суд сдан 15.08.2017.
Однако по состоянию на указанные даты формальный трехлетний срок, предусмотренный приведенными выше положениями статей 45, 46 Земельного кодекса РФ, не истек (если даже не учитывать срок, необходимый для освоения земельного участка).
Доводы истца об отсутствии объективных причин, которые бы исключили возможность начала использования земельного участка, что привело к тому, что город Севастополь лишен того, ради чего заключался Договор, при изложенной выше установленной судом совокупности обстоятельств, отклоняются как несостоятельные.
Таким образом, в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий по освоению земельного участка.
Кроме того, доводы истца об использовании ответчиком земельного участка не по целевому назначению путем размещения металлических гаражей, не подтверждены надлежащими доказательствами, а ответчик в опровержение указанного довода представил переписку государственных органов Украины в период действия на территории Севастополя законодательства Украины, согласно которой усматривается, что металлические гаражи были размещены задолго до предоставления ответчику земельного участка в аренду.
Суд приходит к выводу о том, что материалами дела не подтверждается порок поведения арендатора и соответственно наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя, а поэтому права ответчика подлежат судебной защите.
Иными словами, с учетом изложенных выше обстоятельств, расторжение договора аренды земельного участка не достигает социально-значимых целей, определенных при заключении договора, и, исходя из конкретных обстоятельств дела, не соответствует балансу интересов сторон.
При данных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ДИЗО.
С учетом вышеизложенного, а также, поскольку требование истца о возврате спорного земельного участка является производным от первоначального требования, в удовлетворении которого судом отказано, то оснований для удовлетворения данного требования также не имеется.
Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, а истец является государственным органом, освобожденным от уплаты государственной пошлины за подачу исков в арбитражный суд, вопрос о судебных расходах не разрешается.
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований отказать.
Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы, если решение не отменено и не изменено - со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Судья О.С. Васильченко
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка