Решение Арбитражного суда города Севастополя от 12 ноября 2019 года №А84-3138/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

РЕШЕНИЕ

от 12 ноября 2019 года Дело N А84-3138/2018
Арбитражный суд города Севастополя в составе председательствующего судьи Смолякова А.Ю., при составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ключкиной А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
Общества с ограниченной ответственностью "База отдыха "Мыс Сарыч"", ОГРН 1149204015630, ИНН 9204007949, г. Севастополь,
к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115, г. Севастополь,
об урегулировании разногласий при заключении договора,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительство Севастополя, ОГРН 1149204002166, ИНН 9204001231, Севастополь, 299011 и Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя, ОГРН 1149204005598 ИНН 9204002997, Севастополь, Романова Э.П., Нигар В.И., Коженец И.В., Тарасов М.В., Онищенко Л.А., Близнова В.О., Юрицын Ю.Ф., Шандрык И.В., Селицкий А.Л., Арсланбиев А.Р., Степаненко В.И., ООО "Сервис-Технология", Главное управление природных ресурсов и экологии города Севастополя,
при участии в судебном заседании представителя от истца - Общества с ограниченной ответственностью "База отдыха "Мыс Сарыч"" - Ефремовой Л.А.
по доверенности от 03.09.2018, в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "База отдыха "Мыс Сарыч"" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - департамент) и просило признать договор аренды земельного участка от 26 апреля 2018 г. (договор поставлен на учет в Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя 26.04.2018 г. N 392), заключенным между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и Обществом с ограниченной ответственностью "База отдыха "Мыс Сарыч" с учетом протокола разногласий, и протокола согласования разногласий, приняв пункт 2.1, пункт 2.2, пункт 2.3, пункт 4.1, пункт 6.4, пункт 8.4 в редакции Общества с ограниченной ответственностью "База отдыха "Мыс Сарыч":
"2.1. Нормативная цена земельного участка, указанного в пункте 1.1 настоящего Договора, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости Участка, принимается равной нормативной денежной оценке такого земельного участка, действующей на территории города Севастополя с 01.01.2012, переведенной в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 1 января 2015 г."
"2.2. Годовая арендная плата за пользование земельным участком (до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости Участка) рассчитывается согласно условиям договора аренды N 39 от 17.06.2003 г. и нормативной денежной оценки земельных участков, действующей на территории города Севастополя с 01.01.2012, переведенной в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 1 января 2015 г. (п. 2.1 Договора).
С даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости Участка, годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в размере 2,4% (двух целых и четырех десятых процента) от кадастровой стоимости земельного участка".
"2.3. Величина годовой арендной платы за пользование Участком до внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости Участка составляет 82 132 (Восемьдесят две тысячи сто тридцать два) рубля 20 копеек.
С даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости Участка, указанного в п. 1.1 Договора, величина годовой арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле:
Кадастровая Ставка арендной Сумма годовой
стоимость платы (%) арендной платы
земельного (руб.) участка (руб.)
где ставка арендной платы составляет 2,4 % (Две целых четыре десятых процента).
При этом в календарном году, в котором произошло изменение арендной платы, п. 2.4 Договора не применяется".
"4.1. Соблюдать план внешних границ временного землепользования".
"6.4. Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из Сторон в следующих случаях:
При использовании Участка Арендатором под цели, не предусмотренные пунктом 1.1 Договора (в части касающейся такого Арендатора).
При неуплате арендной платы за земельный участок в течение двух месяцев подряд."
"8.4. Неотъемлемыми частями Договора являются:
- акт приема-передачи земельного участка в 3 (Трех) экземплярах.
- копия письма Федеральной службы охраны РФ (ФСО России) в Крыму от 30.01.2018 N 9/7-521".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Севастополя, Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя, Романова Э.П., Нигар В.И., Коженец И.В., Тарасов М.В., Онищенко Л.А., Близнова В.О., Юрицын Ю.Ф., Шандрык И.В., Селицкий А.Л., Арсланбиев А.Р., Степаненко В.И., ООО "Сервис-Технология", Главное управление природных ресурсов и экологии города Севастополя.
В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме, просил принять судебный акт с учетом сформированной судебной практики.
Ответчик в отзыве на иск против удовлетворения исковых требований возражал, ссылаясь на формирование условий договора в соответствии с действующими нормативными актами города.
Третье лицо Романова Э.П. представила письменные возражения против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на неправомерность заключения спорного договора с истцом.
Для проверки доводов указанного лица к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Главное управление природных ресурсов и экологии города Севастополя.
Однако, названный уполномоченный орган позицию по делу никак не выразил.
Суд, изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, и оценив представленные доказательства, по существу заявленных требований приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, Севастопольский городской Совет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земли от 03.06.2003, зарегистрированный 17.06.2003 под N 39.
18.01.2018 общество обратилось в департамент с заявлением о переоформлении права постоянного пользования земельным участком (заключения договора аренды, сервитута), предоставленных в пользование юридическим и физическим лицам до 18.03.2014, с кадастровым номером 91:01:058002:242 (исх. от 18.01.2018 N 1142/05-05-07/18).
07.05.2018 департамент направил в адрес общества проект договора аренды от 26.04.2018 N 392 земельного участка площадью 50202 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Севастополь, в районе мыса Сарыч, земельный участок N 2 с кадастровым номером 91:01:058002:242.
Общество, не согласившись с отдельными пунктами проекта договора, направило 05.06.2018 в адрес департамента протокол разногласий.
В протоколе согласования разногласий от 02.08.2018 департамент согласился с отдельными пунктами в редакции истца.
Ввиду недостижения сторонами соглашения по спорным пунктам договора истец обратился с иском в арбитражный суд.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
По смыслу приведенных норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 173 закрепил положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. Следовательно, разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях.
При таких обстоятельствах в порядке статьи 445 ГК РФ условия договора, в том числе условие о размере арендной платы, определяются в судебном порядке.
Согласно позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 31.01.2012 N 11657/11 по делу N А76-15904/2010, сторона, обязанная заключить договор, вправе представить суду заявление о рассмотрении разногласий по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть. Реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, суд должен обеспечить защиту прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.
При разрешении разногласий по существенному условию договора суд не вправе уклониться от их урегулирования и отказать в иске (постановление Президиума ВАС РФ от 14.09.2010 N 4667/10).
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя установлены Законом города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (далее - Закон N 46-ЗС).
Пунктом 9 статьи 3 Закона N 46-ЗС предусмотрено, что право временного пользования земельным участком, возникшее до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствует праву аренды, которое предусмотрено законодательством Российской Федерации. Согласно пункту 13 статьи 3 Закона N 46-ЗС в случае, если земельный участок, в отношении которого до вступления в силу Федерального конституционного закона заключен в действовавшем на момент его заключения порядке договор аренды, договор об установлении сервитута, находится в государственной и муниципальной собственности, орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение таким земельным участком, обязан по заявлению лица, с которым заключен соответствующий договор, заключить с таким лицом соответственно договор аренды, договор об установлении сервитута соответствующего земельного участка.
Согласно пункту 13 статьи 3 Закона N 46-ЗС в случае, если земельный участок, в отношении которого 3 до вступления в силу Федерального конституционного закона заключен в действовавшем на момент его заключения порядке договор аренды, договор об установлении сервитута, находится в государственной и муниципальной собственности, орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение таким земельным участком, обязан по заявлению лица, с которым заключен соответствующий договор, заключить с таким лицом соответственно договор аренды, договор об установлении сервитута соответствующего земельного участка. Лица, которым находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки предоставлены до вступления в силу Федерального конституционного закона в аренду или на условиях сервитута, обязаны подать заявление о заключении договора аренды, договора об установлении сервитута земельным участком в срок до 1 января 2019 года.
Постановлением Правительства Севастополя от 21.12.2015 N 1250-ПП утвержден Порядок переоформления права постоянного пользования земельными участками, заключения договоров аренды, сервитута в отношении земельных участков, предоставленных в пользование юридическим и физическим лицам до 18 марта 2014 года (далее - Порядок N 1250).
Постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 524-ПП утвержден Порядок расчёта размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, предоставленных в аренду без торгов. Пунктом 1.4.2 указанного Порядка предусмотрено, что он применяется при переоформлении в установленном законом порядке права постоянного, временного пользования земельным участком, в том числе на условиях аренды.
При разрешении рассматриваемого спора суд руководствуется Порядком расчёта размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, утверждённым Постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 524-ПП.
Однако в ходе досудебного урегулирования спора Порядок расчёта размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, утверждённый Постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 524-ПП, утратил силу в связи с изданием Постановления Правительства Севастополя от 08.04.2019 N 219-ПП "Об утверждении Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов".
В соответствии с подпунктом 2.1 пункта 2 названного Порядка расчёта размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов, утверждённых Постановлением Правительства Севастополя от 08.04.2019 N 219-ПП, годовой размер арендной платы рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости земельного участка по формуле:
Кадастровая стоимость x Ставка арендной = Сумма годовой земельного участка (руб.) платы (%) арендной платы (руб.)
При переоформлении права постоянного, временного пользования земельными участками на право аренды, ставки арендной платы устанавливаются согласно приложению к названному Порядку.
В соответствии с пунктом 5 Приложения к Порядку расчёта размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов, ставка арендной платы за использование земельных участков с видом разрешенного использования земельного участка - "Отдых (рекреация)", код 5.2.1 - "Туристическое обслуживание", составляет 2,4%.
При этом Постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 N 716-ПП утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя по состоянию на 25 октября 2018 года. Так, в соответствии с пунктом 13990 Приложения N 1 к Постановлению Правительства Севастополя от 25.10.2018 N 716-ПП, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: 91:01:058002:242 составляет 12 940 202,03 рублей. Следовательно, размер годовой арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером: 91:01:058002:242 рассчитывается следующим образом:
12 940 202,03 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) х 2,4% (ставка арендной платы) = 310 564,85 рублей в год.
При таких обстоятельствах суд считает возможным урегулировать разногласия между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и ООО "База отдыха "Мыс Сарыч", возникшие при заключении договора аренды (в порядке переоформления прав на земельный участок и приведении договорных обязательств в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации) в отношении земельного участка с кадастровым номером 91:01:058002:242, площадью 4 249 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Севастополь, в районе мыса Сарыч, земельный участок N 2, путём изложения спорных условий договора в следующей редакции:
- пункт 2.1 "Кадастровая стоимость земельного участка, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 12 940 202,03 рублей, на основании пункта 13990 Приложения N 1 к Постановлению Правительства Севастополя от 25.10.2018 N 716-ПП;
- пункт 2.2 "Годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Порядком расчёта размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов, утверждённых Постановлением Правительства Севастополя от 08.04.2019 N 219-ПП, в размере 2,4% от кадастровой стоимости земельного участка;
- пункт 2.3 "Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле: "кадастровая стоимость" х "ставка арендной платы" = "сумма годовой арендной платы". Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчёту составляет: 12 940 202,03 рублей х 2,4% =
310 564 рублей 85 копеек.
Пункт 4.1 договора N 392 противоречит пункту 6.2 договора в редакции ответчика, согласно которому: "6.2. С момента государственной регистрации настоящего договора, договор аренды земельного участка от 17.06.2003 года N 39 считается расторгнутым".
Обязательства по внесению арендной платы, указанные в пункте 2.2 договора N 392, согласно которому арендная плата за землю вносится Арендатором равными долями ежемесячно до 15 числа месяца, следующего за отчётным, противоречат срокам внесения такой арендной платы, указанной в пункте 2.6 договора N 39, где арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно, равными долями, не позднее 30 числа месяца, следующего за отчётным.
Пункт 4.1 договора в новой редакции, не противоречащей законодательству Российской Федерации, с возложением на Арендатора такой обязанности, как:
"4.7. Соблюдать план внешних границ временного землепользования".
Как усматривается из договора аренды, ответчик, со ссылкой на статью 450.1 Гражданского кодекса, в пункте 6.4 договора предусмотрел возможность для себя одностороннего отказа от договора, однако пунктом 1 указанной статьи установлено, что право на односторонний отказ от договора должно быть предоставлено Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Право на односторонний отказ договора аренды земельного участка, в котором указан срок его действия ни Гражданский кодекс, ни иной нормативно-правовой акт арендатору не предоставляет, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что редакция пункта 6.4 спорного договора, предложенная ответчиком, противоречит требованиям действующего законодательства.
Истец предложил редакцию пункта 6.4 договора, соответствующую требованиям закона, а именно - части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации:
"6.4. Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из Сторон в следующих случаях:
6.4.1. При использовании Участка Арендатором под цели, не предусмотренные пунктом 1.1 Договора (в части касающейся такого Арендатора).
6.4.2. При неуплате арендной платы за земельный участок в течение двух месяцев подряд".
Согласно разделу 7 договора аренды N 392 в отношении использования Арендатором земельного участка с кадастровым номером 91:01:058002:242 наложен ряд запретов и ограничений на основании письма Федеральной службы охраны РФ (ФСО России) в Крыму от 30.01.2018 года N 9/7-521, что напрямую затрагивает права Арендатора по распоряжению участком, а потому ООО "База отдыха "Мыс Сарыч" обоснованно просило изложить пункт 8.4 договора в следующей редакции:
"8.4. Неотъемлемыми частями Договора являются:
- акт приема-передачи земельного участка в трёх экземплярах;
- копия письма Федеральной службы охраны РФ (ФСО России) в Крыму от 30.01.2018 N 9/7-521";
При таких обстоятельствах суд считает необходимым урегулировать спор, изложив условия договора на выработанных условиях.
На основании изложенного суд, руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
урегулировать разногласия между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и обществом с ограниченной ответственностью "База отдыха "Мыс Сарыч"" при заключении договора аренды от 26.04.2018 N 392 в отношении земельного участка с кадастровым номером 91:01:058002:242 площадью 4 249 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Севастополь, в районе мыса Сарыч, земельный участок N 2, путём изложения спорных условий договора в следующей редакции:
- пункт 2.1 "Кадастровая стоимость земельного участка, указанного в пункте 1.1 настоящего договора составляет 12 940 202,03 рублей на основании пункта 13990 Приложения N 1 к Постановлению Правительства Севастополя от 25.10.2018 N 716-ПП.";
- пункт 2.2 "Годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Порядком расчёта размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов, утверждённых Постановлением Правительства Севастополя от 08.04.2019 N 219-ПП, в размере 2,4% от кадастровой стоимости земельного участка.";
- пункт 2.3 "Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле: "кадастровая стоимость" х "ставка арендной платы" = "сумма годовой арендной платы". Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчёту, составляет: 12 940 202,03 рублей х 2,4% =
310 564 рубля 85 копеек.";
- пункт 4.1. "Соблюдать план внешних границ временного землепользования.";
- пункт 6.4. "Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из Сторон в следующих случаях:
6.4.3. При использовании Участка Арендатором под цели, не предусмотренные пунктом 1.1 Договора.
6.4.4. При неуплате арендной платы за земельный участок в течение двух месяцев подряд.";
- пункт 8.4. "Неотъемлемыми частями Договора являются:
- акт приема-передачи земельного участка в 3 (трех) экземплярах.
- копия письма Федеральной службы охраны Российской Федерации (ФСО России) в Крыму от 30.01.2018 N 9/7-521".
Взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115, г. Севастополь, в пользу Общества с ограниченной ответственностью "База отдыха "Мыс Сарыч"", ОГРН 1149204015630, ИНН 9204007949, г. Севастополь, 6 000 рублей расходов на уплату государственной пошлины.
Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и может быть обжаловано через Арбитражный суд города Севастополя в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.
Судья
А.Ю. Смоляков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка