Решение Арбитражного суда города Севастополя от 16 ноября 2017 года №А84-2691/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

РЕШЕНИЕ

от 16 ноября 2017 года Дело N А84-2691/2017
Резолютивная часть решения оглашена 09 ноября 2017 года
Полный текст решения изготовлен 16 ноября 2017 года
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Морозовой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания до перерыва секретарем Бронских А.Г., после перерыва - секретарем Артемовой М.Ю.,
при участии в судебном заседании:
от истца: Щеглов М.Е. по доверенности от 09.01.2017 N06;
от ответчиков: общество (российское): Веремчук М.А. по доверенности от 22.08.2017 Nб/н, Горбенко Р.Л. - директор; общество (украинское): Веремчук М.А. по доверенности от 03.11.2017 Nб/н (после перерыва);
от третьего лица: не явилось, извещено;
рассмотрев в судебном заседании дело
по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
к обществу с ограниченной ответственностью "Тектоника-М" (ОГРН 1179204003109, ИНН 9203542076), обществу с ограниченной ответственностью "Тектоника-М" (идентификационный код 33186275)
третье лицо: Правительство Севастополя,
о расторжении договора аренды,
установил:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - департамент, ДИЗО, истец) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Тектоника-М" (ОГРН 1179204003109, ИНН 9203542076; далее - общество, ответчик, ООО "Тектоника-М") о расторжении договора аренды земельного участка от 17.11.2008, заключенного между Севастопольским городским Советом и ООО "Тектоника-М", зарегистрированного 26.02.2009 под N040965800007, в отношении земельного участка общей площадью 0,5000 га, расположенного по адресу: г.Севастополь, ул.Терлецкого, 15-Б, об обязании ответчика в течение 30 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования состояние и возвратить ДИЗО земельный участок, общей площадью 0,5000 га, расположенного по адресу: г.Севастополь, ул.Терлецкого, 15-Б.
В обоснование иска его податель сослался на то, что арендатор в определенный договором аренды земельного участка от 17.11.2008 в редакции дополнительного соглашения от 25.08.2011 срок, не только не завершил строительство, но и не начал саму процедуру освоения земельного участка, тем самым допустив существенное нарушение условий договора, что является достаточным основанием для расторжения последнего.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлек Правительство Севастополя (далее - правительство, третье лицо), общество с ограниченной ответственностью "Тектоника-М" (идентификационный код 33186275, место нахождения: 297025, Республика Крым, Красногвардейский район, с.Новосельцы, ул. 8 Марта, д. 40).
Определением от 19.10.2017 суд привлек ООО "Тектоника-М" (идентификационный код 33186275, место нахождения: 297025, Республика Крым, Красногвардейский район, с. Новосельцы, ул. 8 Марта, д. 40) в качестве соответчика по делу, исключив его из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора.
Правительство, общество "Тектоника-М" (украинское), надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела без их участия.
В судебном заседании представитель ДИЗО настаивал на предъявленных требованиях, а представитель общества "Тектоника-М" (российское) возражал против их удовлетворения.
В порядке статьи 163 АПК РФ судом в судебном заседании 01.11.2017 объявлялся перерыв на 09.11.2017 на 15 час. 50 мин. (исходя из того, что 06.11.2017 являлся нерабочим днем).
Информация о перерыве своевременно размещена на Интернет-сайте "Картотека арбитражных дел", что подтверждается отчетом о публикации судебных актов.
После перерыва судебное разбирательство продолжено, в том числе с участием представителя ООО "Тектоника-М" (украинское), который заявил письменное ходатайство об оставлении иска без рассмотрения ввиду несоблюдения департаментом в отношении названного юридического лица досудебного порядка урегулирования спора.
Представитель ДИЗО возражал против удовлетворения означенного ходатайства.
Согласно части 2 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если такой порядок является обязательным в силу закона.
Как следует из материалов дела, 14.02.2017 департамент направил обществу "Тектоника-М" (украинское) по его адресу согласно выписке из Единого реестра юридических лиц Украины предупреждение от 08.02.2017 N05-Исх./2548/2017 о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка (том дела 1, листы 33-36).
В судебном заседании 09.11.2017 представитель истца представил документальное подтверждение о направлении арендатору 15.08.2017 предложение о расторжении договора аренды с приложением соглашения о досрочном расторжении этого договора и актом приема-передачи земельного участка.
Вместе с тем, ни на момент обращения ДИЗО в суд, ни на дату рассмотрения спора соответствующие притязания арендодателя не нашли никакого реагирования со стороны арендатора.
По смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.
В поведении участников процесса не выявлено и на дату рассмотрения дела по существу намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, поэтому оставление иска без рассмотрения привело бы к необоснованному затягиванию разрешения возникшего конфликта и ущемлению прав одной из его сторон. Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2015 N306-ЭС15-1364 по делу NА55-12366/2012, в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N4 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015.
При таком положении суд не выявил правовых и фактических оснований для оставления иска без рассмотрения, посчитав необходимым рассмотреть по делу по существу.
Изучив материалы настоящего спора, заслушав участников процесса, суд установил следующие обстоятельства.
Как усматривается из материалов дела, между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ООО "Тектоника-М" (идентификационный код 33186275; арендатор) 17.11.2008 заключен договор аренды земельного участка (далее - договор), согласно которому арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 08.07.2008 N4788 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, находящегося по адресу: г.Севастополь, ул.Терлецкого, 15-Б (том дела 1, листы 15-22).
Исходя из пункта 2.1 договора, в аренду передается земельный участок общей площадью 0,5000 га.
В соответствии с кадастровым планом на земельном участке под зелеными насаждениями площадь 0,0060 га, под другими землями площадь 0,4940 га (пункт 2.2 договора).
В пункте 3.1 договора определено, что он заключен сроком на 25 лет.
Согласно пункту 5.1 договор земельный участок передается в аренду для использования на землях жилой и общественной застройки.
Целевое назначение земельного участка определено как строительство и обслуживание многоквартирного жилого дома (пункт 5.2 договора).
В пункте 6.2 договора его участники оговорили, что передача земельного участка арендатору осуществляется после подписания настоящего договора по акту приема-передачи.
В пункте 9.2.2 договора перечислены обязанности арендатора.
Исходя из пункта 10.1 договора, арендатор принимает на себя обязательство по участию в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г.Севастополя в соответствии с действующим законодательством и решением Севастопольского городского Совета от 22.10.2003 N1429 "О нормах паевого участия (взносов) застройщиков в создании социально и инженерно-транспортной инфраструктуры в г.Севастополе", для чего арендатор должен в срок до получения разрешения инспекции ГАСК на производство строительных работ (после разработки проектно-сметной документации, но не позднее одного года от даты приема-передачи земельного участка) заключить с Севастопольской городской государственной администрацией договор о паевом участии застройщиков в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г.Севастополя.
В силу пункта 12.3 договора его действие прекращается путем его расторжения по взаимному согласию сторон; по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует использованию; по другим основаниям, определенными законами Украины.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 17.11.2008 (лист дела 28).
Договор зарегистрирован в установленном порядке в Севастопольском городском филиале ГП "Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам", о чем в Государственном реестре земель сделана запись от 26.02.2009 N040965800007 (лист дела 23).
В соответствии с дополнительным соглашением от 25.08.2011 к договору подпункт "г" пункта 9.2.2 договора изложен в новой редакции, в соответствии с которым арендатор обязан завершить застройку земельного участка согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению в срок до 01.02.2016 (том дела 1, листы 30-32).
Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке, о чем внесена запись 05.12.2011 N85363004000068.
На основании пункта 3.2.3 Административного регламента исполнения Управлением земельного контроля города Севастополя функции по осуществлению земельного контроля, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 28.04.2015 N345-ПП (далее - Административный регламент), Севземконтроль 17.08.2016 провел обследование земельного участка площадью 5000 кв.м (ранее присвоенный кадастровый номер 8536300000:01:007:0055), расположенного по адресу: г.Севастополь, Балаклавский район, ул.Терлецкого, 15-Б, предоставленного на праве аренды ООО "Тектоника-М" для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома. Как установило управление, земельный участок не огражден, свободен от строений и сооружений, верхний слой почвы порос сорными растениями, визуальных признаков осуществления строительных, подготовительных, земляных работ не выявлено. Таким образом, по мнению Севземконтроля, земельный участок не освоен. Перечисленные обстоятельства зафиксированы управлением в акте обследования земельного участка от 19.08.2016 N128/04-01/ОБ/16 (том дела 1, листы 10-14).
Руководствуясь сведениями, содержащимися в означенном акте, ДИЗО направил арендатору предупреждение 02.08.2017 N05-Исх./2548/2017 о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка (том дела 1, листы 33-36).
В дальнейшем, департамент, письмом от 15.05.2017 N13742/05-05-21/17, предложил ООО "Тектоника-М" (место нахождения: 299014, г.Севастополь, ул.Крестовского, 1) расторгнуть договор в добровольном порядке по причине неосвоения земельного участка в установленные договором сроки (том дела 1, листы 39-44).
Оставление ответчиками без какого-либо реагирования поименованных предупреждения и предложения послужило основанием для обращения ДИЗО с настоящим иском.
Суд считает предъявленные требования подлежащими удовлетворению в свете следующего.
18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.
В соответствии с частью первой статьи 1 Договора о принятии в РФ Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего Договора, то есть с 18.03.2014.
Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 Договора о принятии в РФ).
Нормами статьи 27 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N5-ЗС "О Правительстве Севастополя" определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.
Указом исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 24.05.2014 N06 "Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений" образован исполнительный орган государственной власти города Севастополя в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом - Главное управление имущественных и земельных отношений.
Согласно Указу Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 N60-УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя" к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя переходят права и обязанности Главного управления имущественных и земельных отношений.
Пунктом 1.7 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N521-ПП, установлено, что Департамент является правопреемником Главного управления имущественных и земельных отношений.
Исходя из пункта 4.2. Положения, департамент в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.
В соответствии с пунктом 1.8 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N883-ПП, департамент является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности города Севастополя, иных правоотношений имущественного характера, стороной в которых является город Севастополь, и корпоративных правоотношений, стороной в которых ранее являлся Фонд коммунального имущества Севастополя, Севастопольское региональное отделение Фонда государственного имущества Украины, в пределах законодательства города Севастополя.
Статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N46-ЗС) закреплено, что данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Из части 1 статьи 2 Закона N46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:
1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;
2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;
3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя;
4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя;
5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.
В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
Таким образом, права и обязанности арендодателя по договору перешли к ДИЗО, а потому последний в силу возложенных на него полномочий является надлежащим истцом по делу.
Оценив содержание договора и представленных в материалы дела документов, суд установил, что в качестве арендатора по нему выступало ООО "Тектоника-М", являющееся юридическим лицом по Закону Украины (идентификационный код юридического лица 33186275).
Из представленных Инспекцией Федеральной налоговой службы по Ленинскому району г.Севастополя по запросу суда регистрационных документов ООО "Тектоника-М" (ОГРН 1179204003109) усматривается, что ответчик зарегистрирован в качестве впервые созданного российского юридического лица 07.04.2017 (том дела 1, листы 84-113). В выписке из Единого государственного реестра юридических лиц на ООО "Тектоника-М" отсутствуют сведения о регистрации данной организации на территории города федерального значения Севастополя на дату принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образование в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя (том дела 1, листы 49-51).
Таким образом, имеющиеся в деле документы не подтверждают того, что ООО "Тектоника-М" создано как результат приведения ООО "Тектоника-М" - юридическим лицом по Закону Украины, в порядке, установленном статьей 19 Федерального закона от 30.11.1994 N52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", учредительных документов в соответствие с законодательством Российской Федерации.
Одновременно суд установил отсутствие доказательств возникновения у ООО "Тектоника-М" - российского юридического лица - каких-либо прав на земельный участок по предмету договора.
В связи с этим суд констатирует, что права и обязанности арендатора по договору сохранились за ООО "Тектоника-М" - юридического лица по Закону Украины, а потому именно этот субъект является надлежащим ответчиком по притязаниям истца.
Приняв во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N6-ФКЗ), статей 4, 422, 1211 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 14 АПК РФ, суд считает, что при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.
Поэтому к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины.
Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХКУ) изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ). Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХКУ.
В силу частей 2, 3 статьи 651 ГКУ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N161-XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
Исходя из пункта 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В пункте 2 статьи 46 ЗК РФ определено, что, наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, в частности при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В силу подпункта 4 пункта 1 статьи 416 ГКУ право пользования земельным участком для застройки прекращается в случае неиспользования земельного участка для застройки на протяжении трех лет подряд.
Исходя из пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Таким образом, по смыслу норм, действовавших как на момент возникновения спорных отношений, так и на момент рассмотрения спора в арбитражном суде, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанность в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.
Обращаясь в суд с иском, ДИЗО указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что ответчик не осуществил строительство заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором.
Как уже приводилось выше, договор заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования изначально определена как для строительства и обслуживания жилого многоквартирного дома, срок, по истечении которого строительство объекта должно быть завершено, закреплен в дополнительном соглашении от 25.08.2011 к договору - до 01.02.2016.
Актом обследования земельного участка от 19.08.2016 N128/04-01/ОБ/16 установлено, что земельный участок не огражден, свободен от объектов капитального строительства, от некапитальных строений, сооружений, объектов благоустройства, признаки осуществления строительных работ отсутствуют.
Суд отклоняет утверждение ответчиков о том, что указанный документ является недопустимым доказательством по делу.
В соответствии со статьей 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (часть 1). В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы (часть 2).
Таким образом, по своему характеру доказательства разграничиваются на прямые и косвенные. В любом случае определяющим является возможность суда на основании их оценки установить значимые для разрешения спора обстоятельства.
В соответствии с пунктом 3.2.1 Административного регламента Управление земельного контроля города Севастополя осуществляет сбор графических и семантических материалов на земельный участок и располагающиеся на нем строения, сооружения, в соответствии с задачами будущей проверки, а также собирает информацию о его пользователях, собственниках, арендаторах в рамках действующего законодательства.
Исходя из пункта 3.2.3. Административного регламента, в случаях, если нарушение земельного законодательства происходит на земельном участке, находящимся в собственности города Севастополя, государственная собственность на который не разграничена, должностные лица управления составляют акт обследования земельного участка. Акт обследования является документом, в котором фиксируются обстоятельства, свидетельствующие о самовольном занятии земельного участка находящемся в собственности города Севастополя, земельном участке на территории города Севастополя, государственная собственность на которые не разграничена и (или) незаконном (самовольном) размещении на них объектов капительного и некапитального строительства.
Следовательно, проведенные Севземконтролем действия осуществлены не в ходе проверки, а представляют сбор материалов, то есть подготовительный этап для возможного последующего совершения проверочных мероприятий. В случае наличия факта нарушения требований земельного законодательства должностное лицо управления земельного контроля оформляет акт обследования земельного участка по утвержденной форме, документ, который носит информационный, а не обязывающий характер. Указанные действия Севземконтроля не связаны с осуществлением проверки в отношении лица в смысле, определенном Федеральным законом от 26.12.2008 N294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля", а являются реализацией Севземконтролем прямо возложенных на него публичных функций, ввиду чего хозяйствующего субъекта и не привлекают к участию в данной процедуре, не обязывают выполнить какие-либо действия, предоставить документы и т.д.
При таком положении суд считает, что акт обследования земельного участка от 19.08.2016 N128/04-01/ОБ/16, составленный управлением земельного контроля, отвечает критериям относимости и допустимости доказательств (статьи 67 и 68 АПК РФ), его использование в качестве документального подтверждения позиции истца в полной мере согласуется с действующим нормативно-правовым регулированием.
В силу части 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.
Исходя из положений статьи 51 ГрК РФ, а также положений статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.
Применительно к части 1 статьи 14 АПК РФ в государстве Украина действовал аналогичный порядок в сфере регулирования градостроительной деятельности.
Так, согласно статье 9 Закона Украины N687-XIV "Об архитектурной деятельности" строительство (новое строительство, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт) объекта архитектуры осуществляется в соответствии с утвержденной проектной документацией, государственных стандартов, норм и правил в порядке, определенном Законом Украины "О регулировании градостроительной деятельности".
В соответствии с частью 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 N3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности" проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке:
1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных;
2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы;
3) утверждение проектной документации;
4) выполнение подготовительных и строительных работ;
5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;
6) регистрация права собственности на объект градостроительства.
В подтверждение принятия мер по освоению земельного участка общество "Тектоника-М" (украинское) в судебном заседании 09.11.2017 представило заключение об инженерно-геологических условиях на участке предполагаемого строительством многоквартирного дома от 2007 года, заключение Управления градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации от 14.12.2010 NС315/10 по проекту организации строительства многоквартирного жилого дома, ходатайство в Севастопольский городской Совет от 11.03.2011 N21 об увеличении срока строительства на срок, указанный в приложенной рабочей документации, рабочий проект 2010 года, решение Севастопольского городского Совета от 01.07.2011 N1180 "О продлении на 4 года и 7 месяцев срока строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке площадью 0,5000 га, расположенном по ул.Терлецкого, 15-Б, переданному в аренду ООО "Тектоника-М", договор от 17.03.2011 N292/11ф о паевом участии (взносах) заказчиков в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры г.Севастополя, заключенный с Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета.
Вместе с тем, все перечисленные документы касаются принятия арендатором отдельных мероприятий на реализацию предварительного этапа по освоению земельного участка еще до заключения дополнительного соглашения от 25.08.2011 к договору, которым определен срок, по истечении которого строительство объекта должно быть завершено. Доказательства совершения иных действий по реальному освоению земельного участка по предмету договора после 25.08.2011 общество "Тектоника-М" (украинское) в материалах дела отсутствуют. На наличие таковых арендатор не ссылался при рассмотрении спора. При этом в настоящее время общество не только не приступило к выполнению строительных работ для освоения арендованного земельного участка в соответствующих целях, но, прежде всего, не предприняло мер для получения обязательных в силу Закона и необходимых для этого документы.
В условиях состязательности процесса (статья 9 АПК РФ) и как заинтересованная сторона по делу арендатор не представил документального подтверждения о наличии объективных и непреодолимых препятствий, исключивших саму возможность освоить земельный участок в предоставленных для этого целях не только уже в определенный договором срок, но и на дату рассмотрения судебного спора.
Суд учитывает и то, что ООО "Тектоника-М" (украинское) не обращалось к департаменту с просьбой внести изменения в договор по вопросу продления сроков строительства.
Следовательно, доказательств того, что цель, в соответствии с которой обществу предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, равно как и совершение арендатором в течение всего срока действия договора аренды адекватных, разумных действий для освоения земельного участка, материалы дела не содержат.
По своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству многоквартирного жилого дома) представляет собой меру ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных и адекватных действий для освоения земельного участка. В этом случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении. Нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть возведен и введен в эксплуатацию, является существенным нарушением условий договора. Действия государственных органов, органов местного самоуправления по распоряжению публичной (коммунальной) собственностью, в частности по передаче в долгосрочную аренду земельных участков, обусловлены не только намерением увеличить бюджетные поступления за счет арендных и иных платежей, но направлены на развитие экономики региона, различных видов инфраструктуры, создание современных конкурентоспособных отраслей в пределах соответствующей территории, что возможно лишь при активной инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов и реальном осуществлении последними проектов, для реализации которых предоставлены земельные участки.
В рассматриваемом случае пассивное поведение общества привело к невозможности достижения перечисленных целей. Не выполняя принятые на себя обязательства в исследуемой части, арендатор, при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям гражданского оборота, должен был осознавать наступление для него негативных последствий. Суд констатирует и то, что в рамках судебного спора общество "Тектоника-М" (украинское) так и не указало конкретный срок завершения строительства по предмету договора, тем самым сохраняя неопределенность в соответствующих правоотношениях не только для арендодателя, но и возможным потенциальным заинтересованным субъектам.
Вследствие изложенного, суд считает, что материалами дела подтверждается порок поведения арендатора и наличие оснований для расторжения спорного договора по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта.
При расторжении договора арендатор обязан возвратить арендодателю участок, ввиду чего иск в части обязания ответчика в течение 30 календарных дней с момента вступления решения в законную силу возвратить ДИЗО земельный участок является законным и обоснованным.
В этой связи требования департамента подлежат удовлетворению в отношении ООО "Тектоника-М" (украинское).
Поскольку суд не выявил наличие у ООО "Тектоника-М" (российское) каких-либо прав и обязанностей по спорному договору, то притязания истца к этому субъекту в отсутствие правовых и фактических оснований отклонены судом.
Все иные доводы, приведенные ответчиками, проверены судом и не приняты как базирующиеся на неверном толковании норм действующего законодательства.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ с арендатора взыскивается государственная пошлина по иску в размере 6000 руб.
Руководствуясь статьями 167-171, 176, 180, 181, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Севастополя
решил:
Расторгнуть договор аренды земельного участка от 17.11.2008, заключенный между Севастопольским городским Советом и обществом с ограниченной ответственностью "Тектоника-М" (идентификационный код 33186275, место нахождения: 297025, Республика Крым, Красногвардейский район, с. Новосельцы, ул. 8 Марта, д. 40), зарегистрированный 26.02.2009 под номером 040965800007, в отношении земельного участка общей площадью 0,5000 га, расположенного по адресу: г.Севастополь, ул.Терлецкого, 15-Б.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Тектоника-М" (идентификационный код 33186275, место нахождения: 297025, Республика Крым, Красногвардейский район, с. Новосельцы, ул. 8 Марта, д. 40) в течение 30 календарных дней с момента вступления решения в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования состояние и возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя земельный участок общей площадью 0,5000 га, расположенного по адресу: г.Севастополь, ул.Терлецкого, 15-Б.
В иске к обществу с ограниченной ответственностью "Тектоника-М" (ОГРН 1179204003109, ИНН 9203542076, место нахождения: 299042, г.Севастополь, ул.Крестовского, д.1) Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Тектоника-М" (идентификационный код 33186275, место нахождения: 297025, Республика Крым, Красногвардейский район, с. Новосельцы, ул. 8 Марта, д. 40) в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины по иску.
Решение может быть обжаловано в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.
Судья Н.А. Морозова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка