Дата принятия: 28 ноября 2019г.
Номер документа: А84-2623/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ
РЕШЕНИЕ
от 28 ноября 2019 года Дело N А84-2623/2019
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Архиповой С.Н.,
При ведении протокола судебного заседания помощником судьи Колотовой О.В.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
к индивидуальному предпринимателю Мищенко Наталье Сергеевны ОГРНИП 314920434201047, ООО "МФ-ПЛЮС" идентификационный код 38538548, Украина, г. Киев, ул. Межгорская, 22
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 07.11.2008 в сумме 484 179,02 руб.,
при участии в судебном заседании: от Мищенко Н.С. - Пономарева-Костюкова Е.В.,
установил:
29.05.2019 в Арбитражный суд города Севастополя (суд) обратился Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (истец, Департамент) с исковым заявлением о взыскании с индивидуального предпринимателя Мищенко Натальи Сергеевны (предприниматель) задолженности по договору аренды земельного участка от 07.11.2008 в сумме 484 179,02 руб..
20.09.2019 Департамент уточнил исковые требования и просил взыскать с предпринимателя и ООО "МФ-ПЛЮС" задолженность по договору аренды земельного участка от 07.11.2008 в сумме 484 179,02 руб.. Данное уточнение принято судом к рассмотрению. Определением суда от 02.10.2019 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено ООО "МФ-ПЛЮС".
Предприниматель с иском не согласился, указывая, что 21.10.2013 собственником недвижимого имущества, расположенным под земельным участком, предоставленным ему на праве аренды.
ООО "МФ-ПЛЮС" надлежащим образом уведомлено о рассмотрении дела, однако, отзыв на иск не представило.
Выслушав пояснения сторон, исследовав и оценив представленные письменные доказательства, суд пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требования.
Из материалов дела следует, что 07.11.2008 между Севастопольским городским Советом как Арендодателем и предпринимателем как Арендатором был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого Арендатору в платное срочное пользование предоставлен земельный участок для строительства и обслуживания торгово-складского комплекса с офисами площадью 0,3311 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Токарева, дом 11. По условия договора Арендатор обязан ежегодно уплачивать арендную плату в размере 5% от нормативной денежной оценки земельного участка. На период строительства величина арендной платы составила 17754,25 грн, на последующий период - 88771,30 грн.
Как указывает Департамент, у предпринимателя образовалась задолженность по уплате арендной платы за период с января 2015 года по август 2017 года в сумме 404 973,21 руб.. В то же время, поскольку с 21.10.2013 собственником недвижимого имущества, расположенного на арендованном предпринимателем земельном участке является ООО "МФ-ПЛЮС", данная задолженность образовалась также и у него.
В соответствии с п. 1.8 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N883-ПП, Департамент является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности города Севастополя, иных правоотношений имущественного характера, стороной в которых является город Севастополь, и корпоративных правоотношений, стороной в которых ранее являлся Фонд коммунального имущества Севастополя, Севастопольское региональное отделение Фонда государственного имущества Украины, в пределах законодательства города Севастополя.
Таким образом, права и обязанности Арендодателя по договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем последний является надлежащим истцом по делу.
В соответствии с пунктом 1 Постановления Правительства Севастополя от 11 февраля 2015 года N88-ПП "О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года" с 01.01.2015 до момента приведения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенных до 21 марта 2014 года, в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации арендная плата за такие земельные участки рассчитывается согласно условиям договоров аренды (с учетом дополнительных соглашений) с применением нормативной денежной оценки земельных участков, действующей на территории города Севастополя с 01.01.2012, переведенной в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 1 января 2015 года.
Доказательств приведения договора аренды земельного участка в соответствие с законодательством Российской Федерации не представлено.
Таким образом, для целей расчёта размера арендной платы применяется нормативная денежная оценка, установленная нормативными правовыми актами за соответствующие периоды.
Исходя из информации, представленной Севреестром, нормативная цена спорного земельного участка составила 3253189,94 руб..
Согласно постановлению Правительства Севастополя от 11.02.2015 N88-ПП "О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, и заключенным до 21 марта 2014 года" задолженность переводится по курсу ЦБ РФ на 01.01.2015-3,55525 рублей за 1 гривну.
По смыслу ст. 9 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального 7 значения Севастополя" к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений (определение ВС РФ от 05.12.2014 N 308-ЭС14-1405). При этом судом учитывается, что нормы Закона N6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие до 18.03.2014, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение ВС РФ от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939).
Договор заключен в 2008 году, соответственно, правоотношения сторон регулируются нормами украинского законодательства. При этом, судом установлено, что они не противоречат нормам российского законодательства.
По своей правовой природе, договор, заключенный между сторонами, является договором аренды земли.
В соответствии с частью 1 ст. 759 ГК Украины по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок. Частью 1 статьи 762 ГК Украины определено, что за пользование имуществом с нанимателя взимается плата, размер которой устанавливается договором найма. Если размер платы не установлен договором, он определяется с учетом потребительского качества вещи и других обстоятельств, имеющих существенное значение.
В силу положений части 5 ст. 762 ГК Украины плата за пользование имуществом вносится ежемесячно, если иное не установлено договором. В соответствии со статьей 206 Земельного кодекса Украины плата за землю взимается в соответствии с законом.
Согласно положениям части 3 ст. 762 ГК Украины договором или законом могут быть установлены периодический пересмотр, изменение (индексация) размера платы за пользование имуществом.
Нормативными предписаниями, приведенными в части 2 ст. 792 ГК Украины определено, что отношения по найму (аренде) земельного участка регулируются законом. Таким законом, на дату заключения договора аренды являлся Закон Украины N161-XIV от 06.10.1998 года "Об аренде земли" (с изменениями и дополнениями) в редакции от 04 июля 2013 года N406-VII.
Согласно положениям ст. 21 Закона Украины "Об аренде земли", арендная плата за землю - это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком согласно договору аренды земли. Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливается по соглашению сторон в договоре аренды (кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, которые устанавливаются в соответствии с Налоговым кодексом Украины). Исчисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции, если иное не предусмотрено договором аренды.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность арендодателя земельного участка требовать уплаты арендной платы с прежнего собственника объектов недвижимости с момента такого перехода.
Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.
Таким образом, поскольку арендатором земельного участка в связи с покупкой находящихся на нем объектов недвижимого имущества стало иное лицо, на стороне предпринимателя отпала обязанность по внесению арендных платежей.
Право собственности нового собственника зарегистрировано в соответствующем реестре 21.10.2013, соответственно, с октября 2013 года обязанность по уплате арендной платы возникла у ООО "МФ-ПЛЮС". Задолженность за период с января 2015 года по август 2017 года в сумме 404 973,21 руб., которая подлежит взысканию в пользу истца.
Поскольку ответчик не представил суду доказательств внесения арендной платы за спорный период, не доказал, что фактически не пользовался имуществом, в силу вышеизложенных требований у него возникло обязательство по внесению арендной платы, которое им не исполнено.
Так как имела место просрочка исполнения обязательства, истец произвел начисление пени. Согласно п.4.9. договора аренды в случае нарушения срока внесения арендной платы Арендатор уплачивает пеню в размере пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины. Согласно расчету, представленному истцом, пеня составляет 44 549,58 руб..
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2018 по делу NА84-2896/2017, поскольку постановлением Правительства Севастополя от 11.02.2015 N88-ПП "О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года" определен порядок перерасчёта арендной платы и сумм штрафных санкций, возникших до 31.12.2014 в рубли, то базой для начисления каких-либо штрафных санкций может выступать лишь сумма, указанная в рублях. Поэтому начисление пени в размере пени за просрочку оплаты земельного налога по законодательству Украины на задолженность, которая определена с 01.01.2015 в рублях, в качестве базы недопустимо и противоречит нормативно-правовому регулированию в части применения меры ответственности за нарушения обязательств.
Действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена законная неустойка за нарушения денежного обязательства в сфере арендных правоотношений. Заявляя исковые требования о взыскании пени, установленной утратившим силу нормативным актом, истец в нарушение статьи 450 ГК РФ в одностороннем порядке пытается внести изменения в условия договора, что противоречит действующим положениям гражданского законодательства Российской Федерации об аренде. Такой правовой подход также нашел подтверждение в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 27.06.2016 по делу NА83-3705/2015.
Принимая во внимание изложенное, суд пришел к выводу о необоснованности требования истца о взыскании с ответчика суммы договорной неустойки.
По правилам ст. 395 ГК РФ истец также произвел начисление процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 34 656,23 руб., что является правомерным. Проверив представленный расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, суд признал его арифметически правильным и соответствующим условиям договора и требованиям закона.
Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Взыскать с ООО "МФ-ПЛЮС" в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя задолженность по договору аренды земельного участка от 07.11.2008 в сумме 404 973,21 руб. арендной платы за период с 23.12.2014 по 04.09.2017, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 34 656,23 руб..
В удовлетворении иска в остальной части отказать.
Взыскать с ООО "МФ-ПЛЮС" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 11 793 руб..
В удовлетворении требований к индивидуальному предпринимателю Мищенко Наталье Сергеевны отказать.
Решение может быть обжаловано в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд города Севастополя в установленный срок.
Судья
С.Н. Архипова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
