Решение Арбитражного суда города Севастополя от 18 декабря 2017 года №А84-3156/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

РЕШЕНИЕ

от 18 декабря 2017 года Дело N А84-3156/2017
Резолютивная часть решения объявлена - 11.12.2017.
Решение в полном объеме изготовлено - 18.12.2017.
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Васильченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бадмаевой Д.Д., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
к Обществу с ограниченной ответственностью "Апогей-А"
(ОГРН 1149204070256, ИНН 9201501589; ул. Летчиков, дом 3-В, г. Севастополь, 299057),
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца, - Правительства Севастополя (ОГРН 1149204002166; ИНН 9204001231; ул. Ленина, дом 2, г. Севастополь, 299011),
Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя (ОГРН 1149204007083, ИНН 9204003736; ул. Ленина, дом 2, г. Севастополь, 299011).
о расторжении договоров аренды земельного участка и о понуждении освободить (возвратить) земельные участки,
при участии:
от истца - Щеглов М.Е., представитель по доверенности от 09.01.2017 N 06;
от ответчика - Лалаев Д.А., представитель по доверенности от 05.09.2017; Сенников В.А., представитель по приказу N1 от 26.12.2014;
от третьего лица (Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя ) - Бабенко Е.В., по доверенности от 21.03.2017 N 01-1н/9н1-Д- ису;
от третьего лица (Правительства Севастополя) - Черногорова А.В., представитель по доверенности от 19.09.2017 N 3847/31/2-17.
УСТАНОВИЛ:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Севастополя (далее - суд) к Обществу с ограниченной ответственностью "Апогей-А" (далее - ответчик, ООО "Апогей-А"), в котором просил расторгнуть договоры аренды земельных участков от 14.09.2007 и от 16.12.2004, заключенные между Севастопольским городским Советом и ООО "Апогей-А", а также обязать ответчика с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельные участки, расположенные по адресу: г. Севастополь, район мыса Толстый и бухты Круглая и возвратить их истцу.
Исковые требования мотивированы существенным нарушением ответчиком условий договоров аренды земельных участков, а именно ответчик не приступил к строительству заявленного объекта на арендуемом земельном участке в сроки, определенные договором, при этом не представлено доказательств объективной невозможности осуществления строительных работ на земельном участке по причинам, не зависящим от ответчика, в связи с чем, истец обратился с требованием о досрочном расторжении спорных договоров и возврате арендованного имущества, однако поскольку ответчик отказался от расторжения договора и от освобождения арендованного земельного участка во внесудебном порядке, истец был вынужден обратиться с данными исками в суд за защитой своих прав.
Определением Арбитражного суда города Севастополя от 12.10.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечен Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя /л.д. 7-8, том 3/.
Определением Арбитражного суда города Севастополя от 23.10.2017 объединены дела NА84-3156/2017 и NА84-3157/2017 в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением делу NА84-3156/2017 /л.д. 26-27, том 3/.
Очередное судебное заседание было назначено на 11.12.2017.
В судебное заседание 11.12.2017 явились представители сторон, представили пояснения, настаивали на ранее изложенных позициях.
Имеющиеся в деле доказательства исследованы и оценены судом в совокупности по правилам статей 65, 70, 71 АПК РФ.
Судом установлено, что 16.12.2004 и 14.09.2007 между Севастопольским городским Советом (далее - Арендодатель) и ООО "Апогей-А" (далее - Арендатор) были заключены договора аренды земельного участка (далее - договоры), по условиям пунктов 1.1 которых Арендодатель, в соответствии с решениями Севастопольского городского Совета N2386 от 19.10.2004 и N49 от 13.02.2007, N1480 от 14.08.2007, N2442 от 14.08.2007 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания пансионата коттеджного типа с водолечебницей, находящийся в г. Севастополь, в районе бухты Круглая, и земеьный участок для строительства и обслуживания пансионата семейного типа, с отнесением земельного участка к категории земель рекреационного назначения, который находится по адресу: г. Севастополь, в районе мыса Толстый.
Согласно вышеуказанным договорам аренды, в аренду передаются земельные участки, площадью 1,9987 га и - 1,4014 га (пункты 2.1 Договоров). В соответствии с кадастровым планом на земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства.
Договоры заключены сроком на двадцать пять лет (пункт 3.1 Договоров).
Пунктом 5.2 Договора от 16.12.2004 предусмотрено, что целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание пансионата коттеджного типа с водолечебницей.
Пунктом 5.2 Договора от 14.09.2007 предусмотрено, что целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание пансионата семейного типа.
Согласно пункту 6.1 Договоров передача земельного участка в аренду осуществляется с разработкой проекта отвода.
Согласно подпункту г) пункта 9.2.2 договора от 16.12.2004 (с учетом дополнительного соглашения от 26.04.2010), Арендодатель обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению в срок до 24.04.2014, от даты приема передачи земельного участка.
В соответствии с подпунктом г) пункта 9.2.2 договора от 14.09.2007 (с учетом дополнительного соглашения от 06.10.2011), Арендодатель обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению в течении 49 месяцев и 4 дней со дня принятия решения городского Совета от 13.09.2011 N1588, до 17.10.2015.
Во исполнение условий указанных договоров, стороны подписали акты приема-передачи земельных участков, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял земельные участки по Договорам.
09.08.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя был составлен акт обследования земельного участка N103/05-01/ОБ/16, которым установлено, что земельный участок в бухте Круглая свободен от объектов капитального строительства, некапитальных сооружений, объектов благоустройства. Признаки осуществления строительных работ на момент обследования отсутствуют. Земельный участок не ограждён.
04.08.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя был составлен акт обследования земельного участка N77/05-01/ОБ/16, которым установлено, что земельный участок в районе мыса Толстый свободен от объектов капитального строительства, некапитальных сооружений, объектов благоустройства. Признаки осуществления строительных работ на момент обследования отсутствуют. Земельный участок не ограждён.
Посчитав, что арендатор не выполнил обязательства, определенные условиями Договоров, выраженные в не освоении вышеуказанных земельных участков, ДИЗО обратилось к ответчику с предупреждениями о необходимости исполнения обязательств по договорам аренды земельного участка.
В дальнейшем, истцом в адрес Общества были направлены предложения о расторжении вышеуказанных договоров аренды земельных участков от 16.12.2004 и от 14.09.2007, в которых было предложено расторгнуть данные договоры в добровольном порядке (том 1, л.д. 24-26, том 2 л.д. 31-33), в подтверждение чего представлены копии соответствующих документов органа почтовой связи, которые были приобщены истцом к материалам дела.
Учитывая, что ответчик не освоил в установленные договорами сроки земельные участки и не завершил строительство заявленных в договоре объектов, а также не представил доказательства объективной невозможности исполнения договоров по причинам, которые не зависели от него, что, по мнению истца, привело к тому, что г. Севастополь лишен того, ради чего заключались договоры и является существенным нарушением условий договоров со стороны арендатора, истец обратился с требованиями о расторжении договоров аренды земли и о понуждении возвратить земельные участки истцу.
Оценив представленные по делу доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном рассмотрении в судебном процессе всех обстоятельств дела, а также относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к следующему.
Учитывая положения Федерального конституционного закона N6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", решения внеочередной сессии Севастопольского городского Совета от 17.03.2014 N7156 "О статусе города-героя Севастополя", статьи 3 Закона города Севастополя от 07.08.2014 N56-ЗС "Об основах управления государственным имуществом города Севастополя", Закона города Севастополя от 30.04.2014 N5-ЗС "О Правительстве Севастополя", Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного Постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N883-ПП, ДИЗО на сегодняшний день является арендодателем по спорным договорам аренды, заключенными в отношении публичного имущества, находящегося в собственности города федерального значения Севастополя.
Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с исками о расторжении договоров аренды земельных участков, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательств, так и в части предложения расторгнуть договор, что подтверждается копиями документов, приложенных к материалам дела. Требования об оставлении данного заявления без рассмотрения сторонами заявлено также не было.
Спорные договоры аренды были заключены сторонами на территории г. Севастополя до 18.03.2014.
Суд исходит из того, что правоотношения сторон по настоящему делу, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, регулируются нормами материального права Украины, поскольку спорный договор был заключен в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины.
При этом судом учитывается, что нормы Федерального закона N6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2014 N308-ЭС14-1939).
К спорным правоотношениям сторон подлежат применению нормы Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины), Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины). При этом суд учитывает, что нормы гражданского законодательства Украины, регулирующие спорные отношения, не должны входить в прямое противоречие с нормами права Российской Федерации в данном вопросе.
Вышеуказанные договоры по своей правовой природе является договорами аренды, отношения по которым регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации, в частности Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанным договорам аренды недвижимого имущества являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона N6-ФКЗ.
Таким образом, с учетом того, что настоящие иски заявлены после 18.03.2014 (2017 год), то применению к спорным правоотношениям, которые являются длящимися, подлежат нормы законодательства Российской Федерации.
При этом суд отмечает, что нормы законодательства Украины, в частности положения частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, предусматривали, что договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе, статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
Аналогичные положения содержатся и в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Обращаясь в суд с исками, ДИЗО указывает на существенное нарушение ответчиком условий договоров аренды, которые выразились в не завершении ответчиком строительства заявленных объектов на земельных участках в сроки, определенные договорами.
Договоры аренды заключены сторонами на срок 25 лет, цель землепользования - для строительства и обслуживания рекреационного комплекса. При этом стороны договоров, определилисрок, по истечении которого строительство объекта должно быть завершено - до 24.04.2015 и до - 17.10.2015 соответственно
Как указано выше, актами обследования земельных участков установлено, что на спорных земельных участках отсутствуют объекты капитального строительства.
Ответчик, оспаривая факт нарушения сроков освоения земельных участков, представил ряд документов, подтверждающих правомерное освоение данных земельных участков.
В подтверждение освоения земельного участка, представленного по договору от 14.09.2007 ответчиком представлены документы относительно согласования технических условий по подключению к сети газораспределения, на присоединение объекта к централизованным системам водоснабжения и водоотведения, присоединения к электрическим сетям за период 2013-2014 г.г. /л.д. 79-88, том 1/.
24.02.2014 ответчиком были получены в Управлении градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации Градостроительные условия и ограничения NГУО-567 /л.д. 89-93, том 1/.
На основании данных Градостроительных условий и ограничений был разработан проект строительства пансионата /л.д. 94-124, том 1/, который в установленном уже по законодательству Российской Федерации порядке прошел экспертизу. 08.12.2012 ответчиком было получено положительное заключение негосударственной экспертизы объекта капитального строительства "Пансионат семейного типа в районе мыса Толстый в г. Севастополе" /л.д. 137-160, том 1/.
Таким образом, ООО "Апогей-А" действительно предпринимало меры для строительства оговоренного в Договоре аренды объекта в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины.
В подтверждение освоения земельного участка, представленного по договору от 16.12.2004 ответчиком представлено экспертное заключение от 30.04.2009 NЭ-86/2009, выданное Севастопольским филиалом Государственного предприятия "Специализированная Государственная экспертная организация - Центральная служба Украинской государственной экспертизы строительной экспертизы", а также Заключение от 29.12.2009 NС219/09 Управления градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации, согласно которых, общая продолжительность проектных и строительных работ объекта капитального строительства, поименованного в указанных заключениях, как "строительство и обслуживание пансионата коттеджного типа с водолечебницей, в районе бухта Круглая г. Севастополь" составляет 9 лет и 4 месяца /л.д. 94-100, том 2/.
На основании вышеуказанных документов, 26.04.2010 между сторонами было подписано дополнительное оглашение, согласно которого ответчику необходимо было в срок до 24.04.2014 года начать освоение земельного участка и завершить застройку участка, таким образом, ответчиком были совершены все возможные действия по продлению срока строительства, в соответствии с надлежащим образом утвержденной проектной документацией.
При этом, продление срока строительства при заключении указанного выше дополнительного соглашения от 26.04.2010 только на 4 года было обусловлено общим временным ограничением, установленным Севастопольским городским Советом при процедуре продления сроков освоения земельных участков по договорам аренды и особенностями начисления и оплаты арендной платы.
В подтверждение освоения земельного участка ответчиком также представлен проект организации строительства (ПОС) "Строительство и обслуживание пансионата коттеджного типа с водолечебницей в районе бухта Круглая г. Севастополь, шифр ГП0934-10-ОС за 2009 год /л.д. 101-122, том 2/.
Кроме того, ответчик указывает, что также следует из материалов дела, что им в период действия законодательства Российской Федерации на территории города Севастополя предпринимались меры для соблюдения условий вышеуказанных договоров, а именно: получены распоряжения Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 07.10.2016 N3234-РДЗ, N3256-РДЗ "Об утверждении плана границ земельного участка" /л.д. 164, том 1; л.д. 129, том 2/, получено разрешение на строительство N6 от 25.12.2014, со сроком действия до 25.09.2017, имеется многочисленная переписка ответчика с органами государственной власти, относительно определения местонахождения спорных земельных участков /л.д. 127-135, том 2/.
Также, как было установлено судом при рассмотрении дела по существу, при постановке на кадастровый учет в Севреестре данных земельных участков в кадастровом паспорте, была указана категория: "земли особо охраняемых территорий и объектов", что само по себе исключает возможность капитального строительства на этом земельном участке.
Процесс внесения изменений в категорию потребовал получение заключений и справок из Департаментов архитектуры и градостроительства, имущественных и земельных отношений города Севастополя и занял достаточно длительное время.
Только 07.10.2016 Распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя N3234-РДЗ установлено, что земельный участок площадью 1,4014 га, расположенный в г. Севастополе, в районе мыса Толстый относится к категории земель: "земли населенного пункта".
При этом, пунктом 2 указанного Распоряжения вид разрешенного использования определен как "туристическое обслуживание (код 5.2.1)".
07.10.2016 Распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя N3256-РДЗ установлено, что земельный участок площадью 1,9987 га, расположенный в г. Севастополе, в районе бухты Круглой относится к категории земель: "земли населенного пункта". При этом, пунктом 2 указанного Распоряжения вид разрешенного использования определен как "туристическое обслуживание (код 5.2.1)".
При этом следует отметить, что указанные распоряжения были выданы за пределами установленных сроков, что повлекло последующее затягивание процесса по освоению земельных участков.
Выполняя требования положений договора аренды земельного участка ООО "Апогей- А", в целях строительства объекта капитального строительства - пансионата семейного типа, в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством РФ, обратилось в соответствующий уполномоченный орган Правительства Севастополя для получения разрешения на строительство. В результате, задолго до истечения срока освоения земельного участка, установленного Дополнительным соглашением от 06.10.2011 года, Управлением архитектуры и градостроительства Департамента архитектуры и градостроительства Правительства Севастополя было выдано Разрешение на строительство объекта капитального строительства - пансионата семейного типа на земельном участке площадью 17831 кв.м, состоящим из земельного участка площадью 14014 кв.м., и земельного участка в 3817 кв.м, из состава смежного земельного участка общей площадью 1,9987 га.
Однако, указанное выше Разрешение на строительство было выдано обществу с примечанием, согласно которого, в соответствии с распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства Правительства Севастополя от 20.11.2014 N54 "О приостановлении выдачи разрешений на строительство в микрорайоне "Омега-2А", строительные работы на земельном участке можно будет осуществлять только после разработки проекта планировки территории микрорайона "Омега- 2А".
Переписка с Департаментом архитектуры и градостроительства Правительства Севастополя об исключении из Разрешения на строительство указанных условий и ограничений и начале производства строительных работ, не привела к положительным результатам.
Таким образом, учитывая невозможность проведения ответчиком строительных работ на земельном участке, не смотря на выданное разрешение на строительство, не по их вине, а ввиду ограничений, установленных Департаментом архитектуры и градостроительства, ООО "Апогей-А", как арендатор земельного участка площадью 1,4014 га, расположенного в г. Севастополе, в районе мыса Толстый и земельного участка площадью 1,9987 га, расположенного в г. Севастополе, в районе бухты Круглой объективно было лишено возможности вести строительство.
Кроме того, на момент заключения соответствующих договоров аренды оба земельных участка по нормам законодательства Украины относились к одной категории - земли рекреационного назначения и имели весьма сходные целевые назначения (виды разрешенного использования), а именно:- участок 1,9987 га - для строительства и обслуживания пансионата коттеджного типа с водолечебницей; участок 1,4014 га - для строительства и обслуживания пансионата семейного типа.
Разница заключалась в том, что на участке 1,9987 га предполагалось также предоставление услуг по лечению методами водо- и грязелечения.
На этом основании до 18.03.2014 года были разработаны проекты застройки этих участков в соответствии с их целевым назначением указанные выше.
После вхождения города Севастополя в состав Российской Федерации, в соответствии с нормами земельного законодательства эти участки отнесены уже к землям населенных пунктов и им установлен один и тот же вид разрешенного использования - "туристическое обслуживание (код 5.2.1)".
Однако согласно Классификатора видов разрешенного использования земельных участков код 5.2.1 допускает на земельном участке размещение пансионатов, туристических гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению.
Таким образом, ООО "Апогей-А" уже не имело права возводить на участке 1,9987 га запроектированный объект капитального строительства - пансионат коттеджного типа с водолечебницей.
Согласно проекту строительства капитального объекта, на основании которого и выдано разрешение на строительство, на участке площадью 3817 кв.м., входящем в состав земельного участка 1,9987 га, предусматривается создание дорожно-транспортной сети, прокладка инженерных коммуникаций и размещение элементов благоустройства объекта капитального строительства - пансионата семейного типа, полностью соответствующего требованиям, предъявляемым к виду разрешенного использования - туристическое обслуживание.
Как указал ответчик, с чем следует согласиться, отсутствие строительных работ на данном земельном участке объясняется позицией Департамента архитектуры и градостроительства Правительства Севастополя, который выдав в декабре 2014 года разрешение на строительство, приложением к нему установил ограничения в части начала осуществления строительных работ, согласно которого, в соответствии с распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства Правительства Севастополя от 20.11.2014 N54 "О приостановлении выдачи разрешений на строительство в микрорайоне "Омега-2А", строительные работы на арендуемых земельных участках можно было осуществлять только после разработки проекта планировки территории микрорайона "Омега- 2А".
В материалы дела была представлена копия Распоряжения Департамента Архитектуры и Градостроительства от 20.10.2014 N54, согласно которого решено приостановить выдачу разрешений на строительство на территории микрорайона "Омега-2а" в границах, указанных в приложении к настоящему распоряжению, до разработки проекта планировки территории.
Как пояснил представитель Департамента Архитектуры и градостроительства, данным распоряжением была приостановлена выдача всех разрешений на строительство в указанном микрорайоне, при этом, пояснить обоснованность и целесообразность такого распоряжения представитель третьего лица не смогла.
Таким образом, ответчик в силу объективных причин, в том числе в виду запрета самого государственного органа, занимающегося выдачей разрешений на строительство в указанном микрорайоне, не мог осуществить фактическое строительство указанных объектов.
При этом, применительно к спорным правоотношениям, ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях арендодатель вправе по истечении трех лет неиспользования земельного участка (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка) начиная с 18.03.2014 - начала действия законодательства РФ на территории города Севастополя.
В силу части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В статьях 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено право арендодателя ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка).
Приведенные выше нормы российского законодательства указывают на то, что из названного трехлетнего срока следует исключать период времени, который необходимо затратить на освоение земельного участка (проектно- изыскательские работы, подготовка проекта и его государственная экспертиза и т.д.).
Таким образом, исходя из смысла изложенных норм, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.
Суд полагает, что юридическая возможность осуществления строительства у общества появляется, только с принятием распоряжения департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя от 18.06.2015 N20 "Об утверждении административного регламента предоставления государственной услуги "Выдача разрешений на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства".
Соответственно, при таких обстоятельствах период с 18.03.2014 по 18.06.2015 также подлежит исключению из противоправного периода бездействия застройщика.
Соответствующие претензии (предупреждения) были направлены департаментом в адрес арендатора уже 19.01.2017, требования о расторжении договоров были направлены 26.05.2017, иск в суд предъявлен 09.08.2017. Однако по состоянию на указанные даты формальный трехлетний срок, предусмотренный приведенными выше положениями статей 45, 46 Земельного кодекса РФ, не истек (если даже не учитывать срок, необходимый для освоения земельного участка).
К аналогичному выводу пришел и Двадцать первый арбитражный апелляционный суд, при рассмотрении дела NА84-2317/2017, в постановлении от 30.11.2017.
То есть, фактически судом установлен факт осуществления препятствий со стороны истца для осуществления ответчиком очередного этапа переходного периода для возможности осуществления взятых на себя обязательств по спорному договору, при том, что последний в данном вопросе действовал с должной степенью заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась.
Судом установлено, что ответчик воспользовался правом на получение разрешения на строительство объекта капитального строительства /л.д. 88-89, том 3/, обратился с заявлениями на перезаключение договоров аренды земельного участка площадью 14014 кв.м /л.д. 90, том 3/ и площадью 19987 кв.м /л.д. 94, том 3/, в установленном Порядке о переоформлении, совершая данные действия для последующего оформления разрешения на строительство объекта, однако Департамент, в нарушение сроков принятия решения о передаче земельного участка, отказал последнему в предоставлении такого права, мотивируя отказ отсутствием установленных границ земельных участков.
Данные действия Департамента не могут свидетельствовать о добросовестности сильной стороны заключенного договора и о соблюдении баланса между интересами государства и бизнеса, что в последующем лишило ООО "Апогей-А" реальной возможности осуществления прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, в том числе, в части освоения последних и проведения соответствующих работ по капитальному строительству.
Вышеизложенное в совокупности свидетельствует о том, что неисполнение ответчиком обязательств по застройке земельных участков произошло не по вине ответчика, а стало следствием действий, обстоятельств, которые ответчик не мог предусмотреть при заключении спорных договоров.
При этом, в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий для освоения земельных участков и наличие обстоятельств, исключающих возможность осуществления строительства оговоренных объектов.
Доводы истца об отсутствии объективных причин, которые бы исключили возможность начала использования земельных участков, что привело к тому, что город Севастополь лишен того, ради чего заключались Договоры, при изложенной выше установленной судом совокупности обстоятельств, отклоняются как несостоятельные.
Суд приходит к выводу о том, что материалами дела не подтверждается порок поведения арендатора и соответственно наличие оснований для расторжения спорных договоров аренды земли по требованию арендодателя, а поэтому права ответчика подлежат судебной защите.
Иными словами, с учетом изложенных выше обстоятельств, расторжение договоров аренды земельных участков не достигает социально-значимых целей, определенных при заключении договоров, и, исходя из конкретных обстоятельств дела, не соответствует балансу интересов сторон.
При данных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ДИЗО.
С учетом вышеизложенного, а также, поскольку требование истца о возврате спорных земельных участков является производным от первоначальных требований, в удовлетворении которых судом отказано, то оснований для удовлетворения данных требований также не имеется.
Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, а истец является государственным органом, освобожденным от уплаты государственной пошлины за подачу исков в арбитражный суд, вопрос о судебных расходах не разрешается.
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований отказать.
Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы, если решение не отменено и не изменено - со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Судья О.С. Васильченко
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка