Решение Арбитражного суда города Севастополя от 11 июня 2019 года №А84-302/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

РЕШЕНИЕ

от 11 июня 2019 года Дело N А84-302/2019
Резолютивная часть решения оглашена 04.06.2019.
Решение в полном объёме составлено 11.06.2019.
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Погребняка А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ошкиной А.В., по делу
по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (299011, г. Севастополь, ул. Советская 9)
к Индивидуальному предпринимателю Бугаенко Петру Сергеевичу (ОГРНИП 315920400014462, ИНН 920154620097, г. Севастополь)
при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика:
Индивидуального предпринимателя Дюкарева Руслана Сергеевича,
Частного предприятия "Д.Д.С."
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды земельного участка и возврате земельного участка
при участии представителей:
от истца: не явился;
от ответчика: Кузьменко И.В. - представитель по доверенности;
от третьих лиц: не явились.
установил:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю Бугаенко П.С. о взыскании 252 698,39 руб. задолженности по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды земельного участка.
Определением от 25.01.2019 судом принято исковое заявление, назначена подготовка дела к судебному разбирательству.
Ответчик представил отзыв на иск, в соответствии с которым просил в удовлетворении требований истца отказать ввиду нахождения на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего третьему лицу.
18.04.2019 суд завершил предварительное судебное заседание и перешел на стадию судебного разбирательства.
В судебное заседание 04.06.2019 истец, третьи лица явку уполномоченных представителей не обеспечили, о причинах неявки не сообщили, о дате и времени его проведения извещены.
Суд обращает внимание, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения либо несовершения ими процессуальных действий (статья 9 АПК РФ).
В судебном заседании 04.06.19 представитель ответчика поддержал возражения, указанные в отзыве на иск, просил в иске отказать.
Изучив материалы дела, судом установлено следующее.
21.08.2014 между Севастопольским городским советом (арендодатель) и предпринимателем Бугаенко П.С. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания торгового комплекса по адресу: г. Севастополь, ул. Гидрографическая, площадью 0,1049 га.
Договор аренды заключен сроком на 25 лет (пункт 3.1 договора).
Нормативная оценка участка на период строительства до сдачи в эксплуатацию составляет - 97 502 грн, на последующий период - 487510 грн.
Годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утвержденной решением городского Совета N1348 от 14.10.2003 (Методика) в размере 2,5% от денежной оценки земельного участка.
Величина годовой арендой платы составляет:
На период строительства: 2 437,55 грн, на последующий период - 12 187,75 грн.
При этом, денежная оценка земельного участка для периода строительства принимается во внимание не дольше чем в течение 2 лет от даты приема-передачи земельного участка. Денежная оценка для последующего периода принимается во внимание с даты начала эксплуатации объекта строительства не позже двух лет от даты приема-передачи земельного участка.
В случае внесения в договор изменений в части увеличения срока строительства, соответствующие изменения вносятся также в п. 4.2 Договора.
Приведенный расчет величины годовой арендной платы ежегодно корректируется в соответствии с п. 4.5 Договора (п. 4.3 Договора).
Арендная плата за землю вносится арендатором равными долями ежемесячно до 15 числа месяца, следующего за отчетным, с учетом индексов инфляции (п. 4.4, 4.5 Договора).
В случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка размер годовой арендной платы подлежит корректировке путем увеличения арендной ставки на поправочный коэффициент 2, определенный в соответствии с Методикой, и применяющийся до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного договором.
Согласно п. 4.8. Договора аренды размер арендной платы пересматривается, в том числе в случае изменения размеров земельного налога, повышения нормативной денежной оценки земельного участка, в том числе вследствие инфляции и индексации.
В пункте 5.2 договора установлено целевое назначение передаваемого в аренду земельного участка - строительство и обслуживание торгового комплекса.
Согласно подпункту "з" пункта 9.2.2 договора, арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению - в течение срока двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка; согласно п.п. "к" арендатор обязался своевременно вносить арендную плату в соответствии с разделом 4 договора и ежегодно до 20 января представлять арендодателю справку о платежах по арендной плате за истекший год, заверенную налоговой инспекцией.
25.08.2004 земельный участок передан арендатору арендодателем по акту приема-передачи.
Наличие неуплаченной задолженности по арендной плате стало причиной обращения истца к ответчику с предупреждением 27.09.2018 о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, которое было направлено в адрес ответчика.
Департамент предложил арендатору досрочно расторгнуть договор аренды и возвратить объект аренды в установленный порядке, оплатить задолженность.
Неисполнение ответчиком обязательств по оплате, а также требований истца в добровольном порядке, послужили основанием для обращения истца с соответствующим иском в арбитражный суд.
Ответчик в отзыве на иск указал на отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из того, что на спорном земельном участке был построен объект недвижимости - торговый комплекс, который принадлежит иным лицам.
Согласно представленным доказательствам, Декларацией о готовности объекта к эксплуатации, зарегистрированной Инспекцией ГАСК в г.Севастополе 02.08.2012 года N СТ 14312131718, было завершено строительство торгового комплекса по ул. Гидрографическая в г. Севастополе общей площадью 3972 кв.м.
Решением Ленинского районного суда города Севастополя по делу N2-2285/2016 от 17.11.2016 по иску Бугаенко П.С. к СП "Д.Д.С.", Дюкареву Р.С., Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о признании незаконным приказа, свидетельства о праве собственности, договора купли-продажи, истребовании имущества, в удовлетворении исковых требований отказано.
Решением установлено, что между частным предпринимателем Бугаенко Петром Сергеевичем (Застройщик) и ЧП "Д.Д.С" (Дольщик) 19 июля 2011 года заключен договор о долевом строительстве. Предметом договора является совместное долевое строительство торгового комплекса на земельном участке по ул. Гидрографическая, с последующим распределением и получением в собственность сторонами долей в виде здания торгового комплекса в количестве и на условиях настоящего договора (п.1.1, договора.).
Застройщик по окончании строительства, после сдачи в эксплуатацию торгового комплекса передаст в собственность дольщику причитающуюся ему долю, с учетом фактических взносов сторон (д. 2.1.2 Договора).
ЧП Бугаенко Петр Сергеевич, согласно дополнительного соглашения к договору о совместном долевом участии в строительстве от 19.07.2011 и актом сдачи-приемки нежилих помещений по договору долевого участия от 06.08.2012, передал в собственность Частного предприятия "Д.Д.С" здание торгового комплекса общей площадью 3 972 м2.
Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета 08.09.2012 года Частному предприятию "Д.Д.С" было выдано свидетельство о праве собственности на объект - трехэтажное здание торгового комплекса А, общей площадью 3972 кв.м., цокольный этаж (под лит. А), входы на цокольный этаж, на основании решения сессии Севастопольского городского Совета N339 от 12.11.2002, приказа Фонда коммунального имущества Севастопольского городского Совета от 06.09.2012 N01-03/1393.
Судом установлено, что торговому комплексу присвоен новый адрес: г. Севастополь, ул. Л. Толстого 65, торговый комплекс был зарегистрирован КП БТИиГРОНИ СГС за ЧП "Д.Д.С." на праве собственности 11.09.2012.
Судом по делу N2-2285/2016 от 17.11.2016 установлена правомерность приобретения Частным предприятием "Д.Д.С" права собственности на торговый комплекс по адресу: г. Севастополь, ул. Л.Толстого, 64, общей площадью 3972,00 м2 и его государственная регистрация па основании договора о долевом строительстве, заключенного с Бугаенко П.С.
На основании договора купли-продажи недвижимого имущества N1 от 10.02.2015, объект недвижимости - торговый комплекс, площадью 3972 кв.м. по адресу: г. Севастополь, ул. Л. Толстого 64 был продан Дюкареву Р.С.
08.12.2015 Дюкареву Р.С. Управлением государственной регистрации прав и кадастра Севастополя выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество - торговый комплекс, площадью 3972 кв.м по ул. Л. Толстого 64 в г. Севастополе, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.12.2015 сделана запись о регистрации N91-91/001-91/001/095/2015-244/1.
Переход права собственности на объект недвижимого имущества был также установлен решением Ленинского районного суда да Севастополя от 17.11.2016 года и апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Севастопольского городского суда от 09.03.2017.
Таким образом, ИП Бугаенко П.С. с 2012 года не является собственником объекта недвижимого имущества, расположенном на спорном земельном участке.
Ответчик также указал на применение к требованиям истца о взыскании задолженности с ответчика срока исковой давности с 23.12.2014 по 23.01.2016.
В письменных пояснениях по делу ответчик указал, что в связи с переходом права собственности на объект недвижимого имущества, права арендатора земельного участка у ИП Бугаенко П.С. прекратились, так как возникли у новых собственников объекта недвижимости: с 08.09.2012 года у ЧП "Д.Д.С", с 08.12.2015 года - у ИII Дюкарева Р.С.
Таким образом, с указанного времени у ИП Бугаенко П.С. отсутствовали правовые основания для уплаты арендной платы по договору аренды земельного участка от 20.09.2004 года и к нему не могут быть заявлены исковые требования о расторжении указанного договора и взыскании арендной платы.
Изучив материалы дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворения исковых требований исходя из следующего.
18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.
В соответствии с частью первой статьи 1 договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего договора, то есть 18.03.2014.
Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 договора о принятии в РФ).
Нормами статьи 27 Закона города Севастополя N 5-ЗС от 30.04.2014 "О Правительстве Севастополя" определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.
Пунктом 4.2. Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 521-ПП определено, что Департамент в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.
В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:
1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;
2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;
3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя;
4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя;
5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.
В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
Таким образом, права и обязанности арендодателя по Договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем, Департамент имеет право на обращение в суд с иском о взыскании задолженности по договору аренды.
Правоотношения между сторонами возникли в период действующего законодательства Украины, поэтому в соответствии со статьей 14 АПК РФ при рассмотрении данного спора суд считает необходимым применять нормы материального права Украины, регулирующие спорные отношения и действующие на момент их возникновения, а также действующие в настоящее время нормы материального права Российской Федерации.
При этом следует учитывать, что нормы гражданского законодательства Украины, регулирующие спорные отношения не должны входить в прямое противоречие с нормами права Российской Федерации в данном вопросе, поскольку договорные отношения по аренде являются длящимися, и спорный период приходится на время, когда на территории Республики Крым уже действует законодательство Российской Федерации.
Суд при рассмотрении спора применяет нормы материального права украинского законодательства, регулирующие спорные правоотношения и действующие на момент их возникновение, а также нормы права Российской Федерации, аналогичные законодательству Украины.
В силу части 1 статьи 14 АПК РФ при применении норм иностранного права арбитражный суд устанавливает содержание этих норм в соответствии с их официальным толкованием, практикой применения и доктриной в соответствующем иностранном государстве.
В соответствии с требованиями статьи 509 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) и статьи 173 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины) обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязана совершить в пользу второй стороны (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, предоставить услугу, уплатить деньги и тому подобное) или воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают по основаниям, установленным статьей 11 ГК Украины и статьей 174 ХК Украины, в частности, из договоров и иных сделок (соглашений); из других юридических фактов, а также непосредственно из актов гражданского законодательства.
Аналогичные нормы содержатся в статьях 8, 307 ГК РФ.
Согласно нормам статей 626, 629 ГК Украины договором является соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договор является обязательным для исполнения сторонами.
Аналогичные нормы содержатся в статьях 420, 425 ГК РФ.
Согласно части 1 статьи 759 ГК Украины по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.
Согласно положениям статьи 283 ХК Украины по договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендодателю) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности, к отношениям аренды применяются соответствующие положения ГК Украины с учетом особенностей, предусмотренных этим Кодексом.
Аналогичная норма содержится в статье 606 ГК РФ.
Частью 1 статьи 762 ГК Украины за пользование имуществом с нанимателя взимается плата, размер которой устанавливается договором найма.
Согласно ст. 21 Закона Украины "Об аренде земли" от 06.10.98 г. N 161-ХIV, с изменениями и дополнениями, и п. п. 14.1.136 НК арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности - обязательный платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком. В разделе XIII "Плата за землю" НК Украины "арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности" определяются как "арендная плата". Пунктом 288.1 НК Украины определено, что основанием для начисления арендной платы за земельный участок является договор аренды такого земельного участка.
В то же время, суд обращает внимание на следующее.
В соответствии с частью 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Судьба земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости неразделимы.
Порядок перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение регулируется статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается раздельное правовое регулирование имущественных прав на земельный участок и строения на нем.
Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета 08.09.2012 года Частному предприятию "Д.Д.С" было выдано свидетельство о праве собственности на объект - трехэтажное здание торгового комплекса А, общей площадью 3 972 кв.м., цокольный этаж (под лит. А), входы на цокольный этаж, на основании решения сессии Севастопольского городского Совета N339 от 12.11.2002, приказа Фонда коммунального имущества Севастопольского городского Совета от 06.09.2012 N01-03/1393.
Торговый комплекс по адресу: г. Севастополь, ул. Л. Толстого, 64 был зарегистрирован КП БТИиГРОНИ СГС за ЧП "Д.Д.С." 11.09.2012.
На основании договора купли-продажи недвижимого имущества N1 от 10.02.2015 права на указанный объект недвижимости перешли Дюкареву Р.С.
08.12.2015 Дюкареву Р.С. Управлением государственной регистрации прав и кадастра Севастополя выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество - торговый комплекс, площадью 3972 кв.м по ул. Л. Толстого, 64 в г. Севастополе, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.12.2015 сделана запись о регистрации N91-91/001-91/001/095/2015-244/1
В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из разъяснений ВАС РФ, изложенных в абз. 2 пункта 14 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Из положений пункта 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Таким образом, на переданном ответчику в аренду земельном участке площадью 0,1049 га возведён трёхэтажный объект недвижимости общей площадью 3972 кв.м., право собственности на который принадлежит третьим лицам (с 08.09.2012 - ЧП "Д.Д.С.", с 08.12.2015 - Дюкареву Р.С.). Соответственно, указанным третьим лицам перешли права и обязанности арендатора земельного участка.
Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика задолженности за период с 23.12.2014 по 31.08.2018, расторжении договора аренды и обязании возврата имущества в связи с нарушением условий договора аренды. Учитывая, что с 08.09.2012 ответчик по делу не являлся фактическим пользователем земельного участка, права арендатора перешли к третьим лицам, требования истца по делу, заявленные к данному ответчику, являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.
Суд обращает внимание, что представитель истца ни в одно из судебных заседаний не являлся, в том числе, после привлечения судом к участию в деле третьих лиц, являющихся собственниками объекта недвижимости на спорном земельном участке, при том, что определения суда от 18.04.2019, 07.05.2019 содержали мотивы привлечения третьих лиц. Такие определения направлены судом в адрес истца, получены им.
Какие-либо ходатайства о замене ответчика или о привлечении соответчика не истцом не заявлялись. Исходя из содержания статьи 47 АПК РФ, суд, в отсутствие ходатайства или согласия истца, лишен права самостоятельно привлекать или производить замену ответчика.
Таким образом, судом иск рассмотрен к заявленному ответчику. Установлено отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований к ИП Бугаенко П.С., как к ненадлежащему ответчику. Поскольку ИП Бугаенко П.С. является ненадлежащим ответчиком, заявление данного лица о пропуске истцом срока исковой давности суд оставляет без рассмотрения.
Истец не лишен права предъявить аналогичные требования к лицам, которые являются (являлись) фактическим пользователем земельным участком в соответствующие периоды.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении иска отказать.
Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба.
В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд города Севастополя.
Судья А.С. Погребняк
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка