Решение Арбитражного суда города Севастополя от 05 октября 2017 года №А84-2942/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ
 
РЕШЕНИЕ
от 05 октября 2017 года Дело N А84-2942/2017
Резолютивная часть решения оглашена 28.09.2017.
Полный текст решения составлен 05.10.2017.
Судья Арбитражного суда города Севастополя Погребняк А.С., при ведении протокола секретарем Дворниковой Т.В., рассмотрев материалы дела А84-2942/17
по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ИНН 9204002115, ОГРН 1149204004025, зарегистрирован при создании 02.06.2014, место нахождения: 299011, г. Севастополь, ул. Советская, дом 9)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Гарден ЛТД" (ОГРН 1149204010768, ИНН 9202000458, дата регистрации 06.03.2001, место нахождения: ул. Новикова, дом 51-В, г. Севастополь, 299042)
при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, на стороне истца - Правительства Севастополя (ИНН 9204001231, ОГРН 1149204002166, дата государственной регистрации: 14.05.2014, место нахождения: ул. Ленина, 2, г. Севастополь, 299011)
о расторжении договора аренды и понуждении освободить земельный участок,
При участии представителей:
от истца: Шалык А.Н. - представитель по доверенности;
от ответчика: Товаченко А.В. - представитель по доверенности;
от третьего лица: не явился;
установил:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Производственно-коммерческой фирме "Гарден ЛТД" о расторжении договора аренды земельного участка от 24.03.2008, об обязании ответчика освободить и возвратить ДИЗО по акту приема-передачи земельный участок.
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка от 24.03.2008 в связи с неисполнением арендатором обязанностей, предусмотренных пунктом 9.2.2 относительно завершения строительства автокемпинга и пункта технического обслуживания в срок до 24.05.2011.
определением суда от 25.07.2017 исковое заявление было принято судом, назначено предварительное судебное заседание.
Ответчик представил отзыв на иск, в котором просил суд отказать в удовлетворении иска, указав, что со стороны Производственно-коммерческой фирмы "Гарден ЛТД" выполнены принятые на себя обязательства по договору аренды земли, размещён автокемпинг и пункт технического обслуживания, которые не являются капитальными сооружениями, фактически эксплуатируются, что и отображено в Акте обследования земельного участка, на который ссылается истец. При этом, в 2014 году ответчиком разработан проект по дальнейшему освоению земельного участка.
Правительство Севастополя явку представителя в судебные заседания 14.09, 28.09.2017 не обеспечило.
Изучив материалы дела, судом установлено следующее.
24.03.2008 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и Производственно-коммерческой фирмой "Гарден ЛТД" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета N 3213 от 13.11.2007 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок площадью 0, 2501 га для строительства и обслуживания автокемпинга и пункта технического обслуживания с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки. Земельный участок находится по адресу: город Севастополь, ул. Новикова, 51-В.
Согласно п. 3.1 Договор заключен сроком на 25 лет.
Согласно п.5.1, 5.2 Договора земельный участок передается в аренду для использования на землях жилой и общественной застройки. Целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание автокемпинга и пункта технического обслуживания.
Согласно п.9.2.2 Договора арендатор обязался, в том числе:
- начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению - в течение срока двух лет с момента подписания акта приёма-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утверждённой проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству Арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока;
- осуществлять строительство капитального объекта - автокемпинга и пункта технического обслуживания на предоставленном земельном участке только в соответствии с утверждённой проектной документацией, с разработкой материалов ОВОС, прошедшей государственную экспертизу и после получения разрешения в инспекции государственного архитектурно-строительного контроля.
Согласно п.12.3 действие договора прекращается путем его расторжения по взаимному согласию сторон; решению суда по требованию одной из сторон, вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию, по другим основаниям, определённым законом.
В соответствии с п.12.4, Арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в следующих случаях: использования арендатором земельного участка не по целевому назначению; неуплаты Арендатором в течение трёх месяцев арендной платы в полном объёме; не использование земельного участка под строительство на протяжении трёх лет подряд (ст.416 ГК).
Согласно п.12.6 Договора вопрос о дальнейшем использовании объектов недвижимости, возведенных на арендованном земельном участке, после прекращения договора аренды решается по соглашению сторон, кроме случаев, когда договор аренды расторгнут в порядке подпункта 2 п.12.3 и п.12.4 Договора.
Пунктом 13.7 Договора установлено, что в случае если арендатор в течение сроков, определенных Договором не исполнил часть либо все условия и обязательства, оговоренные в нём, то договор расторгается по вине и за счет Арендатора в порядке, определенном настоящим договором.
Дополнительным соглашением от 12.04.2010 о внесении изменений в договор аренды земли стороны, в том числе, изложили подпункт "г" пункта 9.2.2 Договора в следующей редакции: "г) завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению - в срок до 24.05.2011 с момента принятия решения Севастопольского городского Совета от 10.03.2010 N 9838.
30.06.2015 Управлением земельного контроля города Севастополя (Севземконтроль) был составлен Акт обследования N ОБ-0034/06-15 земельного участка площадью 2501 кв.м. по адресу: г. Севастополь, ул. Новикова, 51 с указанием на то, что земельный участок ограждён металлическим забором. На земельном участке расположены три некапитальных металлических гаражных бокса и двухэтажный капитальный объект. В металлически боксах осуществляется ремонт и техническое обслуживание автотранспортных средств. В юго-западной части земельного участка установлена цельно-металлическая конструкция (контейнер).
12.04.2017 в адрес ООО "Производственно-коммерческой фирмы "Гарден ЛТД" Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя вынесено предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка.
29.05.2017 Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя направил в адрес ООО "Производственно-коммерческой фирмы "Гарден ЛТД" предложение о расторжении договора аренды земельного участка, а также проект соглашения о досрочном расторжении договора аренды земли.
Отсутствие ответа на предложение о расторжении договора аренды стало основанием для обращения Департамента по земельным и имущественным отношениям города Севастополя в суд с требованиями о расторжении договора аренды земли и освобождении земельного участка.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований исходя из следующего.
18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.
В соответствии с частью первой статьи 1 договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего договора, то есть 18.03.2014.
Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 договора о принятии в РФ).
Нормами статьи 27 Закона города Севастополя N 5-ЗС от 30.04.2014 "О Правительстве Севастополя" определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.
Пунктом 4.2. Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 521-ПП определено, что Департамент в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.
В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:
1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;
2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;
3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя;
4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя;
5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.
В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
Таким образом, права и обязанности арендодателя по Договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем, Департамент имеет право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка и освобождении его.
Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательств, так и в части предложения расторгнуть договор.
Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя", статей 4, 422 ГК РФ, статьи 14 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.
При таких обстоятельствах к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины.
Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины), изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины).
Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХК Украины. В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли"), по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Обращаясь в суд с иском, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в неосуществлении ответчиком застройки земельного участка согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению (строительство и обслуживание автокемпинга и пункта технического обслуживания) в предусмотренный срок - до 24.05.2011.
Согласно п.1 ст.65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.
Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (п.1 ст.66 АПК РФ).
В соответствии с действовавшим на территории города Севастополя, на момент заключения договора аренды земли, законодательством Украины, понятие автокепнинга и пункта технического обслуживания не определено.
Действующее в настоящее время на территории города Севастополя законодательство Российской Федерации также не даёт определение автокепнинга и пункта технического обслуживания.
В судебном заседании представитель истца не смог дать понятие автокепнинга и пункта технического обслуживания, требования к его строительству (количество сооружений, их капитальность, назначение каждого из них).
Представитель ответчика пояснял, что со стороны ООО "Производственно-коммерческой фирмы "Гарден ЛТД" осуществлены действия по освоению земельного участка - построены капитальные и некапитальные сооружения, которые и являются автокемпингом и пунктом технического обслуживания, которые в настоящее время функционируют. При этом, в 2014 году разработан проект по дальнейшему освоению земельного участка.
Суд обращает внимание на содержание Акта обследования N ОБ-0034/06-15 от 30.06.2015, которым зафиксирован факт ограждения земельного участка металлическим забором. На земельном участке расположены три некапитальных металлических гаражных бокса и двухэтажный капитальный объект. В металлически боксах осуществляется ремонт и техническое обслуживание автотранспортных средств.
Таким образом, доводы истца о не освоении ответчиком земельного участка опровергаются им же представленными доказательствами. Представитель истца в судебном заседании не представил доказательств, опровергающих доводы ответчика о фактическом освоении земельного участка.
Принимая во внимание, что представитель ООО "ПКФ "Гарден ЛТД" при составлении Акта обследования от 30.06.2015 не присутствовал, какие-либо пояснения не представлял, суд приходит к выводу о том, что фактически со стороны Управления земельного контроля города Севастополя вопрос о надлежащем исполнении ООО "ПКФ "Гарден ЛТД" условий договора аренды, в части своевременного освоения земельного участка, не исследовался, а вывод о нарушении ответчиком обязательств, предусмотренных пунктом 9.2.2 Договора аренды, положенный в основу исковых требований, основан на предположениях и не подтверждён какими-либо надлежащими доказательствами.
С учетом вышеизложенного, требование истца о расторжении договора аренды земли, а также производное от первоначального требование о возврате спорного земельного участка не подлежат удовлетворению в связи с их необоснованностью.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении иска отказать.
Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба.
В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд города Севастополя.
Судья А.С. Погребняк
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка