Дата принятия: 11 сентября 2017г.
Номер документа: А84-2317/2017
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ
РЕШЕНИЕ
от 11 сентября 2017 года Дело N А84-2317/2017
Резолютивная часть решения объявлена-04.09.2017;
решение в полном объеме изготовлено-11.09.2017.
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Васильченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бакулиной О.Ю., рассмотрев в судебном заседании материалы дела
по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
(ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115; ул. Ленина, дом 2, г. Севастополь, 299011)
(ул. Советская, дом 9, г. Севастополь, 299011)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Агентство безопасности АНБ"
(ОГРН 1159204001571, ИНН 9201502945; проспект Столетовский, дом 59, г. Севастополь, 299038),
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца
- Правительства Севастополя
(ОГРН 1149204002166; ИНН 9204001231; ул. Ленина, дом 2, г. Севастополь, 299011).
- Управления земельного контроля города Севастополя (Севземконтроль) (ул. Ленина, дом 2, г. Севастополь, 299011).
о расторжении договора аренды и о возврате земельного участка,
при участии в судебном заседании:
от истца - Щеглов М.Е. доверенность от 09.01.2017 N06;
от ответчика - Ласица А.В., представитель по доверенности от N 92 АА 0245548 от 14.11.2014;
от третьих лиц - не явились;
установил:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Севастополя (далее - суд) с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Агентство безопасности АНБ" (далее - ответчик), о расторжении договора аренды земельного участка от 23.11.2009 заключенного между Севастопольским городским Советом и Обществом с ограниченной ответственностью "Агентство безопасности АНБ", зарегистрированный 21.01.2010 под N 041088400005, в отношении земельного участка с кадастровым номером 91:02:001010:562 площадью 0, 1200 га., расположенного по адресу: г. Севастополь, Столетовский проспект, 59., а также обязать ответчика в течении 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования и возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя данный земельный участок.
Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком не выполнены взятые на себя обязательства арендатора по освоению земельного участка, соответственно строительство и обслуживание автосервиса не начато и не завершено, а также по участию в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры Севастополя, в связи с чем, истец обратился с требованием о досрочном расторжении спорного договора и возврате арендованного имущества.
определением суда от 30.05.2017 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу N А84-2317/2017 и определено провести подготовку дела к судебному разбирательству. Этим же определением дело было назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 03.07.2017.
В судебном заседании, которое состоялось 03.07.2017, суд, в порядке части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), статьи 184 АПК РФ вынес определение, которым определил: завершить предварительное судебное заседание и назначить дело в судебному рассмотрению на 24.07.2017.
определением суда от 24.07.217 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне истца, было привлечено - Управление земельного контроля города Севастополя.
Очередное судебное разбирательство назначено на 04.09.2017.
Представитель истца в судебном заседании 04.09.2017 поддержал исковые требования в полном объеме, просил суд их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
В судебное заседание 04.09.2017 явились представители сторон. Третьи лица явку полномочных представителей в судебное заседание 04.09.2017 не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом, что подтверждается уведомлениями о вручении, которые имеются в материалах дела, о причинах неявки суд не уведомили.
Имеющиеся в деле доказательства исследованы и оценены судом в совокупности по правилам статей 65, 70, 71 АПК РФ.
Оценив представленные по делу доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном рассмотрении в судебном процессе всех обстоятельств дела, а также относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу, что исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
23.11.2009 между Севастопольским городским Советом (далее - Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Агентство безопасности АНБ" (далее - Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка (далее - договор) ( том 1, л.д. 15-24).
Согласно пункту 1.1 договора, Арендодатель, в соответствии с решением Севастопольского городского Совета N 4926 от 10.09.2008, 08.09.2009 N8003, договором купли-продажи права аренды от 06.10.2008 N06/10/1 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания автосервиса, с отнесением этих земель к категории земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного наначения, который находится по адресу: г. Севастополь, Столетовский проспект, 59.
В аренду передается земельный участок, площадью 0, 1200 га (пункт 2.1 договора).
В соответствии с пунктом 2.3 договора, нормативная денежная оценка земельного участка составляет:
а) на период строительства, до сдачи объекта в эксплуатацию 139 350, 00 гривен, что подтверждается выпиской из технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка N 594/1, выданной Главным управлением Госкомзема в г. Севастополе 14.05.2009;
б) на последующий период 66 749, 00 гривен, что подтверждается выпиской из технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка N 593/1, выданной Главным управлением Госкомзема в г. Севастополе 14.05.2009;
Договор заключен сроком на двадцать пять лет (пункт 3.1. Раздела 3 договора).
Согласно пункту 4.2 Договора, величина годовой арендной платы за пользование земельным участком, согласно расчету, составляет:
а) на период строительства-10 451, 25 гривен;
б) на последующий период-52 256, 18 гривен.
При этом, денежная оценка земельного участка для периода строительства принимается во внимание не дольше срока строительства, определенного проектной документацией, утвержденной в установленном порядке, с момента выдачи разрешения на выполнение строительных работ.
Пунктами 5.2 и 5.3 Договора предусмотрено, что целевое назначение земельного участка - для строительства и обслуживаниям автосервиса. Земельный участок должен использоваться таким образом, чтобы это не приносило вреда иным землепользователям, состоянию окружающей среды. Арендатор обязан соблюдать режим использования земель, не ухудшать состояние переданного в аренду земельного участка.
Согласно пункту 6.1 договора передача земельного участка в аренду осуществляется с разработкой проекта землеустройства по отводу земельного участка.
Согласно пункту 9.2.2 договора, Арендодатель обязан:
А) соблюдать план земельного участка, выполнять установленные относительно земельного участка ограничения и обременения в объеме, предусмотренном законом или договором аренды земли;
Б) Выполнять обязанности в соответствии с условиями настоящего договора, Земельного Кодекса Украины;
Г) начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению в течении срока, определенного проектной документацией, утвержденной в установленном порядке, с момента выдачи разрешения на выполнение строительных работ;
Д) Строительство капитального объекта (автосервиса) производить только в соответствии с утвержденной документацией (с разработкой материалов ОВОС), прошедшей комплексную государственную экспертизу, и после получения разрешения в инспекции государственного архитектурно-строительного контроля;
Согласно пункту 12.2 Договора, действие договора прекращается в слячаях, определенных законом.
Положениями пункта 12.3 Договора предусмотрено, что действие договора прекращается путем его расторжения по:
- взаимному согласию сторон;
- решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию;
- по другим основаниям, определенным законами Украины.
Согласно пункту 12.4 Договора, Арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях, в том числе, нарушение сроков строительства, установленных данным договором, без согласия Арендодателя.
Во исполнение условий договора, 23.11.2009 стороны подписали акт приема-передачи земельного участка, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял земельный участок, площадью 0, 1200 га, расположенный по пр. Столетовский, 59 (том 1, л.д. 25).
В соответствии с информационным письмом Управления государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя от 13.09.2016 исх. N92-03-344-3607 документация на начало выполнения строительных работ и о готовности объекта к эксплуатации на земельном участке, не выдавалась и не регистрировалась (л.д. 28-31).
Согласно письму от 12.09.2016 из Управления выдачи разрешительной документации и ценообразования в строительстве, разрешения на строительство объектов капитального строительства Департаментом архитектуры не выдавалось (л.д. 27).
21.09.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя был составлен акт обследования земельного участка N171/05-01/ОБ/16, которым установлено, что земельный участок свободен об объектов капитального строительства, объектов благоустройства. Признаки осуществления строительных работ отсутствуют (том 1, л.д. 10-14).
Поскольку Арендатор не приступил к освоению земельного участка согласно предусмотренному в пункте 5.2. целевому назначению - для строительства и обслуживания автосервиса, тем самым нарушив подпункт в), г) пункта 9.2.2 договора аренды, 26.10.2017 Правительство Севастополя обратилось к ответчику с предупреждением о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка, а в случае неисполнения обязательств в тридцатидневный срок истец предложил ответчику досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка от 23.11.2009 и возвратить объект аренды в установленном порядке (том 1, л.д. 32-33).
В этом же предупреждении, истец просил ответчика уведомить о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка от 23.11.2009 в течении 30-дневного срока с момента получения данного письма.
В дальнейшем, истец, письмом от 17.01.2017 N05-Исх./447/2017, предложил обществу расторгнуть договор в добровольном порядке, ссылаясь на неосвоение земельного участка в соответствии с его целевым назначением в течение длительного времени (л.д. 35-36).
Данное письмо было отравлено ответчику по его юридическому адресу, о чем свидетельствует копия списка почтовых отправлений с почтовым идентификатором.
Материалами дела подтверждается соблюдение досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательства, так и в части предложения расторгнуть договор.
В связи с этим суд не усмотрел оснований для оставления иска без рассмотрения применительно к пункту второму части первой статьи 148 АПК РФ.
Более того, частью 5 статьи 159 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта, за исключением случая, если заявитель не имел возможности подать такое заявление или такое ходатайство ранее по объективным причинам.
На необходимость оставления иска без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом претензионного порядка урегулирования спора обществом не указывалось в ходе рассмотрения дела по существу. При этом, ответчик в ходе всего судебного разбирательства возражал против требований ДИЗО по мотиву их необоснованности, представляя имеющиеся у него документы, то есть занимал активную позицию как сторона по делу.
По смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.
В поведении участников процесса не выявлено и на дату рассмотрения дела по существу намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, поэтому оставление иска без рассмотрения привело бы к необоснованному затягиванию разрешения возникшего конфликта и ущемлению прав одной из его сторон. Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2015 N306-ЭС15-1364 по делу NА55-12366/2012.
Учитывая, что ответчик не освоил до настоящего времени земельный участок, истец обратился с требованиями о расторжении договора аренды земли и о понуждении последнего освободить и возвратить земельный участок истцу.
18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.
В соответствии с частью первой статьи 1 договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего договора, то есть 18.03.2014.
Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 договора о принятии в РФ).
Нормами статьи 27 Закона города Севастополя N5-ЗС от 30.04.2014 "О Правительстве Севастополя" определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.
Указом исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя N06 от 24.05.2014 "Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений" образован исполнительный орган государственной власти города Севастополя в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом - Главное управление имущественных и земельных отношений.
Согласно Указу Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 N60-УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя" к Департаменту по имущественным и земельным 6 отношениям города Севастополя переходят права и обязанности Главного управления имущественных и земельных отношений.
Пунктом 1.7 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N521-ПП установлено, что Департамент является правопреемником Главного управления имущественных и земельных отношений.
Пунктом 4.2. Положения определено, что Департамент в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.
В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:
1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;
2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;
3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя;
4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя;
5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.
В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
Таким образом, права и обязанности арендодателя по Договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем Департамент имеет право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка, освобождении его и возврате.
Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательств, так и в части предложения расторгнуть договор.
Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины), изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины).
Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХК Украины
В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с частью 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.
В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.
В силу положений пункта 1 статьи 14 АПК РФ суд установил, что в государстве Украина действовал аналогичный порядок в сфере регулирования градостроительной деятельности.
Суд отмечает, что в соответствии со статьей 26 Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности", в редакции от 12.06.2011, был установлен следующий порядок проектирования и строительства объектов собственниками или пользователями земельных участков: получение заказчиком или проектировщиком исходных данных (градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, технические условия, задание на проектирование); разработка проектной документации и проведение в предусмотренных этим законом случаях ее экспертизы; утверждение проектной документации; выполнение подготовительных и строительных работ; принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; регистрация права собственности на объект градостроительства.
Вместе с тем, ответчиком не представлены в материалы дела доказательства получения исходных данных на предполагаемый к строительству объект, разработка проектной документации на строительство автосервиса и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы, а также утверждение такой проектной документации.
Данные обстоятельства были также указаны представителем ответчика в судебном заседании, что отражено в протоколе судебного заседания от 04.09.2017.
В материалы дела также не представлены доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий для строительства объекта и доказательств, подтверждающих факт строительства обусловленного договором объекта, таких как: выполнение подготовительных и строительных работ; принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; регистрация права собственности на объект градостроительства.
Также, на момент рассмотрения настоящего дела на спорном земельном участке отсутствует объект строительства, здание, сооружение либо его часть, что подтверждается истцом и не опровергается самим ответчиком.
При этом ответчиком не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.
В связи с чем ссылка в отзыве на исковое заявление на выполнение ответчиком определенного объема работ, таких как: заключение договора N16-194 от 25.08.2016 на составление технической документации по топографической съемке земельного участка, получение согласования соответствующих организаций, получение технического отчета (по топографической съемке), технических условий на подключение (технологическое присоединение) объекта капитального строительства к сети газораспределения от 23.11.2016 N10-1614, технических условий NП/0779 от 19.04.2017 для присоединения к электрическим сетям, подписание договора от 20.06.2017 N25017-П/0779 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, получение кадастрового паспорта земельного участка и утверждение плана границ земельного участка, не может быть принята во внимание.
С учетом неиспользования земельного участка в отсутствие доказательств невозможности по объективным причинам такого использования, суд считает, что истец обоснованно поставил вопрос о расторжении договора аренды.
Суд отмечает, что стороны договора не установили конкретный срок освоения земельного участка, при этом определили, что данный срок должен быть отражен в проектной документации, утвержденной в установленном порядке, с момента выдачи разрешения на строительство.
В ходе рассмотрения дела ответчик указал, что разрешения на строительство ему не выдавалось, а проектная документация и исходные данные на момент рассмотрения дела отсутствуют, что нашло отражение в протоколе судебного заседания от 04.09.2017.
Учитывая вышеизложенное, суд полагает, что неиспользование земельного участка более трех лет, не может свидетельствовать о добросовестности поведения ответчика в части надлежащего использования арендованного земельного участка.
Смена участников общества не может являться безусловным обстоятельством, позволяющим бездействовать на протяжении более семи лет. Кроме того, пунктом 12.2 договора аренды предусмотрено основание для прекращения договора в случаях определенных законом.
Статья 416 ГК Украины также предусматривала прекращение права пользования земельным участком в случае его неиспользовании для застройки на протяжении трех лет подряд.
Судом установлено такое "неиспользование" земельного участка ответчиком на протяжении срока более трех лет, что также не было опровергнуто ответчиком.
Таким образом, на момент 2012 года уже существовало основание для прекращения договора аренды земельного участка определенного законом (ст. 416 ГК Украины).
В материалы дела не представлены надлежащие доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий для освоения и строительства объекта и доказательств, подтверждающих факт строительства обусловленного договором объекта.
Таким образом, на момент рассмотрения настоящего дела на спорном земельном участке отсутствует объект строительства, здание, сооружение либо его часть, при этом разумный срок освоения истек.
Ответчиком не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному освоению и строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.
Следует также отметить, что пунктом 10.1 Договора стороны предусмотрели особые его условия, в частности необходимость принятия на себя арендатором обязательств по участию в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры г.Севастополя путем заключения соответствующего договора. То есть арендатор как лицо, имеющее намерение осуществить строительство, обязан был в силу положений статьи 40 Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности" принять участие в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенного пункта в порядке, определенном Севастопольским городским советом, т.е. арендодатель не рассчитывал на длительное неиспользование арендатором земельного участка, поскольку скорейшее его использование со строительством оговоренного в договоре объекта, привело бы к отчислению средств арендатором в местный бюджет для обеспечения создания и развития инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенного пункта.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В силу части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В статьях 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено право арендодателя ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка предназначенного для строительства в указанных целях в течении трех лет (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка).
Приведенные выше нормы российского законодательства указывают на то, что из названного трехлетнего срока следует исключать период времени, который необходимо затратить на освоение земельного участка (проектно-изыскательские работы, подготовка проекта и его государственная экспертиза и т.д.).
Таким образом, исходя из смысла изложенных норм, действовавших на момент рассмотрения спора в арбитражном суде, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанность в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.
Обращаясь в суд с иском, ДИЗО указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в неиспользовании представленного ему в аренду земельного участка в соответствии с целью, оговоренной условиями договора более трех лет подряд.
Как следует из материалов дела, арендатором земельный участок не использовался с момента начала действия на территории города Севастополя законодательства Российской Федерации и на день подачи настоящего иска (23.05.2017), т.е. более трех лет, при этом доказательств как осуществления действий, предшествующих строительству обусловленного договором объекта, таких как получение исходных данных, разработка проектной документации, ее утверждение и выполнение подготовительных и строительных работ, начиная с момента заключения спорного договора, так и невозможность освоения земельного участка и его использования ввиду обстоятельств, исключающих такое использование, суду не представлено.
При таких обстоятельствах суд считает, что обществом существенным образом нарушены условия договора аренды земельного участка.
В договоре аренды земельного участка оговорен размер арендной платы, размер которой устанавливается от периода освоения земельного участка, на момент строительства и в последующий период. Следует отметить, что размер арендной платы на период строительства в пять раз меньше, чем на весь последующий период. Таким образом, доводы ответчика о возможности освоения земельного участка в последующем, ошибочны, так как, заключая спорный договор арендодатель рассчитывал на своевременное получение арендатором исходных данных, проектной документации и разрешения на строительство, а также на завершение им строительства в разумные сроки, после которого последний начал получать арендную плату в установленном размере. Длительное не освоение земельного участка привело к занижению размера арендной платы и, соответственно к недополучению арендодателем арендных платежей.
Как указано выше, актом обследования земельного участка установлено, что земельный участок освобожден от строений и сооружений, признаков осуществления строительных, подготовительных работ не выявлено.
Ответчик не оспаривает факт отсутствия строительства на спорном земельном участке, однако не считает это нарушение существенным, поскольку по его мнению имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному освоению земельного участка, по не зависящим от его воли.
Так указывает, что лишь 30.09.2016 на основании договоров купли-продажи доли в уставном капитале, предыдущие участники общества произвели отчуждение принадлежащих им долей покупателям Панько В.В. и Тимченко Д.В. В последующем, 14.11.2016 на основании договора купли продажи доли в уставном капитале, Тимченко Д.В. произвел отчуждение своей доли Панько В.В.
В судебном заседании 04.09.2017 представитель ответчика указал, что до смены участников общества, действия относительно освоения земельного участка не предпринимались, при этом указать причины невозможности освоения не смог.
Также по мнению суда является не состоятельной ссылка ответчика на наличие препятствий для заблаговременного завершения им строительства в соответствии с договором аренды, таких как издание распоряжения и.о. Губернатора г.Севастополя N46 от 17.04.2014 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя", поскольку указанный распорядительный акт действительно вводил ограничения для осуществления капитального строительства на территории города Севастополя до получения особого распоряжения, однако данный документ никоим образом не затрагивает права и законные интересы Общества, поскольку на момент его издания у арендатора отсутствовали документы, в т.ч. исходные данные, утвержденная проектная документация и разрешение на строительство и др., которые бы давали ему право на осуществление строительства оговоренного в договоре объекта. Более того в период действия такого распоряжения не вводились ограничения по получению разрешительной и иной документации на строительство по законодательству РФ, а только лишь на проведение капитального строительства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Общий срок не освоения земельного участка и неосуществления строительства с момента заключения договора от 23.11.2009 и передачи земельного участка 23.11.2009 на дату судебного заседания 04.09.2017 составляет более семи лет, а после 18.03.2014 - более трех лет.
Таким образом установлен факт неиспользования земельного участка более трех лет подряд.
В соответствии с пунктом 3 статьи 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Суд полагает, что расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству автосервиса) представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.
Нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию, является существенным нарушением условий договора.
Доводы ответчика относительно акта обследования не принимаются как надлежащие, поскольку целью принятия данного акта служит установление факта отсутствия строительных (подготовительных) работ, однако, как было установлено в судебном заседании, ответчиком не оспаривается факт отсутствия строительства на спорном земельном участке, что нашло отражение в протоколе судебного заседания от 04.09.2017.
Государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.
Так, предоставляя спорный земельный участок в аренду в ноябре 2009 года для строительства и обслуживания автосервиса в целях создания социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города Севастополя, вправе был рассчитывать на то, что в результате целевого использования земельного участка будет осуществляться общественно-полезная деятельность по удовлетворению социальных интересов, будет достигнут градостроительный эффект, а поскольку ответчик в разумный срок (более семи лет) не осуществил строительство на земельном участке, истец лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждается порок поведения арендатора и наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора, выразившегося в неиспользовании земельного участка под строительство более трех лет подряд.
В силу положений статьи 785 ГК Украины, в случае прекращения договора найма наниматель обязан немедленно возвратить наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, которое было обусловлено в договоре.
Аналогичные требования в части возврата имущества после прекращения действия договора предусмотрены условиями договора аренды земли (пункты 7.1, 9.2.2 договора).
С учетом изложенного, требование о возврате спорного земельного участка истцу с установлением месячного срока с момента вступления решения в законную силу является законным и обоснованным.
Основания и порядок уплаты государственной пошлины, а также порядок предоставления отсрочки или рассрочки уплаты государственной пошлины устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах (статья 102 АПК РФ).
В соответствие с пунктом 4 части 1 статьи 333.21 Налогового Кодекса Российской Федерации, размер государственной пошлины за поданный иск составляет 6 000, 00 рублей.
Учитывая что истец является государственным органом субъекта РФ и освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу иска, то суд на основании статьи 110 АПК РФ и положений пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" приходит к выводу о взыскании с ответчика в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 6 000, 00 рублей.
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
1. Расторгнуть договор аренды земельного участка от 23.11.2009 заключенного между Севастопольским городским Советом и Обществом с ограниченной ответственностью "Агентство безопасности АНБ", зарегистрированный 21.01.2010 под N 041088400005, в отношении земельного участка с кадастровым номером 91:02:001010:562 площадью 0, 1200 га., расположенный по адресу: г. Севастополь, Столетовский проспект, 59.
2. Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Агентство безопасности АНБ" (Столетовский проспект, дом 59, г. Севастополь, 299038; дата государственной регистрации-08.02.2007, регистрационный номер-348366266, дата присвоения ОГРН-16.01.2015; ИНН 9201502945, ОГРН 1159204001571) в течении 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования и возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ул. Советская, дом 9, г. Севастополь, 299011; дата регистрации-02.06.2014; ИНН 9204002115, ОГРН 1149204004025) земельный участок с кадастровым номером 91:02:001010:562 площадью 0, 1200 га., расположенный по адресу: г. Севастополь, Столетовский проспект, 59.
3. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Агентство безопасности АНБ" (Столетовский проспект, дом 59, г. Севастополь, 299038; дата государственной регистрации-08.02.2007, регистрационный номер-348366266, дата присвоения ОГРН-16.01.2015; ИНН 9201502945, ОГРН 1159204001571) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000, 00 рублей (Шесть тысяч рублей 00 коп.).
Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы, если решение не отменено и не изменено - со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.
решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Судья О.С. Васильченко
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
