Решение Арбитражного суда города Севастополя от 10 декабря 2018 года №А84-2503/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

РЕШЕНИЕ

от 10 декабря 2018 года Дело N А84-2503/2017
Резолютивная часть решения оглашена 04 декабря 2018 года
Полный текст решения изготовлен 10 декабря 2018 года
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Морозовой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарями судебного заседания Караваевой Т.В., Артёмовой М.Ю.,
при участии в судебном заседании:
от истца: Тришина Т.В., Яценко Н.И. по доверенности от 01.11.2018 N1/11;
от ответчика: Сарахман С.А. по доверенности от 25.12.2017 N1366 (после перерыва)
от третьего лица: не явилось, извещено;
рассмотрев в судебном заседании дело,
принятое по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью "Четыре плюс К" к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя,
о понуждении заключить договор,
по встречному иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к обществу с ограниченной ответственностью "Четыре плюс К"
об обязании вернуть имущество
третье лицо по обоим искам: Правительство Севастополя,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Четыре плюс К" (далее - общество, ООО "Четыре плюс К") обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), об обязании Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - департамент, ДИЗО) в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить договор купли-продажи встроенных нежилых помещений (помещения NХХ-19, 20, 34-36), общей площадью 121,40 кв.м, расположенных в подвале жилого дома по адресу: г.Севастополь, пр. Октябрьской Революции, д. 43, на условиях договора, приложенного к иску.
В свою очередь в рамках дела NА84-4209/2017 ДИЗО предъявил требование об обязании общества освободить названное имущество с его передачей по акту приёма-передачи департаменту в течение 15 календарных дней с момента вступления в силу решения суда.
К участию по обоим делам в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлёк Правительство Севастополя.
Определением от 01.02.2018 суд первой инстанции объединил настоящий спор с делом NА84-4209/2017 с присвоением делу номера А84-2503/2017.
Определением и.о. председателя Арбитражного суда города Севастополя Кравченко В.Е. от 18.09.2018 произведена замена судьи Второго судебного состава Васильченко О.С. по рассмотрению дела NА84-2503/17 на судью Первого судебного состава Морозову Н.А.
Правительство, надлежащим образом извещённое о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание 27.11.2018 не обеспечило, что в силу статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
В порядке статьи 163 АПК РФ судом в судебном заседании 27.11.2018 объявлялся перерыв на 04.12.2018 на 11 час. 00 мин. для обеспечения явки представителя ДИЗО в судебное заседание.
Информация о перерыве размещена на Интернет-сайте "Картотека арбитражных дел", что подтверждается отчётом о публикации судебных актов.
После перерыва судебное заседание продолжено.
Представители сторон настаивали на удовлетворении своих требований, возражая против притязаний друг друга.
Изучив материалы дела, проверив доводы участников процесса, суд установил следующие обстоятельства.
Как усматривается из материалов дела, 05.08.2011 между Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета (арендодатель) и частным предприятием "Четыре плюс К" заключён договор аренды недвижимого имущества N169-11 (далее - договор), согласно которому с целью эффективного использования коммунального имущества и достижения наивысших результатов хозяйственной деятельности арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду имущество - встроенные нежилые помещения (помещения NХХ-19, 20, 34-36), общей площадью 121,40 кв.м, расположенные в подвале жилого дома по адресу: г.Севастополь, пр. Октябрьской Революции, дом 43 (том дела 1, листы 24-25).
Объект аренды будет использоваться для размещения склада (пункт 1.2 договора).
В пункте 2.5 договора оговорено, что вступление арендатора в пользование имуществом наступает одновременно с подписанием акта приёма-передачи объекта аренды.
В силу пункта 7.1 договора он действует с момента подписания и до 05.07.2014.
Пунктом 7.2 договора предусмотрено, что в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора в течение одного месяца после окончания срока действия договора он считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях, которые предусмотрены договором. Арендатор признаёт, что заявление о прекращении или изменении договора считается полученным арендатором, если оно направлено заказным или ценным письмом в адрес арендатора, указанный в договоре. При этом реестр отправления признаётся сторонами как надлежащее доказательство направления заявлений об изменении или прекращении договора.
05.08.2011 участники данного договора подписали акт приёма-передачи арендованного имущества (том дела 1, лист 26).
В связи с принятием Автономной Республики Крым в состав Российской Федерации и образованием в последней двух самостоятельных субъектов, истец по первоначальным требованиям, в порядке, установленном статьёй 19 Федерального закона от 30.11.1994 N52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", привёл свои учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации, ввиду чего 17.01.2015 сведения об ООО "Четыре плюс К" как о юридическом лице, зарегистрированном на территории города федерального значения Севастополя на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, внесены в Единый государственный реестр юридических лиц (том дела 1, листы 31-34).
Из материалов дела видно, что общество направило в ДИЗО заявление от 17.02.2017 N4 о своём намерении реализовать право на приобретение в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N159-ФЗ) арендуемого государственного имущества (том дела 1, лист 27). К своему заявлению его податель приложил для подписания проект договора купли-продажи в двух экземплярах.
В ответе от 27.03.2017 N7267/05-05-21/17 (том дела 1, лист 28) департамент уведомил общество о том, что подобное преимущественное право может быть реализовано при следующих условиях:
- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае, если арендатор по собственной инициативе направляет заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- арендуемое имущество не включено в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона N159-ФЗ;
- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Кроме того, как указал ответчик по первоначальному иску, субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение имущества только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. По мнению ДИЗО, по смыслу Закона N159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учёт, и права на которое подлежит государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. В связи с этим департамент сослался на то, что реализовать преимущественное право на приобретение недвижимого имущества представляется возможным после проведения необходимых мероприятий по постановке на государственный кадастровый учет, регистрации права государственной собственности и оценке рыночной стоимости данного имущества при условии наличия действующего договора аренды и отсутствия задолженности по арендной платы за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням).
Приведённое послужило поводом для обращения ООО "Четыре плюс К" с настоящим иском в арбитражный суд.
В свою очередь, ДИЗО, указывая на прекращение срока действия договора и, как следствие, на отсутствие оснований для сохранения имущества в пользовании общества, предъявило встречные требования о возврате объекта аренды.
Суд считает первоначальный иск подлежащий отклонению, а встречный иск - удовлетворению в свете следующего.
В соответствии с пунктом 1.8 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утверждённого постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N883-ПП, департамент является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности города Севастополя, иных правоотношений имущественного характера, стороной в которых является город Севастополь, и корпоративных правоотношений, стороной в которых ранее являлся Фонд коммунального имущества Севастополя, Севастопольское региональное отделение Фонда государственного имущества Украины, в пределах законодательства города Севастополя.
Таким образом, права и обязанности арендодателя по договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, а потому в силу возложенных на него полномочий он является надлежащей стороной по делу.
Исследуемый договор аренды заключён сторонами на территории г. Севастополя до 18.03.2014, а потому правоотношения сторон по настоящему делу, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, регулируются нормами материального права Украины.
Коль скоро требования предъявлены после 18.03.2014 (2017 год), то применению к спорным правоотношениям, которые являются длящимися, подлежат также нормы законодательства Российской Федерации.
Правоотношения сторон регулировались до 18.03.2014 действовавшими в тот период Гражданским кодексом Украины (далее - ГК Украины), Хозяйственным кодексом Украины, (далее - ХК Украины), после 18.03.2014 правоотношения, связанные с прекращением действия договора аренды в связи с истечением срока, возобновлением договора, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации.
Статьёй 11 ГК Украины определено, что гражданские права и обязанности возникают из действий лиц, предусмотренных актами гражданского законодательства, а также из действий лиц, не предусмотренных этими актами, но по аналогии порождающих гражданские права и обязанности. Основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются договоры и другие сделки.
Согласно части 1 статьи 509 ГК Украины и статьи 173 ХК Украины, которая содержит аналогичные положения, обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязана совершить в пользу второй стороны (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, предоставить услугу, уплатить деньги и т.п.) или воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника выполнения его обязанности.
В силу статьи 759 ГК Украины по договору найма (аренды) арендодатель передает или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок.
Аналогичные по смыслу положения содержатся в статье 606 ГК РФ, в соответствии с которой по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Частью 1 статьи 763 ГК Украины предусмотрено, что договор найма заключается на срок, установленный договором.
Согласно положениям статьи 283 ХК Украины по договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности.
К отношениям аренды применяются соответствующие положения ГК Украины с учетом особенностей, предусмотренных этим Кодексом.
В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Как уже приводилось выше, в силу пункта 7.1 договора он действует с момента подписания и до 05.07.2014.
Исходя из пункта 7.2 договора, арендатор признаёт, что заявление о прекращении или изменении договора считается им полученным, если оно направлено заказным письмом или ценным письмом на адрес арендатора, указанный в договоре. При этом реестр отправки признаётся сторонами, как надлежащее доказательство направления заявлений об изменении или прекращении договора.
Таким образом, согласно буквальному толкованию пункта 7.2 договора арендатор согласился с тем, что заявление ДИЗО о прекращении или изменении договора аренды считается им полученным, если оно направлено заказным письмом или ценным письмом на адрес арендатора указанный в договоре: 99003, город Севастополь, ул.Ивана Голубца, 24, кв.1.
Из материалов дела усматривается, что письмом от 24.07.2014 N01-15/1239 Фонд коммунального имущества Севастопольского городского Совета уведомил арендатора о прекращении срока действия договора ввиду окончания срока, на который договор заключён (том дела 2, лист 59). В этой связи арендодатель предложил обществу передать арендованное имущество по акту приёма-передачи в установленный договором срок.
Данное обстоятельство подтверждается описью вложения в ценное письмо (том дела 2, лист 60).
Кроме того, письмом от 30.06.2015 N02-02/3709 Главное управление имущественных и земельных отношений (правопредшественник ДИЗО) известило общество о прекращении срока действия договора 30.06.2015 и просило передать арендованное имуществом по акту приёма-передачи (том дела 2, листы 61-64; том дела 3, листы 9-11).
В соответствии с пунктом 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N23 "О применении судами некоторых положений раздела и части первой ГК РФ", юридическое лицо несёт риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя.
В пункте 64 названного постановления разъяснено, что договором может быть установлено, что юридически значимые сообщения, связанные с возникновением, изменением или прекращением обязательств, основанных на этом договоре, направляются одной стороной другой стороне этого договора исключительно по указанному в нём адресу (адресам) или исключительно предусмотренным договором способом.
В таком случае направление сообщения по иному адресу или иным способом не может считаться надлежащим, если лицо, направившее сообщение не знало и не должно было знать о том, что адрес, указанный в договоре является недостоверным.
При таких обстоятельствах общество в соответствии с пунктом 7.2 договора было надлежащим образом и по верному адресу уведомлено арендодателем о прекращении действия договора ввиду истечения срока, на который он был заключён.
Следовательно, как на дату подачи обществом заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества - 17.02.2017, так и на момент принятия решения, организация не являлась арендатором нежилых помещений и в силу Закона N159-ФЗ права на его выкуп не имела.
При таком положении суд отклонил требования ООО "Четыре плюс К" в полном объёме.
Статьёй 785 ГК Украины закреплено, что в случае прекращения договора найма наниматель обязан немедленно вернуть наймодателю вещь в состоянии, в котором она был получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном в договоре.
В соответствии со статьёй 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу пункта 2.6 договора при прекращении договора объект аренды должен быть возвращён арендодателю.
В пункте 2.7 договора оговорено, что передача имущества арендатором и приём его арендодателем оформляется актом приёма-передачи объекта аренды, который подписывается представителями сторон и балансодержателем.
В соответствии с пунктом 4.4.14 арендатор обязался возвратить (освободить) объект аренды при прекращении действия договора в надлежащем состоянии в течение 30 календарных дней с даты прекращения договора.
Как видно из материалов дела, письмом от 27.04.2017 N12318/05-05-21/17 ДИЗО направил обществу для подписания проект договора аренды спорного имущества с просьбой вернуть подписанный проект договора до 12.05.2017 (том дела 3, листы 27-28). Означенное письмо получено истцом по первоначальному иску 15.05.2017 по действующему юридическому адресу (том дела 3, лист 29).
Однако в определённый арендодателем срок общество подписанный проект договора не представило.
В этой связи 24.07.2017 департамент направил организации уведомление, полученное последней 29.07.2017, с требованием в течение 30 календарных дней возвратить (освободить) объект аренды (том дела 2, лист 54).
Таким образом, материалами дела подтверждено прекращение договора, что породило у ответчика по встречному иску обязанность по передаче имущества ДИЗО, которая до настоящего момента арендатором не исполнена.
Учитывая изложенное, притязание департамента о возврате объекта аренды признано судом обоснованным. При этом при определении срока возврата (освобождения) объекта аренды - 15 календарных дней (заявлен ДИЗО), а не как это предусмотрено договором - 30 календарных дней, суд принимает во внимание период просрочки исполнения обществом соответствующей обязанности (более года с последнего уведомления арендодателя), нахождение настоящего дела в суде (более одного года). По мнению суда, установление более сокращённого срока для освобождения и передачи объекта аренды департаменту обеспечит баланс частных и публичных интересов, исходя из общего периода пользования ответчиком по встречному иску имуществом после прекращения договорных отношений.
В соответствии со статьёй 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному иску и судебной экспертизе относятся на его подателя.
Кроме того, с общества надлежит взыскать в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 руб. по иску ДИЗО.
Руководствуясь статьями 167-171, 176, 180, 181, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Севастополя
решил:
В первоначальном иске обществу с ограниченной ответственностью "Четыре плюс К" отказать.
Встречный иск Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя удовлетворить.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Четыре плюс К" освободить недвижимое имущество - встроенные нежилые помещения (помещения NХХ-19, 20, 34-36), общей площадью 121,40 кв.м, расположенные в подвале жилого дома по адресу: г.Севастополь, пр. Октябрьской Революции, дом 43, и передать указанное имущество по акту приёма-передачи Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в течение 15 календарных дней с даты вступления решения суда по настоящему спору в законную силу.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Четыре плюс К" в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины по встречному иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя.
Решение может быть обжаловано в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.
Судья
Н.А. Морозова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка