Дата принятия: 05 декабря 2018г.
Номер документа: А84-2244/2018
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ
РЕШЕНИЕ
от 5 декабря 2018 года Дело N А84-2244/2018
Резолютивная часть решения объявлена "28" ноября 2018 года
Полный текст решения изготовлен "05" декабря 2018 года
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Александрова А.Ю., при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи секретарем судебного заседания Шевчук А.В.,
при участии в судебном заседании:
заявитель - Котов Александр Петрович, представитель по доверенности N 92 АА 0392326 от 30.08.2018; Маринуца Руслан Епифанович, представитель по доверенности б/н от 18.01.2018;
заинтересованное лицо (Севреестр) - явку представителя не обеспечило, о причине не явки суд не оповестило, о месте и времени судебного заседания уведомлялось надлежащим образом;
от третьего лица ООО "Севпроектмонтаж" - Павленко Андрей Евгеньевич, представитель по доверенности от 01.08.2018;
от третьего лица Лободы Н.С.- явку представителя не обеспечило, о причине не явки суд не оповестило, о месте и времени судебного заседания уведомлялось надлежащим образом.
рассмотрев дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "НПА "Биосфера" к Управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Лободы Натальи Степановны, общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Севпроектмонтаж" об оспаривании решения государственного органа
УСТАНОВИЛ:
05.07.2018 в Арбитражный суд города Севастополя поступило заявление общества с ограниченной ответственностью "НПА "Биосфера" (далее - заявитель, ООО "НПА "Биосфера") к Управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя (далее - заинтересованное лицо, Севреестр) в котором просит суд (согласно уточненным требованиям) признать незаконным решение, изложенное в сообщении от 24.05.2018 N91/001/048/2017-5526 об отказе в государственной регистрации, обязать Севреестр провести государственную регистрацию права собственности ООО "НПА "Биосфера" на объект недвижимости - жилое помещение (квартиру), расположенную в многоквартирном доме по адресу: г. Севастополь, Гагаринский р-н, ул. Тараса Шевченко, д.28, кв.126, кадастровый номер 91:02:001008:811 и взыскать с Севреестра убытки в виде уплаченной государственной пошлины при подаче заявления о государственной регистрации права собственности в размере 22000,00 рублей.
В обоснование предъявленных требований заявитель ссылается на то, что он является собственником недвижимости - квартиры, расположенной в многоквартирном доме по адресу: г. Севастополь, Гагаринский р-н, ул. Тараса Шевченко, д.28, кв.126, а у административного органа не имелось законных оснований для принятия оспариваемого решения по мотивам непредставления документов о наличии права на такой объект недвижимости и отсутствия полномочий распоряжаться правом на объект недвижимости на основании представленных документов.
Определением суда от 26.07.2018 заявление принято к производству суда и назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании, привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Лобода Наталья Степановна.
По достижению задач подготовки дела к судебному разбирательству, руководствуясь правилом части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -АПК РФ), 05.09.2018 судом завершено предварительное судебное заседание и незамедлительно открыто и проведено судебное заседание на стадии судебного разбирательства, привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора общество с ограниченной ответственностью "СК "Севпроектмонтаж" (далее - ООО "СК "Севпроектмонтаж", третье лицо).
Административный орган в своих возражениях относительно предъявленных требований в качестве основания указал, что заявителю было отказано в регистрации права собственности на квартиру в связи с необходимостью предоставить договор о долевом участии в строительстве, в ином случае, если такой договор не заключался, право собственности на квартиру возникает у ООО "СК "Севпроектмонтаж" с момента регистрации, в виду чего, в регистрирующий орган надлежало подать заявление застройщика о регистрации и его отчуждения в пользу заявителя.
Третьи лица в своих письменных пояснений поддержали заявленные требования, просили их удовлетворить, указав при этом на то, что ООО "СК "Севпроектмонтаж" по отношению к ООО "НПА "Биосфера" является соинвестором, а не застройщиком. Также подтвердили, что после введения многоквартирного дома в эксплуатацию, у заявителя возникло право собственности на квартиру, которая, согласно взятых ООО "НПА "Биосфера" обязательств, подтвержденных гарантийным письмом от 07.07.2016, после регистрации соответствующего права подлежит передаче в собственность Лободе Н.С., ранее выплатившей в полном объеме взнос за указанную квартиру в фонд финансирования строительства (Свидетельство от 17.03.2009).
В итоговое судебное заседание 28.11.2018 явились представители заявителя и третьего лица - ООО "Севпроектмонтаж". Севреестр и Лобода Наталья Степановна явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом. Ввиду изложенного в силу статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебное заседание проводится в отсутствие указанных лиц.
Представители заявителя и третьего лица на заявленных требованиях настаивали, просили суд их удовлетворить по основаниям, изложенным в заявлении и письменных пояснениях.
При рассмотрении дела установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора.
Как усматривается из материалов дела, 24 ноября 2017 года заявитель обратился в Севреестр через Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) с заявлением от 24.11.2017 года N 91/001/048/2017-5526 о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости - жилое помещение (квартиру), расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Севастополь, Гагаринский р-н, ул. Тараса Шевченко, д. 28, кв. 126 (далее - Объект), предоставив к заявлению следующие документы: приказ N 1-к от 13.02.2015 ООО "НПА "Биосфера", акт приема - передачи квартиры от 25.10.2017, договор субаренды земельного участка от 27.05.2016, дополнительное соглашение к договору субаренды земельного участка от 27.05.2016 года от 01.08.2017, акт распределения площадей от 01.08.2017.
06.12.2017 рассмотрев заявление и приложенные документы, Севреестр вынес уведомление от N 91/001/048/2017-5526 о приостановлении действий по государственной регистрации права собственности до 05.03.2018 в связи с тем, что при осуществлении правовой экспертизы установлено, что на момент принятия государственным регистратором решения о приостановлении государственной регистрации права собственности заявителя, у заявителя отсутствовало право на такой объект недвижимости и он не уполномочен распоряжаться правом на такой объект недвижимости на основании представленных документов.
Заявителем 19.04.2018 в Севреестр с заявлением N 91/001/027/2018- 68 представлены дополнительные документы: протокол поквартирного распределения долей в объекте от 01.08.2017 г. между ООО "СК "Севпроектмонтаж" и ООО "НПА "Биосфера" и Договор о инвестиционной деятельности по строительству объектов недвижимости от 08.09.2015.
Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя, решением, изложенным в сообщении от 24.05.2018 N 91/001/048/2017-5526, заявителю отказано в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости - жилое помещение (квартиру), расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Севастополь, Гагаринский р-н, ул. Тараса Шевченко, д. 28, кв. 126. Отказывая в осуществлении государственной регистрации права, Севреестр, сославшись на статью 27 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ, указал на не устранение в течение срока приостановления причин, препятствующих, осуществлению государственной регистрации прав.
Обстоятельства принятия Севреестром решения об отказе в государственной регистрации и стали основанием для обращения заявителя в суд с настоящими требованиями.
Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.
Настоящее заявление рассматривается в порядке глав 22, 24 АПК РФ (статьи 189, 197-201).
Согласно пункту 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
При отсутствии указанной совокупности условий не подлежат удовлетворению требования о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц.
В силу статьи 65 АПК РФ обязанность доказывания наличия обстоятельств, на которые заявитель ссылается как на основание своих требований и возражений, в том числе, факта нарушенных оспариваемыми актом (действиями, бездействием) законных прав, лежит на лице, оспаривающем акт (действия, бездействие).
При этом суд не связан с той правовой квалификацией спорных отношений, которую предполагает заявитель.
В рассматриваемом случае оспаривается изложенное в сообщении об отказе в государственной регистрации 24.05.2018 N 91/001/048/2017-5526 решение Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя, выраженное в отказе заявителю в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.
С 01.01.2017 вступили в силу положения Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (за исключением отдельных положений, вступающих в силу в иные сроки) - далее Закон N218-ФЗ. Статьей 72 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что законодательные и иные нормативные правовые акты до их приведения в соответствие с названным законом применяются постольку, поскольку они не противоречат Закону N218-ФЗ. Данный закон применяется к правоотношениям, возникшим после дня его вступления в силу, а по правоотношениям, возникшим до дня его вступления в силу, - к тем правам и обязательствам, которые возникнут после дня его вступления в силу.
Со дня вступления в силу Закона N218-ФЗ сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения.
В соответствии со статьей 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
Согласно пункту 4 статьи 7 Закона N 218-ФЗ орган регистрации прав вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.
Пунктом 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены статьей 21 данного Закона.
Пунктом 3 статьи 3 Закона N 218-ФЗ к компетенции органа, осуществляющего государственную регистрацию, отнесена проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.
При осуществлении государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (подпункт 3 пункта 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ).
В соответствии со статьей 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав может быть отказано по решению государственного регистратора в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
В силу пунктов 5, 9 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам.
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд (часть 12 статьи 29 Закона N218-ФЗ).
В соответствии со статьей 12 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя" действуют документы, в том числе подтверждающие гражданское состояние, образование, право собственности, право пользования, право на получение пенсий, пособий, компенсаций и иных видов социальных выплат, право на получение медицинской помощи, а также таможенные и разрешительные документы (лицензии, кроме лицензий на осуществление банковских операций и лицензий (разрешений) на осуществление деятельности некредитных финансовых организаций), выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не предусмотрено статьей 12.2 настоящего Федерального конституционного закона, а также, если иное не вытекает из самих документов или существа отношения.
В соответствии со статьей 12.1. Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6- ЖЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" "До января 2019 года на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, - также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми летами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастоиоля по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере".
В соответствии со статьей 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" Законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом".
Особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя регулируются Законом города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя".
П. 3. ст. 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" определено, что Нормативные правовые акты Автономной Республики Крым и города Севастополя, Республики Крым и города с особым статусом Севастополя, противоречащие Конституции Российской Федерации, не применяются".
В соответствии с положениями п. 1. ст. 8 ГК РФ "Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему".
Как следует из материалов дела, Севастопольский городской Совет народных депутатов своим решением от 02 декабря 1993 года N 410/5 предоставил научно-производственной ассоциации "Биосфера" из состава земель города земельный участок для строительства малоэтажных жилых домов по ул. Колобова, на который в установленном порядке был выдан Государственный акт на право постоянного пользования землей от 28.12.1993 за N 0052 серии КМ (зарегистрирован в книге записей государственных актов на право постоянного пользования землей за N 70).
Инспекция государственного архитектурно-строительного контроля г. Севастополя 03.05.2006 выдала предприятию НПА "Биосфера" (правопредшественнику заявителя до приведения его организационно-правовой формы в соответствие с законодательством Российской Федерации) разрешение на строительство за N 319/036.
Таким образом, первоначально, строительство многоквартирного жилого дома 28, по адресу: г. Севастополь, Гагаринский р-н, ул. Тараса Шевченко, где находится квартира, в отношении которой регистрирующий орган вынес отказ о регистрации права собственности за ООО НПА "Биосфера" должно было осуществлять предприятие НПА "Биосфера".
Предприятие НПА "Биосфера" заключило 11.10.2007 с ООО "ФК "Аргумент", выступающим в роли финансовой компании и Управителя Фонда финансирования строительства (далее - ФФС) N 1 вида "А", Договор N 11-10-07.
Гражданка Лобода Н. С. 13.02. 2008 заключила с ООО "ФК "Аргумент" договор N2/13 об участии в Фонде финансирования строительства N1 вида "А" действовавшему в указанный период украинскому законодательству как доверитель ФФС. При этом граждане, действуя в правовом поле Украины, как доверители ФФС, - заключали такие договоры (на основании которых перечислялись средства на счета ФФС), в том числе Договоры уступки права требования, которые заключались между гражданами доверителями ФФС) и третьими лицами (в данном случае с согласия предприятия НПА "Биосфера").
Согласно пояснениям заявителя, ООО "НПА "Биосфера" в период с 01.10. 2007 по 30.03.2009 осуществлено строительство 2 этажа многоквартирного жилого дома, в котором располагалось жилое помещение для Лобода Н. С., после чего предприятием НПА "Биосфера" деятельность по строительству в период с 2008-2009 год приостановлена по причинам приостановления ипотечного кредитования и кредитования строительного сектора в виду финансово-строительного кризиса.
ООО "НПА "Биосфера" по результатам строительной экспертизы в 2016 демонтировано первоначально построенное для гражданки Лобода Н. С. жилое помещение в составе многоквартирного дома вследствие длительного нахождения в состоянии незавершенного строительством объекта без надлежащей консервации.
В связи с необходимостью исполнить свои обязательства перед гражданами ООО "НПА "Биосфера" в 2015 году привлекло на условиях соинвестирования нового застройщика, обладавшего необходимыми ресурсами для исполнения обязательств (строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирных домов) - ООО СК "Севпроектмонтаж". Стороны 08.09.2015 заключили Договор об инвестиционной деятельности по строительству объектов недвижимости (далее - Договор), в соответствии с которым инвестировали в проект имевшиеся у них ресурсы (внесли инвестиционные вклады) и договорились, что определенное количество квадратных метров жилья по каждому построенному многоквартирному жилому дому будет передано в собственность ООО "НПА "Биосфера", остальное будет находиться в собственности ООО "СК "Севпроектмонтаж".
Как следует из пояснений участников спора, заявитель и третье лицо заключили Договор в связи с экономической невозможностью продолжения заявителем (по Договору инвестор-застройщик 1) самостоятельной деятельности по строительству комплекса в силу объективно изменившихся правовых и экономических условий в городе Севастополе вследствие принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя (Федеральный конституционный закон от 21.03.2014 N 6-ФКЗ).
Принимая во внимание юридическую невозможность продолжения финансирования жилищного строительства через ФФС, что автоматически повлекло юридическую невозможность деятельности ООО "ФК" Аргумент" как финансовой компании и Управителя ФФС N 1 вида "А" в Российской Федерации, что в свою очередь не позволяет заявителю самостоятельно реализовать свои права и исполнить свои обязанности, возникшие из ранее заключенных в соответствии с законодательством Украины договоров, в частности, выполнить свои обязательства перед доверителями ФФС (гражданами), включая Лобода Н.С., по предоставлению доверителям ФФС в собственность оплаченных ими объектов инвестирования - жилых помещений (квартир) в домах, строительство которых осуществлял заявитель как сторона по Договору N 11-10-07 от 11.10.2007, заключенному между предприятием НПА "Биосфера" и ООО "ФК "Аргумент"), заявитель признал договоры, заключенные между доверителями ФФС и ООО "ФК "Аргумент", в том числе договоры уступки права требования, заключенные между доверителями ФФС и третьими лицами с согласия заявителя) и в целях надлежащего осуществления строительства комплекса и ввода его в эксплуатацию, заключил Договор с Инвестором-Застройщиком 2 (ООО СК "Севпроектмонтаж").
Заявитель самостоятельно осуществлял инвестиционную деятельность по строительству Комплекса и понес затраты на создание инвестиционных активов, указанных в п. 2.1. Договора в соответствии с законодательством Украины. Начиная с 2007 г., (по условиям Договора) в инвестиционную деятельность по строительству и вводу в эксплуатацию Комплекса в соответствии с законодательством РФ входит Инвестор-Застройщик 2, вносящий инвестиционный вклад, предусмотренный п. 2.2. указанного Договора. Договор был заключён Сторонами с целью организации строительства и ввода в эксплуатацию Комплекса в условиях законодательства РФ. Инвестиционная деятельность осуществляется Сторонами с целью последующего извлечения прибыли при продаже помещений во введенном в эксплуатацию Комплексе.
В силу Договора в соответствии с Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" указанный Договор определяет отношения между сторонами в связи с инвестиционной деятельностью, осуществляемой сторонами в форме капитальных вложений с целью строительства квартала жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: г. Севастополь, ул. Колобова-Шевченко, в дальнейшем именуемого "Комплекс".
Инвестиционным вкладом заявителя по Договору являлись:
- право пользования земельным участком с кадастровым номером 91:02:001013:395, площадью -1151 кв. м., расположенным по адресу: Российская Федерация, г. Севастополь, Гагаринский район, по ул. Колобова. Изначально право пользования в отношении указанного участка было оформлено заявителем в соответствии с законодательством Украины - право бессрочного пользования, затем заявитель оформил на указанный участок право аренды и зарегистрировал его в установленном порядке.
-права на исходно-разрешительную документацию по застройке комплекса по законодательству Украины;
-права на согласования с государственными и муниципальными органами по поводу застройки комплекса в связи с требованиями по законодательству Украины;
-права на результаты комплекса работ по подготовке Участка к застройке (внутриплощадочные работы, работы вне стройплощадки, освобождение Участка от старых строений, подготовка грунта, геодезические мероприятия, выравнивание грунта под застройку, работы по сохранности плодородного слоя почвы, планирование земельного участка);
-права на работы нулевого цикла строительства Комплекса (планировку и зачистку территории строительства; отрывку котлована под фундамент; вывоз выбранного грунта за пределы строительной площадки; осуществление комплекса мероприятий по водоотводу и водопонижению; подготовку к монтажу подземной части объекта (обустройство подъездных путей, освещения); разбивку осей фундамента; сооружение фундамента, соответствующего типа и стен подвалов; прокладку подземных коммуникаций и устройство ввода в здание систем газо- и водоснабжения, канализации, отопления и т. п.; монтаж бетонной основы для полов будущих зданий; гидроизоляцию фундамента и подземных сооружений; обратную засыпку пазух котлована; вывоз строительного мусора и благоустройство строительной площадки).
Стоимость инвестиционного вклада заявителя была оценена сторонами в размере, равном сумме стоимости общей площади жилых помещений комплекса, подлежащих передаче инвестору-застройщику 1 в собственность (п.п. 5.3.1.-5.3.4. Договора).
Таким образом, заявитель не вносил в строительство комплекса каких-либо денежных средств, но вносил капитальные вложения. Денежные средства в строительство комплекса вносила вторая сторона - ООО "СК "Севпроектмонтаж" (По Договору - инвестор-застройщик 2).
В свою очередь, Севреестр пришел к следующему выводу, который изложен в сообщении "Согласно сведениям ЕГРН многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Тараса Шевченко, д. 28, кадастровый номер 91:02:001008:661, построен в порядке, определенном Федеральным Законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (Закон N214-ФЗ).
Таким образом, Севреестр пришел к выводу о невозможности признания права собственности на квартиру в таком доме, возникшем по иным, чем предусмотрено Законом N214-ФЗ, основаниям.
В то же время, суд отмечает, что под сферу действия Закона N 214-ФЗ подпадают правоотношения, имеющие в совокупности следующие признаки:
- сторонами правоотношений является, с одной стороны, инвестор, а с другой стороны, застройщик;
- такие правоотношения направлены на долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости;
- в счет финансирования долевого строительства указанных объектов недвижимости застройщиком привлекаются денежные средства инвестора;
- в результате вложения денежных средств инвестор приобретает право собственности на объект долевого строительства и долю в праве общей собственности на общее имущество в здании, в котором такой объект расположен;
- разрешение на строительство получено застройщиком после 1 апреля 2005 года;
- инвестор является физическим лицом без статуса индивидуального предпринимателя.
Следовательно, суд соглашается с доводами заявителя о том, что правовые отношения между сторонами - заявителем и третьим лицом по данному делу не могут регулироваться Законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Факт реализации своей доли в комплексе Инвестором-Застройщиком 2 третьим лицам по договорам долевого участия в строительстве основан на законе и Договоре и не имеет отношения к правам инвестора- застройщика 1. Инвестор-застройщик 1 по Договору имеет целью получение дохода от реализации квартир, приходящихся на его долю, исключительно для передачи строго определенным лицам, для реализации обязанности по исполнению обязательства перед гражданами, которые по законодательству Украины заключили договоры (на основании которых перечислялись средства на счета ФФС), в том числе договоры уступки права требования, которые заключались между гражданами (доверителями ФФС) и -третьими лицами (с согласия предприятия НПА "Биосфера") и оплатили ООО "ФК "Аргумент" объекты инвестирования в полном объёме.
Стороны предусмотрели в соответствии с Договором, что заявитель (инвестор-застройщик 1) будет оформлять свое право собственности на причитающиеся ему жилые помещения (согласно Протоколу поквартирного распределения долей в Объекте), а Инвестор-Застройщик 2 по завершению строительства и после ввода объекта в эксплуатацию передаст инвестору- застройщику 1 причитающиеся ему помещения для оформления в собственность. И если инвестор-застройщик 1 вправе по Договору после оформления права собственности на жилые помещения передать их в собственность заинтересованных граждан, то инвестор-застройщик 2 вправе не оформлять жилые и иные помещения в свою собственность, а сразу по договорам долевого участия предавать их третьим лицам.
Вышеизложенные выводы обусловлены анализом содержания Государственного акта на право пользования земельным участком серии КМ N0052, разрешения на выполнение строительных работ N319/036 от 03.05.2006, Договора N11-10-07 об организации сооружения объекта строительства от 11.10.2007 между ООО "ФК "Аргумент" и предприятиям "НПА "Биосфера", договора N2/13 об участии в Фонде финансирования строительства N1 вида "А" от 13.02.2008 между ООО "ФК "Аргумент" и гражданкой Лобода Наталией Степановной с дополнительным соглашением от 20.05.2009, Договора уступки права требования от 17.03.2009 между ООО "ФК "Аргумент" и гражданкой Лобода Наталией Степановной (о переуступке права требования на получение у предприятия "НПА "Биосфера" в собственность квартиры, Свидетельства об участии в ФФС на имя Лобода Н.С. от 17.03.2009, подтверждаюшего факт выплаты 100% оплаты за строительство квартиры, Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, Договора аренды земельного участка между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и ООО "НПА "Биосфера" от 07.04.2016, Договора субаренды земельного участка между ООО "НПА "Биосфера" и ООО "СК "Севпроектмонтаж" от 27.05.2016 с дополнительным соглашением от 01.08.2017 и Акта приема-передачи земельного участка от 27.05.2016, Договора об инвестиционной деятельности по строительству объектов недвижимости между указанными сторонами от 08.09.2015,
Таким образом, фактически, вследствие одновременного существования правоотношений, возникших на основании украинского и российского права применительно к многоквартирному дому, где расположена квартира гражданки Лободы Н. С., фактически параллельно существуют права и обязанности перед физическими лицами, внесшими денежные средства для строительство квартир по разным основаниям, и ООО "НПА "Биосфера" и ООО "СК "Севпроектмонтаж".
Из материалов дела, а именно условий Договора о инвестиционной деятельности по строительству объектов недвижимости от 08.09.2015, а также протокола поквартирного распределения долей в объекте от 01.08.2017 между ООО "СК "Севпроектмонтаж" и ООО "НПА "Биосфера", Акта приема-передачи квартиры N126 по ул. Тараса Шевченко, 28 в собственность ООО "НПА "Биосфера" от 25.10.2017, Акта распределения площадей от 01.08.2017 усматривается наличие права собственности ООО "НПА "Биосфера" на объект недвижимости - жилое помещение (квартиру), расположенную в многоквартирном доме по адресу: г. Севастополь, Гагаринский р-н, ул. Тараса Шевченко, д.28, кв.126, кадастровый номер 91:02:001008:811. Право собственности на указанную квартиру третьими лицами ООО "СК "Севпроектмонтаж" и Лобода Н.С. не оспаривается, напротив, последние поддерживают заявленные требования, указывая, что передача квартиры в собственность ООО "НПА "Биосфера" и последующая регистрация такого право соответствует как договорным обязательствам, так и интересам обоих третьих лиц.
При этом, в силу Гарантийного письма от 07.07.2016, ООО "НПА "Биосфера" гарантирует предоставление гр. Лобода Н.С. предоставление в собственность квартиры N126 по ул. Тараса Шевченко, 28 в г. Севастополе. Наличие указанного обязательства подтверждено как представителями ООО "НПА "Биосфера" в ходе судебного разбирательства, так и гр. Лобода Н.С. в письменных пояснениях.
Принимая во внимание изложенное, суд, с учетом условий заключенного соглашения между ООО "СК "Севпроектмонтаж" и ООО "НПА "Биосфера", полагает обоснованным обращение заявителя в Севреестр для осуществления государственной регистрации права собственности ООО "НПА "Биосфера" на указанный объект недвижимости для дальнейшего выполнения им своих обязательств перед третьим лицом гражданкой Лободой Н. С., которая согласно договору от 13.02.2008 N2/13 об участии в Фонде финансирования строительства N1 вида "А" а также согласно договору уступки права требования, который заключался между гражданами доверителями ФФС) и третьими лицами (с согласия ООО "НПА "Биосфера") является лицом, которому должны передать в собственность объект инвестирования - жилое помещение (квартиру), расположенную в многоквартирном доме по адресу: г. Севастополь, Гагаринский р-н, ул. Тараса Шевченко, д.28, кв.126, кадастровый номер 91:02:001008:811.
При этом, указанные действия направлены на обеспечение в последующем реализации перехода права собственности на квартиру к гр. Лобода Н.С., самостоятельная реализация прав которой на регистрацию объекта недвижимости при условии отсутствия договорных и иных правоотношений с застройщиком ООО "СК "Севпроектмонтаж", будет затруднена либо невозможна.
Доводы Севреестра о том, что оформить жилое помещение (квартиру), не переданное третьему лицу, непосредственно на себя имеет право только фактический застройщик, то есть ООО "СК Севпроектмонтаж", который став собственником, вправе передать жилое помещение иному лицу, суд не считает обоснованными, поскольку как застройщик в соответствии с положениями Закона N 214-ФЗ ООО "СК "Севпроектмонтаж" не может передать в собственность жилое помещение лицу, которое не имеет с ним юридических правоотношений, вытекающих из договора долевого участия в строительстве. Так у ООО "СК "Севпроектмонтаж" не имеется соответствующих отношений ни с ООО "НПА "Биосфера", ни с Лобода Н.С..
При этом судом не принимается во внимание довод Севреестра об отсутствии прав заявителя на земельный участок с кадастровым номером 91:02:001013:395 площадью 1151 кв.м., на котором расположен объект недвижимости, поскольку из материалов дела следует, что Распоряжением Губернатора Севастополя от 1.06.2014 N 208 "О разрешении на возобновление строительных работ на некоторых объектах капитального строительства города Севастополя" ООО "НПА "Биосфера" возникло право на возобновление строительных работ. 07.04.2016 между ООО "НПА Биосфера" и Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя заключен договор аренды земельного участка в отношении земельного участка с кадастровым номером 91:02:001013:395 площадью 1151 кв.м, для целей многоэтажной жилой застройки (высотной застройки) сроком на девять лет. Для того, чтобы внести свой инвестиционный вклад по договору с ООО "СК "Севпроектмонтаж", ООО "НПА "Биосфера" заключило 27.05. 2016 с ООО "СК "Севпроектмонтаж" договор субаренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 91:02:001013:395 площадью 1151 кв.м, для целей многоэтажной жилой застройки (высотной застройки) на весь срок действия договора аренды земельного участка от 07.04.2016.
Доводы Севреестра о невозможности применения положений Закона N39-ФЗ при осуществлении долевого строительства в соответствии с Законом N214-ФЗ суд оценивает с учетом следующего.
Абзацем 2 ст.2 Закона N 39-ФЗ установлены пределы действия указанного закона, в частности, указано, что данный закон не распространяется на правоотношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Законом N214-ФЗ. Согласно п.3 ст. 1 Закона N214-ФЗ действия данного закона не распространяются на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей. Связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости, в том числе, многоквартирных домов и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.
То есть, указанные законы имеют различные сферы регулирования.
Пунктом 2 ст. 1 Закона N214-ФЗ установлено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах (утратил силу с 1 июля 2018 года согласно Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ;
3) жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Заключение договора участия в долевом строительстве исключает регулирование отношений между гражданином и застройщиком по привлечению им денежных средств в рамках законодательства об инвестиционной деятельности, что имеет целью обеспечить повышенные гарантии для граждан. В то же время инвестиционная деятельность застройщика и иного лица, осуществляемая посредством капитальных вложений, регулируется соответствующим законодательством об инвестиционной деятельности и не охватывает отношений застройщика с участниками долевого строительства.
Указанное позволяет прийти к выводу о возможности одновременного регулирования правоотношений, связанных со строительством дома по адресу: г. Севастополь, ул. Тараса Шевченко, д.28, и оформлением находящихся в нем квартир в собственность как по основаниям, предусмотренным Законом N214-ФЗ, так и Законом N39-ФЗ с учетом конкретных обстоятельств рассматриваемого дела.
В соответствии с ч. 5ст. 40 Закона N 218-ФЗ, при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.
Таким образом, с учетом вышеприведенных норм, право собственности на недвижимое имущество, в рассматриваемом случае - квартиру в многоэтажном жилом доме, подлежит регистрации по заявлению собственника.
Заявителем для регистрации объекта недвижимости, принадлежащему ему на праве собственности, предоставлены соответствующие документы.
Причины отказа в регистрации объекта недвижимости- жилое помещение (квартиру), расположенную в многоквартирном доме по адресу: г. Севастополь, Гагаринский р-н, ул. Тараса Шевченко, д.28, кв.126, кадастровый номер 91:02:001008:811 за ООО "НПА "Биосфера", изложенные в оспариваемом решении, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, выводы Севреестра, являющиеся основанием для принятия оспариваемого решения, изложенного в форме Сообщения об отказе в государственной регистрации от 24.05.2018 N 91/001/048/2017-5526, являются несостоятельными. В связи с этим суд не выявил наличие оснований, позволяющих административному органу отказать в государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимого имущества по основаниям, изложенным в отказе.
Таким образом, с учетом вышеуказанных выводов суда, оспариваемое решение Севреестра в форме Сообщения об отказе в государственной регистрации от 24.05.2018 N 91/001/048/2017-5526 является незаконным.
Кроме того, указанное решение влечет нарушение прав и законных интересов заявителя как собственника недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации. При этом судом в ходе судебного разбирательство исследовался вопрос о правах и законных интересах иных лиц в результате рассмотрения спора по настоящему делу, с учетом мнения участников судебного разбирательства, предмета и содержания спора, таких обстоятельств не установлено.
С учетом изложенного, уточненные требования ООО "НПА "Биосфера" подлежат удовлетворению в этой части.
Согласно пункту 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия законности принятия оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, возлагается на орган, который принял решение.
В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
В соответствии с п. 3 ч.4 ст. 201 АПК РФ при удовлетворении заявленных требований суд вправе определить способ восстановления допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя. При этом выбор указанного способа осуществляется судом самостоятельно с учетом характера нарушенного права и конкретных обстоятельств дела.
При рассмотрении дела, судом установлено, что в обоснование оспариваемого решения Севреестром положены доводы, которые судом признаны несостоятельными. В то же время, правовая экспертиза соответствия заявления о регистрации права и приложенных к нему документов, как следует из пояснений представителей Севреестра и его доводов, в том числе, относительно наличия иных нарушений, фактически не проводилась.
При этом, Севреестр является уполномоченным органом на рассмотрение заявлений о регистрации права собственности на объекты недвижимости. Указанная компетенция реализуется им в рамках своих дискреционных полномочий.
Под дискреционными полномочиями (от франц. Discretionnaire - зависящий от личного усмотрения) понимается совокупность прав и обязанностей органа государственной власти, должностных лиц, предоставляющие возможность органу государственной власти или должностному лицу по своему усмотрению определить вид и
содержание (полностью или частично) принимаемого управленческого решения, либо предоставляющие возможность выбора по своему усмотрению одного из нескольких предусмотренных ведомственным актом вариантов управленческих решений. Дискреционные полномочия являются неотъемлемой частью публичной правоприменительной деятельности, поскольку при применении норм права к конкретному делу позволяют учитывать его индивидуальные особенности, реализовать принцип соразмерности мер управленческого воздействия, учесть многочисленные нюансы управленческой среды (указанная дефиниция в таком виде изложена в Приказе ФМС РФ от 22.01.2009 N 3 "Об утверждении Методических рекомендаций по проведению экспертизы проектов нормативных правовых актов в Федеральной миграционной службе на коррупциогенность").
Обязывая Севреестр провести регистрацию права собственности на объект недвижимости, суд фактически возлагает на государственный орган совершить действия вне его дискреционных полномочий, лишая его возможности выбора той или иной модели правового поведения, что свидетельствует об определении ООО "НПА "Биосфера" ненадлежащего способа защиты права в судебном порядке.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что основание для отказа в регистрации заявителю права собственности на объект недвижимости судом признано необоснованным, а иные основания для отказа в регистрации судом не установлены, суд полагает необходимым в целях восстановления нарушенного права заявителя в соответствии с п. 3 ч.4 ст. 201 АПК РФ обязать Севреестр рассмотреть повторно заявление ООО "Научно-производственная ассоциация "Биосфера" о регистрации права собственности на объект недвижимости - жилое помещение (квартиру), расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Севастополь, Гагаринский р-н, ул. Тараса Шевченко, д.28, кв.126, кадастровый номер 91:02:001008:811, оценив в пределах своей компетенции все изложенные в нем доводы по существу.
Поскольку судом избрана в качестве восстановления нарушенного права заявителя обязанность Севреестра рассмотреть заявление ООО "Научно-производственная ассоциация "Биосфера" о регистрации права собственности на объект недвижимости, которое предполагает наличие доказательств уплаты государственной пошлины, требования заявителя в части взыскания с Севреестра убытков в виде уплаченной государственной пошлины при подаче заявления о государственной регистрации права собственности в размере 22000,00 рублей, удовлетворению не подлежат.
В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
Согласно статье 102 АПК РФ, нормам главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации отношения по уплате государственной пошлины, в том числе основания освобождения от ее уплаты, а также основания и порядок возврата государственной пошлины из бюджета, регулируются налоговым законодательством и возникают между плательщиком - лицом, обращающимся в суд, и государством.
Статьей 110 АПК РФ закреплено, что между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 Кодекса.
Частью 1 статьи 110 АПК РФ установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Как разъяснено в пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", поскольку законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов, в случае принятия судебного акта не в пользу таких органов расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов.
Указанная правовая позиция соответствует правовой практике, в частности, изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2015 по делу NА40-97280/2014.
С учетом изложенного, расходы заявителя по уплате государственной пошлины за рассмотрение арбитражным судом настоящего заявления в сумме 3000,00 рублей, уплаченные заявителем согласно платежного поручения N61 от 29.06.2018, подлежат отнесению на Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя. Расходы об уплате государственной пошлины за рассмотрение требования о взыскании убытков в сумме 2000,00 рублей, уплаченные заявителем согласно платежного поручения N76 от 19.07.2018, подлежат отнесению на заявителя.
Определением суда от 05.12.2018 исправлена опечатка в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
1. Уточненное требования общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственная ассоциация "Биосфера" удовлетворить частично.
2. Признать незаконным решение Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя об отказе в государственной регистрации, изложенное в сообщении от 24.05.2018 N91/001/048/2017-5526.
3. Обязать Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя повторно рассмотреть заявление общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственная ассоциация "Биосфера" о регистрации права собственности на объект недвижимости - жилое помещение (квартиру), расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Севастополь, Гагаринский р-н, ул. Тараса Шевченко, д.28, кв.126, кадастровый номер 91:02:001008:811.
4. В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.
5.Взыскать с Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя (г.Севастополь, ОГРН 1149204005598, ИНН 9204002997) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственная ассоциация "Биосфера" (г. Севастополь, ОГРН 1159102055969, ИНН 9102169570) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000,00 (три тысяч) рублей.
6. Расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000,00 (две тысяч) рублей возложить на общество с ограниченной ответственностью "Научно-производственная ассоциация "Биосфера".
На решение суда в срок, не превышающий месяца со дня вынесения решения, может быть подана жалоба в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через суд, вынесший решение.
Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано.
Судья
А.Ю. Александров
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
