Решение Арбитражного суда города Севастополя от 12 октября 2017 года №А84-2729/2018

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ
 
РЕШЕНИЕ
 
от 12 октября 2017 года Дело N А84-2729/2018
Резолютивная часть решения оглашена 09 октября 2017 года
Полный текст решения изготовлен 12 октября 2017 года*
________________
* Текст документа соответствует оригиналу. - Примечание изготовителя базы данных.
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Морозовой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания Артёмовой М.Ю.,
при участии в судебном заседании:
от истца: Шалык А.Н. по доверенности от 29.12.2017 N1394;
от ответчика: не явился, извещён;
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
Департамента по имущественным и земельным отношениями города Севастополя
к индивидуальному предпринимателю Неевину Анатолию Васильевичу,
о расторжении договора, о понуждении возвратить земельный участок,
установил:
Департамент по имущественным и земельным отношениями города Севастополя (далее - истец, департамент, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском (с учетом устного уточнения в судебном заседании 09.10.2018) к индивидуальному предпринимателю Неевину Анатолию Васильевичу (далее - предприниматель, ответчик, ИП Неевин А.В.) о расторжении договора аренды земельного участка от 04.05.2005 (дата регистрации), общей площадью 0,0430 га (кадастровый номер 91:03:002012:360), расположенного по адресу: г.Севастополь, проспект Геренала Острякова, д.227В, заключённого между Севастопольским городским Советом и предпринимателем, а также об обязании последнего в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу освободить и возвратить ДИЗО по акту приёма-передачи названный земельный участок в состоянии не хуже того, в котором он был предоставлен в аренду.
Как указал податель иска, в ходе проведённого им обследования земельного участка выявлено отсутствие объектов, для строительства которых в оговорённый договором срок земельный участок предоставлялся арендатору.
Ответчик, надлежащим образом извещённый о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя не обеспечил, никаких документов не представил, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Представитель ДИЗО настаивал на предъявленных требованиях.
Изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.
Как усматривается из материалов дела, между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и частным предпринимателем Неевиным Анатолием Васильевичем (арендатор) подписан договор аренды земельного участка (далее - договор), согласно которому арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 19.10.2004 N2369 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства 1-ой очереди бара с летной площадкой и для строительства и обслуживания 2-ой очереди бара с летной площадкой и благоустройство прилегающей территории с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, находящийся в г.Севастополь, пр.Генерала Острякова, 227В (1-я очередь), проспект Генерала Острякова, 227-Д (2-я очередь).
В пункте 2.1 договора оговорено, что в аренду передаётся земельный участок общей площадью 0,0430 га, в том числе земельный участок площадью 0,0181 га для строительства 1-й очереди бара с летней площадкой, земельный участок площадью 0,0249 га для строительства и обслуживания 2-й очереди бара с летной площадкой и благоустройства прилегающей территории.
Исходя из пункта 2.2 договора, в соответствии с кадастровым планом на земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества.
Земельный участок, который передаётся в аренду, не имеет каких-либо недостатков, препятствующих его эффективному использованию (пункт 2.4 договора) .
В силу пункта 3.1 договора он заключён сроком на 25 лет.
Земельный участок передаётся в аренду для использования на землях жилой и общественной застройки (пункт 5.1 договора).
В соответствии с пунктом 5.2 договора целевое назначение земельного участка N1 определено как строительство 1-й очереди бара с летной площадкой, земельного участка N2 - строительство и обслуживание 2-й очереди бара с летней площадкой и благоустройство прилегающей территории.
Подпунктом "г" пункта 9.2.2 договора закреплено, что арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению в течение двух лет с момента подписания акта приёма-передачи земельного участка. При этом если в надлежащим образом утверждённой проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.
Согласно пункту 12.3 договора его действие прекращается путём расторжения, в частности по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию.
Договор зарегистрирован в установленном порядке 04.05.2015 за номером 4-м-01.
Участники договора 13.04.2005 подписали акт приёма-передачи земельного участка.
В дальнейшем, в связи с образованием в составе Российской Федерации двух самостоятельных субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь Неевин А.В. 26.02.2015 зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя.
Департамент 04.06.2018 провёл обследование земельного участка, кадастровый номер 91:03:002012:360 по адресу: г.Севастополь, Ленинский район, проспект Генерала Острякова, д.227В, вид разрешённого использования - для строительства 1-й очереди бара с летней площадкой и для строительства и обслуживания 2-ой очереди бара с летней площадкой и благоустройства прилегающей территории. В результате контрольных мероприятий департамент выявил, что на земельном участке расположено сооружение на капитальной основе площадью 3 кв.м с рекламной конструкцией, на границе земельного участка имеются зелёные насаждения, иные строения, сооружения, объекты капитального строительства в границах земельного участка отсутствуют, на момент проведения обследования признаков осуществления строительных (подготовительных) работ не имеется. Данные обстоятельства зафиксированы в акте обследования от 04.06.2018 N0871-ГС.
Руководствуясь сведениями, содержащимися в означенном акте, ДИЗО направил арендатору предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земли, содержащее предложение о расторжении договора в добровольном порядке и о возврате земельного участка.
Оставление предпринимателем без реагирования указанного притязания послужило основанием для обращения департаментом с настоящим иском.
Суд считает предъявленные требования подлежащими удовлетворению в свете следующего.
С учетом положений статьи 27 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N5-ЗС "О Правительстве Севастополя", Указа исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 24.05.2014 N06 "Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений", Указа Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 N60-УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя", а также Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N883-ПП, права и обязанности арендодателя по договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем департамент имеет право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка.
Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с соответствующими притязаниями.
Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХКУ) изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ). Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХКУ.
В силу частей 2, 3 статьи 651 ГКУ договор может быть изменён или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесённого вреда вторая сторона в значительной степени лишилась того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N161-XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
Исходя из пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), договор аренды заключается на срок, определённый договором.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В пункте 2 статьи 46 ЗК РФ определено, что, наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, в частности при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Исходя из пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
По смыслу приведённого арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанность в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.
Обращаясь в суд с иском, ДИЗО указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что предприниматель не осуществил строительство заявленного объекта на земельном участке по предмету договора в сроки, определённые последним.
Позиция истца подтверждена представленным им актом обследования земельного участка от 04.06.2018 N0871-ГС, а также самим ответчиком в заявлении от 19.04.2018 "Информация заявителя относительно наличия (отсутствия) зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указание их кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров".
В условиях состязательности процесса (статья 9 АПК РФ) и как заинтересованная сторона по делу предприниматель не представил доказательств о наличии объективных и непреодолимых препятствий, исключивших саму возможность освоить земельный участок в предоставленных для этого целях не только в определённый договором срок, но и уже на дату рассмотрения настоящего спора.
Таким образом, предъявленные ДИЗО по настоящему спору требования правомерно основаны на существенном нарушении арендатором условий договора, выразившимся в неисполнении обязательств по освоению земельного участка в определённых для этого целях. По своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают разумных и адекватных действий для освоения земельного участка. В этом случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении, что имеет место и в настоящем споре. Нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть возведен и введён в эксплуатацию, является существенным нарушением условий договора. Действия государственных органов, органов местного самоуправления по распоряжению публичной (коммунальной) собственностью, в частности по передаче в долгосрочную аренду земельных участков, обусловлены не только намерением увеличить бюджетные поступления за счет арендных и иных платежей, но направлены на развитие экономики региона, различных видов инфраструктуры, создание современных конкурентоспособных отраслей в пределах соответствующей территории, что возможно лишь при активной инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов и реальном осуществлении последними проектов, для реализации которых предоставлены земельные участки. Тем самым неосвоение земельного участка в оговорённые сроки не только не позволяет достичь макроэффекта, но и препятствует планированию в сфере градостроительной деятельности с целью обеспечения социально-значимых задач.
В этой связи суд считает, что материалами дела доказаны порок поведения арендатора и наличие оснований для расторжения спорного договора по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора сроков строительства капитального объекта.
При расторжении договора арендатор обязан возвратить арендодателю участок в состоянии не хуже того, в котором земельный участок был предоставлен в аренду, ввиду чего притязания ДИЗО в части обязания ответчика в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу освободить и возвратить ДИЗО по акту приёма-передачи названный земельный участок в состоянии не хуже того, в котором он был предоставлен в аренду.
Учитывая изложенное, требования департамента подлежат удовлетворению в полном объеме.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ с предпринимателя взыскивается в доход федерального бюджета государственная пошлина по иску в размере 6000 руб.
Руководствуясь статьями 167-171, 176, 180, 181, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Севастополя
решил:
Расторгнуть договор аренды земельного участка от 04.05.2005, заключенный между Севастопольским городским Советом и индивидуальным предпринимателем Неевиным Анатолием Васильевичем в отношении земельного участка общей площадью 0,0430 га (кадастровый номер 91:03:002012:360), расположенного по адресу: г.Севастополь, проспект Генерала Острякова, д.227В.
Обязать индивидуального предпринимателя Неевина Анатолия Васильевича в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу освободить и возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя по акту приема-передачи земельный участок общей площадью 0,0430 га (кадастровый номер 91:03:002012:360), расположенный по адресу: г.Севастополь, проспект Генерала Острякова, д.227В, в состоянии не хуже того, в котором земельный участок был предоставлен в аренду.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Неевина Анатолия Васильевича в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины по иску.
Решение может быть обжаловано в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.
Судья
Н.А. Морозова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка