Решение Арбитражного суда города Севастополя от 25 сентября 2017 года №А84-2743/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ
 
РЕШЕНИЕ
от 25 сентября 2017 года Дело N А84-2743/2017
Резолютивная часть решения объявлена 19 сентября 2017 года.
решение изготовлено в полном объеме 25 сентября 2017 года.
Судья Арбитражного суда города Севастополя Смоляков А.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дворниковой Т.В., рассмотрев материалы дела по иску
Общества с ограниченной ответственностью "Техснабкрым", ОГРН 1149204054438, ИНН 9204024969, место нахождения: ул. Б. Морская, 11, г. Севастополь, 299011
к Государственному унитарному предприятию "Центр эффективного использования собственности города", ОГРН 1159204014540, ИНН 9204551676, место нахождения: ул. Пушкина, 12, г. Севастополь, 299011
о признании незаконным отказа от договора аренды и понуждении внести изменения в договор,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительство Севастополя, ОГРН 1149204002166, ИНН 9204001231, дата регистрации: 23.05.2014, место нахождения: ул. Ленина, 2, г. Севастополь, 299011, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115, дата регистрации: 02.06.2014, место нахождения: ул. Ленина, 2, г. Севастополь, 299011
при участии в судебном заседании представителей: от истца - Общества с ограниченной ответственностью "Техснабкрым" - Годжиева О.Р. (директор), Шевченко Е.А. (доверенность от 28.06.2017), от ответчика - Государственного унитарного предприятия "Центр эффективного использования собственности города" - Скоротинской Л.В. (доверенность от 19.04.2017 N 10-Д), установил следующее.
Общество ограниченной ответственностью "Техснабкрым" (далее - общество) обратилось 03.07.2017 в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Государственному унитарному предприятию "Центр эффективного использования собственности города" (далее - предприятие) о признании недействительным отказа от исполнения договора аренды имущества от 15.01.2016 N 1А-16Ю, выраженного в уведомлении об отказе от исполнения договора от 10.04.2017 N 58-у, и внесении изменений в пункт 2.4.19 договора от 15.01.2016 N 1А-16, заключенного между сторонами, изложив его в следующей редакции: "арендатор обязуется закончить строительство согласно утвержденному проекту в срок не более 2 лет, с даты заключения дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества о включении земельного участка в договора аренды".
определением от 24.07.2017 суд исковое заявление принято к производству.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Севастополя и Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя.
определением от 04.09.2017 по делу назначено судебное разбирательство.
Представитель истца в судебном заседании 19.09.2017 дал дополнительные пояснения по сути исковых требований, просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзыве на иск.
Представители третьих лиц в судебное заседание не явились.
Суд, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела и оценив представленные доказательства, по существу заявленных требований приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, 15.01.2016 общество (арендатор) и предприятие (арендодатель) заключили договор аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя N 1А-16, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование (или - во временное пользование) объект незавершенного строительства, находящийся на праве хозяйственного ведения ГУП "Центр эффективного использования собственности города", а арендатор обязуется принять его, вносить плату за пользование объектом аренды, своевременно возвратить этот объект в исправном состоянии с учетом нормального износа (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 1.2 договора объектом аренды по договору является объект незавершенного строительства, находящийся в государственной собственности города федерального значения Севастополя, в составе следующих объектов:
- объект незавершенного строительства 2-х этажное каменное здание общей площадью 753, 9 кв. м, кадастровый номер 91:02:003015:344, степень готовности объекта 59%;
- объект незавершенного строительства одноэтажное каменное здание, состоящее из пяти боксов, общей площадью 328, 5 кв. м, кадастровый номер 91:02:003015:345, степень готовности объекта 62%;
- объект незавершенного строительства одноэтажное каменное здание, состоящее из двух боксов, общей площадью 65, 5 кв. м, кадастровый номер 91:02:003015:346, степень готовности объекта 58%, расположенным по адресу: г. Севастополь, ул. Хрусталева, д. 76-Г.
Объект передается для завершения строительства с последующей реализацией инвестиционного проекта "Поставка и сервисное обслуживание строительной техники и оборудования", производства и продажи строительных материалов, оказания общестроительных услуг (пункт 1.3 договора).
Право пользование объектом аренды переходит арендатору после ввода объекта аренды в эксплуатацию в соответствии с действующим законодательство Российский Федерации (пункт 1.5 договора).
Арендодатель обязуется передать объект арендатору на условиях и в порядке, определенных статьей 3 договора, а арендатор, в том числе обязуется использовать объект в соответствии с пунктом 1.3. договора, соблюдать режим использования объекта аренды, установлен нормативно-правовым актами Севастополя, своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование объектом в порядке, предусмотренном разделом 4 договора, а также осуществлять другие платежи, связанные с использованием объекта аренды (пункты 2.2.1, 2.4.1, 2.4.3 договора).
В соответствии с пунктом 2.4.19 арендатор обязуется закончить строительство согласно утвержденному проекту в срок не более 2 лет с даты подписания договора аренды, с последующим размещением строительно-производственной базы для ремонта, производства и обслуживания строительной и специальной техники и производства строительных материалов
Разделом 4 договора установлен размер платы, порядок ее внесения.
В силу пункта 5.1 договора не позднее 7 календарных дней с даты заключения договора арендатор обязан внести арендодателю гарантийный платеж в размере арендной платы, указанной в пункте 4.2. договора. Гарантийный платеж не возвращается по окончании срока действия договора и засчитывается в счет уплаты арендной платы за последние периоды аренды (пункт 5.2 договора).
Объект передан в аренду на срок 49 лет до 2065 года включительно (пункт 7.1 договора).
По условиям пункта 9.6 договора арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае принятия уполномоченным органом ­решения о развитии застроенных территорий в городе Севастополе, если объект расположен в пределах таких территорий. Арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем к отказаться от исполнения Договора путем направления уведомления арендатору с требованием об уплате задолженности по внесению арендной платы по договору за два платежных периода и об отказе от исполнения договора в случае неисполнения арендатором указанного требования по внесению арендной платы по договору в течение 30 дней со дня получения данного уведомления.
В материалы дела представлены копии платежных поручений от 19.01.2016 N 1, от 19.01.2016 N 2 и от 20.04.2016 N 6, по которым истец перечислил ответчику гарантийный платёж в общей сумме 186 500 рублей, а также внес арендную плату за январь - март 2016 года в общей сумме 186 550 рублей.
В письме от 10.04.2017 ответчик уведомил общество об отказе от исполнения договора аренды от 15.01.2016 N 1А-16, ссылаясь на нарушение истцом условий договора по оплате арендных платежей, и потребовал возвратить арендованное имущество в течение 30 дней.
В ответе на отказ общество в письме от 05.05.2017 N 40сослалось на отсутствие у арендодателя оснований заявлять отказ от исполнения договора, поскольку право пользования объектами аренды не возникло, а размер арендной платы определен за завершенный строительством и введенный в эксплуатацию объект.
Считая отказ ответчика от исполнения договора аренды незаконным, истец обратился с иском в арбитражный суд.
В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
При одностороннем отказе правоотношение прекращается (договор считается расторгнутым) с момента информирования контрагента об одностороннем отказе от исполнения договора полностью или частично, если иной срок расторжения или изменения договора не предусмотрен в уведомлении, либо не определен соглашением сторон.
Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункт 2 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.
Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена (пункт 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
По условиям договора аренды арендодатель имеет право отказаться в бесспорном и одностороннем порядке от исполнения договора в случае неисполнения арендатором требования по внесению арендной платы по договору в течение 30 дней со дня получения уведомления о погашении задолженности по арендной плате.
Таким образом, договором предусмотрено право ответчика на односторонний отказ от договора по указанным в договоре основаниям.
По общему правилу части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.
Размер арендной платы определяется договором аренды и является существенным условием договора аренды земельного участка (части 4 и 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно части 11 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.
В части 5 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление в аренду земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Из изложенных норм следует, что действующим земельным законодательством установлен строгий порядок предоставления комплекса прав для достройки объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной собственности - получателю прав в установленном порядке с соблюдением конкурентных процедур передается право собственности на объект незавершенного строительства, по результатам чего уже передается в аренду земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства.
Согласно императивной норме статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. При этом в случае предоставления земель в аренду формой платы за землю является арендная плата.
В случае предоставления комплекса прав для достройки объекта незавершенного строительства возмездность такого предоставления реализуется посредством внесения получателем оплаты за передачу права собственности на объект незавершенного строительства и арендной платы за пользование земельным участком.
В рассматриваемом случае земельный участок истцу не предоставлен, титул собственника на объект незавершенного строительства не передан - то есть необходимый юридический состав для возникновения обязательств из возмездности предоставления прав на достройку объекта незавершенного строительства не сформирован. При этом в пункте 1.5 договора прямо указано, что право пользования объектом аренды переходит арендатору после ввода объекта в эксплуатацию.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
При достройке объекта незавершенного строительства имеет место пользование землей, которое является априорно платным в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а также сбережение средств на приобретение и возведение в единую конструкцию совокупности строительных материалов, скрепленных в виде объекта незавершенного строительства. В случае достройки объекта незавершенного строительства собственником готового объекта становится застройщик, в связи с чем стоимость части объекта, возведенной до этого застройщика, подлежит возмещению.
В рассматриваемом случае объект передан для достройки без приобретения вещных прав на результат строительства, но с принятием собственником объекта на себя обязательств предоставить завершенный строительством объект в аренду.
Оценив условия договора в порядке статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что договор содержит обязательства предприятия передать, а общества - принять объект и осуществить его достройку, без передачи вещных прав на завершенный объект строительства. По конструкции данная совокупность обязательств соответствует договору строительного подряда. При этом возмездность строительства установлена сторонами в виде передачи права пользования готовым объектом после его достройки.
Таким образом, спорный договор является смешанным и содержит элементы договора строительного подряда в части правоотношений сторон по передаче обществу объекта незавершенного строительства и возведения объекта для нужд предприятия и договора аренды в части правоотношений сторон по дальнейшему использованию готового объекта после сдачи его в эксплуатацию в рамках обеспечения возмездности строительства.
Предполагается, что передача объекта для достройки по договору строительного подряда не предусматривает какой-либо возмездности, поскольку подрядчик не извлекает никаких полезных свойств из использования объекта строительства.
В соответствии с пунктом 8 Положения о порядке передачи в аренду имущества, находящегося в собственности города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 г. N 500-ПП, в случае принятия решения о передаче имущества в аренду путем проведения торгов или без проведения торгов Уполномоченный орган обеспечивает за счет бюджетных средств (арендодателя) проведение оценки объекта аренды и рыночной стоимости арендной платы за пользование.
Размер арендной платы за пользование объектом аренды установлен в соответствии с протоколом проведения аукциона в размере 186 500 рублей (пункт 4.2 договора). Указанная величина арендной платы определена оценщиком Грабарь И.Г. и отражена в Отчете N20-11/15 от 20.11.2015 "Об оценке рыночной стоимости объекта оценки в существующем состоянии и об определении рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта аренды в предполагаемом состоянии (завершение строительства, государственная регистрация, введение в эксплуатацию"), заказчиком которого выступало предприятие. При этом оценка дана использованию готового объекта, а не объекта незавершенного строительства.
Изложенное в совокупности с конкретным указанием пункта 1.5 договора влечет отсутствие у истца денежных обязательств перед ответчиком за период до введения объекта в эксплуатацию.
При таких обстоятельствах у ответчика отсутствуют основания для одностороннего отказа от договора, в связи с чем исковые требования в части оспаривания отказа от договора надлежит удовлетворить.
Требование о внесении изменений в договор аренды подлежит оставлению без рассмотрения по следующим основаниям.
Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил в суд доказательств соблюдения пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации в части направления ответчику оферты - предложения о внесении изменений в договор аренды.
Письмо от 04.04.2017 N 33 таким доказательством не является, поскольку в нем не содержатся конкретные предлагаемые условия, не изложена редакция этих условий. По сути такое письмо может расцениваться лишь как предложение ответчику делать оферты по внесению изменений в договор.
Следовательно, установленное законом требование об обязательном досудебном порядке разрешения спора истцом не было соблюдено, что является основанием для оставления искового заявления в части внесения изменений в пункт 2.4.19 договора аренды без рассмотрения в силу пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае оставления судами заявления без рассмотрения.
Таким образом, государственная пошлина в размере 6 000 рублей подлежит возврату из федерального бюджета.
На основании изложенного суд, руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
решил:
признать недействительной одностороннюю сделку Государственного унитарного предприятия "Центр эффективного использования собственности города", ОГРН 1159204014540, в виде отказа от исполнения договора аренды имущества от 15.01.2016 N 1А-16Ю, выраженного в уведомлении об отказе от исполнения договора от 10.04.2017 N 58-у.
В остальной части иск оставить без рассмотрения.
Взыскать с Государственного унитарного предприятия "Центр эффективного использования собственности города", ОГРН 1159204014540, ИНН 9204551676, место нахождения: ул. Пушкина, 12, г. Севастополь, 299011, в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Техснабкрым", ОГРН 1149204054438, ИНН 9204024969, место нахождения: ул. Б. Морская, 11, г. Севастополь, 299011, 6 000 рублей расходов на уплату государственной пошлины.
Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Техснабкрым", ОГРН 1149204054438, ИНН 9204024969, место нахождения: ул. Б. Морская, 11, г. Севастополь, 299011, из федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 20.07.2017 N 1.
решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и может быть обжаловано через Арбитражный суд города Севастополя в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.
Судья А.Ю. Смоляков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка