Решение Арбитражного суда города Севастополя от 30 октября 2017 года №А84-3031/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ
 
РЕШЕНИЕ
от 30 октября 2017 года Дело N А84-3031/2017
Резолютивная часть решения объявлена 25 октября 2017 года
Полный текст решения изготовлен 30 октября 2017 года
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Морозовой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Бронских А.Г.,
при участии:
от истца: Шалык А.Н. по доверенности от 09.01.2017 N02;
от ответчика: не явился, извещен;
от третьего лица: Коршун Е.А. по доверенности от 05.04.2017 N1252/31/2-17;
рассмотрев в судебном заседании дело
по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
к общественной организации "Центральный спортивный клуб автомобилистов"
третье лицо: Правительство Севастополя
о расторжении договора
установил:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, департамент, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к общественной организации "Центральный спортивный клуб автомобилистов" (далее - ответчик, организация, ОО "ЦСКА") о расторжении договора аренды земельного участка от 26.10.2004, общей площадью 1, 45 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:01:001:0009), расположенного по адресу: г.Севастополь, в районе северо-западного берега б. Круглая, заключенного между Севастопольским городским Советом и ОО "ЦСКА", зарегистрированного 08.12.2004 под N384 в книге регистрации договоров аренды земли под номенклатурным номером 4-М-01, об обязании организации с момента вступления решения суда в законную силу возвратить департаменту по акту приема-передачи земельный участок, общей площадью 1, 45 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:01:001:0009), расположенный по адресу: г.Севастополь, в районе северо-западного берега б. Круглая.
В обоснование иска его податель ссылается на то, что ответчик, в определенные договором аренды земельного участка от 26.10.2004 сроки, строительство не завершил, тем самым не освоив земельный участок в предоставленных ему для этого целях, а также не выполнил специально оговоренные в разделе 10 поименованного договора обязательства. Следовательно, по мнению департамента, арендатор допустил существенное нарушение условий договора, что является достаточным основанием для расторжения последнего.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлек Правительство Севастополя (далее - правительство).
Организация, надлежащим образом извещенная о времени и месте предварительного судебного заседания, явку представителя не обеспечила, возражений по существу иска не представила, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для проведения предварительного судебного заседания.
Приняв во внимание подготовленность дела к судебному разбирательству, руководствуясь статьей 137 АПК РФ, суд завершил предварительное и открыл судебное заседание в первой инстанции.
В судебном заседании представитель ДИЗО настаивал на иске.
Протокольным определением от 25.10.2017 суд принял уточнения предъявленных требований в части срока возврата спорного земельного участка, а именно: в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Представитель правительства поддержал позицию департамента.
Изучив материалы дела, проверив доводы участников процесса, суд установил следующие обстоятельства.
Как усматривается из материалов дела, 26.10.2004 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и общественной организацией "Центральный спортивный клуб автомобилистов" (арендатор) заключен договора аренды земельного участка (далее - договор), согласно которому арендодатель в соответствии с решением СГС от 19.05.2004 N2016 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства яхт-клуба и культурно-оздоровительной базы, находящегося в г.Севастополе в районе северо-западного берега б.Круглая (мыс Песчаный), (листы дела 12-21).
В силу пункта 2.1 договора в аренду передается земельный участок общей площадью 1, 45 га.
На земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества (пункт 2.2 договора).
Исходя из пункта 3.1 договора, последний заключен сроком на 25 лет.
Согласно пункту 5.1 договора земельный участок передается в аренду для использования на землях рекреационного назначения, предназначенных для рекреации.
Целевое назначение земельного участка определено как строительство яхт-клуба и культурно-оздоровительной базы (пункт 5.2 договора).
В пункте 6.2 договора его участники оговорили, что передача земельного участка арендатору осуществляется после подписания настоящего договора по акту приема-передачи.
В соответствии с подпунктом "з" пункта 9.2.2 договора арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению - в течение срока двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.
В разделе 10 договора стороны предусмотрели его особые условия.
Так, арендатор принял на себя обязательства по участию в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г.Севастополя в соответствии с действующим законодательством и решениями Севастопольского городского Совета, для чего арендатор должен в срок до получения разрешения инспекции ГАСК на производство строительных работ (после разработки проектно-сметной документации, но не позднее одного года от даты приема-передачи земельного участка) заключить с Севастопольской городской государственной администрацией договор о паевом участии застройщиков в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г.Севастополя (пункт 10.1 договора).
Кроме того, арендатор обязался произвести озеленение в соответствии с генеральным планом (пункт 10.2 договора).
В силу пункта 12.3 договора его действие прекращается путем его расторжения по взаимному согласию сторон; по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует использованию.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 28.10.2004 (лист дела 26).
Договор зарегистрирован 08.12.2004 под N384 в книге регистрации договоров аренды земли под номенклатурным номером 4-М-01 (лист дела 22).
На основании пункта 3.2.3 Административного регламента исполнения Управлением земельного контроля города Севастополя функции по осуществлению земельного контроля, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 28.04.2015 N345-ПП (далее - Административный регламент), Севземконтроль 01.08.2016 провел обследование земельного участка площадью 14500 кв.м (кадастровый номер 8536400000:01:001:009), расположенного по адресу: г.Севастополь, Гагаринский район, в районе северо-западного берега бухты Круглая (мыс Песчаный), предоставленного в пользование ответчику для строительства яхт-клуба и культурно-оздоровительной базы. Как установило управление, земельный участок свободен от объектов капитального строительства, объектов благоустройства, не огражден, то есть земельный участок не освоен. Перечисленные обстоятельства зафиксированы Севземконтроленм в акте обследования земельного участка от 04.08.2016 N74/05-01/ОБ/16 (листы дела 27-32).
Руководствуясь сведениями, содержащимися в означенном акте, ДИЗО 12.04.2017 направил ответчику предупреждение N8680/05-05-21/17 о необходимости исполнения обязательств по договору (листы дела 33-36).
В дальнейшем, истец, письмом от 29.05.2017 N15919/05-05-21/17, предложил организации расторгнуть договор в добровольном порядке, ссылаясь на неисполнение арендатором принятых на себя обязательств (листы дела 24-26).
Оставление ответчиком соответствующих претензий без какого-либо реагирования послужило основанием для обращения ДИЗО в арбитражный суд.
Суд считает предъявленные требования подлежащими удовлетворению в свете следующего.
18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.
В соответствии с частью первой статьи 1 Договора о принятии в РФ Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего Договора, то есть с 18.03.2014.
Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 Договора о принятии в РФ).
Нормами статьи 27 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N5-ЗС "О Правительстве Севастополя" определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.
Указом исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 24.05.2014 N06 "Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений" образован исполнительный орган государственной власти города Севастополя в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом - Главное управление имущественных и земельных отношений.
Согласно Указу Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 N60-УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя" к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя переходят права и обязанности Главного управления имущественных и земельных отношений.
Пунктом 1.7 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N521-ПП, установлено, что Департамент является правопреемником Главного управления имущественных и земельных отношений.
В пункте 4.2. Положения определено, что Департамент в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.
В соответствии с пунктом 1.8 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N883-ПП, департамент является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности города Севастополя, иных правоотношений имущественного характера, стороной в которых является город Севастополь, и корпоративных правоотношений, стороной в которых ранее являлся Фонд коммунального имущества Севастополя, Севастопольское региональное отделение Фонда государственного имущества Украины, в пределах законодательства города Севастополя.
Согласно статье 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Исходя из части 1 статьи 2 Закона N46-ЗС, права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:
1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;
2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;
3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя;
4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя;
5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.
В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
Таким образом, права и обязанности арендодателя по договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя. Следовательно, ДИЗО в силу возложенных на него полномочий является надлежащим истцом по делу.
Материалами дела подтверждается соблюдение досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательства, так и в части предложения расторгнуть договор.
Приняв во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N6-ФКЗ), статей 4, 422, 1211 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 14 АПК РФ, суд считает, что при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.
В этой связи к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины.
Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХКУ) изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ). Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХКУ.
В силу частей 2, 3 статьи 651 ГКУ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N161-XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
Исходя из пункта 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В пункте 2 статьи 46 ЗК РФ определено, что, наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, в частности при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В силу подпункта 4 пункта 1 статьи 416 ГКУ право пользования земельным участком для застройки прекращается в случае неиспользования земельного участка для застройки на протяжении трех лет подряд.
Исходя из пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Таким образом, исходя из смысла изложенных норм, действовавших как на момент возникновения спорных отношений, так и на момент рассмотрения спора в арбитражном суде, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанность в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.
Обращаясь в суд с иском, ДИЗО указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что организация не осуществила строительство заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором, а также не выполнила особые условия договора, оговоренные в его разделе 10.
Как уже приводилось выше, актом обследования земельного участка от 04.08.2016 N74/05-01/ОБ/16 установлено, что земельный участок свободен от объектов капитального строительства, объектов благоустройства, не огражден, то есть земельный участок не освоен.
Аналогичные обстоятельства зафиксированы в акте обследования от 16.10.2017 N0768-ГС, подготовленном департаментом в рамках судебного разбирательства на основании пунктов 3.2.7 и 3.2.8 Административного регламента по исполнению Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя государственной функции по осуществлению земельного контроля и осуществлению деятельности по контролю за использованием объектов земельных отношений, находящихся в собственности города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 28.12.2016 N1292-ПП (в редакции постановления Правительства Севастополя от 07.09.2017 N666-ПП).
Никаких документов, свидетельствующих о принятии мер по освоению земельного участка по предмету договора аренды, ответчик суду не представил.
Кроме того, в условиях состязательности процесса (статья 9 АПК РФ) и как заинтересованная сторона по делу организация не опровергла доводы истца о неисполнении ею как арендатором особых условий договора, закрепленных в его пунктах 10.1 и 10.2.
Оценивая подобное поведение арендатора на предмет существенности нарушения им условий договора аренды земельного участка, суд полагает, что оно является достаточным для удовлетворения предъявленных истцом требований. При этом суд учитывает, что по своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору представляет собой меру ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных и адекватных действий для освоения земельного участка. В этом случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении. Действия государственных органов, органов местного самоуправления по распоряжению публичной (коммунальной) собственностью, в частности по передаче в долгосрочную аренду земельных участков, обусловлены не только намерением увеличить бюджетные поступления за счет арендных и иных платежей, но направлены на развитие экономики региона, различных видов инфраструктуры, создание современных конкурентоспособных отраслей в пределах соответствующей территории, что возможно лишь при активной инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов и реальном осуществлении последними проектов, для реализации которых предоставлены земельные участки.
В рассматриваемом случае пассивное поведение организации, ограниченное исключительно фактом нахождения у нее в аренде в течение длительного периода времени (13 лет) земельного участка, привело к невозможности достижения перечисленных целей, на что истец ссылался при рассмотрении настоящего дела. Не выполняя принятые на себя обязательства в исследуемой части, ответчик, при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям гражданского оборота, должен был осознавать наступление для него негативных последствий.
Вследствие изложенного, суд считает, что материалами дела подтверждается порок поведения арендатора и наличие оснований для расторжения спорного договора по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта, а также неисполнением пунктов 10.1, 10.2 договора.
При расторжении договора арендатор обязан возвратить арендодателю участок в состоянии, позволяющем использовать его надлежащим образом в соответствии с разрешенным использованием, ввиду чего иск в части обязания ответчика в течение 30 календарных дней с момента вступления решения в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования состояние земельный участок, освободив его за свой счет является законным и обоснованным.
Учитывая изложенное, предъявленные департаментом требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь статьями 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Севастополя
решил:
Расторгнуть договор аренды земельного участка от 26.10.2004 (зарегистрированный 08.12.2014 под N384 в книге регистрации договоров аренды земли под номенклатурным N4-М-01), общей площадью 1, 45 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:01:001:0009), расположенного в г.Севастополе в районе северо-западного берега б.Круглая, заключенный между Севастопольским городским Советом и общественной организацией "Центральный спортивный клуб автомобилистов".
Обязать общественную организацию "Центральный спортивный клуб автомобилистов" в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя по акту приема-передачи земельный участок, общей площадью 1, 45 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:01:001:0009), расположенный г.Севастополе в районе северо-западного берега б.Круглая.
решение может быть обжаловано в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.
Судья Н.А. Морозова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка