Дата принятия: 25 сентября 2019г.
Номер документа: А84-2275/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ
РЕШЕНИЕ
от 25 сентября 2019 года Дело N А84-2275/2019
Арбитражный суд города Севастополя в составе председательствующего судьи Смолякова А.Ю., при составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кондраком Л.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115, г. Севастополь,
к Обществу с ограниченной ответственностью "Апогей-А", ОГРН 1149204070256, ИНН 9201501589, г. Севастополь
о взыскании задолженности, расторжении договора и возврате земельного участка,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительство Севастополя, ОГРН 1149204002166, ИНН 9204001231, г. Севастополь, Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя, ООО "Адмиральская лагуна",
при участии в судебном заседании представителей от истца - Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Ивченко М.О. (доверенность от 09.01.2019 N 03), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Апогей-А" - Лалаева Д.А. (доверенность от 20.12.2018), от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Адмиральская лагуна" - Чистякова В.В. (доверенность от 10.06.2019 N 11), в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, установил следующее.
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Апогей-А" (далее - общество) о взыскании 1 487 181,02 рублей задолженности по договору аренды земельного участка от 26.06.2018 за период с 02.07.2018 по 28.02.2019, 35 024,51 рублей пени, расторжении договора аренды земельного участка и обязании ответчика в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу возвратит истцу земельный участок, площадью 19 988 кв. м, (кадастровый номер 91:04:001002:45), расположенного по адресу:
г. Севастополь, в районе бухты Круглая, в состоянии не хуже того, в котором он был получен в аренду.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Севастополя, ООО "Адмиральская лагуна" и Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя.
В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме, ссылаясь на неисполнение ответчиком договорных обязательств.
Ответчик и третье лицо ООО "Адмиральская лагуна" против удовлетворения исковых требований возражали, ссылаясь на отсутствие оснований к моменту разрешения спора.
Суд, изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, и оценив представленные доказательства, по существу заявленных требований приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, Севастопольский городской Совет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 16.12.2004, согласно пункту 1.1 которого арендодатель, в соответствии с решением Севастопольского городского Совета N 2386 от 19.10.2004 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания пансионата коттеджного типа с водолечебницей, находящийся в г. Севастополь, в районе бухты Круглая, площадью 1,9987 га
В соответствии с кадастровым планом на земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства.
Договор заключен сроком на двадцать пять лет (пункт 3.1 договора).
Согласно подпункту г) пункта 9.2.2 договора (с учетом дополнительного соглашения от 26.04.2010) арендодатель обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению в срок до 24.04.2014 от даты приема передачи земельного участка.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи земельного участка.
В ходе исполнения условий договора департамент обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском о расторжении договора аренды и возврате земельного участка вследствие неисполнения договорных обязательств по освоению земельного участка.
Вступившими в законную силу судебными актами арбитражного суда по делу N А84-3156/2017 в удовлетворении иска отказано.
На основании постановления Правительства Севастополя от 21.12.2015 N 1250-ПП "Об утверждении Порядка переоформления права постоянного пользования земельными участками, заключения договоров аренды, сервитута в отношении земельных участков, предоставленных в пользование юридическим и физическим лицам от 18.03.2014" и в целях приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации договора аренды земельного участка от 16.12.2004 департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 26.06.2018 земельного участка площадью 19 988 кв. м (кадастровый номер 91:04:001002:45), расположенного по адресу: г. Севастополь, в районе бухты Круглая, категория земель - "земли населенных пунктов", разрешенное использование - "туристическое обслуживание" (код 5.2.1).
В договоре прямо указано, что предметом договора является земельный участок, переданный по акту приема-передачи в рамках договора аренды от 16.12.2004.
При этом в пункте 4.1 договора установлено, что за арендатором сохраняются все обязательства по договору аренды земельного участка от 16.12.2004. Согласно пункту 6.5 договора основанием для его расторжения является неисполнение арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 4.1 договора.
В то же время в пункте 6.2 договора установлено, что с момента государственной регистрации договора договор аренды земельного участка от 16.12.2004 считается расторгнутым.
В пункте 2.3 договора годовая арендная плата установлена в размере 2 870 395,13 рублей.
Согласно пункту 2.6 договора арендная плата начисляется ежемесячно не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным.
В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа (пункт 2.7 договора).
Согласно пункту 6.1 договора последний заключен на срок 9 лет 11 месяцев.
Как следует из отметки Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя, государственная регистрация договора осуществлена 02.07.2018.
В период пользования предоставленным земельным участком ответчик несвоевременно уплачивал арендную плату, в связи с чем по состоянию на 15.03.2019 имелась задолженность в сумме 1 522 205 рублей 53 копеек за период 02.07.2018 по 28.02.2019.
Департамент направил в адрес общества предупреждение от 01.11.2018 N 27978/05-05-21/18 о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка/о расторжении договора аренды земельного участка. Департамент предложил в установленный срок предоставить документы, подтверждающие соблюдение условий договора в части застройки земельного участка, а также расторгнуть договор по взаимному соглашению сторон путем подписания соответствующего соглашения и вернуть земельный участок по акту приема-передачи.
В связи с нарушением ответчиком условий договора истец обратился с иском в арбитражный суд.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
При этом, применительно к спорным правоотношениям, ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях арендодатель вправе по истечении трех лет неиспользования земельного участка.
В статьях 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено право арендодателя ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка (время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, государственную экспертизу документации, получение разрешения на строительство, а также время, когда земельный участок не мог быть использован).
При рассмотрении требований департамента о расторжении предыдущего договора аренды разрешался вопрос о неисполнении договора аренды за период по 2017 год включительно.
Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А84-3156/2017 установлено, что общество предпринимало меры для строительства оговоренного в договоре аренды объекта в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины.
Кроме того, судами установлено, что в период действия законодательства Российской Федерации на территории города Севастополя обществом предпринимались меры для соблюдения условий вышеуказанного договора, а именно: получены распоряжения Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя "Об утверждении плана границ земельного участка", получено разрешение на строительство N6 от 25.12.2014, со сроком действия до 25.09.2017, имеется многочисленная переписка ответчика с органами государственной власти, относительно определения местонахождения спорных земельных участков.
Также, как было установлено судами при рассмотрении дела по существу, при постановке на кадастровый учет в Севреестре данных земельных участков в кадастровом паспорте была указана категория: "земли особо охраняемых территорий и объектов", что само по себе исключает возможность капитального строительства на этом земельном участке.
Процесс внесения изменений в категорию потребовал получение заключений и справок из Департаментов архитектуры и градостроительства, имущественных и земельных отношений города Севастополя и занял достаточно длительное время.
При этом указанные распоряжения были выданы за пределами установленных сроков, что повлекло последующее затягивание процесса по освоению земельных участков.
Судами установлено, что, выполняя требования условий договора аренды земельного участка, общество, в целях строительства объекта капитального строительства - пансионата семейного типа, в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством РФ, обратилось в соответствующий уполномоченный орган Правительства Севастополя для получения разрешения на строительство. В результате, задолго до истечения срока освоения земельного участка, Управлением архитектуры и градостроительства Департамента архитектуры и градостроительства Правительства Севастополя выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - пансионата семейного типа на земельном участке площадью 17 831 кв. м, состоящего из земельного участка площадью 14 014 кв. м и земельного участка в 3 817 кв. м из состава смежного земельного участка общей площадью 1,9987 га.
Однако, указанное выше разрешение на строительство было выдано обществу с примечанием, согласно которому в соответствии с распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства Правительства Севастополя от 20.11.2014 N 54 "О приостановлении выдачи разрешений на строительство в микрорайоне "Омега-2А", строительные работы на земельном участке можно будет осуществлять только после разработки проекта планировки территории микрорайона "Омега- 2А".
Переписка с Департаментом архитектуры и градостроительства Правительства Севастополя об исключении из разрешения на строительство указанных условий и ограничений и начале производства строительных работ, не привела к положительным результатам.
Таким образом суды по названному делу установили, что, учитывая невозможность проведения ответчиком строительных работ на земельном участке, несмотря на выданное разрешение на строительство, не по их вине, а ввиду ограничений, установленных Департаментом архитектуры и градостроительства, общество, как арендатор земельного участка объективно было лишено возможности вести строительство.
Кроме того, судами было установлено, что отсутствие строительных работ на данном земельном участке объясняется позицией Департамента архитектуры и градостроительства Правительства Севастополя, который, выдав в декабре 2014 года разрешение на строительство, приложением к нему установил ограничения в части начала осуществления строительных работ, согласно которого, в соответствии с распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства Правительства Севастополя от 20.11.2014 N 54 "О приостановлении выдачи разрешений на строительство в микрорайоне "Омега-2А", строительные работы на арендуемых земельных участках можно было осуществлять только после разработки проекта планировки территории микрорайона "Омега- 2А".
Данным распоряжением была приостановлена выдача всех разрешений на строительство в указанном микрорайоне, при этом, пояснить обоснованность и целесообразность такого распоряжения представитель третьего лица не смогла.
Таким образом, ответчик, в силу объективных причин, в том числе в виду запрета самого государственного органа, занимающегося выдачей разрешений на строительство, не мог осуществить фактическое строительство указанных объектов.
Судами установлено, что ответчик воспользовался правом на получение разрешения на строительство объекта капитального строительства, обратился с заявлениями на перезаключение договоров аренды земельного участка площадью, в установленном порядке о переоформлении, совершая данные действия для последующего оформления разрешения на строительство объекта, однако департамент, в нарушение сроков принятия решения о передаче земельного участка, отказал в предоставлении такого права, мотивируя отказ отсутствием установленных границ земельных участков.
В части неосвоения земельного участка с 2018 года следует отметить следующее.
Судебные разбирательства с истцом проходили до 26.06.2018 и окончились постановлением Арбитражного суда Центрального округа. Фактически в данный период времени ответчик не мог осуществлять строительство на предоставленном земельном участке ввиду судебных разбирательств и неясности судьбы земельного участка и спорного договора аренды такого земельного участка.
Названный период с 26.05.2017 по 26.06.2018 не может быть включен в период виновного бездействия ответчика, поскольку последний, действуя добросовестно, учитывая волю арендодателя на расторжение договора в судебном порядке, разумно ожидая окончания судебных тяжб, не осуществлял фактического строительства.
Ввиду установления судебными актами недобросовестности в действиях департамента как сильной стороны заключенного договора, срок до заключения нового договора аренды земельного участка так же не может быть включен в общий трехлетний срок не освоения земельного участка.
В июле 2017 года ООО "Апогей-А" обратилось в Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя с заявлением о продлении разрешения на строительство.
Однако письмом от 14.07.2017 уполномоченный орган отказал ответчику ввиду неосвоения земельного участка.
Письмом от 20.09.2017 обществу повторно отказано в продлении разрешения на строительство поскольку не начато освоение земельного участка.
Таким образом, помимо преград, оказанных государственными органами при действии разрешения на строительство, что было установлено судами, Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя продолжал отказывать в продлении разрешения на строительство.
Следовательно, до разрешения судебных споров о дальнейшей юридической судьбе земельного участка, а именно - до 26.06.2018, ООО "Апогей-А" было лишено возможность осуществлять освоение земельного участка.
Земельным кодексом Российской Федерации закреплено право арендодателя ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка (время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, государственную экспертизу документации, получение разрешения на строительство, а также время, когда земельный участок не мог быть использован). Аналогичная позиция закреплена и в других судебных актах в том числе в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 07.04.2015 N Ф06-22168/13 по делу N А12-20632/2014.
Трехлетний срок, дающий право арендодателю на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка в данном споре, не прошел ввиду действий истца и государственных органов, препятствующих в получении документов, необходимых для освоения земельного участка.
В части требований о взыскании задолженности по договору суд исходит из следующего.
Предъявленная в досудебной претензии задолженность погашена ответчиком задолженность 28.02.2019 - платежными поручениями от 28.02.2019 N 66 на сумму 1 616 633,46 рублей и N 67 на сумму 74 124,64 рубля уплачена арендная плата и неустойка. Данные платежи не были учтены истцом при подаче иска.
Впоследствии платежными поручениями от 10.06.2019 N 10 на сумму 500 000 рублей и N 11 на сумму 14 626,9 рублей ответчик также погасил все задолженности, выявленные по результата сверки с истцом от 31.05.2019.
При этом следует отметить, что неустойка за просрочку оплаты арендной платы по договору от 26.06.2018 установлена в пункте 2.7 названного договора в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.
Поскольку ответчик был лишен возможности своевременно освоить земельный участок в установленные сроки по объективным не зависящим от него причинам, а также не имеет задолженности по внесению арендных платежей и санкций, суд не находит достаточных оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
На основании изложенного суд, руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
в удовлетворении иска отказать.
Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и может быть обжаловано через Арбитражный суд города Севастополя в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.
Судья
А.Ю. Смоляков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
