Дата принятия: 05 марта 2019г.
Номер документа: А84-2858/2018
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ
РЕШЕНИЕ
от 5 марта 2019 года Дело N А84-2858/2018
Арбитражный суд города Севастополя
В составе: судьи Архиповой С.Н.,
При ведении протокола судебного заседания помощником судьи Колотовой О.В.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (299011, г. Севастополь, ул. Советская, 9, ОГРН 1149204004025)
к обществу с ограниченной ответственностью "Чеграва" (299008, г. Севастополь, ул. Карантинная, д. 23, ИНН 9204018450, ОГРН 1149204038587)
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 10.12.2007
при участии в судебном заседании:
от истца - Воловикова А.А.,
от ответчика - Тарасова Т.А.,
установил:
16.08.2018 в Арбитражный суд города Севастополя (суд) обратился Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (истец, Департамент) с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Чеграва" (ответчик) задолженности по договору аренды земельного участка от 10.12.2007 в сумме 5 997 952,54 руб. арендной платы за период с 01.01.2015 по 23.07.2018, 2 286 332,03 руб. пени и 1 035 869,36 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Ответчик представил отзыв на иск, в котором возражает против предъявленных требований и заявляет о пропуске срока исковой давности.
Как следует из материалов дела, 10.12.2007 между Севастопольским городским Советом как Арендодателем и предпринимателем Сыщиковой Иванной Сергеевной как Арендатором был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого Арендатору в срочное платное пользование передан земельный участок площадью 0,1945 га для строительства и обслуживания торгового центра и благоустройства территории, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, по адресу: г. Севастополь, ул. Карантинная, 23.
По условиям п.9.2.2. договора Арендатор принял обязательство ежемесячно вносить арендную плату за пользование имуществом, а также завершить застройку по целевому назначению в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. Оплата арендной платы производится ежемесячно в течение 30 календарных дней, следующего за последним календарным днем отчетного периода (п.4.4. договора).
Размер годовой арендной платы составляет на период строительства для торгового центра - 6883,05 гривен, для благоустройства - 652,74 гривны, на последующий период для торгового центра - 34415,25 гривен, для благоустройства - 3263,68 гривен.
По условиям п.4.7. договора в случае нарушения срока освоения земельного участка размер годовой арендной платы подлежит корректировке путем увеличения арендной ставки на поправочный коэффициент 2,5, но не более 10% нормативной денежной оценки.
Дополнительным соглашением от 10.03.2010 стороны изменили нормативную денежную оценку на период строительства до сдачи объекта в эксплуатацию в размере 408259,76 гривен, на последующий период - 2041296,28 гривен, а также установили размер годовой арендной платы на период строительства 12247,79 гривен, на последующий период 61238,89 гривен. Также стороны внесли изменения в п.4.7. договора, установив предельный размер арендной платы - не более 12% от нормативной денежной оценки, вместо 10%.
Вступившим в законную силу решением Хозяйственного суда города Севастополя от 10.12.2013 по делу N919/1290/13 изменены условия договора аренды: нормативная денежная оценка земельного участка с 01.01.2012 составляет на период строительства 681 975,35 гривен, на период эксплуатации - 3 409 876,75 гривен. Годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в размере 10% от нормативной денежной оценки земельного участка. Величина годовой арендной платы на период строительства составляет 68197,54 гривен, на период эксплуатации - 340987,68 гривен.
При этом нормативная денежная оценка земельного участка для периода строительства принимается во внимание не дольше чем до 10.02.2013, нормативная денежная оценка для последующего периода принимается с момента ввода в эксплуатацию объекта строительства, но не позднее 10.02.2013.
На спорном земельном участке расположен объект недвижимого имущества - комплекс складских помещений, право собственности на который было оформлено за Сыщиковой И.С. на основании договора купли-продажи от 04.04.2002 и зарегистрировано ГКП БТИ 05.04.2004. В связи с внесением Сыщиковой И.С. данного объекта недвижимого имущества в уставный капитал ООО "Чеграва", 05.06.2013 за ООО "Чеграва" зарегистрировано право собственности на комплекс складских помещений в целом, общей площадью 682,90 кв.м. по адресу: г. Севастополь, ул. Карантинная, 23.
Соответственно, объект недвижимого имущества ООО "Чеграва" с 05.06.2013 располагается на земельном участке, находящемся в аренде у Сыщиковой И.С..
Истец указывает, что за период с февраля 2015 года по июль 2018 года ООО "Чеграва" не производило уплату арендной платы за пользование земельным участком. Согласно его расчету, на период эксплуатации размер арендной платы определяется следующим образом:
3409876,75 х 0,12 = 409185,21 х 3,55535 = 1454755,72 руб. или 121 230 руб. в месяц.
С учетом сальдо за 2014 год в размере 906 307,54 руб. сумма задолженности по уплате арендной платы составляет 5 997 952,54 руб..
Ответчик полагает, что к нему могли бы быть предъявлены претензии о неуплате арендной платы за период с августа 2015 года по июль 2018 года исходя из размера ежемесячной арендной платы в сумме 29 541,12 руб.. При этом, ответчик приводит следующий расчет:
5570,73 руб. (нормативная цена земельного участка для размещения объектов капитального строительства код "торговые центры") х 979 кв.м. х 1,3 = 354 493,40 руб. или 29 541,12 руб. в месяц.
За период ранее августа 2015 года ответчик заявил о пропуске срока исковой давности. По существу исковых требований ответчик указывает на то, что Арендатором является Сыщикова И.С., с ООО "Чеграва" договор аренды не заключен, перевод на ООО "Чеграва" условий договора аренды с Сыщиковой И.С. противоречит принципу свободы договора. Также ответчик указал на неправильное применение истцом повышенного коэффициента за неосвоение земельного участка, а также максимального процента от нормативной денежной оценки в 12%, а не 10%, как установлено судебным актом.
Выслушав доводы сторон, исследовав и оценив представленные письменные доказательства, суд пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований.
В соответствии с п. 1.8 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N883-ПП, Департамент является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности города Севастополя, иных правоотношений имущественного характера, стороной в которых является город Севастополь, и корпоративных правоотношений, стороной в которых ранее являлся Фонд коммунального имущества Севастополя, Севастопольское региональное отделение Фонда государственного имущества Украины, в пределах законодательства города Севастополя.
Таким образом, права и обязанности Арендодателя по договору перешли к Департаменту, в связи с чем последний является надлежащим истцом по делу.
По своей правовой природе, договор, заключенный между сторонами, является договором аренды земли.
В соответствии с частью 1 ст. 759 ГК Украины по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.
Частью 1 статьи 762 ГК Украины определено, что за пользование имуществом с нанимателя взимается плата, размер которой устанавливается договором найма. Если размер платы не установлен договором, он определяется с учетом потребительского качества вещи и других обстоятельств, имеющих существенное значение.
В силу положений части 5 ст. 762 ГК Украины плата за пользование имуществом вносится ежемесячно, если иное не установлено договором. В соответствии со статьей 206 Земельного кодекса Украины плата за землю взимается в соответствии с законом.
Согласно положениям части 3 ст. 762 ГК Украины договором или законом могут быть установлены периодический пересмотр, изменение (индексация) размера платы за пользование имуществом.
Нормативными предписаниями, приведенными в части 2 ст. 792 ГК Украины определено, что отношения по найму (аренде) земельного участка регулируются законом.
Таким законом, на дату заключения договора аренды являлся Закон Украины N161-XIV от 06.10.1998 года "Об аренде земли" (с изменениями и дополнениями) в редакции от 04 июля 2013 года N406-VII.
Согласно положениям ст. 21 Закона Украины "Об аренде земли", арендная плата за землю - это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком согласно договору аренды земли. Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливается по соглашению сторон в договоре аренды (кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, которые устанавливаются в соответствии с Налоговым кодексом Украины). Исчисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции, если иное не предусмотрено договором аренды.
По смыслу ст. 9 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального 7 значения Севастополя" к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений (определение ВС РФ от 05.12.2014 N 308-ЭС14-1405). При этом судом учитывается, что нормы Закона N6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие до 18.03.2014, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение ВС РФ от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939).
Договор заключен в 2007 году, соответственно, правоотношения сторон регулируются нормами украинского законодательства. При этом, судом установлено, что они не противоречат нормам российского законодательства, а именно ст. 614 ГК РФ, в силу которой арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Соответственно, за пользование земельным участком по адресу: г. Севастополь, ул. Карантинная, 23 в обязательном порядке уплачивается арендная плата.
В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.
В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года N13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Аналогичные разъяснения даны в Обзоре судебной практики ВС РФ N3 (2018).
Спорный земельный участок предоставлен Сыщиковой И.С. по договору аренды в 2007 году, право собственности на объект недвижимого имущества, расположенный на арендованном земельном участке перешло к ООО "Чеграва" в 2013 году, соответственно, к нему же в соответствии со статьей 552 ГК РФ и статьей 35 ЗК РФ перешли права и обязанности арендатора по названному договору аренды земельного участка, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем объекта недвижимости и публичным собственником участка.
Учитывая данные обстоятельства, суд пришел к выводу о том, что плательщиком арендой платы является ООО "Чеграва".
Размер годовой арендной платы определен судом следующим образом:
3409876,75 х 0,10 = 340987,68 х 3,55535 = 1212330,55 руб. или 101024,70 руб. в месяц.
При этом, размер нормативной оценки, коэффициент 10% применены судом исходя из вступившего в законную силу судебного акта, имеющего силу обязательного исполнения, в том числе, и для ООО "Чеграва" как лица, к которому перешли права и обязанности Арендатора.
Поскольку ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности за период до августа 2015 года, и данный срок действительно пропущен, суд принимает во внимание размер задолженности по уплате арендной платы с августа 2015 года по июль 2018 года в сумме 3 636 889,35 руб..
Учитывая, что ответчик не представил суду доказательств внесения арендной платы за спорный период, в силу вышеизложенных требований у него возникло обязательство по внесению арендной платы, которое им не исполнено. Поэтому иск в данной части признан судом обоснованным.
Поскольку имела место просрочка исполнения обязательства, истец произвел начисление пени. Согласно п.4.9. договора аренды в случае нарушения срока внесения арендной платы Арендатор уплачивает пеню в размере пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины. Согласно расчету, представленному истцом, пеня составляет 2 286 332,03 руб..
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2018 по делу NА84-2896/2017, поскольку постановлением Правительства Севастополя от 11.02.2015 N88-ПП "О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года" определен порядок перерасчёта арендной платы и сумм штрафных санкций, возникших до 31.12.2014 в рубли, то базой для начисления каких-либо штрафных санкций может выступать лишь сумма, указанная в рублях. Поэтому начисление пени в размере пени за просрочку оплаты земельного налога по законодательству Украины на задолженность, которая определена с 01.01.2015 в рублях, в качестве базы недопустимо и противоречит нормативно-правовому регулированию в части применения меры ответственности за нарушения обязательств.
Действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена законная неустойка за нарушения денежного обязательства в сфере арендных правоотношений. Заявляя исковые требования о взыскании пени, установленной утратившим силу нормативным актом, истец в нарушение статьи 450 ГК РФ в одностороннем порядке пытается внести изменения в условия договора, что противоречит действующим положениям гражданского законодательства Российской Федерации об аренде. Такой правовой подход также нашел подтверждение в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 27.06.2016 по делу NА83-3705/2015.
Принимая во внимание изложенное, суд пришел к выводу о необоснованности требования истца о взыскании с ответчика суммы договорной неустойки.
По правилам ст. 395 ГК РФ истец также произвел начисление процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 035 869,36 руб., что является правомерным. Проверив представленный расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, суд признал его арифметически правильным и соответствующим условиям договора и требованиям закона. О применении положений ст. 333 ГК РФ суду не заявлено. Вместе с тем, учитывая пропуск истцом срока исковой давности за период до июля 2015, суд полагает правомерным взыскание процентов по ст. 395 ГК РФ с августа 2015 года по июль 2018 года в сумме 599 747,27 руб..
Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Чеграва" в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя задолженность по договору аренды земельного участка от 10.12.2007 за период с августа 2015 года по июнь 2018 года в размере 3 535 864,65 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 597 809,27 руб..
В удовлетворении иска в остальной части отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Чеграва" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 43 668 руб.
Решение может быть обжаловано в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд города Севастополя в установленный срок.
Судья
С.Н. Архипова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
