Решение Арбитражного суда города Севастополя от 27 апреля 2018 года №А84-298/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

РЕШЕНИЕ

от 27 апреля 2018 года Дело N А84-298/2018
Резолютивная часть решения оглашена 23 апреля 2018 года
Полный текст решения изготовлен 27 апреля 2018 года
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Морозовой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарями судебных заседаний Пикозовым А.В. (до перерыва), Артемовой М.Ю. (после перерыва),
при участии в судебном заседании:
от истца: Карпухин А.Л. по доверенности от 27.12.2017 N1392;
от ответчика: Бебеева Э.Э. по доверенности от 15.02.2018 N5, Згурская Г.А. - директор;
от третьих лиц: правительство: Доденков А.Ю. по доверенности от 18.09.2017 (до перерыва); предприниматель: не явилась, извещена;
рассмотрев в судебном заседании дело
по первоначальному иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к обществу с ограниченной ответственностью "Красный мак",
о расторжении договора аренды земельного участка, понуждении освободить (возвратить) земельный участок,
по встречному исковому заявлению
общества с ограниченной ответственностью "Красный мак"
к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя,
о признании недействительным договора в части,
при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительства Севастополя, индивидуального предпринимателя Кузиной Ларисы Николаевны,
установил:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - департамент, истец, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Красный мак" (далее - общество, ответчик, ООО "Красный мак") о расторжении договора аренды земельного участка от 05.11.2007, общей площадью 0,90 га, расположенного по адресу: г.Севастополь, пр.Гагарина, 17-а, заключенного между Севастопольским городским Советом и ООО "Красный мак", зарегистрированного в Севастопольском городском филиале ГП "Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам", о чем в Государственном реестре земель осуществлена запись 26.12.2007 под N040765900204, об обязании ответчика с момента вступления решения суда в законную силу в месячный срок освободить и возвратить истцу по акту приема-передачи земельный участок, общей площадью 0,90 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, пр. Гагарина, 17-а, в состоянии не хуже того, в котором он получил его в аренду, а также о взыскании 633 406,10 руб. задолженности по арендной плате за период январь 2015 года - октябрь 2017 года, 130 882,65 руб. пени, 68 886,37 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
В обоснование иска его податель сослался на то, что в нарушение подпункта "г" пункта 9.2.2 договора аренды земельного участка от 05.11.2017 ответчик до настоящего момента не освоил земельный участок, предоставленный ему в аренду для строительства и обслуживания торгового павильона и навеса ожидания, благоустройства прилегающей территории. Кроме того, как указал департамент, у арендатора имеется задолженность по арендной плате за пользование земельным участком за период с января 2015 года по октябрь 2017 года.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлек Правительство Севастополя (далее - правительство), индивидуального предпринимателя Кузину Ларису Николаевну (далее - ИП Кузина Л.Н.).
Определением от 14.03.2018 суд принял к производству встречное исковое заявление ООО "Красный мак" по требованию о признании недействительным подпункта "г" пункта 9.2.2 договора аренды земельного участка от 05.11.2007, заключенного между Севастопольским городским Советом и ООО "Красный мак" (с изменениями и дополнениями от 24.12.2009 и 29.11.2012), устанавливающего обязанность арендатора завершить застройку земельного участка в срок до 05.11.2013, исключив его из текста договора, для его совместного рассмотрения с первоначальным иском по делу. Этим же судебным актом суд возвратил встречное исковое заявление общества об обязании ДИЗО произвести перерасчет подлежащей уплате арендатором арендной платы за 2013-2018 год без применения трехкратного размера арендной платы за нарушение сроков освоения арендованного земельного участка, предусмотренного разделом 4 и пунктом 4.8 договора аренды земельного участка от 05.11.2007 (с изменениями и дополнениями от 24.12.2009 и 29.11.2012), о заключении (переоформлении) с ООО "Красный мак" договора аренды земельного участка площадью 427 кв.м с кадастровым номером 91:02:002008:236, расположенного по адресу: г.Севастополь, пр.Гагарина, 17-А, с учетом плана границ земельного участка, утвержденных распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 07.06.2017 N8221-РДЗ (независимо от наличия на нем незаконно размещенных строений, объектов и сооружений и третьих лиц, а также иных препятствий к заключению договора).
Предприниматель, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного разбирательства, явку не обеспечила, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в ее отсутствие.
Протокольным определением от 17.04.2018 суд отказал обществу в принятии дополнительного требования о признании недействительным пункта 4.8 договора аренды земельного участка от 05.11.2007, заключенного между Севастопольским городским Советом и ООО "Красный мак" (с изменениями и дополнениями от 24.12.2009 и 29.11.2012), согласно которому в случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка годовая арендная плата взыскивается в трехкратном размере, исключив его из текста договора, поскольку его предъявление противоречит положениям статьи 49 АПК РФ.
В судебном заседании представитель ДИЗО настаивал на своем иске в полном объеме, возражая против притязаний общества.
Позиция департамента поддержана представителем правительства.
Представители общества возражали против притязаний ДИЗО, поддержали встречное исковое заявление.
В порядке статьи 163 АПК РФ судом в судебном заседании 17.04.2018 объявлялся перерыв на 23.04.2018 на 13 час. 30 мин.
Информация о перерыве своевременно размещена на Интернет-сайте "Картотека арбитражных дел", что подтверждается отчетом о публикации судебных актов.
После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствие представителя правительства.
Изучив материалы дела, проверив доводы участников процесса, суд установил следующие обстоятельства.
Как усматривается из материалов дела, 05.11.2007 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ООО "Красный мак" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка (далее - договор), согласно которому арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 16.05.2007 N1991 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания торгового павильона и навеса ожидания, благоустройства прилегающей территории с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, находящийся по адресу: г.Севастополь, пр.Гагарина, 17-А (том дела 1, листы 21-30).
В аренду передается земельный участок общей площадью 0,0900 га (пункт 2.1 договора).
В соответствии с кадастровым планом на земельном участка отсутствуют строения, сооружения, под зелеными насаждениями площадь 0,0125 га, под проходами, проездами и площадками - площадь 0,0775 га (пункт 2.2 договора).
В пункте 2.4 договора оговорено, что земельный участок, который передается в аренду, не имеет каких-либо недостатков, препятствующих его эффективному использованию.
В силу пункта 3.1 договора последний заключен сроком на 25 лет.
Земельный участок передается в аренду для использования на землях жилой и общественной застройки (пункт 5.1 договора).
Пунктом 5.2 договора определено целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание торгового павильона и навеса ожидания, благоустройство прилегающей территории.
Согласно пункту 6.2 договора передача земельного участка арендатору осуществляется после подписания договора по акту приема-передачи.
В соответствии с кадастровым планом на арендованный земельный участок установлены ограничения в охранной зоне коммуникационного коридора (канализация, водопровод, кабель связи) на площади 0,0523 га, под другими ограничениями (обеспечение беспрепятственного прохода граждан и юридических лиц на территорию КП "Союзпечать" и киоска предпринимателя Кузиной Л.Н.) площадь 0,015 га (пункт 8.1 договора).
В силу подпункта "г" пункта 9.2.2 договора арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.
Исходя из пункта 12.3 договора, его действие прекращается путем расторжения по взаимному согласию сторон; по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует использованию; по другим основаниям, определенным законами Украины.
Договор зарегистрирован в Севастопольском городском филиале ГП "Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам", о чем в Государственном реестре земель сделана запись от 26.12.2007 N040765900204. Акт приема-передачи подписан сторонами 05.11.2007 (том дела 3, лист 59).
Дополнительным соглашением от 24.12.2009 к договору его участники внесли изменения, в том числе, в подпункт "г" пункта 9.2.2 договора, в соответствии с редакцией которого арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению в срок до 05.11.2011 с момента подписания акта приема-передачи земельного участка (том дела 1, листы 42-44).
Само соглашение зарегистрировано в предусмотренном для этого порядке.
Дополнительным соглашением от 29.11.2009 к договору, зарегистрированном по действующим в значимый период нормативным правилам, пункт 4.8 договора изложен в новой редакции, а именно: в случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка, определенных проектной документацией, разработанной и утвержденной в установленном порядке, а также превышения срока, установленного для завершения строительства, годовая арендная плата до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного договором, взыскивается в трехкратном размере, но не более 12% от нормативной денежной оценки земельного участка (том дела 1, листы 35-41).
В дальнейшем, в связи с образованием в составе Российской Федерации двух самостоятельных субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь, в порядке, установленном статьей 19 Федерального закона от 30.11.1994 N52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ответчик по первоначальному иску привел свои учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации, ввиду чего 26.12.2014 сведения об обществе как о юридическом лице, зарегистрированном на территории города федерального значения Севастополя на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, внесены в Единый государственный реестр юридических лиц.
На основании подпункта 3 пункта 3.4.1 Административного регламента по исполнению Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя государственной функции по осуществлению земельного контроля и осуществлению деятельности по контролю за использованием объектов земельных отношений, находящихся в собственности города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 28.12.2016 N1292-ПП, ДИЗО 03.07.2017 провел обследование земельного участка площадью 900 кв.м по адресу: г.Севастополь, пр.Гагарина, 17-а, кадастровый номер 91:02:002008:236 (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:02:008:0108), целевое назначение (использование) - для строительства и обслуживания торгового павильона и навеса ожидания. Как установил департамент, земельный участок свободен от объектов капитального строительства, от некапитальных строений и сооружений, объектов благоустройства, земельный участок огражден некапитальным забором, признаки осуществления строительных работ отсутствуют. Перечисленные обстоятельства зафиксированы ДИЗО в акте обследования объекта земельных отношений от 03.07.2017 N0340/03.07.2017/ГР/ГС-АО (том дела 1, листы 18-20).
Исходя из акта проверки использования объекта земельных отношений от 03.07.2017 N0421/03.07.17/ГР/ГС-АП, составленного истцом по первоначальному исковому заявлению, общество нарушило подпункт "г" пункта 9.2.2 договора (том дела 1, листы 14-17).
В последующем департамент направил ответчику предупреждение 05.12.2017 N36788/050521/17 о погашении задолженности по арендной плате и штрафным санкциям за использование земельного участка в размере 833 175 руб. 12 коп. за январь 2015 года - октябрь 2017 года, из которых 633 406 руб. 10 коп. составляет арендную плату, 130 882 руб. 65 коп. - пени за просрочку исполнения обязательств, 3% годовых согласно статье 625 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) и проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) - 68 886 руб. 37 коп. (том дела 1, листы 49-55). Одновременно истец по первоначальному иску указал на то, что исполнение такого предупреждения должно быть осуществлено в тридцатидневный срок с момента его направления, а также на возможность расторжения договора аренды посредством подписания соглашения и возврата земельного участка при неисполнении предупреждения.
Оставление ответчиком по первоначальному иску таких притязаний послужило основанием для обращения ДИЗО в суд с настоящим иском.
В свою очередь, ООО "Красный мак" предъявило встречное требование, принятое судом к производству, о признании недействительным подпункта "г" пункта 9.2.2 договора аренды земельного участка от 05.11.2007, заключенного между Севастопольским городским Советом и ООО "Красный мак" (с изменениями и дополнениями от 24.12.2009 и 29.11.2012), устанавливающего обязанность арендатора завершить застройку земельного участка в срок до 05.11.2013, исключив его из текста договора.
Суд считает первоначальный и встречный иски не подлежащими удовлетворению в свете следующего.
С учетом положений статьи 27 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N5-ЗС "О Правительстве Севастополя", Указа исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 24.05.2014 N06 "Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений", Указа Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 N60-УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя", а также Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N883-ПП, права и обязанности арендодателя по договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем департамент имеет право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка.
Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с соответствующими притязаниями.
Приняв во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N6-ФКЗ), статей 4, 422, 1211 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 14 АПК РФ, суд считает, что при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.
В этой связи к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины.
Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины) изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 ГК Украины. Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в частях 2, 3 статьи 188 ХК Украины.
В силу частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N161-XIV "Об аренде земли" (далее - Закон Украины "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
Исходя из пункта 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В пункте 2 статьи 46 ЗК РФ определено, что, наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, в частности при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Исходя из пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Таким образом, по смыслу приведенного арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанность в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.
Обращаясь в суд с иском, ДИЗО указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что общество не осуществило строительство заявленного объекта на предоставленном ему земельном участке по предмету договора в сроки, определенные договором.
Согласно части 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.
В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.
В силу положений пункта 1 статьи 14 АПК РФ суд установил, что в государстве Украина действовал аналогичный порядок в сфере регулирования градостроительной деятельности, установленный в частности частью 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 N3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности", которая определяет порядок осуществления владельцами или пользователями земельных участков проектирования и строительства объектов.
В ходе судебного разбирательства представитель ответчика по первоначальному иску не оспаривал, что цель предоставления в аренду земельного участка до настоящего момента не достигнута, однако, указал на совершение им комплекса действий для исполнения обязательств по договору, а именно:
- получено заключение Управления градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации от 04.11.2009 NС-182/09 по рабочему проекту строительства торгового павильона с навесом ожидания по пр.Гагарина, 17-А (том дела 3, листы 71-72). Этим заключением арендатору рекомендовано откорректировать кадастровый план земельного участка ввиду прекращения делопроизводства по размещению МАФ предпринимателя Кузиной Л.Н.;
- заказан проект по переключению канализационной сети, проходящей через арендуемый земельный участок, согласована в июне-июле 2009 года проектная документация в установленном порядке со всеми уполномоченными органами и заинтересованными лицами, произведен перенос этой сети;
- получен рабочий проект на объект "Торговый павильон и навес ожидания по проспекту Гагарина, 17а" (том дела 2, листы 96-111);
- подписан с Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета договор от 13.12.2009 N67/09ф о паевом участии (взносах) заказчиков в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры г.Севастополя (том дела 2, листы 90-91);
- 15.12.2011 с государственной организацией "Архитектурно-строительный и технический надзор" (исполнитель) заключен договор N780 на выполнение работ по осуществлению технического надзора (в том числе освидетельствование скрытых работ) в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией по объекту "Строительство торгового павильона с навесом ожидания по пр.Гагарина, 17А" (том дела 2, листы 112-113);
- 19.12.2011 с частным предприятием "Алмаз-строй" (подрядчик) подписан договор подряда N20гп-11, согласно которому подрядчик обязался осуществить строительство торгового павильона с навесом ожидания по пр.Гагарина, 17А в г.Севастополе, а общество как заказчик обязалось принять объект и оплатить его (том дела 2, листы 115-121);
- получена в ГАСК г.Севастополя декларация от 11.01.2012 NСТ08312004660 на начало производства строительных работ (том дела 3, листы 172-176);
- получен кадастровый паспорт на земельный участок от 24.03.2015 N91/12/15-27753 (том дела 3, лист 242);
- распоряжением ДИЗО от 07.06.2017 N8221-РДЗ утвержден план границ земельного участка (том дела 3, листы 195-201).
Таким образом, в материалы дела представлены достаточные доказательства, подтверждающие совершение арендатором в течение всего срока с даты получения земельного участка необходимых активных действий для выполнения обязательств по договору.
В условиях состязательности процесса (статья 9 АПК РФ) и как заинтересованная сторона по делу департамент ничем не опроверг перечисленные выше, установленные судом и подтвержденные материалами дела обстоятельства.
По мнению суда, тот факт, признанный всеми участниками процесса, что общество не реализовало в полном объеме цель договора аренды, никоим образом не свидетельствует о его пассивном неправомерном бездействии.
Из материалов дела видно, что между обществом и ИП Кузиной Л.Н., непосредственно с даты заключения ответчиком по первоначальному иску с уполномоченным органом договора возникли существенные разногласия, в том числе по причине неправомерного занятия предпринимателем единственно возможной арендованной ответчиком по первоначальному иску части земельного участка (с учетом определенных договором ограничений).
В соответствии с заключением экспертов общества с ограниченной ответственностью "СевЗемПроект" NЭ-01/05.07-2016, подготовленным на основании определения Гагаринского районного суда г.Севастополя по делу N2-2325/2016, принятого по иску ООО "Красный мак" к Кузиной Л.Н. об освобождении земельного участка, торговый объект - павильон, принадлежащий Кузиной Л.Н., расположенный по адресу: г.Севастополь, пр.Гагарина, д.17 (номер в Схеме нестационарных торговых объектов на территории города Севастополя - 47) находится в границах земельного участка по адресу: г.Севастополь, пр.Гагарина, д.17а, общей площадью 0,0900 га, кадастровый номер 8536400000:02:008:0108, предоставленный ответчику по первоначальному иску по договору аренды земельного участка от 05.11.2017 (том дела 2, листы 31-60).
В связи с этим суд отклоняет утверждение ДИЗО о недоказанности нахождения принадлежащего ИП Кузиной Л.Н. объекта именно на арендованном обществом земельном участке.
При этом суд учитывает отсутствие документов, свидетельствующих об оказании уполномоченными государственными органами должного содействия для разрешения возникших между хозяйствующими субъектами разночтений и урегулирования существующего конфликта, касающегося, прежде всего, земельного вопроса (границ участка, законности его занятия тем или иным лицом в соответствующих пределах).
При таком положении суд полагает, что факт неосвоения обществом земельного участка обусловлен объективными препятствиями, а не пассивным и необоснованным бездействием арендатора.
По своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка, поскольку государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.
В настоящем споре подобных обстоятельств судом не выявлено, наоборот, материалами дела подтверждается сохранение у ответчика по первоначальному иску заинтересованности в реализации цели предмета договора аренды земельного участка, что исключает расторжение договора по исследованному основанию.
В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 24, статьей 13 Закона Украины об аренде земли, договор аренды земли - это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства.
Согласно статье 19 поименованного Закона размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды между арендодателем (собственником) и арендатором (кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности).
Частью 1 статьи 21 Закона Украины об аренде земли предусмотрено, что арендная плата за землю - это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком согласно с договором аренды земли.
В соответствии со статьями 759 ГК Украины и 283 ХК Украины по договору найма (аренды) одна сторона (арендодатель) передает второй стороне (арендатору) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности.
Договор найма (аренды) является двусторонним соглашением, поскольку арендодатель и арендатор наделены как правами так и обязанностями. На арендодателя возложена обязанность передать объект аренды арендатору и предоставлено право на получение соответствующей платы. Арендатор, в свою очередь, обязан оплатить аренду и наделен правом требовать надлежащего предоставления услуг со стороны исполнителя.
Изложенное согласуется с положениями российского законодательства.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 610 ГК Украины предусмотрено, что нарушением обязательства является его невыполнение или выполнение с нарушением условий, определенных содержанием обязательства (ненадлежащее исполнение).
Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.
Суд установил, что предъявленная ДИЗО ко взысканию сумма задолженности возникла в результате применения к спорным правоотношениям пункта 4.8 договора, в соответствии с которым в случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка, определенных проектной документацией, разработанной и утвержденной в установленном порядке, а также превышения срока, установленного для завершения строительства, годовая арендная плата до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного договором, взыскивается в трехкратном размере, но не более 12% от нормативной денежной оценки земельного участка.
Проанализировав приведенное условие договора, суд считает возможным квалифицировать его как меру гражданско-правовой ответственности арендатора за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств.
В соответствии с правилами пункта 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Согласно пункту 3 поименованной нормы если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
По своей природе любое нарушение, в том числе и в договорных правоотношениях, предполагает обязательное наличие в его составе таких элементов как противоправность поведения субъекта и вины последнего.
Как уже указывалось выше, порока в действиях арендатора суд не выявил, вина общества в нарушении сроков осуществления строительства не нашла своего подтверждения при рассмотрении настоящего спора, а потому начисление ему арендной платы в повышенном размере не согласуется с общими принципами неотвратимости юридической ответственности, является явно чрезмерным.
Материалами дела и истцом по первоначальному иску подтверждено, что в исследуемый период арендатор своевременно внес арендную плату, у общества имелась переплата за период с 01.01.2015 по 30.09.2017 в размере 206 055 руб. 84 коп. (том дела 3, листы 59-93).
В связи с вышеизложенным требования департамента судом отклонены в полном объеме.
В соответствии с положениями статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка), (пункт 1). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (пункт 2).
Предъявляя встречный иск о признании недействительным подпункта "г" пункта 9.2.2 договора аренды земельного участка от 05.11.2007, заключенного между Севастопольским городским Советом и ООО "Красный мак" (с изменениями и дополнениями от 24.12.2009 и 29.11.2012), устанавливающего обязанность арендатора завершить застройку земельного участка в срок до 05.11.2013, исключив его из текста договора, общество не конкретизировало, какой норме права или иным принципам и основам приведенное условие договора противоречит. Подобных обстоятельств не выявлено и судом самостоятельно. Соответствующее условие в полной мере отвечает положениям статей 421 и 422 ГК РФ.
При таком положении правовых и фактических оснований для удовлетворения притязаний ООО "Красный мак" не имеется.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по встречному иску в размере 6000 руб. относятся на его подателя.
При этом обществу надлежит возвратить из бюджета в предусмотренном для этого порядке 12 000 руб. государственной пошлины как излишне уплаченной.
Руководствуясь статьями 167-171, 176, 180, 181, 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Севастополя
решил:
В удовлетворении первоначального иска Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя отказать.
В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью "Красный мак" отказать.
Вернуть обществу с ограниченной ответственностью "Красный мак" из федерального бюджета 12000 рублей государственной пошлины, излишне перечисленной платежным поручением от 06.03.2018 N217.
Решение может быть обжаловано в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.
Судья
Н.А. Морозова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка