Решение Арбитражного суда города Севастополя от 14 мая 2019 года №А84-2576/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

РЕШЕНИЕ

от 14 мая 2019 года Дело N А84-2576/2018
Арбитражный суд города Севастополя в составе председательствующего судьи Смолякова А.Ю., при составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хлебинской Е.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115, г. Севастополь, 299011,
к Обществу с ограниченной ответственностью "Тонус Плюс", идентификационный код 30475947, г. Севастополь, в лице конкурсного управляющего Бондаря Александра Анатольевича,
соответчик ООО "Тонус Плюс" (Украина, Киево-Святошинский район, с. Гореничи, идентификационный код 30475947) в лице представительства ООО "Тонус Плюс",
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительство Севастополя, ОГРН 1149204002166, ИНН 9204001231, г. Севастополь, конкурсный управляющий ООО "Тонус Плюс" Бондарь Александр Анатольевич, ПК "Жилищно-строительный кооператив "Парковый 14", Игнатовский Сергей Юрьевич, Полякова Ольга Викторовна и Ящук Тамара Васильевна,
о расторжении договоров аренды, взыскании задолженности и возврате земельных участков (с учетом уточненных требований),
при участии в судебном заседании представителей от истца - Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Тельновой Е.П. (доверенность от 26.12.2017 N 1386), от третьего лица - Правительства Севастополя - Шевченко Д.В. (доверенность от 10.09.2018 N 6949/31/2-18), в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, установил следующее.
В производстве Арбитражного суда города Севастополя находится дело N А84-4722/2017 по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - департамент), уточненному в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Обществу с ограниченной ответственностью "Тонус Плюс", соответчик ООО "Тонус Плюс" в лице представительства ООО "Тонус Плюс", третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительство Севастополя, конкурсный управляющий ООО "Тонус Плюс" Бондарь Александр Анатольевич, Игнатовский Сергей Юрьевич и ПК "Жилищно-строительный кооператив "Парковый 14", Полякова Ольга Викторовна и Ящук Тамара Васильевна, о расторжении договоров аренды, взыскании задолженности и возврате земельных участков.
Исковые требования мотивированы существенным нарушением ответчиком условий договоров аренды земельных участков в части внесения арендной платы и освоения земельного участка в установленный договором срок.
Определением от 27.07.2018 выделены в отдельное производство требования департамента к Обществу с ограниченной ответственностью "Тонус Плюс", в лице конкурсного управляющего Бондаря Александра Анатольевича, ООО "Тонус Плюс" в лице представительства ООО "Тонус Плюс", о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Тонус Плюс" и Общества с ограниченной ответственностью "Тонус Плюс" в лице Представительства ООО "Тонус Плюс" солидарно задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 22.02.2007 за период с 01.04.2014 по 31.05.2017 в сумме 5 259 057,43 руб., пеню в размере 528 930,79 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 173879,16 руб., а всего 5961867,38 рублей, расторжении договора аренды земельного участка от 22.02.2007, заключенного между Севастопольским городским Советом и Обществом с ограниченной ответственностью "Тонус Плюс" в отношении земельного участка общей площадью 0,3861 га, расположенного по адресу:
г. Севастополь, ул. Фадеева, 8, зарегистрированный 27.03.2007 под N 040765900058, и обязании Общества с ограниченной ответственностью "Тонус Плюс" и Общества с ограниченной ответственностью "Тонус Плюс" в лице Представительства ООО "Тонус Плюс" (Украина, Киево-Святошинский район, с. Гореничи, ул. Ленина, д. 21 ЗА, код ЕГРПО Украины 30475947, площадь Ленина, д. 5, оф. 704/4, г. Щелково, Щелковский район, Московская область, 141100) в течение месяца с момента вступления в силу решения суда возвратить земельный участок общей площадью 0,3861 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Фадеева, 8 (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:01:016:0032).
Конкурсный управляющий ООО "Тонус Плюс" (ОГРН 1189204006200, ИНН 9201525974) Кириллин М.В. в отзыве просил в удовлетворении иска Департамента отказать в полном объеме, мотивируя это тем, что ООО "Тонус плюс" не является арендатором указанного земельного участка в силу положений статьи 35 Земельного Кодекса Российской Федерации, права и обязанности арендатора земельного участка перешли к собственникам помещений в здании, расположенном на указанном земельном участке. Право собственности на объекты недвижимости в здании, расположенном на земельном участке, за ООО "Тонус плюс" не зарегистрировано, что подтверждается инвентаризацией недвижимого имущества должника, включенного в конкурсную массу в рамках рассмотрения дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Тонус плюс" (А84-927/2013), которое рассматривается Арбитражным судом города Севастополя.
При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.
22.02.2007 между Севастопольским городским Советом (Арендодатель) и ООО "ТОНУС ПЛЮС" (Арендатор, зарегистрирован по адресу: г. Севастополь, ул. Очаковцев, 26) заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с пунктами 1.1, 2.1 которого Арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 13.09.2006 г. N 769 предоставляет, а Арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок площадью 0,3861 га, для строительства и обслуживания общественно-торгового центра с остановочным комплексом, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, который находится: г. Севастополь, улица Фадеева, 8.
Согласно п.3.1 договора, договор заключен сроком на 25 лет.
В соответствии с п.2.3 договора, нормативная денежная оценка земельного участка составляет: 472 528 грн., что подтверждается выпиской из технической документации по нормативной денежной опенке земельного участка N 4980/1, выданной Севастопольским городским управлением земельных ресурсов 19.02.2006 г.
Пунктом 2.4 договора стороны установили, что земельный участок, который передается в аренду, не имеет каких-либо недостатков, которые могут препятствовать его эффективному использованию.
Пунктом 2.2. договора установлено, что в соответствии с кадастровым планом на земельном участке расположено капитальное двухэтажное строение, площадью 0,0640 га; под проходами, проездами, площадками 0,0975 га; иные земли 0,2246 га.
В соответствии с п. 4.1 договора, годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утвержденной решением городского Совета N 1348 от 14.10.2003 года (далее - Методика), в размере: 2,5% от нормативной денежной оценки земельного участка.
Согласно п. 4.4 договора, Арендная плата за землю оплачивается Арендатором ежемесячно в течение 30 календарных дней, следующего за последним календарным днем отчетного периода (налоговой) месяца, в национальной валюте Украины на специальный бюджетный счет города в райфинуправлении по месту расположения земельного участка.
В соответствии с п. 4.5 договора, начисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции, величина годовой арендной платы подлежит ежегодному перерасчету в срок до 1 февраля текущего года в зависимости от ежегодно индексируемой денежной оценки земельного участка.
Ежегодный расчет арендной платы производится Арендатором в соответствии с условиями настоящего Договора и требованиями действующего законодательства.
В случае внесения изменений в Методику, ежегодный расчет размера арендной платы осуществляется согласно вновь утвержденной Методике.
Пунктом 4.8 договора предусмотрено, что за несвоевременное внесение арендной платы взимается пеня в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины.
Пунктом 5.2 договора установлено, что целевое назначение земельного участка - для использования на землях жилой и общественной застройки.
Среди обязанностей арендатора пунктом 9.2.2 договора предусмотрены следующие: использовать земельный участок строго по целевому назначению.
Действие договора прекращается в случае окончания срока, на который он был заключен, приобретения Арендатором земельного участка в собственность, ликвидация юридического лица - Арендатора, в других случаях определенных Законами (пункт 12.2 договора).
В соответствии с п.13.1 договора, за невыполнение обязательств по договору аренды земельного участка стороны несут ответственность согласно законам Украины и настоящему договору.
Факт передачи земельного участка в аренду подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 27.02.2007.
Дополнительным соглашением о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 25.06.2008, стороны заключили соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части размера порядка уплаты арендной платы.
Поскольку арендатор не выполнил обязательства, определенные условиями Договоров, выраженные в невнесении арендной платы в установленный договором срок, истец 20.10.2017 направил в адрес ответчика предложение о расторжении договора аренды земельного участка.
Истец, полагая, что ответчик незаконно уклоняется от уплаты арендных платежей, расторжения договора аренды земли и освобождения земельного участка, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с положениями Закона города Севастополя от 24.04.2014 N3-ЗС "О бывшей государственной собственности Украины и определении порядка инвентаризации, управления и распоряжения собственностью города Севастополя" (далее - Закон N3-ЗС), Закона города Севастополя от 30.04.2014 N5-ЗС "О Правительстве Севастополя" (далее - Закон N5-ЗС), Закона города Севастополя от 25.07.2014 N46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (далее - Закон N46-ЗС), Устава города Севастополя, Указа исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 24.05.2014 N06 "Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений", Указа Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 N60-УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя", а также с Положением о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N883-ПП, полномочиями по распоряжению земельными участками на территории города федерального значения Севастополя обладает постоянно действующий высший исполнительный орган государственной власти города Севастополя - Правительство Севастополя в лице уполномоченного органа - Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя. В данном случае, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя является надлежащим истцом по делу, поскольку к нему перешли права арендодателя по договору аренды земельного участка от 09.06.2008, в силу возложенных на него полномочий.
Департаментом соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, что подтверждается материалами дела.
Спорные договоры по своей правовой природе являются договорами аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанным договорам аренды земли являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" от 21.03.2014 N 6-ФКЗ (далее - Закон N 6-ФКЗ). В соответствии с частью 1 статьи 23 Закона 6-ФКЗ законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.
Из статьи 9 Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ) следует, что к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений.
При этом нормы ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие до 18.03.2014, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства.
Вышеуказанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и главой 34 ГК РФ ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды земли являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона N 6-ФКЗ.
Так, правоотношения сторон на момент заключения договора аренды в 2007 году регулировались, действовавшим в тот период Гражданским кодексом Украины от 16.01.2003 N 435-IV, Земельным кодексом Украины от 25.10.2001 N 2768-III, Налоговым кодексом Украины от 02.12.2010 N 2755-VI, Законом Украины "Об аренде земли" от 06.10.1998 N 161-XIV (далее - Закон Украины N 161-XIV), Законом Украины "О плате за землю" от 03.07.1992 N 2535-XII, Законом Украины "Об оценке земель" от 11.12.2003 N 1378-IV, иные нормативно-правовые акты Украины.
В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) гражданские права и обязанности возникают из действий лиц, предусмотренных актами гражданского законодательства, а также из действий лиц, которые не предусмотрены этими актами, но по аналогии порождают гражданские права и обязанности. Основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются договоры и другие сделки.
Статьей 626 ГК Украины установлено, что договором признается соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договор, в соответствии со статьей 629 ГК Украины, является обязательным к исполнению.
Статьей 509 ГК Украины предусмотрено, что обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязана совершить в пользу второй стороны (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, уплатить деньги и т.п.) либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно статье 193 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины) и статей 525, 526 ГК Украины обязательство должно выполняться надлежащим образом согласно условиям договора и требованиям этого Кодекса, других актов гражданского законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или других требований, которые обычно относятся. Односторонний отказ от обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом.
Если в обязательстве установлен срок его выполнения, то оно подлежит исполнению в этот срок (статья 530 ГК Украины).
В соответствии со статьей 629 ГК Украины договор является обязательным для исполнения сторонами.
Из положений статьи 610 ГК Украины следует, что нарушением обязательства является его невыполнение или выполнение с нарушением условий, определенных содержанием обязательства (ненадлежащее выполнение).
Аналогичные нормы содержатся в статьях 8, 307, 309, 310, 314, 425 ГК РФ, регулирующие основания возникновения гражданских прав и обязанностей, понятие обязательства и основания его возникновения, общие положения, недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства, срок исполнения обязательства, действие договора.
Специальный закон, который регулирует правоотношения связанные с арендой земли, является Закон Украины "Об аренде земли" от 06.10.1998 N 161-XIV (далее - Закон).
В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 24, статьей 13 Закона, договор аренды земли - это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства.
Согласно статье 19 Закона размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды между арендодателем (собственником) и арендатором (кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности).
Частью 1 статьи 21 Закона предусмотрено, что арендная плата за землю - это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком согласно с договором аренды земли.
В соответствии со статьями 759 ГК Украины и 283 ХК Украины по договору найма (аренды) одна сторона (арендодатель) передает второй стороне (арендатору) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности.
Договор найма (аренды) является двусторонним соглашением, поскольку арендодатель и арендатор наделены как правами так и обязанностями. На арендодателя возложена обязанность передать объект аренды арендатору и предоставлено право на получение соответствующей платы. Арендатор, в свою очередь, обязан оплатить аренду и наделен правом требовать надлежащего предоставления услуг со стороны исполнителя.
Изложенное согласуется с положениями российского законодательства.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 610 ГК Украины предусмотрено, что нарушением обязательства является его невыполнение или выполнение с нарушением условий, определенных содержанием обязательства (ненадлежащее исполнение).
Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.
В соответствии с положениям ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и ч. 3 ст. 552 ГК РФ, согласно которым, при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Отчуждение объектов недвижимости, находящихся на чужом земельном участке, пользование этим земельным участком у отчуждателя прекращается, следовательно, прекращается и его обязательство по уплате арендной платы собственнику земельного участка
Аналогичное обстоятельство согласуется с судебной практикой, в частности, правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 18.01.2018 по делу N А84-3602/2016.
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
На день принятия решения по делу истец не представил суду доказательств, того, что, ответчик является собственником объектов капитального строительства или помещений, расположенных на земельном участке.
При этом суд принимает во внимание положения части 3.1 статьи 70 АПК РФ, согласно которой обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Представителем ответчика в ходе судебного разбирательства неоднократно было заявлено, о том, что объекты капитального строения, расположенные на арендованном земельном участке, принадлежат на праве собственности третьим лицам.
В силу статей 71, 67, 68 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.
Суд приходит к выводу, о том, что истцом не представлено достоверных и надлежащих доказательств, подтверждающих, что в спорный период земельным участком, как и находящимся на нем объектами недвижимости пользовалось ООО "Тонус-Плюс".
Данное обстоятельство согласуется непосредственно с тем, что право собственности на объекты недвижимости в здании, расположенном на земельном участке за ООО "Тонус плюс" не зарегистрировано, что подтверждается инвентаризацией недвижимого имущества должника, включенного в конкурсную массу в рамках рассмотрения дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Тонус плюс" (А84-927/2013), которое рассматривается Арбитражным судом города Севастополя
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательства в обоснование факта наличия у ответчика прав на имущество, расположенное на спорном участке, тогда как в материалы дела представлены доказательства возникновения таких прав у иных лиц.
При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
На основании изложенного суд, руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
в удовлетворении иска отказать.
Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и может быть обжаловано через Арбитражный суд города Севастополя в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.
Судья
А.Ю. Смоляков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка