Решение Арбитражного суда города Севастополя от 19 июля 2018 года №А84-300/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

РЕШЕНИЕ

от 19 июля 2018 года Дело N А84-300/2018
Резолютивная часть решения объявлена "12" июля 2018 г.
Решение в полном объёме изготовлено "19" июля 2018 г.
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Ражкова Р.А., рассмотрев материалы дела по исковому заявлению от 24.01.2018
Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
к Обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Локис ЛТД"
при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца - Правительство Севастополя,
о взыскании задолженности, расторжении договора аренды, обязании возвратить земельный участок,
при участии в судебном заседании 10.07.2018 до объявления перерыва:
от истца - не явился,
от ответчика - Стецюра В.В. по доверенности от 26.02.2018 N б/н., Михайлова Н.А. по доверенности от 09.07.2018,
от третьего лица - не явился,
продолженном после перерыва 12.07.2018 при участии представителей:
от истца - Сушкова Д.Н. по доверенности от 27.12.2017,
от ответчика - Стецюра В.В. по доверенности от 26.02.2018, Михайлова Н.А. по доверенности от 09.07.2018,
от третьего лица - не явился,
при ведении протокола судебного заседания и аудиозаписи секретарем судебного заседания Пикозовым А.В.,
УСТАНОВИЛ:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя 31.01.2018 обратился в Арбитражный суд города Севастополя (далее - суд) с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Локис ЛТД" о взыскании 28 947 449,40 руб. задолженности по договору аренды земельного участка от 09.06.2008, общей площадью 2,4500 га (кадастровый номер 91:04:005002:49), расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Южногородская, 30, в.ч. 20 788 800,63 руб. основного долга по арендной плате за период январь 2015-октябрь 2017гг., 5 490 893,73 руб. пени, 2 667 755,04 руб. процентов, а также о расторжении данного договора и возврате земельного участка.
Исковые требования мотивированы существенным нарушением ответчиком условий Договора аренды земельного участка в части внесения арендной платы и освоения земельного участка в установленный договором срок.
Определением от 05.02.2018 вышеуказанное заявление принято к производству суда.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца привлечено Правительство Севастополя.
В ходе судебного разбирательства ответчик ходатайствовал о прекращении производства по делу, ссылаясь на наличие вступившего в законную силу судебного решения от 26.05.2016 по делу NА84-1228/2015.
Определением от 23.03.2018 суд на основании пункта 2 части 1 статьи 150 АПК РФ прекратил производство по делу в части требований о взыскании задолженности, неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами по договору аренды земельного участка от 09.06.2008 за период январь 2015 года - июнь 2015 года, о расторжении договора аренды земельного участка от 09.06.2008 по основаниям просрочки уплаты арендных платежей в период январь 2015 года - июнь 2015 года, неосвоения земельного участка (не осуществления строительства на земельном участке) в период с момента заключения договора по июнь 2015 года.
Определением от 17.04.2018 судом принято уточнение исковых требований, в котором истец в окончательном виде сформулировал исковые требования следующим образом:
1) взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Локис ЛТД" в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя задолженность по арендной плате за период августа 2015 - март 2018 в сумме 20 864 641,16 руб., пеню в сумме - 4 856 311,44 руб., и проценты за пользование чужими денежными средствами (согласно ст. 395 ГК РФ) - 2 392 255,15 руб., а всего 28 113 207,78 руб.
2) расторгнуть договор аренды земельного участка от 09.06.2008, общей площадью 2,4500 га, (кадастровый номер 91:04:005002:49; ранее присвоенный кадастровый номер 8536900000:05:002:0081), расположенного по адресу: г.Севастополь, ул. Южногородская, 30, заключенного между Севастопольским городским Советом и Обществом с ограниченной ответственностью "Фирма "Локис ЛТД", который зарегистрирован в Севастопольском городском филиале ГП "Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам" 31.03.2009 под N040966100017.
3) обязать Общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Локис ЛТД" с момента вступления решения суда в законную силу освободить и возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя по акту приема-передачи земельный участок, общей площадью 2,4500 га, (кадастровый номер 91:04:005002:49; ранее присвоенный кадастровый номер 8536900000:05:002:0081), расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Южногородская, 30, в состоянии, не хуже того, в котором он его получил в аренду.
В судебном заседании 10.07.2018 судом в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 12.07.2018; сведения об объявленном перерыве размещены на официальном сайте в сети Интернет 11.07.2018.
В настоящем судебном заседании представитель истца во исполнение определения суда представил расчет арендной платы на случай приведения договора в соответствие с требованиями законодательства, настаивал на удовлетворении уточненного иска в полном объеме.
Представитель ответчика против удовлетворения уточненного иска возразил, ссылаясь на доводы ранее представленного в материалы дела отзыва. Позиция ответчика сводится к несогласию с расчетом размера арендной платы, а также невозможностью использования земельного участка по целевому назначению, учитывая, что участок проектируемого строительства относится к подтопляемым территориям, что освобождает арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие третьего лица, надлежащим образом извещенного о судебном процессе.
При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.
09.06.2008 между Севастопольским городским Советом (Арендодатель) и ООО "Фирма "Локис ЛТД" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с пунктами 1.1, 2.1 которого Арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 20.05.2008 года N4198 предоставляет, а Арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок площадью 2,4500 га для строительства и обслуживания туристического гостиничного комплекса с отнесением этих земель к категории земель рекреационного назначения, который находится по адресу: г. Севастополь, ул. Южногородская, 30.
Вышеуказанный договор зарегистрирован в Севастопольском городском филиале ГП "Центр государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам", о чем в Государственном реестре земель совершена запись от 31.03.2009 под N040966100017.
Дополнительным соглашением от 29.09.2010, 19.09.2013 сторонами внесены изменения в договор.
Согласно п.3.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 19.09.2013), договор заключен сроком на 25 лет.
В соответствии с п.2.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 19.09.2013), нормативная денежная оценка земельного участка с 01.01.2012 составляет:
на период строительства 4 861 290,00 грн., что подтверждается выпиской из технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка N6262-3.1/5, выданной Главным управлением Госкомзема в г. Севастополе 24.09.2012;
на период эксплуатации - 24 306 450, 00 грн., что подтверждается выпиской из технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка N5007-3.1/5, выданной Главным управлением Госкомзема в г. Севастополе 19.07.2012.
Пунктом 2.4 договора стороны установили, что земельный участок, который передается в аренду, не имеет каких-либо недостатков, которые могут препятствовать его эффективному использованию.
В соответствии с п.4.1 договора, годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утвержденной решением городского Совета от 14.10.2003 года N1348 (в редакции от 13.02.2008г.) (далее - Методика), в размере: 4,5% от нормативной денежной оценки земельного участка.
Согласно п.4.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 19.09.2013), расчет размера арендной платы за земельный участок осуществляется с учетом его целевого использования и коэффициентов индексации, определенных законодательством, по утвержденным Кабинетом Министров Украины формам, которые заполняются во время заключения (возобновления) или изменения условий договора аренды.
В соответствии с п.4.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 19.09.2013), величина годовой арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле:
Нормативная денежная оценка земельного участка (грн.) х Ставка арендной платы (%) = Сумма годовой арендной платы (грн.)
Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчёта составляет:
на период с 01.01.2012 до 09.06.2012:
486190,00х 0,045: 366 х 160 = 95631,93 грн.
на период с 09.06.2012 до 23.08.2012:
24306450,00х 0,045 х 2,5: 366 х 75 = 560343,37 грн.
с 23.08.2012:
24306450,00х 0,045= 1093790,25 грн.
Приведенный расчет величины годовой арендной платы ежегодно корректируется в соответствии с п. 4.6. настоящего договора (п.4.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 19.09.2013).
В соответствии с п.4.5 договора (в редакции дополнительного соглашения от 19.09.2013) арендная плата за землю оплачивается Арендатором в сроки и порядке, определенные Налоговым кодексом Украины
Пунктом 4.6 договора (в редакции дополнительного соглашения от 19.09.2013) предусмотрено, что начисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции.
В случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка, определенных решением Севастопольского городского Совета от 30.10.2012 N 4424 (I очередь строительства) и установленных в договоре аренды, годовая арендная плата до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного настоящим договором, взыскивается в трехкратном размере, но не более 12 % от нормативной денежной оценки земельного участка (п.4.8 договора в редакции дополнительного соглашения от 19.09.2013).
Пунктом 4.12 договора (в редакции дополнительного соглашения от 19.09.2013) предусмотрено, что за несвоевременное внесение арендной платы взимается пеня в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины.
Пунктом 5.2 договора установлено, что целевое назначение земельного участка - для строительства и обслуживания туристического гостиничного комплекса.
Среди обязанностей арендатора пунктом 9.2.2 договора предусмотрены следующие:
завершить застройку земельного участка (I очередь строительства), согласно предусмотренному в пункте 5.2. договора целевому назначению в срок с 23.08.2012 до 19.01.2014 согласно решения Севастопольского городского Совета от 30.10.2012 N 4424 (подпункт г) пункта 9.2.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 19.09.2013);
своевременно вносить арендную плату в соответствии с разделом 4 настоящего договора и ежегодно до 20 января представлять Арендодателю справку о платежах по арендной плате за истекший год, заверенную налоговой инспекции;
после прекращения или расторжения настоящего договора возвратить Арендодателю земельный участок в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению.
Действие договора прекращается путем его расторжения по взаимному согласию сторон; по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязательств, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию; по другим основаниям, определенным законом (пункт 12.3 договора).
В соответствии с п.12.1 договора, за невыполнение обязательств по договору аренды земельного участка стороны несут ответственность согласно Законам Украины и настоящему договору.
Факт передачи земельного участка в аренду подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 09.06.2008.
17.11.2017 Управлением земельного контроля города Севастополя был составлен акт обследования земельного участка N 0922-ГС, которым установлено, что на территории земельного участка расположено:
капитальный объект, незавершенный строительством ориентировочной площадью 65 кв.м, состоящий из вертикальных элементов монолитного железобетонного каркаса, а также железобетонной площадки. Наружные стены, кровля и перекрытия отсутствуют;
капитальный объект, незавершенный строительством ориентировочной площадью 70 кв.м, состоящий из вертикальных элементов монолитного железобетонного каркаса, а также железобетонной площадки. Наружные стены, кровля и перекрытия отсутствуют;
хозяйственное некапитальное одноэтажное сооружение (бытовка);
хозяйственное некапитальное одноэтажное сооружение;
некапитальное одноэтажное сооружение, установленное на бетонном основании (предположительно трансформаторная подстанция контейнерного типа).
Часть земельного участка используется под размещение отвалов грунта, верхний слой почвы на участке порос сорной травой, а также древесно-кустарниковой растительностью, визуальных признаков осуществления строительных работ не выявлено.
Поскольку арендатор не выполнил обязательства, определенные условиями Договора, выраженные в неосвоении земельного участка, невнесении арендной платы в установленный договором срок, истец 12.12.2017 направил в адрес ответчика предложение о расторжении договора аренды земельного участка (т.1, л.д.39-44).
Истец, полагая, что ответчик незаконно уклоняется от уплаты арендных платежей, расторжения договора аренды земли и освобождения земельного участка, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с положениями Закона города Севастополя от 24.04.2014 N3-ЗС "О бывшей государственной собственности Украины и определении порядка инвентаризации, управления и распоряжения собственностью города Севастополя" (далее - Закон N3-ЗС), Закона города Севастополя от 30.04.2014 N5-ЗС "О Правительстве Севастополя" (далее - Закон N5-ЗС), Закона города Севастополя от 25.07.2014 N46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (далее - Закон N46-ЗС), Устава города Севастополя, Указа исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 24.05.2014 N06 "Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений", Указа Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 N60-УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя", а также с Положением о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N883-ПП, полномочиями по распоряжению земельными участками на территории города федерального значения Севастополя обладает постоянно действующий высший исполнительный орган государственной власти города Севастополя - Правительство Севастополя в лице уполномоченного органа - Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя. В данном случае, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя является надлежащим истцом по делу, поскольку к нему перешли права арендодателя по договору аренды земельного участка от 09.06.2008, в силу возложенных на него полномочий.
Департаментом соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, что подтверждается материалами дела (т.1, л.д.39-44).
Спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды земли являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" от 21.03.2014 N 6-ФКЗ (далее - Закон N 6-ФКЗ).
В соответствии с частью 1 статьи 23 Закона 6-ФКЗ законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.
Из статьи 9 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ) следует, что к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений.
При этом нормы ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие до 18.03.2014, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства.
Статьей 193 Хозяйственного кодекса Украины и статьями 525, 526 ГК Украины предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или других требований, которые обычно выдвигаются. Односторонний отказ от обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом.
Аналогичные нормы материального права содержаться в статьях 8, 307, 309, 310, 420, 606 ГК РФ.
Согласно частям 2, 3 статьи 651 ГК Украины договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе, статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
Из положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 450, статей 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации также следует, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом по требованию арендодателя если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами п. 9 ст. 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Департамент в качестве основания иска указал на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что ответчик до настоящего момента, вопреки подпункту "г" пункта 9.2.2 договора аренды, не завершил постройку заявленного в договоре объекта на арендованном земельном участке.
Как следует из материалов дела, спорный земельный участок был предоставлен в аренду по договору от 09.06.2008 сроком на 25 лет, с целью строительства и обслуживания туристического гостиничного комплекса. При этом окончательный срок строительства объекта был определен сторонами до 19.01.2014.
17.11.2017 по результатам обследования спорного земельного участка был составлен акт, из которого следует, что на части земельного участка расположены два капитальных объекта, незавершенных строительством, и некапитальные сооружения; визуальных признаков осуществления строительных работ не выявлено.
Не оспаривая факт нарушения сроков возведения предусмотренного договором объекта, ответчик указал на наличие объективных обстоятельств, препятствовавших своевременному окончанию строительства, по независящим от его воли, и на осуществление им мероприятий для подготовки и начала строительных работ.
Оценивая вопрос о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, в установленные сроки, суд исходит из следующего.
Ответчиком в материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о принятии им мер по строительству и освоению соответствующего земельного участка, в частности, обществом были получены градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка N ТУО-157 от 17.07.2012, разработан проект: "Строительство туристического-гостиничного комплекса по ул. Южногородская, 30, Севастополь", по которому получен экспертный отчет N3-189-13-ЕП/КО от 27.08.2013, 17.03.2014 Инспекцией Государственного архитектурно-строительного контроля в г. Севастополе выдана декларация N СТ 083140780187 о начале выполнения строительных работ; проведены инженерные и геологические изыскания земельного участка; земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 91:04:005002:49.
Согласно акту обследования земельного участка от 17.11.2017, на части земельного участка расположены два капитальных объекта, незавершенных строительством, и некапитальные сооружения.
Однако ответчик указывает на то, что строительство объекта не завершено в установленный договором срок по объективным обстоятельствам, вследствие невозможности использования земельного участка по целевому назначению, обусловленной следующим.
Согласно приложению к экспертному отчету N3-035-13-КЧ/КО от 26 апреля 2013 года по рассмотрению проектной документации в части прочности, надежности и долговечности объекта строительства по рабочему проекту "Строительство туристическо-гостиничного комплекса по адресу: ул. Южногородская, 30, Нахимовский район, г. Севастополь. Первая очередь строительства. Корпус N4", участок проектируемого строительства находится в пойме р. Бельбек, в ее приустьевой части, на искусственно отсыпанной спланированной площадке. Поверхность слабо наклонена к морю. Подземные воды встречены на глубине от 0,45 до 2,5 м. В период паводка возможен подъем уровня подземных вод до нулевых отметок, выходом подземных вод на поверхность. Из активных геологических процессов на участке проектируемого строительства развито подтопление.
В целях устранения вышеуказанного недостатка земельного участка ООО "Фирма "Локис ЛТД" принято решение изменить концепцию застройки и заново разработать проектную документацию с учетом берегоукрепления и защиты земельного участка от подтопления Бельбек, в связи с чем возникла необходимость в получении дополнительного земельного участка, необходимого для строительства берегоукрепительных сооружений - габионов.
В указанных целях ответчиком выполнены следующие действия для оформления права пользования земельными участками для строительства берегоукрепительного сооружения и окончания строительства туристического гостиничного комплекса, а именно:
? 25.05.2012 в адрес Севастопольского городского Совета подано ходатайство о даче согласия на разработку проекта отвода земельного участка, ориентировочной площадью 2,00 га, расположенного в районе ул. Южногородская, 30 для строительства и обслуживания противооползневого берегоукрепительного сооружения реки Бельбек, а также для озеленения и благоустройства территории общего пользования, по результатам рассмотрения которого 16.04.2013 вынесено решение N 5440 о даче согласия на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка ориентировочной площадью 2,00 га для указанных целей.
? 26.11.2013 согласован проект землеустройства по отводу земельного участка Управлением градостроительства и архитектуры, 07.02.2014 - Управлением экологии природных ресурсов.
? земельный участок площадью 2,0000 га 09.12.2015 поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 91:04:005002:318;
Также ответчик в целях освоения соответствующего земельного участка, а также оформления прав на смежный с ним земельный участок, необходимый для возведения противооползневого берегоукрепительного сооружения обращался в период после 18.03.2014 со следующими заявлениями:
к Департаменту архитектуры и градостроительства города Севастополя - о выдаче градостроительного плана сформированного участка общей площадью 4,4500 га по Южногородскому шоссе, 30 (исх.N29 от 15.12.2015, т.2, л.д.51)
к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - об утверждении плана границ земельного участка площадью 2,4500 га по ул. Южногородской, 30, кадастровый номер 91:04:005002:49 (исх.N1 от 25.01.2016: т.2, л.д.52); заключении договоров аренды земельных участков площадью 2,4500 га по ул. Южногородской,30, кадастровый номер 91:04:005002:49; площадью 2,0000 га в районе ул. Южногородской,30, кадастровый номер 91:04:005002:318 (исх.N8 от 30.05.2016, т.2, л.д.54), в ответе на которое (исх.N36460/05-05-21/17 от 29.11.2017) Департамент сообщил о том, что отсутствует необходимость в утверждении плана границ земельного участка, проинформировал о необходимости обращения в ГКУ "Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в городе Севастополе" с целью дальнейшего оформления прав на земельные участки;
в МФЦ - с заявлением, адресованным ДИЗО, о переоформлении права постоянного пользования земельным участком кадастровый номер 91:04:005002:49 (вх.N0025258 от 17.01.2018, т.1, л.д.148-155).
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что в рамках дел NА84-1293/2018, NА84-1188/2018 ответчиком обжалуется бездействие Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в не предоставлении государственной услуги по предоставлению земельного участка, находящегося в государственной собственности города федерального значения Севастополь без проведения торгов, площадью 20000 +/- 49 кв.м., кадастровый номер 91:04:005002:318 и земельного участка, площадью 24 500 кв. м, кадастровый номер 91:04:005002:49 соответственно.
Производство по указанным делам приостановлено до вступления в законную силу решения по настоящему делу, что Обществом не обжаловано в установленном законом порядке.
Таким образом, на момент рассмотрения данного спора в материалы дела не представлены правоустанавливающие документы на смежный земельный участок.
Суд обращает внимание сторон на возможность обратиться в суд с заявлением о пересмотре решения по новым обстоятельствам, в случае если смежный землеьный участок будет предоставлен ответчику, в том числе по решению суда.
Таким образом, ответчиком предприняты все возможные меры к строительству объекта в обусловленный договором срок, в т.ч. сведены к получению прав на смежный земельный участок с кадастровым номером 91:04:005002:318, необходимый для строительства противооползневого берегоукрепительного сооружения, учитывая выявленные недостатки арендованного по договору от 09.06.2008 земельного участка, что исключает применение к нему такой меры ответственности как расторжение договора аренды по такому основанию как нарушение срока строительства объекта.
Суд учитывает правовую позицию, изложенную в пункте 3 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" о возможности переквалификации судом спорных правоотношений и применении тех норм права, которые соответствуют обстоятельствам дела.
В связи с изложенным, учитывая действительную волю истца на прекращение арендных правоотношений, суд считает возможным оценить заявленные исковые требования как требования о расторжении договора в связи с невозможностью использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением.
В пункте 4 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ указано, что не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
Кроме того, в пункте 6 статьи 11.9 названного кодекса предусмотрено, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные законом.
Ответчику стало известно о недостатках полученного в аренду имущества (земельный участок находится на подтопляемой территории) еще в 2012 году.
В соответствии с пунктом 2 статьи 676 Гражданского кодекса Украины арендодатель обязан предупредить арендатора об особых свойствах и недостатках вещи, которые ему известны и которые могут быть опасными для жизни, здоровья, имущества арендатора или других лиц или привести к повреждению самой вещи во время пользования ею.
В соответствии со статьёй 612 ГК РФ Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В то же время вопрос о досрочном расторжении договора аренды по причине невозможности его использования ответчиком не ставился, каких либо встречных исков к истцу не заявлено.
Действуя на свой риск, ответчик не проявил необходимой степени заботливости и осмотрительности, не предпринял всех возможных мер к предотвращению неблагоприятных последствий, не заявлял о продлении сроков завершения строительства с указанием в нем соответствующих объективных причин невозможности использования земельного участка либо с требованием о расторжении данного Договора, уменьшении размера арендной платы, а, напротив, продолжал вносить арендные платежи, а также устранить недостатки земельного участка, ставшие преградой для строительства объекта, что фактически свидетельствует о добровольном принятии предпринимательских рисков (статья 2 ГК РФ) арендатором - ответчиком по делу и несения в связи с этим соответствующих рисков связанных с невозможностью использования земельного участка.
Вместе с тем, невозможность использования земельного участка в силу объективных препятствий, не зависящих от воли сторон, является основанием для расторжения договора аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
Также в качестве существенного нарушения условий договора Департамент ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по своевременному и в полном объеме внесению арендных платежей.
Ко взысканию истцом предъявлен основной долг по арендной плате за период августа 2015 - март 2018 в сумме 20 864 641,16 руб. (с учетом уточненных исковых требований).
Согласно части 1 статьи 759 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.
Согласно положениям статьи 283 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины) по договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендодателю) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности, к отношениям аренды применяются соответствующие положения ГК Украины с учетом особенностей, предусмотренных этим Кодексом.
Аналогичная норма содержится в статье 606 ГК РФ.
Частью 1 статьи 762 ГК Украины за пользование имуществом с нанимателя взимается плата, размер которой устанавливается договором найма.
В соответствии частями 1, 2 статьи 21 Закона Украины от 06.10.1998 N161-XIV "Об аренде земли" арендная плата за землю представляет собой платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком. Размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды (кроме сроков внесения арендной штаты за земельные участки государственной, и коммунальной собственности).
Исходя из части 1 статьи 632 ГК Украины, цена в договоре устанавливается по договоренности сторон. В случаях, определенных законом, применяются цены (тарифы, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Согласно статье 206 Земельного кодекса Украины от 25.10.2001 N2768 пользование землей является платным. Объектом платы за землю является земельный участок. Плата за землю взымается в соответствии с законом.
В соответствии со статьей 269 Налогового кодекса Украины плательщиком налога является собственники земельных участков, земельных долей (паев), землепользователи.
Размер и порядок платы за пользование земельными ресурсами, а также ответственность плательщиков и контроль за правильным исчислением и взиманием земельного налога определяются Налоговым кодексом Украины.
В статье 271 Налогового кодекса Украины указано, что базой налогообложения является нормативная денежная оценка земельных участков с учетом коэффициента индексации, определенного в соответствии с порядком, установленным этим разделом.
В соответствии со статьей 286.2 Налогового кодекса Украины плательщики платы за землю (кроме физических лиц) самостоятельно исчисляют сумму налога ежегодно по состоянию на 1 января и не позднее 20 февраля текущего года подают соответствующему органу государственной налоговой службы по местонахождению земельного участка налоговую декларацию на текущий год по форме, установленной в порядке, предусмотренном статьей 46 настоящего Кодекса, с разбивкой годовой суммы равными частями по месяцам. При подаче первой декларации (фактического начала деятельности в качестве плательщика платы за землю) вместе с ней подается справка (выписка) о размере нормативной денежной оценки земельного участка, а в дальнейшем такая справка подается в случае утверждения новой нормативной денежной оценки земли.
В соответствии со статьей 13 Закона Украины "Об оценке земли" нормативная денежная оценка земельных участков проводится в случае: определения размера земельного налога; определения размера арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности.
В соответствии со статьей 18 Закона Украины "Об оценке земли" нормативная денежная оценка земельных участков проводится в соответствии с государственными стандартами, нормами, правилами, а также других нормативно-правовых актов на землях всех категорий и форм собственности. Нормативная денежная оценка земельных участков, расположенных в пределах населенных пунктов независимо от их целевого назначения, проводится не реже чем один раз в 5 - 7 лет.
По результатам бонитировки почв, экономической оценки земель и нормативной денежной оценки земельных участков составляется техническая документация (часть 1 статьи 20 Закона Украины "Об оценке земли").
Частью 1 статьи 23 Закона Украины "Об оценке земли" предусмотрено, что техническая документация по бонитировке почв, экономической оценки земель и нормативной денежной оценки земельных участков в пределах населенных пунктов утверждается соответствующим сельским, поселковым, городским советом.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ).
Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли как по законодательству Украины, так и по законодательству Российской Федерации, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.
При этом, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Данная правовая позиция отражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N9330/09, от 26.01.2010 N11487/09, от 02.02.2010 N12404/09, в постановлениях Арбитражного суда Центрального округа от 22.05.2015 по делу NА83-965/2014, от 17.06.2016 года по делу N А83-3145/2015.
Таким образом, нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы, а изменение нормативной денежной оценки земель служит обстоятельством для пересмотра размера арендной платы и подлежит самостоятельному пересчету арендатором, исходя из условий договора и нормативной денежной оценки земли.
В соответствии со статьей 12.1 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" до 1 января 2019 года на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.
В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Согласно части 1 статьи 10 указанного Закона порядок определения нормативной цены земли в отношении земельных участков устанавливается Правительством Севастополя.
В соответствии с пунктом 1 Постановления Правительства Севастополя N 88-П от 11.02.2015 с учетом внесенных изменений согласно Постановлению Правительства Севастополя N 258-ПП от 01.04.2016 установлено, что с 01.01.2015 до момента приведения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенных до 21 марта 2014 года, в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации арендная плата за такие земельные участки рассчитывается согласно условиям договоров аренды (с учетом дополнительных соглашений) с применением нормативной денежной оценки земельных участков, действующей на территории города Севастополя с 01.01.2012, переведенной в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 1 января 2015 г. Данное постановление действует с 01.01.2015 года.
Предъявляя требование о взыскании с ответчика 20 864 641,16 руб. задолженности по арендной плате, истец руководствуется нормативной денежной оценкой спорного земельного участка в размере 24 306 450,00 грн., установленной на основании выписки из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка от 06.04.2012 рег.N3656-3.1/5, выданной Главным управлением Госкомзема в г. Севастополе (переведенной в рубли по курсу, установленному ЦБ РФ на 1 января 2015 года: 24 306 450,00*3,55525=86415506,36 руб.).
Оспаривая позицию арендодателя в этой части, общество ссылается на вступившее в законную силу решение Окружного административного суда города Севастополя от 05.02.2013 по делу N827/126/13а, на основании которого с 2013 года нормативная денежная оценка земельного участка определена в размере 4 861 290,00 грн.
Суд принимает во внимание доводы ответчика в этой части.
Так, из материалов дела следует, что вступившим в законную силу решением Окружного административного суда города Севастополя от 05.02.2013 по делу N827/126/13а, принятого иску ООО "Фирма "Локис ЛТД" к Главному управлению Государственного комитета земельных ресурсов в городе Севастополя, признаны противоправными действия последнего в части применения коэффициента функционального использования в отношении земельного участка, арендуемого ответчиком, как для земель коммерческого назначения - 2,5. На уполномоченный орган возложена обязанность выдать новую выписку из технической документации с указанием коэффициента функционального использования земель рекреационного назначения - 0,5 (далее - Кф-05). На основании этого решения Главное управление Госземагентства в г.Севастополе выдало выписку от 07.03.2013 N392-3.1/5 из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка, исходя из которой, нормативная денежная оценка спорного земельного участка составляет 4 861 290,00 грн.
Учитывая положения статей 16, 241 АПК РФ, принимая во внимание, что Российская Федерация и Украина являются участниками Соглашения стран СНГ от 20.03.1992 "О порядке разрешения споров, связанных с осуществлением хозяйственной деятельности", суд приходит к выводу о том, вступившее в законную силу решение Окружного административного суда города Севастополя от 05.02.2013 по делу N827/126/13а обладает обязательным характером для всех участников исследуемых правоотношений, подлежит неукоснительному исполнению.
Вместе с тем, в силу статей 39.7 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.
В пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
В постановлении от 02.02.2010 N 12404/09 Президиум ВАС РФ, указал, что поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Взаимоотношения ООО "Фирма "Локис ЛТД" и ДИЗО носят гражданско-правовой характер, а размер арендной платы относится к категории регулируемых цен. Особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя установлены в Законе города Севастополя от 25.07.2014 N46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (далее - Закон N46-ЗС).
Указанным Законом N46-ЗС регламентированы вопросы, связанные с видами вещных и обязательственных прав, существовавших у граждан и юридических лиц в отношении имущества до 24.03.2014 применительно к законодательству Российской Федерации.
Закон направлен на сохранение всех видов прав, в том числе пользования земельных участков, возникших до 24.03.2014, что согласуется с приведенными требованиями Закона N 6-ФКЗ от 21.03.2014.
Согласно п.12, 13 ст.3 Закона города Севастополя N46-ЗС от 25.06.2015 "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, заключившие такие договоры до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязаны до 1 января 2017 внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации. В случае, если земельный участок, в отношении которого до вступления в силу Федерального конституционного закона заключен в действовавшем на момент его заключения порядке договор аренды, договор об установлении сервитута, находится в государственной и муниципальной собственности, орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение таким земельным участком, обязан по заявлению лица, с которым заключен соответствующий договор, заключить с таким лицом соответственно договор аренды, договор об установлении сервитута соответствующего земельного участка. Лица, которым находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки предоставлены до вступления в силу Федерального конституционного закона в аренду или на условиях сервитута, обязаны подать заявление о заключении договора аренды, договора об установлении сервитута земельного участка в срок до 1 января 2017 года.
В соответствии с пунктом 8 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.
В данном случае, до вступления в силу Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ от 21.03.2014, 09.06.2008 между сторонами заключен спорный договор аренды земельного участка.
На день рассмотрения дела данный договор не приведен сторонами в соответствие с законодательством Российской Федерации. Вместе с тем, условие о цене договора не может быть иным, нежели чем предусмотрено нормативно установленным порядком ценообразования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Согласно принципу экономической обоснованности, закрепленному в Постановлении N 582, размер арендной платы за такой земельный участок устанавливается в размере, соответствующем его доходности, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на земельном участке.
Как следует из определения Конституционного Суда Российской Федерации от 28 февраля 2017 г. N 424-О, государственным органам надлежит руководствоваться данным принципом при установлении ставок арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в частности, необходимо обеспечить эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков.
Постановлением Правительства Севастополя от 16 июня 2015 г. N 524-ПП утвержден порядок расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов.
В соответствии с пунктом 2.1 указанного порядка, до момента государственной регистрации договоров аренды земельных участков, заключенных в соответствии с требованиями земельного законодательства Российской Федерации, по ранее заключенным на территории города Севастополя договорам аренды земли, в соответствии с Законом города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя", ставки арендной платы и сроки ее оплаты действуют в соответствии с условиями заключенных договоров аренды земельных участков.
Пунктом 2.1 указанного порядка установлено, что годовой размер арендной платы рассчитывается в процентах от нормативной цены земельного участка по формуле нормативная цена земельного участка (руб/кв.м.) * Площадь земельного участка (кв.м.) * Ставка арендной платы (%) = Сумма годовой арендной платы (руб).
Нормативная цена земельного участка 91:04:005002 площадью 24 500 кв.м согласно Выписке из ЕГРН составляет 204 055 600 рублей (т.2, л.д.41).
Годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города федерального значения Севастополя, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N524-ПП, в размере 5 % от нормативной цены земельного участка.
На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что при расчёте годовой арендной платы должна быть применена нормативная денежная оценка земельного участка в размере 204 055 600 руб. (кадастровая стоимость объекта недвижимости).
Суд, произведя собственный расчет, установил, что размер годовой арендной платы составляет 10 202 780руб. (204 055 600 руб. *5%).
Аналогичный расчёт представлен истцом в судебном заседании, на случай, если бы стороны привели договор в соответствие с требованием законодательства Российской Федерации.
Также судом при оценке правомерности расчета истца принимаются во внимание положения п.4.8 договора в редакции дополнительного соглашения от 19.09.2013, увеличивающие размер годовой арендной платы в три раза в случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка.
Как следует из расчета истца, размер годовой арендной платы за землю составил 9 721 744,47 руб.
В соответствии со статьёй 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Так как заявление ко взысканию меньшей суммы является правом истца, а суд не вправе самостоятельно увеличить размер исковых требований, то суд, с учетом отсутствия доказательств уплаты арендной платы в размере 20 864 641,16 руб. пришел к выводу о том, что требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за период август 2015 - март 2018гг. подлежат удовлетворению в заявленном размере.
Уклонение от внесения арендной платы два и более раза подряд по истечении установленного договором срока платежа является систематическим уклонением от выполнения арендатором своих обязанностей и является самостоятельным основанием для расторжения договора (пункт 3 статьи 619 ГК РФ)..
При таких обстоятельствах истец обоснованно поставил вопрос о расторжении договора аренды земельного участка, в том числе и по данному основанию.
Проанализировав изложенное выше, суд приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждается наличие достаточных оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя.
В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора правовые основания для нахождения спорного имущества во владении ответчика отсутствуют, в связи с чем у ответчика возникла обязанность по возврату спорного имущества.
Аналогичные требования в части возврата имущества после прекращения действия договора предусмотрены условиями Договора.
Поскольку возврат земельного участка является материально-правовым последствием расторжения договора аренды, исковое требование в этой части также подлежит удовлетворению.
Судом учтено наличии на спорном земельном участке объектов незавершенного строительства.
Согласно правовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в пункте 21 "Обзора судебной практики Верховного суда РФ N 4 (2017)", в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.
Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункту 1 статьи 130 ГК РФ).
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.
Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.
Вместе с тем, суд учитывая невозможность дальнейшего освоения земельного участка без разрешения вопроса о предоставлении смежного земельного участка приходит к выводу об отсутствии оснований для сохранения арендных отношений между сторонами в связи с невозможностью исполнения обязательств.
Таким образом, требования истца в части расторжения договора подлежат удовлетворению, но по основаниям невозможности исполнения обязательств.
Отказ в расторжении договора аренды только на том основании, что на земельном участке находятся объекты незавершенного строительства ответчика не отвечает требованием разумности и справедливости, поскольку сохранение арендных отношений в сложившемся виде не отвечает интересам истца и ответчика
В остальной части иска суд приходит к следующим выводам.
Относительно начисления истцом пеней по пункту 4.12 договора суд приходит к следующему выводу.
Согласно поименованному пункту договора за несвоевременное внесение арендной платы взимается пеня в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины.
В силу пункта 16.4.1 Закона Украины от 21.12.2000 N2181-III "О порядке погашения обязательств плательщиков налогов перед бюджетами и государственными целевыми фондами" пеня насчитывается на сумму налогового долга (включая сумму штрафных санкций при их наличии) из расчета 120 процентов годовых учетной ставки Национального банка Украины, действующей на день возникновения такого налогового долга или на день его (его части) погашения, в зависимости от того, которая из величин таких ставок является большей, за каждый календарный день просрочки в его уплате.
Вместе с тем, этот Закон Украины утратил силу 01.01.2011 в связи с принятием Налогового кодекса Украины.
Согласно статье 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом, независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон. Однако действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена законная неустойка за нарушения денежного обязательства в сфере арендных правоотношений. Заявляя исковые требования о взыскании пени, установленной утратившим силу нормативным актом, истец в нарушение статьи 450 ГК РФ в одностороннем порядке пытается внести изменения в условия договора, что противоречит действующим положениям гражданского законодательства Российской Федерации об аренде. Такой подход также нашел подтверждение в постановлении Арбитражного Суда Центрального округа от 27.06.2016 по делу NА83-3705/2015.
Таким образом, истцом насчитаны штрафные санкции, на основании Закона Украины, который с 01.01.2011 утратил силу, при этом, применена учетная ставка НБУ. Поскольку действующим законодательством определен порядок перерасчёта арендной платы и сумм штрафных санкций, возникших до 31.12.2014 в рубли, то базой для начисления каких - либо штрафных санкций может выступать лишь сумма, указанная в рублях. Поэтому начисление пени в размере учетной ставки НБУ на задолженность, которая определена с 01.01.2015 в рублях, в качестве базы недопустимо и противоречит нормативно-правовому регулированию в части применения меры ответственности за нарушения обязательств.
В этой связи иск ДИЗО в части указанных требований подлежит отклонению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Так как материалами данного дела подтверждено нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы по договору в соответствующей сумме, то требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами является правомерным.
Суд проверил представленный ДИЗО расчет и признал его обоснованным по праву и правильным по сумме.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных департаментом требований в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 2 392 255 рублей 15 копеек.
На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении иска Департамента.
Согласно подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.27 НК РФ НК РФ от уплаты государственной пошлины освобождены государственные органы, выступающие по делам, рассматриваемым арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков.
Размер государственной пошлины по настоящему делу в силу положений пунктов 1, 4 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации составляет 127 323 рубля по имущественным требованиям, 6 000 рублей - по требованию о расторжению договора.
С учётом частичного удовлетворения иска, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворённым требованиям (статья 110 АПК РФ), в части расходов на оплату государственной пошлины за расторжения договора - в полном объёме.
Учитывая, что истец в силу подпункта 1.1 пункту 1 статьи 333.37 Налогового Кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, принимая во внимание результат рассмотрения настоящего спора, суд на основании статьи 110 АПК РФ, подпункта 2 пункта 2 статьи 333.17 НК РФ приходит к выводу о взыскании с ответчика в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 111 329 рублей 06 копеек.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Севастополя
РЕШИЛ:
Исковые требования Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя по исковому заявлению от 24.01.2018 N б/н, уточнённому заявлением от 16.04.2018 N б/н удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Локис ЛТД" в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя задолженность в сумме 23 256 896 (Двадцать три миллиона двести пятьдесят шесть тысяч восемьсот девяносто шесть) рублей 31 копейка, из которых 20 864 641 рубль 16 копеек - основной долг, 2 392 255 рублей 15 копеек - проценты на сумму долга.
Расторгнуть договор аренды земельного участка от 09.06.2008, общей площадью 2,4500 га, (кадастровый номер 91:04:005002:49; ранее присвоенный кадастровый номер 8536900000:05:002:0081), расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Южногородская, 30, заключенного между Севастопольским городским Советом и Обществом с ограниченной ответственностью "Фирма "Локис ЛТД", который зарегистрирован в Севастопольском городском филиале ГП "Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам" 31.03.2009 под N040966100017.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Локис ЛТД" с момента вступления решения суда в законную силу освободить и возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя по акту приема-передачи земельный участок, общей площадью 2,4500 га, (кадастровый номер 91:04:005002:49; ранее присвоенный кадастровый номер 8536900000:05:002:0081), расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Южногородская, 30, в состоянии, не хуже того, в котором он его получил в аренду.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Локис ЛТД" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 111 329 (Сто одиннадцать тысяч триста двадцать девять) рублей 06 копеек.
Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его вынесения в Двадцать первый Арбитражный апелляционный суд. Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд города Севастополя.
Судья
Р.А. Ражков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка