Дата принятия: 29 ноября 2018г.
Номер документа: А84-2895/2018
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ
РЕШЕНИЕ
от 29 ноября 2018 года Дело N А84-2895/2018
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Архиповой С.Н.,
При ведении протокола судебного заседания помощником судьи Колотовой О.В.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя с иском к индивидуальному предпринимателю Лепеха Антону Александровичу о расторжении договора аренды земельного участка от 12.07.2007,
встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя Лепеха Антона Александровича к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о понуждении заключить договор аренды,
при участии в судебном заседании:
от истца - Гладышева Ю.Е.,
от ответчика - Урядов Н.В.,
установил:
17.08.2018 в Арбитражный суд города Севастополя (суд) обратился Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (истец) с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Лепеха Антону Александровичу (ответчик), в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка общей площадью 0,3000 га, расположенного по ул. Колобова, дом 24 г. Севастополя. Истец также просит обязать ответчика с момента вступления решения суда в законную силу возвратить ему по акту приема-передачи указанный земельный участок в состоянии, не хуже того, в каком он его получил в аренду.
Ответчик с иском не согласился, представил отзыв, в котором указал на отсутствие правовых оснований для расторжения договора.
31.08.2018 ответчик представил встречное исковое заявление, в котором в порядке переоформления действующего договора аренды просит обязать истца заключить с ним договор аренды данного земельного участка на условиях, изложенных в проекте договора аренды.
Истец не согласился со встречными исковыми требованиями, указывая на отсутствие оснований для предоставления земельного участка в аренду ответчику.
Из материалов дела следует, что 13.07.2007 Севастопольский городской Совет как Арендодатель на основании договора аренды от 12.07.2007 предоставил ответчику как Арендатору в аренду земельный участок для строительства и обслуживания комплекса автосервиса общей площадью 0,3000 га по адресу: г. Севастополь, ул. Колобова, 24.
Согласно п.5.2 договора целевым назначением земельного участка является строительство и обслуживание комплекса автосервиса.
По условиям п.9.2.2. договора Арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить стройку в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. В случае, если надлежащим образом утвержденной проектной документацией предусмотрен иной срок строительства, по ходатайству Арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.
По правилам п.11.4 договор может быть расторгнут Арендодателем в случае не использования земельного участка под строительство на протяжении трех лет подряд.
Поскольку акт приема-передачи земельного участка подписан 13.07.2007, Арендатор обязан завершить строительство комплекса автосервиса до 13.07.2009.
17.08.2009 между Арендодателем и Арендатором подписано дополнительное соглашение к договору аренды, которым срок завершения застройки установлен до 23.07.2011.
В соответствии с п. 1.8 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N883-ПП, Департамент является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности города Севастополя, иных правоотношений имущественного характера, стороной в которых является город Севастополь, и корпоративных правоотношений, стороной в которых ранее являлся Фонд коммунального имущества Севастополя, Севастопольское региональное отделение Фонда государственного имущества Украины, в пределах законодательства города Севастополя.
Таким образом, права и обязанности Арендодателя по договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем последний является надлежащим истцом по делу.
23.11.2017 истцом проведена проверка использования собственности города Севастополя, в результате которой выявлено, что на земельном участке, предоставленном в аренду ответчику, расположен капитальный объект незавершенный строительством в уровне фундамента, признаки осуществления строительных работ отсутствуют, земельный участок огражден по периметру некапитальным забором. Истец сделал вывод о том, что на момент проверки земельный участок не освоен, изменения в договор аренды в части увеличения срока завершения застройки не внесены. Неисполнение Арендатором обязанности по своевременному завершению застройки на арендуемом земельном участке явилось основанием для предъявления требования о расторжении договора в одностороннем порядке. Поскольку ответчик не согласен с расторжением договора, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.
Выслушав доводы сторон, исследовав и оценив представленные письменные доказательства, суд установил следующие юридически значимые для дела обстоятельства:
Так, действительно, материалами дела подтверждается, что срок постройки на арендованном земельном участке комплекса автосервис был продлен по обоюдному согласию Арендодателя и Арендатора до 23.07.2011.
Однако, решением Севастопольского городского совета VI созыва N1640 от 13.09.2011 срок строительства комплекса автосервиса продлен Арендатору на три года и 10 месяцев, то есть до 23.05.2015.
Между тем, актом обследования, представленным истцом, и заключением специалиста АНО "Эксперт-Сервис", представленным ответчиком, подтверждается, что на земельном участке имеется объект незавершенного строительства.
Принимая во внимание указанные доказательства, а также отсутствие разногласий сторон по данному вопросу, судом сделан вывод о том, что на арендованном земельном участке имеется объект незавершенного строительства, срок завершения строительства истек 23.05.2015, строительство комплекса автосервиса до настоящего времени не завершено.
При этом, проект организации строительства комплекса автосервиса по ул. Колобова, дом 24, разработанный в 2014 году, устанавливал продолжительность строительства сроком 30 месяцев (2,5 года). Указанное обстоятельство подтверждает, что планируемый срок строительства окончен в 2017 году.
При этом, довод ответчика о запрете любого капитального строительства, установленного Распоряжением и.о. Губернатора города Севастополя N46 от 17.04.2014, не принимается судом во внимание, поскольку исходя из отзыва ответчика, объект незавершенного строительства, находящийся на земельном участке, фактически построен 03.03.2017, то есть в период действия неотмененного моратория на строительство. Иных объективных причин, препятствовавших ответчику в своевременном завершении строительства и освоении земельного участка, судом не выявлено.
Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (ХКУ), изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (ГКУ).
В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГКУ, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
Исходя из статьи 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (ЗУ "Об аренде земли"), по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона.
Согласно части 3 статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом. При этом, право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации (пункт 8).
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В статье 619 ГК РФ предусмотрены обстоятельства, которые являются основаниям для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
В силу статей 42, 46 ЗК РФ землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. В данном случае это время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство.
Исходя из толкования вышеприведенных норм права, обоснованность требования арендодателя о расторжении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Применяя данные правила к рассматриваемому спору, суд установил неразумность действий Арендатора, который при отсутствии объективных причин длительное время не завершал целевое освоение земельного участка. Оснований полагать, что в настоящее время комплекс автосервиса будет построен в минимально короткие сроки, у суда не имеется, поскольку ответчику выдано разрешение на строительство до 01.06.2019, то есть до его окончания осталось чуть более шести месяцев. Однако, учитывая, что с момента получения участка в аренду прошло более 10 лет и ответчик не смог завершить строительство за данный период времени, суд критично относится к возможности ответчика завершить строительство комплекса за 6 месяцев.
Передавая спорный земельный участок в аренду в 2007 году для возведения комплекса автосервиса, арендодатель вправе был рассчитывать на то, что в результате целевого использования предмета аренды будет осуществляться общественно-полезная деятельность по удовлетворению социальных интересов, будет достигнут градостроительный эффект, а поскольку ответчик в предусмотренный срок не осуществил строительство на земельных участках, истец лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды.
Соответственно, ответчик допустил нарушение условий договора, данное нарушение является существенным, объективных причин для такого нарушения не установлено. Указанные обстоятельства свидетельствуют о пороке поведения арендатора и наличие оснований для расторжения спорного договора аренды.
Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).
Пунктом 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 622 ГК РФ определено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В то же время, как следует из смысла правовой позиции, приведенной в определении Верховного Суда РФ от 16.06.2017 N 304-ЭС16-20773 по делу N А75-236/2016, если на спорном земельном участке находится незавершенный строительством объект недвижимости, возведенный в установленном порядке, статья 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на общество обязанности по освобождению спорного земельного участка независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.
В данном случае истцом и ответчиком не оспаривается, и материалами дела (актом обследования, заключением специалиста) подтверждается, что на земельном участке полностью находится объект незавершенного строительства - комплекс автосервиса (имеется фундамент).
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для обязания ответчика освободить земельный участок, привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования, возвратить истцу.
Поскольку судом установлены основания для расторжения договора аренды земельного участка, встречный иск индивидуального предпринимателя Лепеха А.А. об обязании Департамента по имущественным и земельным отношениям Севастополя в порядке переоформления действующего договора аренды по правилам п. 13 ст. 3 Закона Севастополя N46 заключить новый договор аренды не может быть удовлетворен.
Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Расторгнуть договор аренды земельного участка от 12.07.2007 общей площадью 0,300 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Колобова, 24, заключенный между Севастопольским городским Советом и индивидуальным предпринимателем Лепеха Антоном Александровичем.
В удовлетворении иска в остальной части отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Лепеха Антона Александровича в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 6 000 руб..
В удовлетворении встречного искового заявления отказать.
Решение может быть обжаловано в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд города Севастополя в установленный срок.
Судья
С.Н. Архипова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
