Решение Арбитражного суда города Севастополя от 25 января 2018 года №А84-2611/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

РЕШЕНИЕ

от 25 января 2018 года Дело N А84-2611/2017
Резолютивная часть решения объявлена "18" января 2018 года.
Решение в полном объёме изготовлено "25" января 2018 года
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Ражкова Р.А. рассмотрев материалы дела по исковому заявлению
Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ИНН 9204002115, ОГРН 1149204004025, зарегистрирован при создании 02.06.2014, место нахождения: 299011, г. Севастополь, ул. Ленина, д.2)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Комис"
(ИНН 9201004080, ОГРН 1149204012100, место нахождения: проспект Столетовский, дом 26, квартира 27, г. Севастополь, 299038)
при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца - Правительство Севастополя, Управление земельного контроля города Севастополя,
о расторжении договора аренды и понуждении освободить земельный участок,
по встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Комис" к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
о внесении изменений в договор,
при участии в судебном заседании:
представителей истца (ответчика по встречному иску): Шалыка А.Н., представителя по доверенности от 27.12.2017 N 1394
представителей ответчика (истца по встречному иску): Колтуновича В.В., представителя по доверенности от 25.07.2017
от третьих лиц - не явились
при ведении протокола судебного заседания, осуществлении аудиозаписи секретарём судебного заседания Кондраком Л.Л.
УСТАНОВИЛ:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя 21.06.2017 обратился в Арбитражный суд города Севастополя (далее - суд) с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Комис" о расторжении договора аренды земельного участка общей площадью 0,0445 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, Камышовое шоссе, заключенного 15.09.2009 между Севастопольским городским советом и Частным предприятием "Комис"; об обязании Общества с ограниченной ответственностью "Комис" с момента вступления решения суда в законную силу освободить и возвратить ДИЗО по акту приема-передачи указанный земельный участок.
Определением от 03.07.2017 заявление принято к производству суда.
К участию в деле привлечены третьи лица - Правительство Севастополя и Управление земельного контроля города Севастополя.
Определением суда от 23.11.2017 принят к совместному рассмотрению с первоначальным иском встречный иск Общества с ограниченной ответственностью "Комис" о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 15.09.2009 г. путем подписания дополнительного соглашения к указанному договору в предложенной истцом редакции, а именно:
1. В преамбуле данного договора (где указаны его стороны) заменить украинских юридических лиц на лиц с российским статусом (ДИЗО г. Севастополя и ООО "Комис");
2. Изменить наименования и юридические адреса сторон договора в разделе "Реквизиты сторон" указанного договора аренды;
3. Подпункт г пункта 9.2.2 договора изложить в следующей редакции: "В связи с длительным действие распоряжения и.о. губернатора Севастополя от 17.04.2014г. N 46, длительным утверждением ДИЗО г. Севастополя плана границ заарендованного земельного участка (с мая 2016г. по январь 2017г.), невозможностью получения арендатором проектной документации, разрешения на строительство и осуществления застройки арендованного земельного участка ввиду отсутствия у арендатора вновь заключенного договора аренды или договора с внесенными туда изменениями срок строительства объекта определить в 2 календарных года с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.
Данное разрешение Арендатору получить в Департаменте архитектуры и градостроительства г. Севастополя в течение 1 года с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу" (с учетом уточненных встречных исковых требований).
Определением от 25.01.2018 встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Комис" (далее - ООО "Комис") оставлено без рассмотрения.
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал.
Представитель ответчика в судебном заседании возразил против удовлетворения иска по доводам отзыва на иск.
При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.
Между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Комис" (арендатор) 15.09.2009 заключен договор аренды земельного участка (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания остановочного комплекса с кафе, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, который находится: г. Севастополь, Камышовое шоссе, 49-Б.
В соответствии с пунктом 2.1 Договора в аренду передается земельный участок общей площадью 0,0445 га.
Договор заключен сроком на 25 лет (пункт 3.1 Договора).
Пунктом 5.2 Договора определено, что целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание остановочного комплекса с кафе.
В пункте 6.2 Договора предусмотрено, что передача земельного участка арендатору осуществляется после подписания настоящего договора по акту приема-передачи.
Исходя из подпункта "г" пункта 9.2.2 договора арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению - в течение срока, определённого проектной дегустацией.
В пункте 10.1 Договора стороны предусмотрели особые условия Договора, в соответствии с которыми Арендатор принял на себя обязательства по участию в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г.Севастополя в соответствии с действующим законодательством и решением Севастопольского городского Совета от 22.10.2003 N1429 "О нормах паевого участия (взносов) застройщиков в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры в г.Севастополе", для чего Арендатор должен в срок до получения разрешения инспекции ГАСК на производство строительных работ (после разработки проектно-сметной документации, но не позднее одного года от даты приема-передачи земельного участка) заключить с Севастопольской городской государственной администрацией договор о паевом участии застройщиков в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г.Севастополя.
Факт передачи земельного участка в аренду подтверждается актом приема передачи земельного участка от 15.09.2009.
18.04.2016 Управлением земельного контроля Севастополя проведена проверка по результатам которой составлен акт обследования спорного земельного участка N27/05-01/ОБ/16 от 22.04.2016, которым установлено, что обследуемый участок не огражден, признаков осуществления строительных работ не выявлено.
22.12.2016 Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя направил в адрес ООО "Комис" предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка и предложение расторгнуть договор аренды.
18.01.2017 от ООО "Комис" потупило возражение на предложение расторгнуть договор.
Полагая, что ответчик необоснованно на протяжении длительного времени уклоняется от исполнения договорных обязательств по освоению предоставленного в аренду земельного участка, департамент обратился в арбитражный суд с соответствующим требованием.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с положениями ст. 23 Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" от 21.03.2014, законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.
В силу ч.1 ст. 12.1 названного Закона, п. 6 решения внеочередной сессии Севастопольского городского совета от 17.03.2014 N 7156 "О статусе города-героя Севастополя" и ст. 3 Закона города Севастополя от 07.08.2014 N 56-ЗС "Об основах управления государственным имуществом города Севастополя" государственная собственность Украины является собственностью города Севастополя, полномочия по управлению и распоряжению которым осуществляют Правительство Севастополя и уполномоченные им исполнительные органы государственной власти города Севастополя.
В данном случае, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя является надлежащим истцом по делу, поскольку к нему перешли права арендодателя по договору аренды земельного участка от 09.10.2006, в силу возложенных на него полномочий.
Согласно частей 8, 11 статьи 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (далее - Закон N 46-ЗС), право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
В силу положений ст. 651 ГК Украины по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных предусмотренных законом случаях. Аналогичные нормы содержатся и в п.2 ст. 450 ГК РФ.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п. 12.4 договора, истец имеет право требовать его досрочного расторжения при использовании земельных участков не по целевому назначению.
Кроме того, согласно п.1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя, при существенном нарушении его условий арендатором, предусмотрено п.9 ст. 22 Земельного кодекса РФ.
При этом? в соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
В данном случае, в обоснование заявленных требований Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя ссылается на то, что незавершение ответчиком строительства на предоставленном в аренду земельном участке заявленного объекта в указанные в договоре сроки, является существенным нарушением условия договора аренды и основанием его расторжения.
Как следует из материалов дела, спорный земельный участок был предоставлен в аренду по договору от 15.09.2009 сроком на 25 лет, с целью строительства и обслуживания остановочного комплекса с кафе.
При этом окончательный срок строительства объекта сторонами поставлен в зависимость от проектной документации.
Как указано выше, актом обследования земельного участка установлено, что обследуемый участок не огражден, признаков осуществления строительных работ не выявлено.
Ответчик не оспаривает факт не осущетсвления строительства оговоренного объекта на указанном земельном участке, однако не считает это нарушение существенным, поскольку, по его мнению, имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, по не зависящим от его воли обстоятельствам.
Решая вопрос о расторжении договора аренды спорного земельного участка по инициативе арендодателя, суд полагает, что приоритетным является разрешение вопроса о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока договора аренды.
Оценивая вопрос о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, в установленные сроки, суд исходит из следующего.
Из материалов дела следует, что ответчик предпринимал меры для строительства запланированного объекта, в частности:
- проведено ограждение земельного участка;
- осуществлен кадастровый учёт земельного участка 91:02:005003:115;
- проведена работа по определению границ земельного участка (распоряжение Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от16.01.2017 N 212-РДЗ);
- начата работа по приведению договора аренды земельного участка в соответствие с законодательством Российской Федерации.
Как установлено судом, после 18.03.2014, на основании распорядительного акта и.о. Губернатора Севастополя от 17.04.2014 было запрещено капитальное строительство на территории города Севастополя, в связи с чем ответчик в указанный период не мог осуществить строительство объекта в установленный договором срок.
Таким образом, в материалы дела представлены как доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий для освоения земельного участка, так и доказательства, которые указывают на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.
Оценив все обстоятельства дела в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, а также дав оценку поведению сторон, суд пришел к выводу о том, что ответчик не имел реальной возможности построить на спорном земельном участке объект в предусмотренный договором срок.
По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участником гражданских правоотношений и разумность действий предполагаются, пока не доказано иное.
Определяя критерий добросовестности ответчика, степень заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру договора и условиям оборота для устранения возникших непредвиденных обстоятельств, необходимо было учитывать, что эти обстоятельства возникли в результате действий арендодателя, выразившиеся в ограничении прав ответчика на осуществление строительных работ путем издания распоряжения через свой уполномоченный орган о запрете капитального строительства на территории города Севастополя, а также дальнейших бездействий арендодателя по урегулированию данного вопроса по многочисленным обращениям арендатора.
Судом учитывается позиция, изложенная в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 11.04.2017 по делу NА84-1077/2016, где суд кассационной инстанции указал на необходимость учитывать при оценке действий арендатора по осуществлению строительства объекта на арендованном земельном участке в установленные договором сроки, доводы арендатора земельного участка публичной собственности о его добросовестности при отсутствии у последнего реальной возможности осуществлять строительные работы на арендованном земельном участке в период действия Распоряжения и.о. Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя" в силу прямого запрета. Соответственно на арендатора не должна возлагаться обязанность совершать действия по устранению непредвиденного обстоятельства невозможности осуществления строительства, вызванного причинами, которые заинтересованная сторона не смогла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.
На момент рассмотрения дела по существу запрет строительства, предусмотренный Распоряжением и.о. Губернатора города Севастополя N46 от 17.04.2014, так и не был отменен, соответственно, реальная возможность у ответчика начать строительство отсутствовала. Следовательно, поведение арендатора, хотя и не завершившего строительство в установленный срок, но совершающего освоение арендуемого земельного участка и предпринявшего активные действия, направленные на осуществление строительства такого объекта и действия по приведению земельной документации в соответствие с нормами законодательства РФ, в силу объективных причин, следует признать добросовестным.
В то же время истец - публичный участник земельных правоотношений, при осуществлении правомочий собственника земельного участка, связанных с обращением в суд с иском о расторжении договора аренды земли по мотивам нарушения Обществом установленного договором срока строительства, при том, что эти обстоятельства возникли в силу объективных причин и в том числе в результате действий истца, злоупотребил своим правом, что в силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускается.
Суд также обращает внимание, что положения ГК РФ, которые также нашли отражение в пункте 66 Информационного письма Президиума ВАС РФ 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" предписывают обязанность стороны до обращения в суд с требованием о расторжении договора направить другой стороне письменное предупреждение о необходимости исполнения ею обязательства в разумный срок. Цель этого положения заключается в обеспечении защиты экономически более слабой стороны договора - арендатора, ему предоставляется дополнительная возможность устранить допущенные нарушения до расторжения договора, т.е. предупреждение о необходимости устранения таких нарушений предполагает возможность сохранения договорных отношений при выполнении арендатором претензий арендодателя и соответственно расторжение договора аренды при установлении факта устранения допущенных арендатором нарушений будет противоречить смыслу требований статьи 619 ГК РФ и не соответствовать разъяснениям, изложенным в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 года N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров".
Однако ответчик в силу сложившихся обстоятельств, связанных как с объективными причинами невозможности освоения земельного участка в период действия законодательства Украины на территории Севастополя, так и в силу издания распоряжения субъекта, предусматривающего запрет осуществления капитального строительства на территории города Севастополя, не мог реализовать представленную ему дополнительную возможность устранить допущенные нарушения условий договора в определенный в претензии срок.
Таким образом, судом установлено, что имеющимися в деле доказательствами подтверждается отсутствие вины арендатора и наличие обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка ответчиком начиная с апреля 2014 года, в частности по реальному строительству объекта.
Суд полагает, что расторжение договора аренды земельного участка представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка, поскольку государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе. Однако в силу специфики сложившейся ситуации, суд приходит к выводу о том, что материалами дела не подтверждается порок поведения арендатора и соответственно наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя. Иными словами, с учетом изложенных выше обстоятельств, расторжение договора аренды земельного участка не достигает социально-значимых целей, определенных при заключении договора, и, исходя из конкретных обстоятельств дела, не соответствует балансу интересов сторон.
Также суд отмечает, что в силу части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В статьях 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено право арендодателя ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка). Приведенные выше нормы российского законодательства указывают на то, что из названного трехлетнего срока следует исключать период времени, который необходимо затратить на освоение земельного участка (проектно- изыскательские работы, подготовка проекта и его государственная экспертиза и т.д.).
Таким образом, исходя из смысла изложенных норм, действовавших на момент рассмотрения спора в арбитражном суде, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.
При этом, применительно к спорным правоотношениям, ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях арендодатель вправе по истечении трех лет неиспользования земельного участка (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка) начиная с 18.03.2014 - начала действия законодательства РФ на территории города Севастополя.
Судом учтено, что распоряжением исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 N46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя" ответчик был фактически лишен возможности осуществления строительства.
Юридическая возможность осуществления строительства у общества появляется, по мнению суда, только с принятием распоряжения департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя от 18.06.2015 N20 "Об утверждении административного регламента предоставления государственной услуги "Выдача разрешений на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства".
При таких обстоятельствах период с 17.04.2014 по 18.06.2015 подлежит исключению из противоправного периода бездействия застройщика. Соответствующая претензия (предупреждение с предложением расторгнуть договор) была направлена департаментом в адрес арендатора 22.12.2016, иск в суд направлен 21.06.2017. Однако по состоянию на указанные даты формальный трехлетний срок, предусмотренный приведенными выше положениями статей 45, 46 Земельного кодекса РФ, не истек.
Суд полагает необходимым отметить, что применение положений части 1 статьи 416 ГК Украины, невозможно, поскольку данная статья регламентирует правоотношения сторон, возникающие из вещных прав (сервитут, право застройки земельного участка), а не обязательственные правоотношения, вытекающие из договора аренды. Указанная правовая позиция высказана в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 19.01.2016 по делу NА83-1183/2015, постановлениях Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2017 г. по делу N А84-2856/2017, от 30 ноября 2017 г. по делу N А84-2317/2017 (пункт 3 статьи 308.8 АПК РФ).
При данных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Севастополя
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя по исковому заявлению N б/н от 08.11.2017 отказать.
Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его вынесения в Двадцать первый Арбитражный апелляционный суд. Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд города Севастополя.
Судья
Р.А. Ражков


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка