Решение Арбитражного суда города Севастополя от 13 февраля 2019 года №А84-297/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

РЕШЕНИЕ

от 13 февраля 2019 года Дело N А84-297/2018
Резолютивная часть решения оглашена 06 февраля 2019 года
Полный текст решения изготовлен 13 февраля 2019 года
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Морозовой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания Караваевой Т.В.,
при участии в судебном заседании:
от ДИЗО: Шалык А.Н. по доверенности от 09.01.2019 N01;
от общества: Лебедев А.В. по доверенности от 15.12.2018; Юркевич Э.А. - генеральный директор;
от правительства: Доденков А.Ю. по доверенности от 10.09.2018 N6954/31/2-18;
от учреждени: Ходаковская М.В. по доверенности от 09.01.2018;
иные лица, участвующие в деле: не явились, извещены;
рассмотрев в открытом судебном заседании дело, принятое
по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к обществу с ограниченной ответственностью "Культурный центр "Мыс Хрустальный",
третьи лица: Правительство Севастополя, государственное автономное учреждение города Севастополя "Севастопольская Телерадиокомпания", общество с ограниченной ответственностью "Пенаты", Фридлбиндер Марина Фаритовна, Воронков Артём Владимирович, Кольцова Светлана Викторовна, Губарев Владимир Сергеевич, Пиперков Евгений Евгеньевич, Суровов Виталий Владимирович, Жмудский Сергей Тарасович, Первухин Алексей Вадимович, Юркевич Эдуард Анатольевич, Кудрик Оксана Валерьевна,
о расторжении договора арены земельного участка, понуждении освободить (возвратить) земельный участок,
установил:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - департамент, ДИЗО, истец) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Культурный центр "Мыс Хрустальный" (далее - общество, ООО "КЦ "Мыс Хрустальный", ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка общей площадью 1,2 га, расположенного по адресу: г.Севастополь, набережная Клокачёва, 29, заключённого 12.12.2007 между Севастопольским городским Советом и обществом, зарегистрированного в Севастопольском городском филиале ГП "Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам" (запись в государственном реестре земель от 20.12.2007 N040766000086), об обязании ответчика возвратить департаменту названный земельный участок, освободить последний за счёт собственных денежных средств, а также привести земельный участок в пригодное для дальнейшего использования состояние в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.
В обоснование иска его податель сослался на то, что общество в определённый договором аренды срок не освоило земельный участок в предоставленных ему для этого целях. Следовательно, по мнению департамента, арендатор допустил существенное нарушение условий договора, что является достаточным основанием для расторжения последнего.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлёк Правительство Севастополя, государственное автономное учреждение города Севастополя "Севастопольская Телерадиокомпания", общество с ограниченной ответственностью "Пенаты", Фридлбиндер Марину Фаритовну, Воронкова Артёма Владимировича, Кольцову Светлану Викторовну, Губарева Владимира Сергеевича, Пиперкова Евгения Евгеньевича, Суворова Виталия Владимировича, Жмудского Сергея Тарасовича, Первухина Алексея Вадимовича, Юркевича Эдуарда Анатольевича, Кудрик Оксану Валерьевну.
Определением от 09.06.2018 суд назначил по настоящему спору комплексную землеустроительную и строительно-техническую экспертизу, поручив её проведение экспертам Союза "Севастопольская торгово-промышленная палата" Сергучеву А.В., Зубенко М. Я.
Определением от 13.09.2018 суд возобновил производство по делу.
В судебном заседании 06.02.2019 представитель ДИЗО настаивал на иске.
Представитель правительства поддержал позицию департамента.
Представители общества возражали против удовлетворения притязаний истца.
Представитель предприятия оставил разрешение спора на усмотрение суда.
Изучив материалы дела, проверив доводы участников процесса, суд установил следующие обстоятельства спора.
Как усматривается из материалов дела, 12.12.2007 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ООО "КЦ "Мыс Хрустальный" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка (далее - договор), согласно которому арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 10.07.2007 N2307 (том дела 1, листы 70-72) предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок, расположенный по адресу: г.Севастополь, набережная Клокачёва, 29, для строительства и обслуживания детского пляжа с аквапарком и обслуживающими сооружениями спортивно-оздоровительного, культурно-зрелищного комплекса, с отнесением этих земель к категории земель водного фонда.
В аренду передаётся земельный участок общей площадью 1,2 га (пункт 2 договора).
Исходя из пункта 3 договора, в соответствии с кадастровым планом на земельном участке отсутствуют здания и сооружения, есть зелёные насаждения на площади 0,0188 га.
В пункте 5 договора оговорено, что земельный участок не имеет каких-либо недостатков, которые могут препятствовать его эффективному использованию.
В силу пункта 6 договора он заключён на 25 лет.
В соответствии с пунктом 12 договора земельный участок передаётся в аренду для использования на землях водного фонда.
В пункте 13 договора предусмотрено целевое назначение земельного участка, а именно: строительство и обслуживание детского пляжа с аквапарком и обслуживающими сооружениями спортивно-оздоровительного, культурно-зрелищного комплекса.
Исходя из подпункта "г" пункта 26 договора (в редакции дополнительного соглашения от 06.07.2012), арендатор обязан завершить застройку земельного участка согласно предусмотренному в пункте 13 договора целевому назначению в срок с 02.02.2012 по 02.04.2017 (том дела 3, листы 13-18).
Земельный участок передан ответчику по акту приёма-передачи от 14.12.2017 (том дела 1, лист 144).
Данный договор зарегистрирован в установленном порядке 20.12.2017 в ГП "Центр земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам" (запись в государственном реестре земель N040766000086).
В материалы дела представлены следующие документы:
- рабочие проекты "Строительство детского пляжа с аквапарком и обслуживающими сооружениями спортивно-оздоровительного и культурно-зрелищного комплекса" (IV очередь строительства. I пусковой комплекс), выполненные в 2008 году и в 2009 году предприятием "Буднормпроект", в соответствии с которым здание этой очереди строительства представляет собой разноэтажное здание 3-4 этажа (том дела 2, листы 130-146; 150-156);
- рабочий проект "Строительство детского пляжа с аквапарком и обслуживающими сооружениями спортивно-оздоровительного и культурно-зрелищного комплекса" (IV очередь строительства. I пусковой комплекс), выполненный в 2010 году обществом с ограниченной ответственностью "АрхиградПроект" (том дела 2, листы 157-164);
- рабочий проект "Строительство детского пляжа с аквапарком и обслуживающими сооружениями спортивно-оздоровительного и культурно-зрелищного комплекса" (IV очередь строительства. II пусковой комплекс), выполненный в 2011 году обществом с ограниченной ответственностью "Архонт Крым", согласно которому здание IV очереди представляет собой разноэтажное здание в 6-10 этажей в связи с тем, что расположено на склоне (том дела 2, листы 106-121). Исходя из приложенных к этому рабочему проекту материалов проектно-сметной документации, в здании предполагается наличие: апартаментов с летними помещениями; торгово-бытовые и общественно-развлекательные помещения; служебные, бытовые, вспомогательные помещения; паркинги на разных уровнях на 332 паркоместа; помещения общего пользования (вестибюли, коридоры и т.д.), (том дела 2, листы 123-128);
- декларация о начале выполнения строительных работ "Строительство детского пляжа с аквапарком и обслуживающими сооружениями спортивно-оздоровительного и культурно-зрелищного комплекса" (I пусковой комплекс IV очереди строительства) от 11.12.2012 NСТ08312500238, оформленная Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля в г.Севастополе (том дела 3, листы 29-32);
- градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка от 2013 года (рег.NГУО-238 от 29.01.2013) на объект "Детский пляж с аквапарком и обслуживающими сооружениями спортивно-оздоровительного, культурно-зрелищного комплекса по наб.Адмирала Клокачёва, 29, г.Севастополь" (том дела 2, листы 58-63);
- декларация о готовности объекта к эксплуатации, зарегистрированная Инспекцией ГАСК в г.Севастополе 16.02.2013 за номером СТ14313035041, на объект, расположенный в г.Севастополе, набережная Адмирала Перелешина, 7, четырёхэтажное здание общей площадью 2369,4 кв.м.
В дальнейшем, в связи с образованием в составе Российской Федерации двух самостоятельных субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь, в порядке, установленном статьей 19 Федерального закона от 30.11.1994 N52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ответчик привёл свои учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации, ввиду чего 30.10.2014 сведения об обществе как о юридическом лице, зарегистрированном на территории города федерального значения Севастополя на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, внесены в Единый государственный реестр юридических лиц.
На основании пункта 3.2.3 Административного регламента исполнения Управлением земельного контроля функции по осуществлению земельного контроля, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 28.04.2015 N345-ПП, Управление земельного контроля 17.02.2016 провело обследование, в том числе земельного участка площадью 12 000 кв.м (ранее присвоенный кадастровый номер 8536600000:01:001:0052), расположенный по адресу: г.Севастополь, Ленинский район, набережная Клокачёва, 29, ранее предоставленного арендатору для строительства детского пляжа с аквапарком и обслуживающими сооружениями спортивно-оздоровительного, культурно-зрелищного комплекса и их обслуживания (договор аренды от 12.12.2007, зарегистрированный в книге регистрации договоров аренды земли 20.12.2007 под номером 040766000086). В частности, как установили проверяющие, Инспекция ГАСК в г.Севастополе зарегистрировала 11.12.2012 декларацию о начале выполнения строительных работ по номером СТ08312500238 на объект площадью застройки 727,32 кв.м и этажностью - 4 этажа, однако, фактически построено пятиэтажное здание с котельной. Данное обстоятельство зафиксировано в акте обследования земельного участка от 19.02.2016 N10/06-01/ОБ/16 (том дела 1, листы 24-42).
Кроме того, согласно акту департамента от 10.10.2017 N0731-ГС, оформленного по результатам обследования земельного участка с кадастровым номером 91:03:001001:1091, разрешённое использование - для строительства и обслуживания детского пляжа с аквапарком и обслуживающими сооружениями спортивно-оздоровительного, культурно-выставочного комплекса, площадь 12000 кв.м, расположенного по адресу: г.Севастополь, наб.Адмирала Клокачёва, 29, выявлено, что имеется объект - здание общей площадью 2369,4 кв.м, на земельном участке общей площадью 599 кв.м имеется часть объектов капитального строительства лит. "А", лит. "Б", лит. "В", лит. "Г", остальная территория земельного участка свободна от объектов, в том числе детского пляжа с аквапарком и обслуживающими сооружениями спортивно-оздоровительного, культурно-выставочного комплекса, отсутствуют признаки осуществления строительных (подготовительных) работ (том дела 1, листы 12-22).
Руководствуясь сведениями означенных актов, ДИЗО направил арендатору предупреждение/предложение от 08.11.2017 N34194/05-05-21/17, в соответствии с которым ответчику необходимо в 30-дневный срок с момента получения предупреждения исполнить обязательства по договору, представив истцу документы, подтверждающие завершение строительства (том дела 1, листы 145-151). Одновременно департамент предложил расторгнуть договор в случае неисполнения обязательств по нему, а именно: завершения строительства капитального объекта и возвратить земельный участок в соответствии с условиями договора и соглашением о досрочном расторжении договора аренды.
Отказ общества в удовлетворении притязаний арендодателя послужило основанием для обращения ДИЗО в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд считает предъявленные требования подлежащими частичному удовлетворению в свете следующего.
С учётом положений статьи 27 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N5-ЗС "О Правительстве Севастополя", Указа исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 24.05.2014 N06 "Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений", Указа Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 N60-УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя", а также Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N883-ПП, права и обязанности арендодателя по договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем департамент имеет право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка.
Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с соответствующими притязаниями.
Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХКУ) изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ). Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХКУ.
В силу частей 2, 3 статьи 651 ГКУ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N161-XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
В пункте 1 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В пункте 2 статьи 46 ЗК РФ определено, что, наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, в частности при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Исходя из пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Таким образом, по смыслу приведённого арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанность в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.
Обращаясь в суд с иском, ДИЗО указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что общество не осуществило строительство заявленного объекта - детского пляжа с аквапарком в определённый договором срок.
Оспаривая позицию истца, общество сослалось на то, что оно до 18.03.2014 своевременно и надлежащим образом выполнило работы по комплексному освоению исследуемого земельного участка. Так, помимо спорного договора, Севастопольский городской Совет (арендодатель) 06.02.2004 заключил с ООО "КЦ "Мыс Хрустальный" (арендатор) договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель на основании решения VIII сессии Севастопольского городского Совета XXIV созыва N759 от 25.03.2003 передаёт, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок площадью 0,1880 га (в том числе земельный участок N1 площадью 0,0914 га и земельный участок N2 площадью 0,0966 га), расположенный по адресу: набережная Клокачёва, за N25, для строительства и обслуживания спортивно-оздоровительного, культурно-развлекательного комплекса сооружений с объектами обслуживания (том дела 2, листы 44-52). Предмет означенного договора, как указало общество, реализован им в полном объёме, что подтверждается представленными в материалы дела документами (том дела 3, листы 19-26; 33-49). Получение в аренду поименованного земельного участка, являющегося смежным по отношению к земельному участку по предмету спора, обусловлена одной целью, а именно: строительство и обслуживание детского пляжа с аквапарком и обслуживающими сооружениями спортивно-оздоровительного, культурно-выставочного комплекса. По мнению общества, им осуществлено комплексное освоение земельных участков, что подтверждается фактом ввода в эксплуатацию объектов недвижимости, регистрации права собственности на них. Как полагает ответчик, поскольку договором не предусмотрена очерёдность строительства, то применённый ООО "КЦ "Мыс Хрустальный" порядок освоения земельного участка, выразившийся в строительстве обслуживающих сооружений спортивно-оздоровительного, культурно-выставочного комплекса не противоречит условиям договора, свидетельствует об исполнении арендатором обязательств по договору.
Однако, по мнению суда, такая позиция общества сделана в отрыве от ниже изложенного.
В частности, в письме от 16.05.2001 N1656 Ленинская районная администрация города Севастополя не выразила возражений против предоставления ООО "КЦ "Мыс Хрустальный" требуемого под строительство земельного участка согласно проектной документации о реконструкции существующего пляжа на мысе Хрустальный, одобренной градостроительным Советом и согласованной Главным архитектором города (том дела 5, лист 70).
В материалах дела имеется заключение Научно-исследовательского института экономики и развития города, согласно которому, рассмотрев вопрос относительно реализации инвестиционного проекта "Спортивно-оздоровительный и культурно-развлекательный комплекс "Хрустальный" на городском пляже, расположенном на мысе Хрустальный и примыкающей к нему территории сделаны нижеприведённые выводы (том дела 5, листы 104-105). Целью проекта является, в том числе привлечение к городу внимание туристов и потенциальных инвесторов, что будет способствовать решению социально-экономических задач, определённых Концепцией социального и экономического развития, программой "Севастополь 2010", другими нормативными документами, в том числе Указом Президента Украины от 22.02.2001 N108 "О дополнительных мерах относительно увеличения поступления инвестиций в экономику Украины". Реализация данного проекта позволит придать современный архитектурный облик, определённый генеральным планом, району мыса "Хрустальный", создать детский аквапарк, конкурентоспособный с аналогичными отечественными и зарубежными сооружениями (том дела 5, листы 104-105).
Кроме того, в материалы дела представлен проект землеустройства по отводу земельного участка для строительства детского пляжа с аквапарком и обслуживающими сооружениями спортивно-оздоровительного, культурно-зрелищного комплекса по адресу: набережная Клокачёва, 29 (том дела 5, листы 6-65).
Оценив содержание перечисленных документов в совокупности с выше поименованными, суд считает, что основной целью заключения спорного договора и, как следствие, освоения земельного участка изначально являлось строительство и обустройство детского пляжа с аквапарком. Такое толкование подтверждается и местом расположения земельного участка (непосредственная близость к морю и в пределах границ уже существующего городского пляжа). Возведение на земельном участке сооружений спортивно-оздоровительного, культурно-выставочного комплекса носило второстепенный характер, планировалось для обслуживания этого объекта, а не как основная задача освоения земельного участка.
При рассмотрении дела по ходатайству ДИЗО суд назначил судебную комплексную землеустроительную и строительно-техническую экспертизу для разрешения, в том числе ниже поименованных вопросов:
- какие конкретно объекты капитального строительства расположены на земельном участке, предоставленном обществу с ограниченной ответственностью "Культурный центр "Мыс Хрустальный" по договору аренды земельного участка от 12.12.2007, по адресу: г.Севастополь, наб.Клокачева, 29? Какое их функциональное назначение?
- какую площадь земельного участка, предоставленного обществу с ограниченной ответственностью "Культурный центр "Мыс Хрустальный" по договору аренды земельного участка от 12.12.2007, по адресу: г.Севастополь, наб.Клокачева, 29, занимают расположенные на нем объекты капитального строительства?
Отвечая на первый вопрос, в своём заключении от 10.09.2018 NВСС-41 (том дела 5, листы 128-144) эксперты указали на то, что объекты капитального строительства, расположенные на земельном участке, предоставленном ООО "КЦ "Мыс Хрустальный" по договору аренды земельного участка от 12.12.2007 по адресу: г.Севастополь, наб.Клокачёва, 29, состоят из следующих зданий и сооружений:
- одноэтажная трансформаторная подстанция, функционально, здание представляет собой электроустановку, предназначенную для приёма, преобразования и распределения электрической энергии;
- четырёхэтажное общественное здание с цокольным этажом для временного размещения и пребывания граждан. В здании организован комплекс помещений в виде комнат-студий для размещения отдыхающих, ресторана-бара, сауны, бассейна, фитнес-зала, спортивного зала с тренажёрами для активного отдыха, котельной, расположенной на кровле здания, системой вентиляции и кондиционирования, системой очистки воды, лифтом;
- четырёхэтажное здание (включая один подземный этаж), состоящее из подвала и надземных этажей. В здании имеется четыре входа, само здание оборудовано концертным залом. Объект включает в себя такие помещения как кабинет руководителя, рабочие помещения структурных подразделений, входная группа помещений, помещения санитарных узлов, помещения для размещения инженерного оборудования. Целевое назначение здания определено как административное;
- трёхэтажное общественное здание с возможностью временного размещения людей, в здании организован комплекс помещений в виде студий для размещения отдыхающих.
Согласно ответу на второй вопрос объекты капитального строительства, расположенные на земельном участке, занимают площадь, равную 667,64 кв.м.
Таким образом, на земельном участке имеются лишь здания и строения, расцениваемые ответчиком как обслуживающие основной объект, подлежащий строительству в последующую очередь - детский пляж с аквапарком.
Суд констатирует, что, начиная с 2007 года и до 02.04.2017 (с момента приобретения им прав и обязанностей арендатора, а также на дату рассмотрения спора - 06.02.2019, общество не подготовило и не получило ни одного документа (проектная документация, сметный и локальный расчёты, разрешение на строительство, технические условия и т.п.) для строительства именно детского пляжа с аквапарком. Данное обстоятельство не отрицалось ответчиком и в ходе судебного разбирательства.
Таким образом, суд полагает, что ООО "КЦ "Мыс Хрустальный" изначально не имело самого намерения реализовать предмет договора аренды - освоение земельного участка для социально-значимых для города Севастополя задач, а преследовало исключительно цель возвести на земельном участке коммерческие объекты для последующей их реализации иным субъектам и извлечения дохода от этих сделок и иной деятельности, не связанной со строительством и обустройством детского пляжа с аквапарком. Приведённое подтверждается и тем, что в настоящий момент фактически все объекты принадлежат на праве собственности третьим лицам, включая город федерального значения Севастополь.
Суд соглашается и с позицией представителя правительства о том, что строительство объектов, которые, по мнению ответчика, свидетельствуют о добросовестном исполнении им обязательств по договору, изначально предусмотрены уже в договоре аренды смежного земельного участка от 06.02.2004, подписанного за три года до спорного договора.
В условиях состязательности процесса (статья 9 АПК РФ) и как заинтересованная сторона по делу арендатор не представил доказательств о наличии объективных и непреодолимых препятствий, исключивших саму возможность освоить исследуемый земельный участок в предоставленных для этого целях до 18.03.2014 (образования в составе Российской Федерации двух самостоятельных субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь). "Мировой финансовый кризис" 2008 года, политическая нестабильность на Украине, на что указывает ответчик, таковыми обстоятельствами не являются, поскольку не помешали ООО "КЦ "Мыс Хрустальный" осуществить строительство иных зданий и сооружений.
Суд не принимает ссылку ответчика на Распоряжение исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 N46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя", на постановления Правительства Севастополя от 15.07.2014 N145 "О приостановлении строительных работ в период курортного сезона 2014 года", от 12.07.2016 N668-ПП "О прекращении действия на территории города Севастополя уведомительных, декларативных документов, разрешительных документов, выданными официальными органами Украины в сфере строительства", от 10.11.2016 N1058-ПП, в соответствии с которыми он был фактически лишён возможности осуществления строительства, поскольку как по состоянию на 17.04.2014, так и по настоящий момент у арендатора в любом случае отсутствовала как утверждённая проектная документация, так и разрешение на проведение строительных работ (детского пляжа с аквапарком), а следовательно, и право на застройку спорного земельного участка.
Общество также указывает на создание ему государственными органами неоправданных препятствий в реализации предмета договор в полном объёме, что подтверждается судебными актами по делу NА84-586/2016. Однако предметом названного спора являлось требование Правительства Севастополя об обязании освободить самовольно занятый земельный участок общей площадью 2911,0 кв. м, расположенный по адресу: наб. Адмирала Перелешина, дом 1 (наб. Клокачёва, дом 25), г.Севастополь, осуществив снос перечисленных в исковом заявлении самовольных построек. Тем самым судебный процесс (А84-586/2016), вопреки суждениям ответчика, никоим образом не мог повлиять на строительство детского пляжа с аквапарком на смежном земельном участке.
Оценивая притязание департамента о расторжении договора аренды земельного участка от 12.12.2007, суд дополнительно учитывает пояснения представителей истца и правительства об утрате интереса арендодателя в возведении объекта, то есть той цели, которая преследовалась изначально при заключении договора и передаче земельного участка обществу.
Означенное подтверждается приобретением в собственность города Севастополя по государственному контракту от 31.10.2017 N124 недвижимого имущества - нежилых помещений для размещения ГАУ "Севастопольская Телерадиокомпания" и осуществления последним своей уставной деятельности.
Более того, общество фактически уже выбыло из соответствующих правоотношений ввиду наличия иных собственников объектов, расположенных на земельном участке, что уже исключает у него каких-либо прав на часть земельного участка, занятого такими объектами.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о доказанности ДИЗО существенного нарушения арендатором условий договора и, как следствие, наличие достаточных оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя.
Вместе с тем, требования истца об обязании ответчика возвратить, освободить за счёт собственных денежных средств и привести земельный участок в пригодное состояние подлежат отклонению, исходя из нижеприведённого.
Согласно статье 304 ГК РФ собственник или иной законный владелец может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Исходя из статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В то же время, как уже приводилось выше, на спорном земельном участке имеются объекты недвижимости, что подтверждено также заключением эксперта от 10.09.2018 NВСС-41, подготовленным Союзом "Севастопольская торгово-промышленная палата", имеются зарегистрированные права на них.
Следовательно, статья 622 ГК РФ не может быть применима к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка. Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды. Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N10661/10, определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2017 N304-ЭС16-20773.
Приведение земельного участка в первоначальное состояние нарушит имущественные права иных субъектов, включая и город федерального значения Севастополь, на объекты, возведённые в соответствии с условиями договора аренды, во исполнение разработанной и утверждённой надлежащим образом проектно-строительной документации, при наличии правовых оснований для строительства, во исполнение требований действующего законодательства.
При таком положении иск удовлетворён судом частично.
В соответствии со статьёй 110 АПК РФ с общества надлежит взыскать в пользу ДИЗО судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 65 000 руб., в доход федерального бюджета - 6000 руб. по иску.
Руководствуясь статьями 167-171, 174, 176, 180, 181, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Севастополя
решил:
Расторгнуть договор аренды земельного участка общей площадью 1,2 га, расположенного по адресу: г.Севастополь, набережная Клокачёва, 29, заключённый 12.12.2007 между Севастопольским городским Советом и обществом с ограниченной ответственностью "Культурный центр "Мыс Хрустальный", зарегистрированный в Севастопольском городском филиале ГП "Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам" (запись в государственном реестре земель от 20.12.2007 N040766000086).
В удовлетворении иска в остальной части Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Культурный центр "Мыс Хрустальный" в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя 65 000 рублей в возмещение судебных расходов на оплату судебной экспертизы.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Культурный центр "Мыс Хрустальный" в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины по иску.
Решение может быть обжаловано в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.
Судья
Н.А. Морозова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка