Решение Арбитражного суда города Севастополя от 14 июля 2017 года №А84-301/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ
 
РЕШЕНИЕ
от 14 июля 2017 года Дело N А84-301/2017
Резолютивная часть решения оглашена 07 июля 2017 года
Полный текст решения изготовлен 14 июля 2017 года
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Морозовой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Селиловским Е.Н.,
при участии в судебном заседании:
от истца: Панна А.А. по доверенности от 11.01.2017 N19, Сикорская О.И. по доверенности от 11.01.2017 N19;
от ответчика: Хвойнов А.А. по доверенности от 12.06.2017 N92 АА 0328047 (до перерыва); Есина Ю.В. по паспорту;
от третьего лица: Савонюк Н.С. по доверенности Nб/н от 13.06.2017,
рассмотрев в судебном заседании дело, принятое
по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
к индивидуальному предпринимателю Есиной Юлии Викторовне,
третье лицао: Правительство Севастополя, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю, Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя,
о взыскании задолженности и расторжении договора аренды,
установил:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города (далее - департамент, ДИЗО, истец, арендодатель) обратился в Арбитражный суд города с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о взыскании с индивидуального предпринимателя Есиной Юлии Викторовны (далее - предприниматель, ответчик, ИП Есина Ю.В., арендатор) 91 233 руб. 40 коп. задолженности, из которых 5 893 руб. 54 коп. долга по арендной плате, 207 руб. 31 коп. пеней, 2 211 руб. 68 коп. неустойки в виде 30 процентов годовых от размера просроченного долга, 82 920 руб. 87 коп. штрафа, о расторжении договора аренды от 05.01.2012 N45-12, заключенного между Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета и предпринимателем Есиной Ю.В., об обязании ответчика освободить встроенные нежилые помещения общей площадью 109, 8 кв.м, расположенные на первом этаже двухэтажного здания детской поликлиники N2 по адресу: г.Севастополь, ул.Адм.Юмашева, 19-Г, и передать указанное имущество в надлежащем состоянии Департаменту по имущественным и земельным отношениям в течение 30 календарных дней с даты расторжения договора.
В обоснование предъявленных требований истец сослался на то, что арендатор в период с 01.01.2015 по 10.08.2015 ненадлежащим образом исполнял свои обязательства в части внесения арендной платы за пользование объектом по предмету аренды. Данное обстоятельство послужило мотивом для применения к ответчику мер гражданско-правовой ответственности, предусмотренной пунктами 8.5, 8.6, 8.7 договора аренды от 05.01.2012 N45-12. Кроме того, как полагает ДИЗО, невнесение предпринимателем более двух раз подряд арендной платы по данному договору является достаточным основанием для его расторжения.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлек государственное бюджетное учреждение здравоохранения Севастополя "Детская поликлиника N2" (далее - учреждение, третье лицо, ГБУЗ "Детская поликлиника N2").
Правительство, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя не обеспечило, что в силу 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела без его участия.
Непосредственно перед судебным заседанием 05.07.2017 предприниматель подала встречный иск об обязании департамента перезаключить с арендатором договора аренды N45-12 от 05.01.2012 с учетом прошедшей пролонгации договора сроком до 11.07.2018, на тех же условиях согласно предоставленному проекту договора.
В порядке статьи 163 АПК РФ судом в судебном заседании 05.07.2017 объявлялся перерыв на 07.07.2017 на 08 час. 30 мин.
Информация о перерыве своевременно размещена на Интернет-сайте "Картотека арбитражных дел", что подтверждается отчетом о публикации судебных актов.
После перерыва судебное разбирательство продолжено в том же составе суда.
определением от 12.07.2017 (резолютивная часть оглашена 07.07.2017) суд возвратил встречный иск его подателю.
определением от 11.07.2017 (резолютивная часть оглашена 07.07.2017) суд отказал предпринимателю в удовлетворении ходатайства об объединении настоящего дела с делом NА84-2741/2017.
Кроме того, протокольным определением от 07.07.2017 суд отказал в удовлетворении письменного ходатайства ДИЗО, подписанного представителем Сикорской О.И., о приостановлении производства по настоящему спору до рассмотрения дела NА84-2741/2017, в рамках которого ГБУЗ "Детская поликлиника N2" предъявило требование к ИП Есиной Ю.В. о признании договора аренды недвижимого имущества от 05.01.2012 N45-12 недействительным, об обязании предпринимателя освободить и возвратить учреждению нежилые помещения общей площадью 109, 8 кв.м по адресу: г.Севастополь, ул. Адмирала Юмашева, 19-Г. При этом суд исходил из того, что, прежде всего, сам Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя как истец по настоящему спору в течение всего периода нахождения дела в производстве суда не оспаривал законность сделки. Данное обстоятельство подтверждается фактом предъявления ДИЗО по рассматриваемому спору требований именно о расторжении (а не о признании недействительным) договора аренды от 05.01.2012 N45-12, заключенного между Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета и предпринимателем Есиной Ю.В., об обязании ответчика освободить встроенные нежилые помещения общей площадью 109, 8 кв.м, расположенные на первом этаже двухэтажного здания детской поликлиники N2 по адресу: г.Севастополь, ул.Адм.Юмашева, 19-Г, и передать указанное имущество в надлежащем состоянии Департаменту по имущественным и земельным отношениям в течение 30 календарных дней с даты расторжения договора. Тем самым именно департамент подтвердил действительность существующих между сторонами взаимоотношений по аренде спорного объекта. Уточнений по основаниям заявленного иска ДИЗО при рассмотрении инициированного им спора не заявил. Следовательно, ходатайство департамента о приостановлении производства по настоящему спору прямо противоречит его волеизъявлению как истца рассматриваемого дела, исходя из уточнений иска, прежде всего, в части расторжения спорного договора. В связи с изложенным, приняв во внимание характер имеющих место фактических взаимоотношений между сторонами, правовую природу предъявленных именно ДИЗО требований, суд не выявил оснований, предусмотренных статьей 143 АПК РФ, для приостановления производство по делу.
Протокольным определением от 07.07.2017 суд отказал ответчику в удовлетворении ходатайства об истребовании у истца копии заявления Есиной Ю.В. от 27.11.2013 (вх. N01-13/6673), которым она уведомляла арендодателя о смене места регистрации, признав полноту имеющихся в деле документов для разрешения спора.
В судебном заседании представитель департамента настаивал на предъявленных требованиях.
Предприниматель возражала против их удовлетворения.
Представитель учреждения поддержал иск в части расторжения договора по мотиву его недействительности.
Изучив материалы дела, проверив доводы участников процесса, суд установил следующие обстоятельства.
Как усматривается из материалов дела, 05.01.2012 между Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета (арендодатель) и предпринимателем Есиной Ю.В. (арендатор) подписан договор аренды N45-12 (далее - договор), в соответствии с которым с целью эффективного использования коммунального имущества и достижения наивысших результатов хозяйственной деятельности арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду имущество - встроенные нежилые помещения общей площадью 109, 8 кв.м, расположенные на первом этаже двухэтажного здания детской поликлиники N2, по адресу: г.Севастополь, ул. Адм.Юмашева, 19-Г, стоящее на балансе КЗ "Детская поликлиника N2", стоимость которого составляет согласно независимой оценке по состоянию на 31.12.2011 - 155 490 гривен без учета НДС (том дела 1, листы 10-11).
Объект аренды будет использоваться для организации центра раннего развития ребенка (пункт 1.2 договора).
В силу пункта 2.5 договора вступление арендатора в пользование имуществом наступает одновременно с подписанием акта приема-передачи объекта аренды.
Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы определяется в соответствии с Методикой, утвержденной решением сессии городского Совета от 13.03.2007 N1617, и составляет 7774, 5 гривен в год. Арендная плата определена, исходя их арендной ставки-5% от стоимости объекта аренды, определенной независимой оценкой стоимости имущества. Амортизационные отчисления и стоимость услуг арендодателя не включаются в арендную плату. В арендную плату не включены расходы на коммунальные и эксплуатационные услуги, а также сумма компенсации затрат балансодержателя на оплату пользования земельным участком.
В пункте 3.2 договора оговорено, что арендная плата составляет 647, 88 гривен без НДС зав первый месяц аренды и перечисляется арендатором арендодателю с 01.08.2011. Арендная плата оплачивается арендатором ежемесячно.
По условиям раздела 4 договора, арендатор обязался: своевременно вносить Арендодателю арендную плату, а также осуществлять другие платежи, связанные с пользованием объектом аренды, в том числе оплату коммунальных и эксплуатационных услуг (пункт 4.4.3); в течение 30 календарных дней со дня подписания настоящего договора заключить с предприятиями коммунальной сферы договоры по оказанию коммунальных услуг (пункт 4.4.4); компенсировать балансодержателю его затраты за пользование земельным участком, на котором расположен Объект аренды, пропорционально занятой площади в объекте аренды (пункт 4.4.5); застраховать арендованное имущество в пользу Арендодателя за счет собственных средств в течение 30 календарных дней с момента подписания этого договора от стихийных бедствий, противоправных действий третьих лиц, пожара, повреждения инженерных сетей, представить Арендодателю копию договора страхования и подтверждение о внесении страховых платежей (пункт 4.4.7); своими силами и за свой счет производить текущий ремонт объекта аренды, профилактические осмотры и восстановительные ремонты инженерного оборудования объекта аренды, обеспечивающего жизнедеятельность объекта при обязательном согласовании с Арендодателем (пункт 4.4.9); беспрепятственно допускать на арендованный объект представителей Арендодателя с целью проверки его использования и соблюдения других условий, определенных этим договором. Арендатор обязан обеспечить доступ представителям Арендодателя в объекте аренды и предоставить документы, которые подтверждают исполнение Арендатором условий договора аренды (пункт 4.4.12); возвратить (освободить) объект аренды при прекращении действия договора, в надлежащем состоянии в течение 30 календарных дней от даты прекращения договора (пункт 4.4.14).
Срок действия договора определен до 11.07.2012 (пункт 7.1 договора).
В случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора в течение одного месяца после окончания срока действия договора он считает продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые предусмотрены договором. Арендатор признает, что заявление о прекращении или изменении договора считается полученным арендатором, если оно направлено заказным или ценным письмом в адрес арендатора, указанный в договоре. При этом реестр направления признается сторонами как надлежащее доказательство направления заявлений об изменении или прекращении договора (пункт 7.2 договора).
Пунктом 8.5 договора установлено, что в случае нарушения срока внесения арендной платы, определенного пунктом 3.2 договора, арендатор уплачивает в пользу арендодателя сверх убытков пеню в размере 200% от учетной ставки Национального банка Украины, действующей в период, за который будет начисляться пеня, от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Согласно пункту 8.6 договора в случае, если просрочка внесения арендной платы будет продолжаться более 30 календарных дней, арендодатель вправе требовать, а арендатор обязан уплатить в пользу арендодателя сверх убытков 30% годовых от просроченной суммы за весь период просрочки.
В соответствии с пунктом 8.7 договора в случае, если просрочка внесения арендной платы будет продолжаться более 90 календарных дней, арендатор уплачивает в пользу арендодателя сверх убытков штраф в сумме равной трехкратному размеру годовой арендной платы по договору.
По акту приема-передачи арендованного имущества от 05.01.2012, подписанному комиссией с участием представителей арендодателя и арендатора, арендодатель передал арендатору объект аренды - встроенные нежилые помещения общей площадью 109, 8 кв.м, расположенные на первом этаже двухэтажного здания детской поликлиники N2, по адресу: г.Севастополь, ул. Адм.Юмашева, 19-Г (лист дела 12).
Вопреки условиям договора, ответчик не внес арендные платежи за период с 01.01.2015 по 10.05.2015.
Ссылаясь на неисполнение арендатором принятых на себя обязательств по оплате аренды в установленные договором порядке и сроки, ДИЗО обратился с настоящим иском в суд.
Суд находит предъявленные требования подлежащими частичному удовлетворению в свете следующего.
18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.
В соответствии с частью первой статьи 1 Договора о принятии в РФ Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего Договора, то есть с 18.03.2014.
Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 Договора о принятии в РФ).
Согласно статье 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Из части 1 статьи 2 Закона N46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:
1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;
2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;
3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя;
4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя;
5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.
Согласно пункту 5 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) отнесение государственного имущества к федеральной собственности и к собственности субъектов Российской Федерации осуществляется в порядке, установленном законом.
Следовательно встроенные нежилые помещения общей площадью 109, 8 кв.м, расположенные на первом этаже двухэтажного здания детской поликлиники N2, по адресу: г.Севастополь, ул. Адм.Юмашева, 19-Г, принадлежавшие городу Севастополю на праве коммунальной собственности, в силу Закона признаны собственностью города федерального значения Севастополя, что, в свою очередь, исключает какой-либо ее дополнительной фиксации для соответствующих правовых целей.
Исходя из пункта 3 статьи 214 ГК РФ, от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.
В статье 125 ГК РФ закреплено, что от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Статьей 34 Устава города Севастополя предусмотрено, что Правительство Севастополя управляет и распоряжается собственностью города Севастополя в соответствии с законами города Севастополя, а также управляет федеральной собственностью, переданной в управление города Севастополя в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
В статье 2 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N5-ЗС "О Правительстве Севастополя" (далее - Закон N5-ЗС) закреплено, что Правительство является высшим постоянно действующим коллегиальным исполнительным органом государственной власти города Севастополя, обладающим общей компетенцией и обеспечивающим согласованную деятельность подведомственных ему органов исполнительной власти города Севастополя. В сфере экономики согласно пункту 2 статьи 25 Закона N5-ЗС Правительство Севастополя организует и осуществляет управление и распоряжение собственностью города Севастополя и контроль за ее эффективным использованием, наделяет полномочиями по управлению распоряжению собственностью города Севастополя соответствующие органы исполнительной власти.
Статьей 23 Закона N5-ЗС определено, что Правительство Севастополя осуществляет свои полномочия непосредственно или через подведомственные ему исполнительные органы.
постановлением Законодательного Собрания города Севастополя от 07.08.2014 N176 "О ликвидации Фонда коммунального имущества Севастопольского городского Совета" Фонд коммунального имущества Севастопольского городского Совета ликвидирован в связи с передачей его функций Главному управлению имущественных и земельных отношений.
Согласно Указу Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 N60-УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя" к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя переходят права и обязанности Главного управления имущественных и земельных отношений.
Из пункта 1.7 ранее действовавшего Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N521-ПП, следует, что Департамент является правопреемником Главного управления имущественных и земельных отношений.
Кроме того, в соответствии с пунктом 1.8 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N883-ПП, департамент является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности города Севастополя, иных правоотношений имущественного характера, стороной в которых является город Севастополь, и корпоративных правоотношений, стороной в которых ранее являлся Фонд коммунального имущества Севастополя, Севастопольское региональное отделение Фонда государственного имущества Украины, в пределах законодательства города Севастополя.
Таким образом, ДИЗО перешли права и обязанности Фонда коммунального имущества Севастопольского городского Совета как стороны договора аренды от 05.01.2012 N45-12, а потому означенный орган в силу возложенных на него полномочий является надлежащим истцом по делу.
Поскольку правоотношения сторон вытекают из договора аренды, заключенного до 18.03.2014, то есть в период пребывания города Севастополя в составе Украины, и в соответствии с законодательством Украины, то при разрешении вопросов, связанных с возникновением обязательств по этому договору и их исполнением, должны применяться нормы материального права Украины, а именно: Гражданский кодекс Украины (далее - ГК Украины), Хозяйственный кодекс Украины (далее - ХК Украины), Закон Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" от 10.04.1992 N2269-XII (далее - Закон Украины N2269-XII) в части, не противоречащей законодательству Российской Федерации.
В Украине обязательства между участниками хозяйственных отношений регулировались ГК Украины с учетом особенностей, предусмотренных ХК Украины.
Основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются договоры и другие сделки (статья 11 ГК Украины, статья 174 ХК Украины).
Часть 1 статьи 193 ХК Украины устанавливает, что субъекты хозяйствования и другие участники хозяйственных отношений должны выполнять хозяйственные обязательства надлежащим образом в соответствии с законом, другими правовыми актами, договорами.
Статья 759 ГК Украины предусматривает, что по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок. Законом могут быть предусмотрены особенности заключения и выполнения договора найма (аренды).
В соответствии с частью 1 статьи 283 ХК Украины по договору аренды одна сторона (арендодатель) передает второй стороне (арендатору) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности.
Исходя из статьи 629 ГК Украины, договор является обязательным для исполнения сторонами.
Статьей 526 ГК Украины предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Согласно части 1 статьи 530 ГК Украины если в обязательстве установлен срок (дата) его выполнения, то оно подлежит выполнению в этот срок (дату).
В соответствии с частью 1 статьи 612 ГК Украины должник считается просрочившим, если он не приступил к выполнению обязательства или не выполнил его в срок, установленный договором или законом.
Частью 3 статьи 18 Закона Украины N2269-XII предусмотрена обязанность арендатора по внесению арендной платы своевременно и в полном объеме.
В силу части 1 статьи 19 Закона Украины N2269-XII арендатор за пользование объектом аренды вносит арендную плату независимо от результатов хозяйственной деятельности.
Согласно пунктам 3, 4, 5, 6 статьи 18 Закона города Севастополя от 30.12.2014 N104-ЗС "Об аренде государственного имущества города Севастополя" (далее - Закон N104-ЗС) арендаторы государственного имущества в период с 1 марта 2014 года по 31 декабря 2014 года оплачивают арендную плату без ее корректировки на индекс инфляции (индекс потребительских цен), в рублях по официальному курсу Центрального банка Российской Федерации на дату осуществления платежа.
С 1 января 2015 года по договорам, заключенным до 21 марта 2014 года, определяется базовая арендная плата, соответствующая арендной плате за февраль 2014 года, переведенной в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 1 января 2015 года. Указанная базовая арендная плата подлежит корректировке с учетом размера индекса потребительских цен, публикуемых Федеральной службой государственной статистики.
В данном случае материалами дела и самой Есиной Ю.В. подтверждено, что на дату обращения ДИЗО в суд у предпринимателя числилась задолженность по арендной плате за спорный период.
Вместе с тем, платежными поручениями от 24.05.2017 N55, 56 ответчик перечислила 20 786 руб. 86 коп. и 5 213 руб. 54 коп. соответственно в счет уплаты арендной платы, 4 178 руб. 61 коп. - в счет уплаты пеней (том дела 2, листы 7-9).
Согласно акту сверки взаиморасчетов за период с 01.01.2015 по 30.06.2016, подготовленному департаментом, имеет место следующее:
- по платежному поручению от 24.05.2017 N55 на сумму 20 786 руб. 86 коп. долг по арендной плате в размере 5 893 руб. 54 коп. погашен в полном объеме;
- по платежному поручению от 24.05.2017 N57 на сумму 4 179 руб. 61 коп. зачтены истцом 207 руб. 31 коп. пеней, 2 211 руб. 68 коп. неустойки в виде 30 процентов годовых от размера просроченного долга, 1 170 руб. 62 коп. штрафа по пункту 8.7 договора.
На момент рассмотрения спора, по сведениям ДИЗО как уполномоченного органа в сфере контроля поступающих в счет арендных отношений платежей задолженность у ответчика по настоящему спору по арендным платежам составила 81 160 руб. 25 коп. - штраф по пункту 8.7 за просрочку внесения арендной платы более 90 календарных дней, что составляет сумму равной трехкратному размеру годовой арендной платы по договору с учетом ее уменьшения истцом в связи с поступлением от ответчика денежных средств.
Следовательно, именно, исходя из информации, предоставленной, прежде всего, самим истцом, на дату рассмотрения дела предмет спора в части взыскания с предпринимателя 5 893 руб. 54 коп. долга по арендной плате, 207 руб. 31 коп. пеней, 2 211 руб. 68 коп. неустойки в виде 30 процентов годовых от размера просроченного долга, исчерпан.
В ходе судебного разбирательства, в том числе и на дату 07.07.2017, истец, не отрицая вышепоименованные обстоятельства, так и не привел никакого вразумительного обоснования, в том числен со ссылками на нормы права, о необходимости удовлетворения его притязаний в означенной части в судебном порядке.
Кроме того, департамент не учел без какой-либо мотивации денежные средства, перечисленные предпринимателем платежным поручением от 24.05.2017 N56 на сумму 5 213 руб. 54 коп.
При таком положении предъявленные требования в означенной части подлежат отклонению.
Относительно оставшейся суммы задолженности в качестве в размере 81 160 руб. штрафа, равного трехкратному размеру годовой арендной платы по договору, начисленного за просрочку внесения арендной платы более 90 календарных дней, суд приходит к следующему выводу.
Так, в соответствии с положениями статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства (пункт 1). Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2).
Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
В силу пункта 1 статьи 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором, либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
Таким образом, вина кредитора имеет место в случае, если должник не мог исполнить свое обязательство по причине действий или бездействия кредитора, которыми должнику созданы препятствия к надлежащему выполнению.
Для применения названной нормы и освобождения должника от ответственности необходимо, чтобы просрочка кредитора лишила должника возможности надлежащим образом исполнить обязательство.
В настоящем споре суд полагает, что правовых и фактических оснований для взыскания с предпринимателя санкции в виде 81 160 руб. штрафа, равного трехкратному размеру годовой арендной платы по договору, начисленного за просрочку внесения арендной платы более 90 календарных дней, не имеется ввиду чрезмерности такой юридической ответственности, заявленной к применению к арендатору, которая явно не соразмерна существу и последствиям допущенного нарушения и носит неоправданно карательный характер. Одновременно суд принимает во внимание, что, по сути, несвоевременное внесение арендной платы обусловлено неоднократным изменением арендодателя и его реквизитов в течение с 2014 года по 2016 год (с Фонда коммунального имущества Севастопольского городского Совета на Главное управление имущественных и земельных отношений, впоследствии реорганизованного в Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя). При этом сам арендодатель в установленных законом и договором порядке и срок не извещал арендатора о происходящих реорганизациях и ликвидациях и, как следствие, о реквизитах для целей перечисления арендной платы.
В материалах дела отсутствуют доказательства об умышленном уклонении арендатора от исполнения принятых на себя обязательств по внесению арендных платежей. Одновременно суд полагает, что уплата ответчиком, наряду с арендными платежами, пеней различного характера, является достаточным инструментом воздействия для обеспечения баланса частных и публичных интересов, с учетом осуществленных истцом как органом государственной власти мероприятий для урегулирования спора во внесудебном порядке (направление претензий по адресам, которые не имеют никакого отношения к предпринимателю, при наличии у ДИЗО на дату обращения в суд достоверных сведений о месте нахождения ответчика).
Поэтому в удовлетворении притязаний департамента в указанной части надлежит отказать как необоснованных по праву и по размеру.
В соответствии с пунктом 28 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.
Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Следовательно, требование арендодателя о досрочном расторжении договора аренды может быть удовлетворено лишь в случае не внесения арендатором арендной платы, но не в случае нарушения срока ее внесения. В действующем законодательстве отсутствует в качестве самостоятельного основания для досрочного расторжения договора недобросовестность арендатора при исполнении договора.
Материалами дела подтверждается факт возобновления договора аренды в режиме статей 610 и 621 ГК РФ, то есть на момент рассмотрения дела договор является действующим.
В настоящем споре, как ранее уже установил суд, со стороны ответчика отсутствовало намеренное уклонение в части внесения арендных платежей за пользование арендованным имуществом. Суд полагает, что несвоевременное исполнение арендатором обязательств по уплате арендной платы в соответствующей части для целей соблюдения публичных и частных интересов в полной мере компенсировано суммой обеспечения обязательств за ненадлежащее исполнение последних.
Учитывая изложенное, расторжение договора аренды по основанию нарушения условий в части несвоевременного внесения предпринимателем арендной платы является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства.
В то же время, пунктом 1 статьи 451 ГК РФ установлено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Суд считает возможным расторгнуть спорный договор, исходя из того, что необходимость возврата спорного имущества обусловлена его обязательностью использования в целях реализации публичных интересов российского государства, связанных с организацией и повышения доступности первичной медико-санитарной помощи в области здравоохранения (том дела 2, листы 40-46). На этом в ходе судебного разбирательства настаивало учреждение как субъект, которому не только на праве оперативного пользования передано имущество по предмету спора, но и на которого в силу нормативно-правового регулирования возложена обязанность по исполнению таких целей.
Проанализировав вышеприведенное, суд полагает, что в этом конкретном контексте направленная воля собственника и балансодержателя на расторжение в судебном порядке спорного договора позволит обеспечить реализацию общественных интересов и социально значимых задач, не нарушит принцип свободы договора, а потому предъявленные требования подлежат удовлетворению в этой части.
При этом суд считает несостоятельным довод третьего лица о недействительности договора аренды ввиду того, что он заключен без торгов. Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ). Поскольку договор аренды заключен 05.01.2012, то есть до появления юридической возможности применения к спорным правоотношениям правил законодательства Российской Федерации, то его следует признать заключенным до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов. Аналогичная позиция высказана Двадцать первым арбитражным апелляционным судом в постановлении от 09.06.2017 по делу NА84-56/2017. Более того, как уже приводилось выше, сам Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя как истец по настоящему спору в течение всего периода нахождения дела в производстве суда не оспаривал законность сделки, настаивая именно на расторжении договора аренды.
Согласно абзацу 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, требование истца об обязании ответчика освободить встроенные нежилые помещения общей площадью 109, 8 кв.м, расположенные на первом этаже двухэтажного здания детской поликлиники N2 по адресу: г.Севастополь, ул.Адм.Юмашева, 19-Г, и передать указанное имущество в надлежащем состоянии ДИЗО в течение 30 календарных дней с даты расторжения договора, является правомерным.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ с предпринимателя надлежит взыскать в доход федерального бюджета 6000 руб. по иску о расторжении договора аренды.
Оценив поведение участников процесса, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания с предпринимателя государственной пошлины по требованию, выраженного в денежном эквиваленте, поскольку суд не выявил вины именно ответчика в возникновении судебного спора в этой части. При этом суд исходит из того, что письмом от 28.10.2016, полученным ДИЗО 13.12.2016, то есть задолго до обращения в арбитражный суд, ответчик просил арендодателя направить реквизиты для оплаты арендной платы, а также предоставить корректные реквизиты для оплаты арендной платы для проведения сверки по исполнению обязательств по договору (том дела 2, листы 3-6). Однако при предъявлении иска ДИЗО не указал на наличие такой, полученной им просьбы предпринимателя, до обращения в суд и, как следствие, о возможности урегулирования спора в приведенной части без судебного вмешательства. Поэтому суд полагает, что рассмотрение финансовых претензий ДИЗО в рамках настоящего спора обусловлено исключительно ненадлежащей реализацией департаментом функций.
Руководствуясь статьями 167-171, 176, 180, 181, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Севастополя
решил:
Расторгнуть договор аренды от 05.01.2012 N45-12, заключенный между Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета и предпринимателем Есиной Юлией Викторовной.
Обязать индивидуального предпринимателя Есину Юлию Викторовну освободить встроенные нежилые помещения общей площадью 109, 8 кв.м, расположенные на первом этаже двухэтажного здания детской поликлиники N2 по адресу: г.Севастополь, ул.Адм.Юмашева, 19-Г, и передать указанное имущество в надлежащем состоянии Департаменту по имущественным и земельным отношениям в течение 30 календарных дней с даты расторжения договора.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Есиной Юлии Викторовны в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины по иску.
решение может быть обжаловано в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.
Судья Н.А. Морозова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка