Дата принятия: 15 марта 2018г.
Номер документа: А84-2504/2017
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ
РЕШЕНИЕ
от 15 марта 2018 года Дело N А84-2504/2017
Резолютивная часть решения оглашена 06 марта 2018 года
Полный текст решения изготовлен 15 марта 2018 года
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Морозовой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарями судебного заседания Бадмаевой Д.Д., Артемовой М.Ю.,
при участии:
от истца: Таратуткина В.В. по доверенности от 06.02.2018 Nб/н;
от ответчика: Сарахман С.А. по доверенности от 25.12.2017 N1366;
от третьего лица: Черногорова А.В. по доверенности от 19.09.2017 N3847/31/2-17;
рассмотрев в судебном заседании дело, принятое
по иску общества с ограниченной ответственностью "ДС-Бизнес" к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, третье лицо: Правительство Севастополя, о понуждении заключить договор,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ДС-Бизнес" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с иском об обязании Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - ответчик, департамент) в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с истцом договор купли-продажи встроенных нежилых помещений I-1, обей площадью 125 кв.м., расположенных по адресу: г. Севастополь, ул. Новороссийская, д. 44-46, на условиях договора, приложенного к иску.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлек Правительство Севастополя (далее - правительство, третье лиц).
Определением от 29.09.2017 суд назначил по настоящему спору строительно-техническую экспертизу, поручив ее проведение ведущему эксперту Союза "Севастопольская торгово-промышленная палата" Мельнику Виталию Николаевичу. В связи с этим суд приостановил производство по делу до получения результатов экспертизы.
Определением от 25.10.2017 суд возобновил производство по данному спору.
В судебном заседании 27.02.2018 судом объявлялся перерыв на 01.03.2018 на 08 час. 40 мин., на 06.03.2018 на 08 час. 30 мин., на 06.03.2018 на 16 час. 50 мин.
После последнего перерыва суд принял уточнения иска относительно условий проекта договора, ввиду чего ранее (01.03.2018) поданные обществом уточнения в этой части судом не рассматривались.
Представитель истца настаивал на предъявленных требованиях в полном объеме, а представители ДИЗО и правительства возражали против их удовлетворения.
Изучив материалы дела, проверив доводы участников процесса, суд установил следующие обстоятельства.
Как усматривается из материалов дела, 04.04.2011 Фонд коммунального имущества Севастопольского городского Совета (арендодатель) заключил с частным предприятием "ДС-Бизнес" (арендатор) договор аренды недвижимого имущества N38-11, по условиям которого с целью эффективного использования коммунального имущества и достижения наивысших результатов хозяйственной деятельности арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду имущество - встроенные нежилые помещения I-1, общей площадью 125,00 кв.м, расположенные по адресу: г.Севастополь, ул.Новороссийская, д. N44-46, находящиеся на балансе РЭП-17, стоимость которого составляет в соответствии с независимой оценкой по состоянию на 30 ноября 2010 года 218 990 гривен (том дела 3, листы 9-12).
04.04.2011 участники данного договора подписали акт приема-передачи арендованного имущества (том дела 3, лист 14).
Впоследствии 01.09.2011 между Территориальной общиной города Севастополя в лице Севастопольского городского Совета (от имени которого действует Фонд коммунального имущества Севастопольского городского Совета), (арендодатель) и частным предприятием "ДС-Бизнес" заключен в нотариальной форме договор аренды недвижимого имущества N38-11 (далее - договор), согласно которому с целью эффективного использования коммунального имущества и достижения наивысших результатов хозяйственной деятельности арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду имущество - встроенные нежилые помещения I-1, общей площадью 125,00 кв.м, расположенные по адресу: г.Севастополь, ул.Новороссийская, д. N44-46, находящиеся на балансе РЭП-17, стоимость которого составляет в соответствии с независимой оценкой по состоянию на 30 мая 2011 года 220 550 гривен (без учета НДС) (том дела 3, листы 16-29).
Объект аренды будет использоваться для размещения офиса (пункт 1.2 договора).
В пункте 2.5 договора оговорено, что вступление арендатора в пользование имуществом наступает одновременно с подписанием акта приема-передачи объекта аренды.
В силу пункта 7.1 договора он действует с момента подписания, нотариального удостоверения и государственной регистрации сроком до 23.03.2016.
Исходя из пункта 7.2 договора, в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора в течение одного месяца после окончания срока действия договора он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором. Арендатор признает, что заявление о прекращении или изменении договора считается им полученным, если оно направлено заказным письмом или ценным письмом на адрес арендатора, указанный в договоре. При этом реестр отправки признается сторонами как надлежащее доказательство направления заявлений об изменении или прекращении договора.
В соответствии с пунктом 9.4 договора он является новой редакцией договора аренды недвижимого имущества от 04.04.2011 N38-11.
Стороны договора 01.09.2011 подписали акт приема-передачи арендованного имущества (том дела 3, лист 31).
В связи с принятием Автономной Республики Крым в состав Российской Федерации и образованием в последней двух самостоятельных субъектов, истец, в порядке, установленном статьей 19 Федерального закона от 30.11.1994 N52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", привел свои учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации, с учетом чего 17.01.2015 сведения об обществе с ограниченной ответственностью "ДС-Бизнес" как о юридическом лице, зарегистрированном на территории города федерального значения Севастополя на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, внесены в Единый государственный реестр юридических лиц (том дела 1, листы 36-39).
Из материалов дела видно, что общество направило ДИЗО заявление от 17.02.2017 N2 о своем намерении реализовать право на приобретение в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N159-ФЗ) арендуемого государственного имущества (том дела 1, лист 27). К своему заявлению организация приложила для подписания проект договора купли-продажи в двух экземплярах.
В ответе от 27.03.2017 N7268/05-05-21/17 (том дела 1, лист 28) департамент уведомил истца о том, что подобное преимущественное право может быть реализовано при следующих условиях:
- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае, если арендатор по собственной инициативе направляет заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона N159-ФЗ;
- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Кроме того, как указал ответчик, субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение имущества только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. По мнению ДИЗО, по смыслу Закона N159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет и права на которое подлежит государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. В связи с этим департамент сослался на то, что реализовать преимущественное право на приобретение недвижимого имущества представляется возможным после проведения необходимых мероприятий по постановке на государственный кадастровый учет, регистрации права государственной собственности и оценке рыночной стоимости данного имущества при условии наличия действующего договора аренды и отсутствия задолженности по арендной платы за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням).
Приведенное послужило основанием для обращения ООО "ДС Бизнес" с настоящим иском в арбитражный суд.
Суд считает предъявленные требования подлежащими удовлетворению в свете следующего.
Согласно пункту 1 статьи 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.
Статья 4 АПК РФ предусматривает, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. Отсутствие нарушенных прав и законных интересов истца является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
По смыслу статьи 12 ГК РФ способы защиты прав подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.
В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В пункте 1.8 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N883-ПП, закреплено, что департамент является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности города Севастополя, иных правоотношений имущественного характера, стороной в которых является город Севастополь, и корпоративных правоотношений, стороной в которых ранее являлся Фонд коммунального имущества Севастополя, Севастопольское региональное отделение Фонда государственного имущества Украины, в пределах законодательства города Севастополя.
Таким образом, ДИЗО в силу возложенных на него полномочий является надлежащим ответчиком по делу.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены Федеральным законом.
Законом N159-ФЗ определены особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (часть 1 статьи 1).
В соответствии со статьей 3 Закона N159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Одновременно поименованная статья определяет условия для реализации заинтересованным хозяйствующим субъектом соответствующего преимущественного права.
Одним из таких условий является нахождение арендуемого имущества по состоянию на 01.07.2015 во временном владении и (или) пользовании заявителя - субъекта малого или среднего предпринимательства - непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Согласно статье 9 Закона N159-ФЗ преимущественное право может быть реализовано по инициативе субъектов малого и среднего предпринимательства, соответствующих требованиям, установленным статьей 3 данного Закона.
По смыслу названного Закона и с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 05.11.2009 N134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества возникает у арендатора, если в течение всего срока владения и (или) пользования имуществом, необходимого для признания арендатора имеющим такое право, он или его правопредшественники соответствовали критериям малого или среднего предпринимательства.
Исходя из пункта 3 статьи 55 Хозяйственного кодекса Украины, субъекты хозяйствования в зависимости от количества работающих и доходов от любой деятельности за год могут принадлежать к субъектам малого предпринимательства, в том числе к субъектам микропредпринимательства, среднего или крупного предпринимательства.
Критерии микропредпринимательства, малого предпринимательства, крупного предпринимательства также определены в указанной норме. При этом другие субъекты хозяйствования, не обладающие соответствующими признаками, относятся к субъектам среднего предпринимательства.
Как следует из материалов дела, с 01.01.2012 общество (ЧП "ДС-Бизнес") применяло упрощенную систему налогообложения в виде единого налога, что подтверждается свидетельством плательщика единого налога от 01.01.2012 серии А N30709183 (том дела 4, лист 20).
С учетом положений пункта 3 статьи 55 ХК Украины, пункта 4 статьи 291 Налогового кодекса Украины, истец отвечал условиям, позволяющим отнести его к субъектам малого предпринимательства до 18.03.2014.
В рамках российского правового поля истец также не утратил квалифицирующих признаков субъекта малого предпринимательства (статья 4 Федерального закона от 24.07.2007 N209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"), что также подтверждается фактом внесения организации 01.08.2016 в Единый государственный реестр субъектов малого и среднего предпринимательства (том дела 1, листы 50-51; том дела 3, листы 127-128).
Следовательно, ООО "ДС-Бизнес" является лицом, на которого распространяются положения Закона N159-ФЗ.
Как уже приводилось выше, в силу Закона N159-ФЗ возникновение права на преимущественный выкуп арендуемого имущества поставлено в зависимость от наличия действующих арендных отношений в течение двух и более лет по состоянию на 1 июля 2015 года именно субъектом малого и среднего предпринимательства.
Оспаривая преимущественное право истца на приобретение имущества по правилам Закона N159-ФЗ, департамент ссылается на то, что по состоянию на 17.02.2018 - дата подачи заявления в соответствии с названным Законом - общество утратило статус арендатора спорного имущества ввиду прекращения действия договора 23.03.2016. Свою позицию ДИЗО обосновывает тем, что в оговоренный пунктом 7.2 договора срок он направил истцу уведомление от 14.04.2016 о прекращении договора ввиду истечения срока его действия. Данное обстоятельство, по мнению ответчика, подтверждается, описью вложения в ценное письмо от 15.04.2016 (том дела 1, лист 49; том дела 2, листы 128-130).
Как следует из материалов дела, департамент направил арендатору письмо от 14.04.2016 N05/3866 о прекращении договора с 23.03.2016, содержащее предложение о передаче арендованного имущества по акту приема-передачи в срок, установленный договором (том дела 1, лист 49 оборот). Означенное письмо направлено по адресу: г.Севастополь, ул.Новороссийская, д. 44.
В соответствии со статьей 764 Гражданского кодекса Украины если наниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора найма, то, при отсутствии возражений наймодателя в течение месяца, договор считается возобновленным на срок, установленный ранее договором.
Исходя из содержания статей 759, 763 и 764 ГК Украины, по окончании срока договора аренды он может быть продлен на такой же срок, на который этот договор заключался, при условии, если против этого не возражает арендодатель.
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ определено, что если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно пункту 1 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица" (далее - постановление N61) при разрешении споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица, судам следует учитывать, что в силу подпункта "в" пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2001 N129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" адрес постоянно действующего исполнительного органа юридического лица отражается в едином государственном реестре юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) для целей осуществления связи с юридическим лицом.
В силу части 2 пункта 1 постановления N61 лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу его представителя.
Суд установил, что юридическим адресом ООО "ДС-Бизнес" по состоянию на 15.04.2016 являлся г.Севастополь, пр.Октябрьской Революции, д.26, кв.74. Подобные сведения зафиксированы в ЕГРЮЛ и носят общедоступный характер.
Уведомление о прекращении договора аренды адресовано арендатору с указанием адреса: 299011, г.Севастополь, ул. Новороссийская, д.44, тем самым указанный адрес нельзя признать надлежащим адресом общества, по которому возможно отправлять юридически значимые сообщения.
В соответствии с правовой позицией, высказанной в определениях Верховного суда Российской Федерации от 16.08.2016 N306-ЭС16-9384 и от 24.05.2017 N 309-ЭС17-4877, договор, продленный на неопределенный срок, не может быть признан прекращенным в случае направления уведомления о прекращении не по надлежащему адресу.
В связи с этим суд констатирует, что департамент не известил надлежащим образом истца о своем намерении прекратить договор аренды.
Суд принимает во внимание и то, что в своем ответе от 27.03.2017 N7268/05-05-21/17 на заявление общества о приобретении имущества в порядке преимущественного права ДИЗО не указывал на прекращение договора аренды, прежде всего, по мотиву ранее направленного арендатору уведомления об этом.
Более того, и в ходе всего судебного разбирательства ответчик не выразил своей воли на прекращение договорных отношений, в частности посредством направления извещения либо предъявления встречного иска о возврате объекта аренды, указав на отсутствие у него такого намерения.
В силу положений статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом), (пункт 1). Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2).
Приняв во внимание поведение арендодателя и характер совершаемых им действий, суд приходит к выводу о злоупотреблении департаментом как уполномоченным органом, осуществляющим функции в исследуемой сфере, своих прав при исполнении государственных полномочий с целью необоснованного воспрепятствования истцу в реализации преимущественного права на приобретение имущества по льготной процедуре, определенной Законом N159-ФЗ.
В связи с этим суд не принял ссылки ответчика на определение Верховного Суда Российской Федерации 25.09.2017 N305-ЭС17-5424 по делу NА40-231248/2015.
Следовательно, вопреки суждениям ДИЗО, на момент обращения - 17.02.2017 - общество являлось стороной действующего договора аренды, то есть им в полной мере соблюден пункт 1 статьи 3 Закона N159-ФЗ.
На основании статьи 3 Закона N159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости в случае, если отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества
По смыслу пункта 2 части 1 статьи 3 Закона N159-ФЗ препятствием для реализации преимущественного права субъектом малого или среднего бизнеса является задолженность по уплате арендной платы или неустойки, наличие которых подтверждено документально, требование о которых было заявлено арендодателем, и арендатор на день подачи заявления не исполнил это требование (определение ВС РФ от 26.04.2016 N302-КГ15-18993).
В ходе рассмотрения дела департамент неоднократно представлял свои расчеты, в том числе в судебном заседании 06.03.2018, о наличии у общества задолженности по арендной плате, штрафам, пеням в различных размерах (том дела 2, листы 11-14; том дела 3, листы 101-103, 129). В частности, согласно справке ответчика от 10.01.2018 Nб/н по состоянию на 18.02.2018 у истца числилась задолженность по договору в сумме 140 752 руб. 43 коп., из которых - 281 186 руб. 76 коп. неустойки, 140 819 руб. 62 коп. - переплата по арендной плате, 385 руб. 29 коп. - задолженность по пене (том дела 3, лист 129).
При оценке доводов ДИЗО в указанной части суд принимает во внимание, что 281 186 руб. 76 коп. составляет неустойку, начисленную на основании пункта 8.8 договора, согласно которому в случае нарушения арендатором срока возврата (освобождения) объекта аренды, определенного пунктом 4.4.14 договора, арендодатель вправе требовать, а арендатор обязан уплатить в пользу арендодателя неустойку в размере двойной арендной платы по договору за все время просрочки. Вместе с тем, коль скоро арендные отношения между сторонами договора являются действующими, то у общества не возникла обязанность по возврату предмета аренды, ввиду чего начисление такой неустойки ответчиком суд признает неправомерным.
Суд констатирует отсутствие притязаний департамента в этой части не только по состоянию на 17.02.2017, но и на дату обращения арендатором в суд с настоящим иском, что подтверждается соответствующими счетами, выставляемыми ДИЗО истцу в значимый для исследуемых правовых целей период (том дела 3, листы 15-31). Более того, в материалах дела отсутствует документальное подтверждение того, что на дату рассмотрения настоящего спора поименованные претензии предъявлены арендодателем арендатору.
Исходя из представленных обществом документов, по состоянию на 17.02.2017 ему арендодателем выставлен счет от 16.02.2017 N5423 об оплате 15 250 руб. 14 коп. арендной платы, 385 руб. 29 коп. пеней сроком оплаты до 28.02.2017 (том дела 3, лист 21).
В отношении арендной платы департамент подтвердил наличие у истца по состоянию на 17.02.2017 переплаты в размере 140 819 руб. 62 коп.
Относительно утверждения ДИЗО о наличии у организации на дату - 17.02.2017 задолженности по пени за нарушение срока внесения арендной платы суд учитывает, что они рассчитаны по пункту 8.5 договора, в соответствии с которым в случае нарушения срока внесения арендной платы, определенного пунктом 3.2 договора, арендатор уплачивает в пользу арендодателя сверх убытков пеню в размере 200% от учетной ставки Национального банка Украины, которая действует в период, за который будет начисляться пеня, от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Определение базовой арендной платы с 01.01.2015, по договорам заключенным до 21.03.2014, законодатель определилпутем перевода арендной платы за февраль 2014 года в рубли по курсу ЦБ РФ на 01.01.2015.
Таким образом, с января 2015 года базой для начисления арендной платы стала сумма в рублях, которая может подлежать корректировке, с учетом размера индекса потребительских цен (пункт 4 статьи 18 Закона города Севастополя от 30.12.2014 N104-ЗС "Об аренде государственного имущества города Севастополя").
Суд обращает внимание, что истец просит взыскать пеню в рублях, производит расчет исходя из задолженности в рублях, однако, применяет законодательство Украины и просит взыскать пеню в рублях в размере 200% от учетной ставки НБУ, что противоречит нормам законодательства.
Осуществляя перерасчет пени после 01.01.2015 на сумму долга, переведенную в гривны, а в последующем рассчитывая эту сумму обратно в рубли, истец не указал возможность такого пересчета со ссылкой на нормативно-правовой акт. По мнению суда, действующим законодательством такой пересчет не допустим.
Начисление и взыскание пени в размере 200% от учетной ставки НБУ на сумму задолженности в рублях Российской Федерации противоречат как Конституции Российской Федерации, гражданскому законодательству Российской Федерации, так и правовой природе неустойки.
Поэтому позицию ДИЗО о наличии у общества на дату подачи заявления непогашенной задолженности по пеням нельзя признать обоснованной.
При этом суд принимает во внимание, что платежным поручением от 22.02.2017 N4 истец перечислил 15 476 руб. 38 коп. в счет оплаты по договору (том дела 3, лист 52).
Следовательно, суд считает, что по данному эпизоду общество также отвечает условиям, свидетельствующим о наличии у него преимущественного права на приобретение спорного имущества по процедуре Закона N159-ФЗ.
В рамках рассмотрения дела суд установил, что арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона N159-ФЗ (пункт 4 статьи 3 Закона N159-ФЗ).
Кроме того, суд выявил, что сведения об ООО "ДС-Бизнес" как о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора (дата рассмотрения спора) купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
В статье 3 Закона N159-ФЗ предусмотрено, что отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Исходя из заключения эксперта судебной строительно-технической экспертизы от 17.10.2017 NВСС-50, подготовленного экспертом Союза "Севастопольская торгово-промышленная палата", рыночная стоимость недвижимого имущества - встроенных нежилых помещений I-1, общей площадью 126 кв.м, расположенных по адресу: г.Севастополь, ул.Новороссийская, 44-46, с кадастровым номером 91:03:001001:1525, на момент проведения экспертизы составляет 4 272 125 руб. (том дела 3, листы 70-83).
Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, ответчиком и третьим лицом не представлено, ходатайство о проведении повторной экспертизы ДИЗО не заявлено, а потому данное заключение соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, ввиду чего договор купли-продажи надлежит заключить по цене, определенной в названном заключении.
Возражая против требований общества, департамент и правительство указали на то, что в соответствии с заключением эксперта имеет место переоборудование спорного имущества на девять нежилых помещений (установлены стенки), заложен оконный проем в несущей стене (изменение несущего элемента). Изменение несущего элемента (стены) является реконструкцией, поскольку имеет место изменение параметров части объекта капитального строительства. Следовательно, по мнению ответчика и третьего лица, предмет аренды более не существует, что исключает осуществление в отношении этого объекта сделки купли-продажи до его оформления в установленном Законом порядке с постановкой на кадастровый учет.
Однако означенная позиция ДИЗО и правительства сделана в отрыве того, Законом N159-ФЗ не установлена возможность отказа субъекту малого и среднего предпринимательства в реализации принадлежащего ему преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в связи с выполнением перепланировки в арендованном помещении. В условиях состязательности процесса (статья 9 АПК РФ) и как заинтересованные субъекты ответчик и третье лицо не доказали, что внешние границы, равно и несущие конструктивные элементы помещения изменились.
При таком положении суд констатирует наличие правовых и фактических оснований для реализации обществом предусмотренного федеральным законом права на приобретение помещения в собственность.
Договор подлежит заключению на условиях в последней редакции истца, и согласованных в судебном заседании 06.03.2018. Каких-либо несоответствий условий договора действующему законодательству суд не выявил.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску и по оплате судебной экспертизы относятся на ДИЗО.
Руководствуясь статьями 167-171, 176, 180, 181, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Севастополя
решил:
Обязать Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115, место нахождения: 299011, город Севастополь, улица Советская, дом 9) в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с обществом с ограниченной ответственностью "ДС-БИЗНЕС" (ОГРН 1159204001956, ИНН 9201503120, место нахождения: 299038, город Севастополь, проспект Октябрьской Революции, дом 26, квартира 74) договор купли-продажи встроенных нежилых помещений I-1 общей площадью 125 кв.м, расположенных по адресу: город Севастополь, улица Новороссийская, дом N44-46, на следующих условиях:
ДОГОВОР
купли-продажи
"____"___________ 20____г. город Севастополь
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, ИНН/КПП 9204002115/920401001, Свидетельство о государственной регистрации юридического лица серия N______________, выданное Инспекцией Федеральной налоговой службы по Ленинскому району г. Севастополя 02.06.2014 г., Свидетельство о постановке на учет российской организации в налоговом органе по месту её нахождения, серия N ______________, выданное Инспекцией Федеральной налоговой службы по Ленинскому району г. Севастополя
"___ "___________ 201____ г., место нахождения юридического лица: 299011, город Севастополь, улица Советская, дом 9; юридическое лицо действует на основании Положения, именуемое в дальнейшем "Продавец" в лице ______________ и общество с ограниченной ответственностью "ДС-БИЗНЕС", Свидетельство о государственной регистрации юридического лица серии 34 N004336121, выданное Инспекцией Федеральной налоговой службы по Ленинскому району г. Севастополя 19.01.2015 г., юридический адрес: 299038, г. Севастополь, пр. Октябрьской Революции 26-74, именуемый в дальнейшем - "Покупатель", совместно именуемые "Стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Продавец продает, а Покупатель покупает в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение нежилых помещений на условиях, изложенных в настоящем договоре, в собственность встроенные нежилые помещения I-1, общей площадью 125 кв.м., расположенные по адресу: г. Севастополь, ул. Новороссийская, дом N44-46. Основания: Федеральный закон от 22.07.2008 N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ);
1.2. Рыночная стоимость Объекта, подлежащая уплате в бюджет города Севастополя в соответствии с п. 2.1 настоящего Договора, составляет 4 272 125 (четыре миллиона двести семьдесят две тысячи сто двадцать пять) рублей.
1.3. Продавец гарантирует, что продаваемое по настоящему договору нежилое здание никому другому не продано, не заложено (либо сообщает, что находится в залоге), не является предметом спора, под арестом или запретом не состоит.
2. ПОРЯДОК ОПЛАТЫ
2.1. Оплата цены Объекта, указанной в п.1.2 настоящего Договора, производится покупателем в рассрочку в течение пяти лет с даты подписания этого Договора. Рассрочка платежа предусматривает внесение платы равными долями в течение пяти лет.
Покупатель оплачивает стоимость Объекта, указанную в пункте 1.2. Договора, в рассрочку, период которой составляет 60 (шестьдесят) месяцев с даты заключения настоящего Договора, посредством перечисления на расчетный счет Продавца ежемесячных выплат в равных долях.
Платежи перечисляются Покупателем в следующем порядке:
- Первоначальный платеж в сумме 9083,20 (Девять тысяч восемьдесят три ) рубля 20 копеек перечисляется Покупателем на расчетный счет Продавца не позднее 30 календарных дней с даты подписания настоящего Договора.
- Последующие платежи перечисляются Покупателем ежемесячно не позднее 20 числа каждого месяца, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором произведен первый платеж.
На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату вступления решения суда по делу NА84-2504/2017 в законную силу, что определяется по формуле:
% = (Ц-П)/Дг*С*Дм, где:
Ц - цена по договору;
П - сумма уплаченных платежей;
Дг - количество календарных дней в году;
С - ставка, равная одной трети от ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату фактического исполнения обязательства;
Дм - количество дней в месяце расчетного периода.
Покупатель перечисляет проценты одновременно с выплатой соответствующей части основного долга.
2.2. Датой оплаты считается дата зачисления средств на расчетные счета Продавца по соответствующему коду бюджетной классификации.
2.3. Покупатель вправе исполнить обязательства по оплате досрочно. Оплата приобретаемого в рассрочку Объекта может быть осуществлена досрочно по решению Покупателя. Досрочная оплата приобретаемого Объекта осуществляется на основании заявления Покупателя.
3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
3.1. Покупатель обязан:
3.1.1. Оплатить и принять приобретаемый Объект в порядке и сроки, установленные настоящим Договором.
3.1.2. Обеспечивать сохранность Объекта, в том числе для защиты от посягательств и требований со стороны третьих лиц, до момента исполнения Покупателем обязательств по настоящему Договору.
3.1.3. Немедленно уведомлять Продавца о возникновении угрозы утраты или повреждения нежилого здания и земельного участка до момента исполнения Покупателем обязательств по настоящему Договору.
3.1.4. Заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на оказание коммунальных услуг.
3.1.5. Письменно и своевременно уведомлять Продавца об изменении своих почтовых и банковских реквизитов. В противном случае все извещения, уведомления, повестки и другие документы, направленные Покупателю по реквизитам, указанным в настоящем договоре, считаются вручёнными Покупателю.
3.2. Продавец обязан передать Объект в собственность Покупателя:
3.2.1. В течение пяти рабочих дней после поступления первого платежа представить в орган государственной регистрации прав в городе Севастополе все документы, необходимые для государственной регистрации, перехода права собственности на Объект к покупателю, а именно:
3.2.1.1. Надлежаще заверенный Оригинал Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и его копию, оформленную в соответствии с требованиями органа государственной регистрации прав;
3.2.1.2. Надлежаще заверенный Документ, подтверждающий государственную регистрацию юридического лица-Продавца и его копию, оформленную в соответствии с требованиями органа государственной регистрации прав;
3.2.1.3. Надлежаще заверенный Документ о постановке на учёт юридического лица-Продавца как налогоплательщика с указанием его индивидуального номера налогоплательщика и его копию, оформленную в соответствии с требованиями органа государственной регистрации прав;
3.2.1.4. Надлежаще заверенный Документ о назначении на должность руководителя Продавца (или иной документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица-Продавца), и его копию, оформленную в соответствии с требованиями органа государственной регистрации прав;
3.2.1.5. Надлежаще заверенный Документ, удостоверяющий личность руководителя Продавца (представителя Продавца);
3.2.1.6. Справку БТИ по Севастополю о принадлежности и об отсутствии (наличии) запретов, арестов, прочих ограничений (обременений) прав - в случае если права на объект недвижимости ранее не были зарегистрированы в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними;
3.2.1.7. Правоустанавливающий документ Продавца на объект либо нотариально заверенная копия (при наличии);
3.2.1.8. Настоящий договор;
3.2.1.9. Иные документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю.
3.2.2. Продавец в срок, не позднее 10 дней с даты поступления первого платежа (пункт 2.3 Договора) на расчетный счет, обязан выдать Покупателю комплект документов (п.п. 3.2.1.1-3.2.1.7 Договора).
3.3. После полного исполнения обязательств Покупателя по настоящему договору Продавец передаёт Покупателю техническую документацию на Объект, при наличии таковой;
3.4. До момента полной оплаты Покупателем стоимости, указанной в п. 1.2 настоящего Договора, Объект признаётся находящимся в залоге у Продавца в силу ч. 5 ст. 5 Федерального закона N159-ФЗ от 22.07.2008. В соответствии с условиями настоящего Договора, а также ч. 2 ст. 43 Федерального закона от 16.07.1998 N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" запрещается последующая ипотека в отношении нежилого здания до полной оплаты Покупателем стоимости объекта, указанной в п. 1.2 настоящего Договора.
3.5. После полного исполнения обязательств Покупателя по настоящему договору стороны подают совместное заявление в Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя для погашения регистрационной записи о залоге.
4. ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
4.1. Право собственности Покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект от Продавца к Покупателю.
4.2. Покупатель несёт все расходы по содержанию Объекта с момента заключения настоящего Договора.
4.3. До перехода к Покупателю права собственности на Объект Покупатель не вправе им распоряжаться.
4.4. С момента заключения настоящего Договора действие Договора аренды Объекта N38-11 от 01.09.2011 г. прекращается.
4.5. Риск случайной гибели возложена и подлежит возложению на Покупателя в связи с тем, что имущество находится у него во владении.
4.6. До подписания настоящего Договора Продавец передал Покупателю Объект, что подтверждается Договором аренды N38-11 от 01.09.2011. Настоящий договор и аренды N38-11 от 01.09.2011 является документом о передаче Объекта Покупателю. В соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского Кодекса Российской Федерации Объект находится во владении и пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта по акту приёма-передачи. В соответствии с настоящим Договором передаточный акт сторонами не оформляется. Стороны договорились, что Объект считается переданным Покупателю с момента подписания настоящего Договора.
5.ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
5.1. В случае нарушения Покупателем сроков оплаты на сумму долга начисляется пеня в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки платежа до дня поступления суммы долга на расчётный счёт Продавца включительно.
5.2. При нарушении Покупателем срока внесения платежей более чем на 2 месяца от установленного настоящим Договором Продавец вправе обратится в суд с иском об обращении взыскания на Объект, а также предпринять иные меры в соответствии с законодательством и условиями настоящего Договора.
5.3. В иных случаях нарушения условий настоящего Договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.
6.ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
6.1 Продавец и Покупатель подтверждают:
6.1.1. Объект находится у Покупателя во временном пользовании на основании Договора аренды N 38-11 от 01.09.2011 г. непрерывно в течение 5 лет по состоянию на 17.02.2017.
6.1.2. У Покупателя отсутствует задолженность по арендной плате за приобретаемый Объект, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение Объекта.
6.1.3. Объект не включён в Перечень муниципального имущества, предназначенного для предоставления субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.
6.1.4. Покупатель соответствует условиям отнесения его к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 3 Федерального закона от 24.07.2007 N209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".
7.ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА
7.1. Договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации или федеральным законом.
7.2. Расторжение настоящего договора производится в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
7.3. В случае если Покупатель не производит в установленный настоящим Договором срок очередной платеж за Объект в соответствии с пунктом 5.2 Договора, Продавец вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и потребовать возврата нежилого здания, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину стоимости Объекта. В случае если сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину стоимости Объекта, расторжение настоящего Договора производится в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
8.ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
8.1.Изменения и дополнения настоящего Договора имеют силу, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то представителями сторон, скреплены печатями и зарегистрированы в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
8.2. Отношения сторон, не урегулированные настоящим Договором, регулируются действующим законодательством Российской Федерации.
8.3.Споры, возникающие при исполнении Договора, разрешаются в Арбитражном суде города Севастополя.
8.4. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых находится у Продавца, один - у Покупателя, третий - в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
8.5. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения ими обязательств по настоящему Договору или до расторжения настоящего Договора (отказа от исполнения Договора) в случаях, предусмотренных Договором или законодательством Российской Федерации.
9.АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:
ПРОДАВЕЦ ПОКУПАТЕЛЬ
Департамент по имущественным ООО "ДС-БИЗНЕС"
и земельным отношениям
города Севастополя
299011, город Севастополь, 299038, города Севастополь,
улица Советская, дом 9 проспект Октябрьской
Революции, 26-74
Директор ___________ Ген.директор ___________ Камалова С.Л.
Взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в пользу общества с ограниченной ответственностью "ДС-БИЗНЕС" 6000 рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску согласно платежному поручению от 23.05.2017 N12, а также 9000 рублей в возмещение судебных расходов на оплату экспертизы.
Решение может быть обжаловано в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.
Судья
Н.А. Морозова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
