Решение Арбитражного суда города Севастополя от 31 августа 2017 года №А84-2618/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ
 
РЕШЕНИЕ
от 31 августа 2017 года Дело N А84-2618/2017
Резолютивная часть решения объявлена-24.08.2017
решение в полном объеме изготовлено-31.08.2017.
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Васильченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бакулиной О.Ю., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
к Частному предприятию "КВВМПУ",
при участии в деле в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца, - Правительство Севастополя
о расторжении договора аренды и об освобождении земельного участка,
при участии представителей сторон:
стороны и третьи лица явку представителей не обеспечили
установил:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Севастополя (далее - суд) с иском к Частному предприятию "КВВМПУ" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды и об освобождении земельного участка.
Исковые требования мотивированы невыполнением ответчиком обязанности арендатора, предусмотренной подпунктом "г" пунктом 9.2.2 вышеуказанного договора, а именно - строительство торгового комплекса в установленный договором срок не завершено, в связи с чем, истец обратился к ответчику с требованием о досрочном расторжении спорного договора и возврате арендованного имущества, однако поскольку ответчиком до настоящего времени не подписаны соглашения о расторжении договора и об освобождении арендованного земельного участка, истец был вынужден обратится с данным иском в суд за защитой своих прав.
определением суда от 26.06.2017 исковое заявление принято к производству, назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 10.07.2017.
Этим же определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца, было привлечено - Правительство Севастополя.
В судебном заседании 10.07.2016 суд вынес определение, которым определил: завершить предварительное судебное заседание, признать дело подготовленным к судебному разбирательству и назначил судебное разбирательство на 24.08.2017.
Истец в судебном заседании 24.08.2017 явку представителя не обеспечил, представил ходатайство об отложении судебного заседания, однако в судебном заседании 10.07.2017 представитель истца поддержал исковые требования и просил суд их удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Правительство Севастополя явку представителя в судебное заседание 24.08.2017 не обеспечило, однако, через канцелярию суда, представило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя, в котором указано, что третье лицо исковые требования поддерживает в полном объеме и просит суд удовлетворить их.
Ответчик явку полномочного представителя в судебное заседание 24.08.2017 не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом, отзыва на исковое заявление и иных истребованных судом документов не представил.
Согласно части 4 статьи 131 и части 1 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), непредставление отзыва на исковое заявление не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.
При неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие (часть 5 статьи 156 АПК РФ).
Лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами (часть 2 статьи 41 АПК РФ). При этом, согласно части 2 статьи 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.
Согласно части 3 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом и другими федеральными законами или возложенные на них арбитражным судом в соответствии с настоящим Кодексом.
Неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим Кодексом последствия.
Таким образом, непредставление отзыва на исковое заявление или дополнительных доказательств, которые арбитражный суд предложил представить ответчику, не является препятствием для рассмотрения дела по имеющимся в деле доказательствам.
С учетом вышеприведенных норм процессуального законодательства, по мнению суда, материалы дела достаточно характеризуют спорные правоотношения, основания для отложения рассмотрения дела отсутствуют, а дело подлежит рассмотрению в отсутствие ответчика по имеющимся в деле материалам, что согласуется со статьей 156 АПК РФ.
Имеющиеся в деле доказательства исследованы и оценены судом в совокупности по правилам статей 65, 70, 71 АПК РФ.
Как усматривается из материалов дела, 26.01.2009 между Севастопольским городским Советом (далее - Арендодатель) и Частным предприятием "КВВМПУ" (далее - Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка (далее - договор).
Согласно пункту 1.1. договора, Арендодатель, в соответствии с решениями Севастопольского городского Совета от 12.09.2017 N 2698, от 15.10.2008 N 5434, от 17.12.2008 N 6125, Договором купли-продажи права аренды от 20.11.2007 предоставляет, а Арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания многоквартирных жилых домов с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, которые находятся по адресу: г. Севастополь, ул. Горпищенко, N 111 (согласно справки из УГиА СГГА от 06.05.2008 N 5-2/2221).
В аренду передается земельный участок общей площадью 1, 7809 га (пункт 2.1. Раздела 2 договора).
Договор заключен сроком на двадцать пять лет (пункт 3.1. договора).
Пунктами 5.2 и 5.3 договора предусмотрено, что целевое назначение земельного участка - для строительства и обслуживания многоквартирных домов. Земельный участок должны использоваться таким образом, чтобы это не приносило вреда иным землепользователям, состоянию окружающей среды. Арендатор обязан соблюдать режим использования земель, не ухудшать состояние переданного в аренду земельного участка.
Согласно пункту 9.1.1. договора, Арендодатель имеет право, в том числе, требовать от арендатора использования земельного участка по целевому назначению, согласно настоящего договора и устранения допущенных нарушений условий настоящего договора.
Арендатор обязался, в том числе, начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 19.04.2011 N 840 - в срок до 26.01.2013 с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока (подпункт "г" пункту 9.2.2. договора) (с учетом дополнительного соглашения от 27.07.2011).
Положениями пункта 12.3. договора предусмотрено, что действие договора прекращается путем его расторжения по:
- взаимному согласию сторон;
- решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию;
- по другим основаниям, определенным законами Украины.
Согласно пункту 12.4. договора, Арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях, в том числе, не использование земельных участков под строительство на протяжении трех лет подряд (статья 416 ГК Украины).
В соответствии с пунктом 12.5 договора, переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения условий или расторжения договора.
Во исполнение условий договора, 26.01.2009 стороны подписали акт приема-передачи земельных участков, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял земельный участок общей площадью 1, 7809 га., расположенный в г. Севастополь, ул. Горпищенко, N 111.
20.12.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя было составлено письмо N 3511/03-05/12-16, в котором указано, что земельный участок не огражден, свободен от объектов капитального строительства, верхний слой почвы порос сорной, а так же древесно-кустарниковой растительностью, визуальных признаков осуществления строительных, подготовительных, земляных работ не выявлено.
Поскольку Арендатор не приступил к освоению земельного участка согласно предусмотренному в пункте 5.2. целевому назначению - земли жилой и общественной постройки, тем самым нарушив подпункт "г" пункта 9.2.2 договора аренды, 15.03.2017 истец обратился к ЧП "КВВМПУ" с предупреждением о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка, а в случае неисполнения обязательств в тридцатидневный срок ответчику предложено досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка от 26.01.2009 и возвратить объект аренды в установленном порядке.
В этом же предупреждении, Правительство Севастополя просило ответчика досрочно уведомить о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка в течении 30-дневного срока с момента получения данного письма.
Указанное предупреждение было направлено 17.03.2017, что подтверждается описью.
В 22.04.2017 за исх. 10702/05-05-21/17 Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя направлял в адрес ответчика предложение о расторжении договора аренды земельного участка.
Указанное предложение было направлено ответчику 24.04.2017, что подтверждается описью.
Учитывая, что ответчик не освоил до настоящего времени земельный участок, истец обратился с требованиями о расторжении договора аренды земли и о понуждении последнего освободить и возвратить земельный участок истцу.
Рассмотрев и исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их в совокупности в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.
В соответствии с частью первой статьи 1 договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего договора, то есть 18.03.2014.
Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 договора о принятии в РФ).
Нормами статьи 27 Закона города Севастополя N5-ЗС от 30.04.2014 "О Правительстве Севастополя" определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.
Указом исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя N06 от 24.05.2014 "Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений" образован исполнительный орган государственной власти города Севастополя в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом - Главное управление имущественных и земельных отношений. Согласно Указу Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 N60-УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя" к Департаменту по имущественным и земельным 6 отношениям города Севастополя переходят права и обязанности Главного управления имущественных и земельных отношений.
Пунктом 1.7 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N521-ПП установлено, что Департамент является правопреемником Главного управления имущественных и земельных отношений.
Пунктом 4.2. Положения определено, что Департамент в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.
В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории 7 города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города 7 Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:
1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;
2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;
3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя;
4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя;
5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.
В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
Таким образом, права и обязанности Арендодателя по договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя.
Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора земельного участка.
Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6- ФКЗ), статей 4, 422, 1211 ГК РФ, статьи 14 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.
При таких обстоятельствах к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины.
Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины), изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины).
Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХК Украины.
В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Обращаясь в суд с иском, Департамент по имущественным и земельным отношениям указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в неосуществлении ответчиком строительства заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором.
Договор аренды заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования - для строительства и обслуживания многоквартирных жилых домов. При этом стороны договора определили срок, по истечении которого строительство объекта должно быть завершено - до 26 января 2013 года.
Как указано выше, письмом Управления земельного контроля города Севастополя установлено, что земельный участок не огражден, свободен от объектов капитального строительства, верхний слой почвы порос сорной, а так же древесно-кустарниковой растительностью, визуальных признаков осуществления строительных, подготовительных, земляных работ не выявлено.
В материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий для строительства объекта и доказательств, подтверждающих факт строительства обусловленного договором объекта.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что на момент рассмотрения настоящего дела на спорном земельном участке отсутствует объект строительства, здание, сооружение либо его часть, при этом установленный договором срок аренды на период строительства истек.
Ответчиком не представлены какие либо доказательства, которые указывали бы на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.
Суд полагает, что расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству многоквартирных домов) представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.
Нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию, является существенным нарушением условий договора.
Государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.
Так, предоставляя спорный земельный участок в аренду в январе 2009 года для строительства и обслуживания торгового комплекса, вправе был рассчитывать на то, что в результате целевого использования земельного участка будет осуществляться общественно-полезная деятельность по удовлетворению социальных интересов, будет достигнут градостроительный эффект, а поскольку ответчик в предусмотренный срок не осуществил строительство на земельном участке, истец лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждается порок поведения арендатора и наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта.
В силу положений статьи 785 ГК Украины, в случае прекращения договора найма наниматель обязан немедленно возвратить наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, которое было обусловлено в договоре.
Аналогичные требования в части возврата имущества после прекращения действия договора предусмотрены условиями договора аренды земли (пункты 7.1, 9.2.2 договора).
С учетом изложенного, требование о возврате спорного земельного участка истцу после вступления решения в законную силу является законным и обоснованным.
В соответствии с положением статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и статьи 110 АПК РФ с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 000, 00 рублей.
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
1. Расторгнуть договор аренды земельного участка от 26.01.2009 заключенного между Севастопольским городским Советом и Частным предприятием "КВВМПУ", в отношении земельного участка общей площадью 1, 7809 га. (ранее присвоенный кадастровый номер 8536900000:01:019:0170), расположенных по адресу: г. Севастополь, ул. Горпищенко, N 111, зарегистрированного 26.03.2009 Севастопольским городским филиалом ГП "Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам" под N 040966100015.
2. Обязать Частное предприятие "КВВМПУ" (ул. Репина, дом 15/2, г. Севастополь, 22045; индикационный код-31338726) с момента вступления решения суда в законную силу освободить и возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ул. Советская, дом 9, г. Севастополь, 299011; дата регистрации-02.06.2014; ИНН 9204002115, ОГРН 1149204004025) земельный участок общей площадью 1, 7809 га. (ранее присвоенный кадастровый номер 8536900000:01:019:0170), расположенных по адресу: г. Севастополь, ул. Горпищенко, N 111.
3. Взыскать с Частного предприятия "КВВМПУ" (ул. Репина, дом 15/2, г. Севастополь, 22045; индикационный код-31338726) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000, 00 рублей (Шесть тысяч рублей 00 коп.).
Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы, если решение не отменено и не изменено - со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.
решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Судья О.С. Васильченко
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка