Дата принятия: 12 мая 2018г.
Номер документа: А84-293/2018
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ
РЕШЕНИЕ
от 12 апреля 2018 года Дело N А84-293/2018
Резолютивная часть решения оглашена 05 апреля 2018 года
Полный текст решения изготовлен 12 апреля 2018 года
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Морозовой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Бадмаевой Д.Д. (до перерыва), Артемовой М.Ю. (после перерыва),
при участии в судебном заседании:
от истца: Щеглов М.Е. по доверенности от 27.12.2017 N1393;
от ответчика: Ковылин И.С. по доверенности от 19.02.2018;
от третьего лица: Доденков А.Ю. по доверенности от 19.09.2017 N3850/31/2-17;
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
к обществу с ограниченной ответственностью "Спорт-Индустрия"
третье лицо: Правительство Севастополя,
о расторжении договора аренды,
установил:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - департамент, ДИЗО, истец) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Спорт-Индустрия" (далее - общество, ответчик, ООО "Спорт-Индустрия") о расторжении договора аренды земельного участка от 27.12.2004 общей площадью 0,2551 га, расположенного по адресу: г.Севастополь, пр.Октябрьской Революции, заключенного между Севастопольским городским Советом и частным предприятием "Спорт-Индустрия" и зарегистрированного 02.02.2005 под номером 46, об обязании ответчика с момента вступления решения суда в законную силу возвратить департаменту по акту приема-передачи поименованный земельный участок в состоянии не хуже того, в котором он получен.
В обоснование иска его податель сослался на то, что общество, в определенные договором аренды земельного участка 27.12.2014 сроки, строительство объекта не завершило, тем самым не освоив земельный участок в предоставленных для этого целях. Следовательно, по мнению департамента, арендатор допустил существенное нарушение условий договора, что является достаточным основанием для расторжения последнего.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлек Правительство Севастополя (далее - правительство, третье лицо).
В судебном заседании представитель ДИЗО настаивал на предъявленных требованиях.
Представитель правительства поддержал позицию департамент.
Представитель общества возражал против удовлетворения иска по мотивам, приведенным в отзыве и дополнениях к нему.
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судом в судебном заседании 03.04.2018 объявлялся перерыв на 05.04.2018 на 09 час. 40 мин.
После перерыва судебное разбирательство продолжено.
Изучив материалы дела, проверив доводы участников процесса, суд установил следующие обстоятельства.
Как усматривается из материалов дела, 27.12.2014 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и частным предприятием "Спорт-Индустрия" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка (далее - договор), согласно которому арендодатель в соответствии с решениями Севастопольского городского Совета от 22.10.2003 N1441, от 20.10.2004 N2544 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания спортивно-оздоровительного комплекса, находящегося в г.Севастополе, пр.Октябрьской Революции (район жилого дома) N56 (том дела 1, листы 10-19).
В аренду передается земельный участок общей площадью 0,2551 га (пункт 2.1 договора).
В соответствии с кадастровым планом на земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества (пункт 2.2 договора).
В пункте 2.4 договора отражено, что земельный участок, который передается в аренду, не имеет каких-либо недостатков, препятствующих его эффективному использованию.
В силу пункта 3.1 договора он заключен сроком до 01.07.2028.
Исходя из пункта 5.1 договора, земельный участок передается в аренду для использования на землях жилой и общественной застройки, предоставляемой для иной коммерческой деятельности.
В пункте 5.2 договора определено целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание спортивно-оздоровительного комплекса.
Передача земельного участка арендатору осуществляется после подписания договора по акту приема-передачи (пункт 6.2 договора).
В соответствии с подпунктом "г" пункта 9.2.2 договора арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению - в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.
Согласно пункту 12.3 договора его действие прекращается путем расторжения, в частности, по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию.
Договор зарегистрирован в установленном порядке 02.02.2005 за номером 46.
Участники договора 30.12.2004 подписали акт приема-передачи земельного участка (том дела 1, лист 20).
08.01.2013 стороны заключили дополнительное соглашение к договору, которым внесли отдельные изменения в определенные его пункты (том дела 1, листы 62-67).
Кроме того, дополнительным соглашением от 23.12.2013 к договору, зарегистрированным в установленном порядке 21.02.2014, участники договора изменили целевое назначение земельного участка, а именно: для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома с объектами социального назначения, в том числе спортивно-оздоровительными помещениями с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки (том дела 1, листы 68-76).
В дальнейшем, в связи с образованием в составе Российской Федерации двух самостоятельных субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь, в порядке, установленном статьей 19 Федерального закона от 30.11.1994 N52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ответчик привел свои учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации, ввиду чего 28.10.2014 сведения об обществе как о юридическом лице, зарегистрированном на территории города федерального значения Севастополя на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, внесены в Единый государственный реестр юридических лиц.
На основании пункта 3.2.3 Административного регламента исполнения Управлением земельного контроля функции по осуществлению земельного контроля, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 28.04.2015 N345-ПП, Управление земельного контроля 04.08.2016 провело обследование земельного участка по адресу: г.Севастополь, Гагаринский район, у дома N56 по пр.Октябрьской Революции, кадастровый номер 8536400000:01:013:0025, вид разрешенного использования: строительство и обслуживание спортивно-оздоровительного комплекса. Как установило управление, земельный участок свободен от некапитальных строений, сооружений, объектов благоустройства, не огражден, признаки осуществления строительных (подготовительных) работ отсутствуют, при этом на земельном участке имеется капитальный объект - ж/б фундамент. Перечисленные обстоятельства зафиксированы в акте обследования земельного участка от 04.08.2016 N92/05-01/ОБ/16 (том дела 1, листы 21-24).
Аналогичные обстоятельства нашли свое отражение в акте обследования от 03.11.2017 N14768-РДЗ, оформленном истцом (том дела 3, листы 103-108).
В связи с этим департамент направил ответчику предупреждение от 22.11.2017 N35525/05-05-21/17 о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка с предложением расторгнуть договор (том дела 1, листы 25-27).
Оставление ответчиком без какого-либо реагирования данного предупреждения послужило поводом для обращения ДИЗО в суд с настоящим иском.
Суд считает предъявленные требования не подлежащими удовлетворению в свете следующего.
С учетом положений статьи 27 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N5-ЗС "О Правительстве Севастополя", Указа исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 24.05.2014 N06 "Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений", Указа Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 N60-УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя", а также Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N883-ПП, права и обязанности арендодателя по договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем департамент имеет право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка.
Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с соответствующими притязаниями.
Приняв во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N6-ФКЗ), статей 4, 422, 1211 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 14 АПК РФ, суд считает, что при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.
В этой связи к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины.
Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХКУ) изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ). Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХКУ.
В силу частей 2, 3 статьи 651 ГКУ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N161-XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
Исходя из пункта 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В пункте 2 статьи 46 ЗК РФ определено, что, наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, в частности при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Исходя из пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Таким образом, по смыслу приведенного арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанность в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.
Обращаясь в суд с иском, ДИЗО указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что общество не осуществило строительство заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором.
Суд соглашается с позицией департамента об отсутствии доказательств принятия ответчиком разумных и адекватных мер для реализации цели договора аренды, начиная с 2004 года по 2013 год, в том числе и в рамках прямо предусмотренного подпунктом "г" пункта 9.2.2 договора срока для освоения земельного участка. Не выявлено судом и наличие объективных и непреодолимых препятствий, исключивших саму возможность арендатора исполнить свои обязательства в приводимой истцом части в означенный период.
Вместе с тем, как уже приводилось выше, дополнительным соглашением от 23.12.2013 к договору, зарегистрированным в установленном порядке 21.02.2014, участники договора изменили целевое назначение земельного участка, а именно: для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома с объектами социального назначения, в том числе спортивно-оздоровительными помещениями с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки (том дела 1, листы 68-76).
В связи с этим суд соглашается с позицией общества о том, правопредшественник ДИЗО в арендных отношениях посчитал возможным сохранить право именно данного хозяйствующего субъекта освоить земельный участок, предоставленного ему в аренду по договору, в измененных целях.
Коль скоро означенным дополнительным соглашением не предусмотрен иной срок строительства объекта капитального строительства, суд полагает, что в спорной ситуации применению подлежит общий срок освоения земельного участка, закрепленный в статье 416 ГК Украины и пункте 2 статьи 46 ЗК РФ - три года.
В ходе судебного разбирательства представитель ответчика не оспаривал, что цель предоставления в аренду земельного участка до настоящего момента не достигнута, однако, указал на совершение им комплекса действий для исполнения обязательств по договору, а именно:
- получены Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка от 18.03.2014 NГУО-547 (том дела 1, листы 77-82);
- получены Технический отчет по инженерно-геодезическим изысканиям (шифр 24/08/15.ИГИ), Технический отчет об инженерно-геологических и гидрогеологических условиях площадки для обоснования проекта строительства многоквартирного жилого дома по проспекту Октябрьской Революции N56-а в Гагаринском районе г.Севастополя (шифр 72/23068); Отчет "Инженерно-экологические изыскания по объекту: "Строительство многоквартирного жилого дома с помещениями социального назначения, в том числе спортивно-оздоровительного в районе дома N56 по проспекту Октябрьской Революции" (том дела 1, листы 83-179);
- получены Положительные заключения негосударственной экспертизы от 29.12.2014 N77-1-1-0443-14 на предмет оценки результата инженерных изысканий, от 31.12.2014 N6-1-1-0707-14 по оценке соответствия проектной документации техническим регламентам, от 01.12.2016 N77-2-1-3-0192-16 на предмет оценки проектной документации и результатов инженерных исследований, от 22.03.2017 N91-2-1-2-0160-17 на проектную документацию без сметы и результатов инженерных изысканий (том дела 2, листы 1-10, 28-42, 45-91, 95-103);
- получены технические условия от 05.05.2014 N642/08 на присоединение к электрическим сетям электроустановок объекта (с изменениями от 24.06.2014 N907/08), выданные публичным акционерным обществом "Энергетическая компания "Севастопольэнерго", на основании которых заключен договор о присоединении к электросетям от 05.05.2014 N25014-642 (том дела 2, листы 12-14, 15-16);
- получены технические условия на присоединение объекта к централизованным системам водоснабжения и водоотведения г.Севастополя от 26.05.2014 N5/8-3114 (с изменениями от 23.06.2014 N12/8-3462), выданные коммунальным предприятием "Севговодоканал" Севастопольского городского Совета (том дела 2, листы 17-20). Письмом от 13.06.2017 N5/8-5302 государственное унитарное предприятие города Севастополя "Водоканал" согласовало продление означенных технических условий на 3 года (том дела 2, лист 21);
- получены у публичного акционерного общества "Севастопольгаз" технические условия на подключение (технологическое присоединение) объекта капитального строительства к сети газораспределения от 19.02.2017 N10-184 (действительны в течение 2,5 лет), (том дела 2, лист 22).
Из материалов дела также видно, что общество неоднократно обращалось в Департамент архитектуры и градостроительства с заявлениями о выдаче разрешения на строительство, однако, письмами от 09.02.2017 N02-23/9/1632-Д, от 01.06.2017 N8850/48-04.04.08/17 названный орган отказал организации в выдаче испрашиваемого документа (том дела 2, лист 112). При оценке поведения арендатора в приведенной части суд не анализирует законность таких отказов департамента архитектуры, между тем, учитывает, что предъявляемые последним претензии носят различный характер, а имеющиеся в материалах дела документы свидетельствуют о направленности действий ответчика на устранение недостатков.
Материалами дела подтверждается и то, что после подписания дополнительного соглашения от 23.12.2013 у общества возникли объективные препятствия, не позволившие ему освоить земельный участок до настоящего времени, в частности, несмотря на неоднократные обращения, невозможность получения в течение длительного времени технических условий на подключение объекта к сети газораспределения, необходимость приведения уже разработанной и прошедшей государственную экспертизу проектной документации в связи с внесенными Приказом Министерства культуры Российской Федерации от 12.08.2016 N176 изменениями в градостроительный регламент г.Севастополя (уменьшение этажности объекта), приведение Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя содержащихся сведений в едином кадастре недвижимости относительно вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с закрепленным в договоре разрешенным использованием земельного участка лишь в 2017 году.
В условиях состязательности процесса (статья 9 АПК РФ) и как заинтересованная сторона по делу департамент ничем не опроверг перечисленные выше, установленные судом обстоятельства.
Именно поэтому, по мнению суда, то обстоятельство, признанное всеми участниками процесса, что общество не завершило выполнение строительных работ и не сдало объект в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на него в целом, никоим образом не свидетельствует о пассивном неправомерном бездействии арендатора, исключившее достижение цели договора аренды.
Суд принимает во внимание и то, что строительство недвижимости представляет собой достаточно затратный процесс как с финансовой, так и с временной точки зрения. Положение застройщика усугубляется тяжелой экономической обстановкой, характеризующейся, в частности увеличением рисков предпринимательской деятельности. При рассмотрении вопросов о возможности расторжения договора аренды по инициативе арендодателя основным является вопрос о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее реализации в пределах срока действия договора аренды.
В силу специфики сложившейся ситуации, суд приходит к выводу о том, что материалами дела не подтверждается порок поведения арендатора и, как следствие, наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя. Наоборот, суд полагает, что действия общества как участника исследуемых правоотношений в полной мере отвечают критериям разумности и добросовестности делового оборота.
Суд полагает, что в данной конкретной ситуации расторжение договора аренды земельного участка не достигает социально-значимых целей, определенных при заключении договора, и, исходя из фактических обстоятельств дела, не будет соответствовать балансу интересов сторон.
При таком положении требования департамента судом отклонены в полном объеме.
Руководствуясь статьями 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Севастополя
решил:
В иске отказать.
Решение может быть обжаловано в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.
Судья
Н.А. Морозова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
