Решение Арбитражного суда города Севастополя от 05 октября 2017 года №А84-3112/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ
 
РЕШЕНИЕ
от 05 октября 2017 года Дело N А84-3112/2017
Резолютивная часть решения оглашена 28.09.2017.
решение в полном объёме составлено 05.10.2017.
Судья Арбитражного суда города Севастополя Погребняк А.С., при ведении протокола секретарем Дворниковой Т.В., рассмотрев материалы дела А84-3112/17
по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (299011, г. Севастополь, ул. Советская, д. 9)
к Индивидуальному предпринимателю Хорошун Евгению Феодосьевичу (299038, г. Севастополь, ул. А. Кесаева, д. 4, кв. 9, ОГРН 314920433600143, ИНН 920100114048)
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,
При участии представителей:
от истца: Воловикова А.А., доверенность;
от ответчика: Лебедев А.В., доверенность.
установил:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Арбитражный суд города Севастополя (далее - суд) с иском к Индивидуальному предпринимателю Хорошун Евгению Феодосьевичу о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.
Исковые требования обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды от 27.12.2007, в части внесения арендной платы за землю за период с 01.2015 по 04.2017 в сумме 2898119, 71 рублей.
определением от 10.08.2017 исковое заявление было принято судом, назначено предварительное судебное заседание.
04.09.2017 ответчик представил отзыв на иск, указав, что с 07.02.2012 и до настоящего времени ответчиком уплачивалась арендная плата за землю в размере 4, 5% от нормативной денежной оценки (с учетом предусмотренных корректировок).
При этом 17.12.2013 Севастопольским городским Советом принято решение N6716 "О продлении на 17 месяцев предпринимателю Хорошуну Е.Ф. срока реконструкции помещений и сооружений туристическо-рыболовецкой базы в спортивно-гостиничный комплекс подводного плавания на земельном участке, общей площадью 0, 4477 га по адресу: г. Севастополь, ул. Лечиков 3" с оплатой арендной платы от нормативной денежной оценки земельного участка на период эксплуатации объекта строительства без применения повышающего коэффициента 2, 5 к ставке арендной платы. Однако, соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды с ответчиком не было заключено.
В то же время, истец начиная с января 2015 года начислял арендатору арендную плату в размере 12% от нормативной цены земельного участка с указанием на то, что срок освоения земельного участка истек.
Ответчик указывает, что согласно п. 4.1 Договора размер арендной платы составляет 4, 5 от нормативной цены земли, а начисление 12% от стоимости нормативной оценки нарушает права арендатора и не соответствует условиям договора аренды.
Ответчиком также произведен расчет арендной платы, исходя из коэффициента 4, 5 % от нормативной оценки земли, согласно которого годовой размер арендной платы составил 209614, 259 грн (4.5% * 4658094, 65 грн), что в перерасчете на рубли в соответствии с постановлением Правительства Севастополя N88-П от 11.02.2015 составляет 745178, 69 рублей (курс 3, 555 руб за 1 грн), таким образом, размер месячной арендной платы составляет 62098, 22 руб. Арендная плата в указанном размере уплачивалась ответчиком надлежащим образом - своевременно и в полном объеме.
Также ответчик указал, что ответственность за нарушение сроков освоения земельного участка в размере 12% от нормативной оценки предусмотрена за нарушение сроков освоения земельного участка, определенных проектной документацией, разработанной и утвержденной надлежащим образом. При этом, до настоящего времени Правительством Севастополя не выдано разрешение на ввод объекта реконструкции в эксплуатацию, что свидетельствует о том, что строительство объекта до настоящего времени не закончено. Работы по строительству объекта были приостановлены в связи с запретом осуществления капитального строительства на территории города Севастополя, согласно Распоряжения Губернатора Севастополя N46, а также уведомлением Инспекции архитектурно-строительного контроля г. Севастополя о приостановлении всех строительных работ, на основании указа Губернатора Севастополя.
Истец представил письменные пояснения по делу, указав, что наличие решения Севастопольского городского Совета N6716 от 17.12.2013, в отсутствие заключенного дополнительного соглашения не является доказательством продления срока освоения земельного участка. Последним изменяющим договор документом является Дополнительное соглашение от 15.05.2013. При этом, реконструкция объекта не завершена, в связи с чем, расчет арендной платы должен быть проведен с применением коэффициента арендной платы в размере 12% от нормативной денежной оценки земельного участка.
05.09.2017 суд завершил предварительное судебное заседание и перешел на стадию судебного разбирательства.
В судебном заседании 28.09.2017 представитель истца огласил исковые требования, просил иск удовлетворить.
Представитель ответчика в судебном заседании 28.09.2017 возражал против удовлетворения исковых требований, просил в удовлетворении иска отказать в полном объеме.
Изучив материалы дела, судом установлено следующее.
10.02.2004 между Гражданской организацией "Всеармейское военно-охотничье общество" (продавец) и Хорошуном Е.Ф. (покупатель) был заключен договор купли-продажи, согласно которого объект - помещения рыболовно-спортивной туристической базы по адресу Летчиков 3, г. Севастополь, были переданы продавцом покупателю.
27.12.2007 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и Предпринимателем Хорошун Е.Ф. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, согласно которого арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 10.07.2007 N2302 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для реконструкции помещений и сооружений туристическо-рыболовецкой базы в спортивно-гостиничный комплекс подводного плавания и его обслуживания, с отнесением этих земель к категории земель водного фонда, по адресу: г. Севастополь, ул. Летчиков 3, площадь земельного участка составляет 0, 4477 га.
Согласно п. 2.3 Договора нормативная денежная оценка на период строительства, до сдачи объекта в эксплуатацию составляет 717772 грн; на последующий период-3588861 грн.
Договор заключен на 25 лет (п. 3.1 Договора).
Согласно п. 4.1 Договора годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утвержденной решением Городского Совета N1348 от 14.10.2003 в размере 1, 5 % от нормативной денежной оценки земельного участка.
Величина годовой арендной платы составляет:
- на период строительства-10766, 58 грн;
- на последующий период-53832, 92 грн.
Расчет арендной платы ежегодно корректируется в соответствии с п. 4.5 Договора (п. 4.3 Договора).
Согласно п. 4.4. Договора арендная плата за землю оплачивается арендатором ежемесячно в течение 30 календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного периода (налоговой) месяца в нац.валюте Украины на спец.бюджетный счет горда в райфинуправлении по месту расположения земельного участка.
Начисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции (п. 4.5 Договора).
Ежегодный расчет арендной платы производится арендаторов в соответствии с условиями настоящего договора и требованиями действующего законодательства.
Согласно п. 4.9 Договора за несвоевременное внесение арендной платы взимается пеня в размере ставки пени за несвоевременную плату земельного налога в соответствии с законодательством Украины.
Согласно п. 9.2.2 Договора, арендатор обязался, в том числе, своевременно вносить арендную плату в соответствии с разделом 4 Договора и ежегодно до 20 января представлять арендатору справку о платежах по арендной плате за истекший год, заверенную налоговой инспекцией.
27.12.2007 сторонами согласован акт приема-передачи земельного участка, на основании договора аренды земли от 27.12.2007.
Дополнительным соглашением от 07.06.2010 к Договору стороны внесли изменения в п. 2.3 Договора, указав нормативную денежную оценку земельного участка:
- на период строительства-900177, 32 грн.;
- на последующий период-4500887, 85 грн.
Согласно изменениям, внесенным в п. 4.2 Договора, величина годовой арендной платы за пользование земельным участком составляет:
- на период строительства-27005, 32 грн.
- на последующий период-135026, 64 грн.
Согласно п. 4.4 Дополнительного соглашения арендная плата за землю оплачивается арендатором ежемесячно в течение 30 календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного периода (налоговой) месяца в национальной валюте Украины на бюджетный счет Севастополя.
15.05.2013 сторонами было заключено Дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды, согласно которого нормативная денежная оценка земельного участка с 01.01.2012 составляет 4658094, 65 грн.
Годовая арендная плата за пользование земельным участком до 07.02.2012 устанавливается в соответствии с п. 5.1 ст. 288 Налогового кодекса Украины в размере 3% от нормативной денежной оценки земельного участка; с 07.02.2012 - в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 16.04.2013 N5497 в размере 4, 5 % от нормативной денежной оценки земельного участка (п. 4.1 Дополнительного соглашения).
Расчет размера арендной платы за земельный участок осуществляется с учетом его целевого использования и коэффициентов индексации, определенных законодательством, по утвержденным Кабинетом Министров Украины формам, которые заполняются во время заключения (возобновления) или изменения условий договора аренды (п. 4.2 Дополнительного соглашения).
Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле: нормативная денежная оценка земельного участка * ставка арендной платы (%)= сумма годовой арендной платы (п. 4.3 Дополнительного соглашения).
Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком составляет:
- на период с 01.01.2012 до 07.02.2012 - 35317, 52 грн;
- на период с 07.02.2012 по 19.04.2012 - 109961, 58 грн;
С 19.04.2012 - 209614, 26 грн.
Расчет арендной платы ежегодно корректируется в соответствии с п. 4.6 Договора. Начисление арендной платы осуществляется с учетом индекса инфляции. Величина годовой арендной платы подлежит ежегодному перерасчету в срок до 01.02. текущего года в зависимости от ежегодно индексируемой денежной оценке земельного участка. Ежегодный расчет арендной платы производится арендатором в соответствии с условиями Договора и требованиями действующего законодательства и согласовывается с арендодателем (п. 4.4-4.6 Договора).
Согласно п. 4.8 Дополнительного соглашения к Договору аренды земли в случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка, определенных проектной документацией, разработанной и утвержденной в установленном порядке, годовая арендная плата до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного настоящим договором, взыскивается в трехкратном размере, но не более 12% от нормативной денежной оценки земельного участка.
В соответствии с п. г) п. 9.2.2 Договора арендатор обязался, в том числе, завершить застройку земельного участка, согласно предусмотренному в п. 5.2 договора целевому назначению в течение 17 месяцев с 19.04.2012 на основании решения городского Совета от 19.06.2012 N3325 до-19.09.2013.
Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля в городе Севастополе от 06.07.2012 NСТ08312112084 была выдана Хорошуну Е.Ф. Декларация на начало выполнения строительных работ по реконструкции лодочной станции в спортивно-гостиничном комплексе подводного плавания по ул. Летчиков в городе Севастополе (1 очередь строительства, 3 категория сложности).
решением Севастопольского городского Совета от 17.12.2013 предпринимателю Хорошуну Е.Ф. продлен срок реконструкции помещений и сооружений туристическо-рыболовецкой базы в спортивно-гостиничный комплекс подводного плавания на земельном участке (кадастровый номер 8536400000:01:015:0035), общей площадью 0, 4477 га, по адресу: г. Севастополь, ул. Лечиков 3, согласно договора аренды от 27.12.2007, на 17 месяцев с момента принятия настоящего решения с оплатой арендной платы от нормативной денежной оценки земельного участка на период эксплуатации объекта строительства без применения повышающего коэффициента 2, 5 к ставке арендной плате. Установлено предпринимателю Хорошуну Е.В. после введения объекта в эксплуатацию платы за пользование земельным участком в размере 9%, в соответствии с Методикой определения размера арендной платы при заключении договоров аренды земли, утвержденной решением Севастопольского городского Совета от 14.10.2003 N1343.
Указанным решением арендодатель обязал арендатора внести соответствующие изменения в договор аренды земельного участка, путем заключения с Городским Советом дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земли.
09.01.2014 арендатор обращался к арендодателю с целью заключения дополнительного соглашения к договору, согласно решения N5716 Севастопольского городского Совета от 17.12.2013.
14.05.2014 Законодательным собранием города Севастополя NХ-55/1 было сообщено Хорошуну Е.Ф, о разрешении соответствующих вопросов после урегулирования вопросов интеграции города Севастополя в экономическую, финансовую, кредитную и правовую системы РФ, систему органов государственной власти РФ.
17.04.2014 Распоряжением Губернатора города Севастополя N46 было запрещено осуществление любого капитального строительства на территории города Севастополя до особого распоряжения. Контроль за исполнением распоряжения возложен на начальника Инспекции архитектурно-строительного контроля в г. Севастополе.
30.04.2014 Инспекцией Архитектурно-строительного контроля в г. Севастополе было направлено Хорошуну Е.Ф. уведомление о запрещении осуществления любого капитального строительства на территории города Севастополя вплоть до особого распоряжения.
постановлением Правительства Севастополя от 15.07.2014 N145, временно до 15.10.2014 приостановлены строительные работы на территории города Севастополя в зонах, указанных в приложении к постановлению.
Указом Губернатора Севастополя от 28.11.2015 N116 запрещено проведение строительно-монтажных работ в период действия режима чрезвычайной ситуации на территории города Севастополя, связанной с прекращением поставок электроэнергии низ энергосистемы Украины.
Режим чрезвычайной ситуации на территории города Севастополя был отменен с 25.05.2016 указом Губернатора Севастополя от 25.05.2016 N37-УГ.
25.12.2015 Управлением государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя выдано заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил) иных нормативных правовых актов и проектной документации.
14.05.2015 ответчик обращался в адрес Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя с просьбой сохранить ставку арендной платы в размере 4, 5% от нормативной денежной оценки земли, согласно решения Севастопольского городского Совета от 16.04.2013 N5497. Указанное письмо было получено 19.05.2015.
На основании указа Губернатора города Севастополя от 28.11.2015 N 116-УГ были приостановлены строительно-монтажные работы, связанные с использованием прямого подключения к сетям энергоснабжения города Севастополя.
26.06.2015 Главное управление по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в ответ на обращение о сохранении ставки арендной платы в размере 4, 5% от нормативной денежной оценки, указало на то, что решение Севастопольского городского Совета от 17.12.2013 N6716 о продлении на 17 месяцев срока реконструкции помещений и сооружений туристическо-рыболовецкой базы по адресу: г. Севастополь, ул. Летчиков 3, не исполнено, соответствующие изменения в договор аренды земли от 12.02.2008 не внесены.
20.05.2016 Департамент по имущественными земельным отношениям города Севастополя направил в адрес ИП Хорошуна Е.Ф. письмо-требование об оплате задолженности по арендной плате в размере 1772598, 01 руб, в том числе пени 22034, 33 руб.
Правительством Севастополя от 15.07.2014 было вынесено постановление N145 "О приостановлении строительных работ в период курортного сезона 2014", согласно которому временно были приостановлены строительные работы на территории города Севастополя.
31.08.2016 Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в ответ на письма Хорошуна Е.Ф. о прекращении начисления арендной платы с повышающим коэффициентом в связи с нарушением сроков освоения и застройки земельного участка от 07.07.2016 N05-20987, от 11.07.2016 N05-21262/2016, указал на то, что согласно п. 9.2.2 Договора арендатор обязан завершить застройку земельного участка до 19.09.2013. При этом, согласно п. 4.8 Договора аренды в случае нарушения сроков освоения (застройки) земельного участка, определенных проектной документацией, разработанной и утвержденной в установленном порядке, годовая арендная плата до момента ввода в эксплуатацию объекта строительства, взыскивается в 3 кратном размере, но не более 12% от нормативной денежной оценки земельного участка.
Письмом от 22.09.2015 N44 Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя указал Хорошуну Е.Ф. о том, что в соответствии с постановлением Правительства Севастополя от 11.02.2015 N88-ПП "О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и заключенным до 21.03.2014" установлена базовая ставка арендной платы на 2015 год, равная арендной плате за 2014 год, переведенной в рубли по курсу, установленному ЦБ РФ на 01.01.2015.
Письмом от 11.05.2016 Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя указал арендатору на то, что в связи с истечением 19.09.2013 срока реконструкции объектов недвижимости, к ставке арендной платы-4, 5% применяется повышающий коэффициент-3. Максимальная ставка арендной платы ограничена 12%, таким образом годовая арендная плата на 2015 и 2016 годы составляет 4658094, 65*3, 55525*12%= 1987282, 92 руб.
07.06.2017 Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя направил в адрес арендатора письмо, согласно которого сообщил о имеющейся задолженности по арендной плате и штрафным санкциям в размере 3881337, 58 руб за период с января 2015 г по апрель 2017 г. Арендодатель предложил арендатору в месячный срок оплатить задолженность по арендной плате и пене в указанном размере.
Отказ арендатора от уплаты задолженности в указанном арендодателем размере, стал основанием для обращения Департамента по имущественным и земельным отношениям в суд с требованием о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с января 2015 года по апрель 2017 года, пени, процентов за пользование денежными средствами.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.
18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.
В соответствии с частью первой статьи 1 Договора о принятии в РФ Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего Договора, то есть с 18.03.2014.
Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 Договора о принятии в РФ).
Согласно пункту 5 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) отнесение государственного имущества к федеральной собственности и к собственности субъектов Российской Федерации осуществляется в порядке, установленном законом.
В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:
1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;
2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;
3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя;
4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя;
5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.
В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
Следовательно, спорный земельный участок является собственностью города федерального значения Севастополя.
В статье 125 ГК РФ закреплено, что от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Статьей 34 Устава города Севастополя предусмотрено, что Правительство Севастополя управляет и распоряжается собственностью города Севастополя в соответствии с законами города Севастополя, а также управляет федеральной собственностью, переданной в управление города Севастополя в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Исходя из статьи 2 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя" (далее - Закон N 5-ЗС), Правительство является высшим постоянно действующим коллегиальным исполнительным органом государственной власти города Севастополя, обладающим общей компетенцией и обеспечивающим согласованную деятельность подведомственных ему органов исполнительной власти города Севастополя. В сфере экономики согласно пункту 2 статьи 25 Закона N 5-ЗС Правительство Севастополя организует и осуществляет управление и распоряжение собственностью города Севастополя и контроль за ее эффективным использованием, наделяет полномочиями по управлению распоряжению собственностью города Севастополя соответствующие органы исполнительной власти.
Статьей 23 Закона N 5-ЗС определено, что Правительство Севастополя осуществляет свои полномочия непосредственно или через подведомственные ему исполнительные органы.
В соответствии с пунктом 1.8 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N 883-ПП, департамент является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности города Севастополя, иных правоотношений имущественного характера, стороной в которых является город Севастополь, и корпоративных правоотношений, стороной в которых ранее являлся Фонд коммунального имущества Севастополя, Севастопольское региональное отделение Фонда государственного имущества Украины, в пределах законодательства города Севастополя.
В силу пункта 4.18 означенного Положения Департамент выступает арендодателем имущества и земельных участков (за исключением лесных участков), находящихся в собственности города Севастополя.
В силу статей 39.7 и 65 Земельного кодекса РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.
В соответствии с п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Исходя из системного толкования указанных норм, размер арендной платы за землю является регулируемым, в связи с чем, при его определении должны использоваться ставки, установленные уполномоченным органом. Применение регулируемых цен в договоре является обязательным, их изменение, в том числе по соглашению сторон, законом не допускается.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса).
Пункты 1 и 2 статьи 425 Гражданского кодекса определяют, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Таким образом, взаимоотношения сторон носят гражданско-правовой характер, а размер арендной платы относится к категории регулируемых цен.
Статьей 10 Закона N 46-ЗС, установлено, что нормативная денежная оценка земель, установленная на территории города Севастополя до вступления в силу Федерального конституционного закона, применяется для целей налогообложения и определения размера арендной платы в отношении земельных участков до проведения ее переоценки. Инвентарная стоимость объектов недвижимости, установленная на территории города Севастополя до вступления в силу Федерального конституционного закона, применяется для целей налогообложения и определения размера арендной платы до проведения работ по переоценке.
Одновременно в целях урегулирования особенностей определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, и заключенным до 21.03.2014, Правительством Севастополя принято постановление от 11.02.2015 N 88-ПП "О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года", пунктом 1 которого, установлено, что с 01.01.2015 до момента приведения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенных до 21 марта 2014 года, в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации арендная плата за такие земельные участки рассчитывается согласно условиям договоров аренды (с учетом дополнительных соглашений) с применением нормативной денежной оценки земельных участков, действующей на территории города Севастополя с 01.01.2012, переведенной в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 1 января 2015 года.
Материалами дела подтверждается, что строительство объекта на земельном участке не завершено, объект строительства не принят в эксплуатацию в порядке, установленном законом.
При этом, стороны в Дополнительном соглашении к договору от 15.05.2013 согласовали то, что в случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка, определенных проектной документацией, разработанной и утвержденной в установленном порядке, годовая арендная плата до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного настоящим договором, взыскивается в трехкратном размере, но не более 12% от нормативной денежной оценки земельного участка.
Суд отмечает, что по своей правовой природе взыскание арендной платы в трехкратном размере представляет собой меру ответственности, применяемую арендатору, по причине не принятия разумных и адекватных действий для освоения земельного участка и завершения строительства. В этом случае повышение арендной платы преследует цель компенсации отсутствия соответствующего результата в течение определенного времени, на который были изначально направлены арендные отношения, а именно, на развитие экономики региона, определенного вида инфраструктуры, что возможно лишь при активной инвестиционной деятельности хозяйствующего субъекта и реальном осуществлении последним проекта, для реализации которого предоставлен земельный участок.
Определяя критерий добросовестности лица, степень заботливости и осмотрительности, которая требовалась от арендатора по характеру договора и условиям оборота для устранения возникших непредвиденных обстоятельств, которые возникли в результате фактического ограничения прав истца на осуществление строительных работ путем, суд приходит к выводу о том, что отсутствие завершения строительства на земельном участке арендатором вызвано причинами, которые ответчик не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота, при этом последним, как уже указывалось, осуществлялись попытки для их преодоления.
В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Суд отмечает, что в соответствии со статьей 26 Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности", в редакции от 12.06.2011, был установлен следующий порядок проектирования и строительства объектов собственниками или пользователями земельных участков: получение заказчиком или проектировщиком исходных данных (градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, технические условия, задание на проектирование); разработка проектной документации и проведение в предусмотренных этим законом случаях ее экспертизы; утверждение проектной документации; выполнение подготовительных и строительных работ; принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; регистрация права собственности на объект градостроительства.
Согласно п.9.2.2 Договора арендатор обязался, в том числе начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению - в течение срока двух лет с момента подписания акта приёма-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утверждённой проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству Арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.
Согласно пункта 4.8 Дополнительного Соглашения от 15.05.2013 к Договору аренды от 27.12.2007, в случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка, определённых проектной документацией, разработанной и утверждённой в установленном порядке, годовая арендная плата до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного настоящим договором, взыскивается в 3 кратном размере, но не более 12 % от нормативной денежной оценки земельного участка.
В материалы дела ответчиком представлен утверждённый в 2011 году рабочий проект "Реконструкция помещений и зданий туристическо-рыболовецкой базы в спортивно-гостиничный комплекс подводного плавания по ул. Летчиков 3, в г.Севастополе", II очередь, ресторан, согласно которого продолжительность строительства была установлена на протяжении 17 месяцев, в том числе подготовительный период-3 месяца.
30.08.2012 Инспекцией ГАСК в г. Севастополе за NСТ08312152954 была зарегистрирована Декларация о начале выполнения строительных работ на объекте "Реконструкция помещений и зданий туристическо-рыболовной базы в спортивно-гостиничный комплекс подводного плавания по ул. Летчиков 3, 2 очередь, ресторан".
В 2013 году по заказу ответчика был разработан рабочий проект "Реконструкция помещений и зданий туристическо-рыболовной базы в спортивно-гостиничный комплекс подводного плавания по ул. Летчиков, 3 в г. Севастополе", III очередь строительства. Пропускной пункт с индивидуальной автономной котельной напряжением до 200 кВТ.
В соответствии с разделом проекта "Организация строительства" была установлена продолжительность строительства на протяжении 19 месяцев, в том числе подготовительный период-3 месяца.
Cудом установлено, что реконструкция объекта по адресу: г. Севастополь, ул. Летчиков, 3, предполагала осуществление строительства в пять очередей: 1 очередь - административно-хозяйственный корпус; 2 очередь - ресторан; 3 очередь - гостиничный ВИП-корпус; 4 очередь - технический корпус; 5 очередь - пропускной пункт в индивидуальной автономной крышной котельной, мощностью 200 кВт.
При этом, каждый этап строительства имел свою продолжительность, установленную проектной документацией.
В материалы дела представлены доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий для согласования продления строка реконструкции объекта.
При этом, арендодателем была выражена воля на продление срока реконструкции объекта, согласно решения Севастопольского городского Совета от 17.12.2013 на 17 месяцев с момента принятия решения с оплатой арендной платы от нормативной денежной оценки земельного участка на период эксплуатации объекта строительства без применения повышающего коэффициента 2, 5 к ставке арендной плате.
В материалы дела представлены доказательства обращения арендатора в адрес арендодателя с целью заключения дополнительного соглашения к договору аренды. Фактически дополнительное соглашение к договору не заключено.
Распоряжением И.О. Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя", установлен запрет осуществления любого капитального строительства на территории города Севастополя вплоть до особого распоряжения.
Обоснованием издания указанного Распоряжения N 46 являлась необходимость принятия актов законодательного регулирования субъекта федерации и формирования органов власти, осуществляющих контроль в сфере капитального строительства (в т.ч. выдачи разрешительной документации на проведение строительных работ и организации их контроля).
Указанное распоряжение принято в переходный период, оно направлено на упорядочивание градостроительных отношений, возникших в соответствии с законодательством Украины до принятия Республики Крым в состав Российской Федерации и образования в составе Российской Федерации нового субъекта города федерального значения Севастополя (Апелляционное определение Верховного Суда Российской Федерации N 117-АПГ16-1 от 23.03.2016).
Указом Губернатора Севастополя от 04.06.2014 N 19 "Об образовании комиссии при Правительстве Севастополя по мониторингу соблюдения градостроительного законодательства при осуществлении строительства в городе Севастополе" (в редакции от 10.04.2015) в связи с необходимостью контроля и мониторинга соблюдения градостроительного законодательства при осуществлении строительства в городе Севастополе, выявления фактов незаконного строительства, образована Комиссия при Правительстве Севастополя по мониторингу соблюдения градостроительного законодательства при осуществлении строительства в городе Севастополе, а также утверждено Положение об указанной Комиссии (далее - Положение).
Основные задачи Комиссии определены в разделе 2 Положения.
Согласно пункту 3.2 Положения Комиссия рассматривает представленные материалы по поручению Губернатора города Севастополя, заместителей Председателя Правительства Севастополя и по предложениям руководителей исполнительных органов государственной власти города Севастополя по объектам строительства, которые относятся к сфере их деятельности, а также по обращениям глав муниципальных образований города Севастополя.
Согласно постановлению Правительства Севастополя N 668-ПП от 12.07.2016 на территории города Севастополя прекращают своё действие разрешения на выполнение строительных работ (реконструкцию), уведомления о начале выполнения строительных работ, декларации о начале выполнения подготовительных работ, декларации о начале выполнения строительных работ, выданные до 18.03.2014.
В соответствии с п. г) п. 9.2.2 Договора арендатор обязался, в том числе, завершить застройку земельного участка, согласно предусмотренному в п. 5.2 договора целевому назначению в течение 17 месяцев с 19.04.2012 на основании решения городского Совета от 19.06.2012 N 3325 до-19.09.2013.
В дальнейшем, решением Севастопольского городского Совета 17.12.2013 срок реконструкции объекта был продлён еще на 17 месяцев с момента принятия решения, то есть до 17.05.2015.
При оценке поведения ответчика на предмет добросовестности, судом учитывается, что у него отсутствовала возможность осуществлять строительные работы именно в виду прямых запретов органа власти города Севастополя, уведомления Инспекции Архитектурно-строительного контроля в г. Севастополе, постановления Правительства Севастополя.
При этом, суд также принимает во внимание, что в соответствии с утверждённым в 2011 году Проектом организации строительства общая продолжительность строительства составляет 99, 2 месяца с момента получения разрешения на строительство первой очереди объекта строительства.
Изложенные выше обстоятельства в их совокупности свидетельствуют о необоснованности требований истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.2015 по 04.2017 с применением ставки арендной платы в 12 %. Фактически оплаченная ответчиком арендная плата является верной. Доводы истца о нарушении ответчиком сроков строительства являются формальными - без учёта фактических обстоятельств дела.
На основании вышеизложенного суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении иска отказать.
Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба.
В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд города Севастополя.
Судья А.С. Погребняк
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка