Решение Арбитражного суда города Севастополя от 05 декабря 2017 года №А84-2219/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

РЕШЕНИЕ

от 5 декабря 2017 года Дело N А84-2219/2017
Резолютивная часть решения оглашена 28.11.2017
Полный текст решения составлен 05.12.2017
Судья Арбитражного суда города Севастополя Погребняк А.С., при ведении протокола секретарем Кобец В.И., рассмотрев материалы дела А84-2219/17
по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (299011, г. Севастополь, ул. Советская 9)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Дрим Ленд" (299053, г. Севастополь, ул. Вакуленчука 33-А/3-1, 299046, г. Севастополь, пр. Победы, 80, кв. 18)
при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика: Общества с ограниченной ответственностью "Ортостат" (ОГРН 1149204054636, 299053, г. Севастополь, ул. Вакуленчука, 33-А/3-1); Общества с ограниченной ответственностью "Порфир" (ОГРН 1149204026289, 299053, г. Севастополь, ул. Вакуленчука, 33-А/3-1).
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца: Правительства Севастополя.
о расторжении договора аренды земельного участка и понуждении освободить (возвратить) земельный участок,
При участии представителей:
от истца- Щеглов М.Е., доверенность;
от ответчика - Поздняков С.А., директор;
от третьего лица (Правительство Севастополя) - Черногорова А.В., доверенность;
от третьего лица (ООО "Порфир") - Золотухин Е.Л., Поздняков С.А., доверенность;
от третьего лица (ООО "Оростат") - Золотухин Е.Л., Поздняков С.А., доверенность.
УСТАНОВИЛ:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Арбитражный суд города Севастополя с заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Дрим Ленд" о расторжении договора аренды земельного участка и понуждении освободить (возвратить) земельный участок.
Исковые требования обоснованы неисполнением арендатором обязанностей, предусмотренных п. 9.2.2 относительно освоения земельного участка.
Определением от 15.05.2017 исковое заявление было принято судом, назначено предварительное судебное заседание.
Ответчик представил отзыв на иск, указав на его обращение в адрес истца с целью перезаключения договора на новый срок. Отказ в перезаключении договора аренды был признан незаконным решением суда по делу А84-5319/16.
Также ответчик указал, что строительство рекреационного комплекса осуществляется на спорном земельном участке по адресу: Фиолентовское шоссе 136, а также на смежных участках: Фиолентовское шоссе 134, находящемся в аренде ООО "Порфир", Фиолентовское шоссе 140, находящееся в аренде ООО "Ортостат". Между предприятиями были заключены договоры о совместном участии в строительстве рекреационного комплекса. Были утверждены общая концепция застройки, технико-экономические показатели, разработаны общие планировочные и архитектурно-строительные решения для застройки четырех земельных участков. Проект строительства получил положительные заключения экспертизы, получены разрешительные документы для производства строительно-монтажных работ: декларация о начале выполнения строительных работ, зарегистрированная Инспекцией ГАСК в г. Севастополе 03.09.2013, разрешение на строительство N10 от 30.12.2014, выданное Управлением архитектуры и градостроительства г. Севастополя, Распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя N22- ГПЗУ от 23.07.2015 утвержден градостроительный план для строительства рекреационного комплекса в г. Севастополе по адресу: Фиолентовское шоссе 134, 136, 138, 140.
В настоящее время ряд объектов завершены строительством и завершаются работы по благоустройству территории части участков; получены технические условия для присоединения к электрическим сетям N1938/08, заключен договор N25015-1938 (3058-15) об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям всех участков по адресу: Фиолентовское шоссе 134-140, совместно со смежными землепользователями принимаются меры для надлежащего освоения всех 4-х земельных участков.
Третье лицо (Правительство Севастополя) представило отзыв на исковое заявление, поддержало исковые
24.08.2017 суд завершил предварительное судебное заседание и перешел на стадию судебного разбирательства.
28.11.2017 ответчик представил письменные пояснения по сути спора, указав, что истец не обосновал существенного нарушения обязательств арендатором, в связи с чем отсутствуют основания для расторжения договора.
В судебном заседании 28.11.2017 представитель истца огласил исковые требования, просил суд иск удовлетворить.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, дал пояснения по делу.
Представители третьих лиц (ООО "Порфир", ООО "Ортостат") возражали против удовлетворения иска, представитель третьего лица (Правительство Севастополя) настаивал на удовлетворении иска в полном объеме.
Изучив материалы дела, судом установлено следующее.
24.09.2008 между Севастопольской городской государственной администрацией (продавец) и ООО "Дрим Ленд" (покупатель) был заключен Договор 24/09/02, согласно условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает право аренды земельного участка, площадью 2 га, по адресу: г. Севастополь, мыс Фиолент, для строительства и обслуживания рекреационного комплекса (Объект). Площадь, целевое назначение объекта, право аренды которого продается, определены в соответствии с Решениями Севастопольского городского Совета N3885 от 13.03.2008 "Об утверждении проектов землеустройства по отводу земельных участков, право на аренду которых приобретается на земельных торгах".
Стоимость права аренды Объекта, согласно протоколу аукциона от 19.09.2008, составляет 2953896 грн.
Согласно п. 3.1. Договора основанием для принятия решения о предоставлении покупателю в аренду объекта и заключения договора аренды земельного участка являются настоящий Договор и проект землеустройства по отводу земельного участка с установлением границ в натуре, утвержденный Решением Севастопольского городского Совета N3885 от 13.03.2008.
Договор аренды земельного участка заключается между Севастопольским городским Советом и победителем аукциона в течение одного месяца после выполнения победителем аукциона условий договора.
16.01.2009 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ООО "Дрим Лэнд" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель в соответствии с решениями Севастопольского городского Совета от 13.03.2008 N3885, договором купли-продажи права аренды от 24.09.2008 N24/09/02 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для обслуживания рекреационного комплекса, с отнесением этих земель к категории земель рекреационного назначения, который находится по адресу: г. Севастополь, ул. Фиолентовское шоссе 136, площадь 1,9994 га.
Согласно п. 3.1 Договор заключен сроком на 25 лет.
Согласно п. 5.1, 5.2 Договора земельный участок передается в аренду для использования на землях рекреационного назначения.
Целевое назначение земельного участка - для строительства и обслуживания рекреационного комплекса.
Согласно п. 6.1. Договора передача земельного участка в аренду осуществляется с разработкой проекта отвода. Основанием разработки проекта отвода земельного участка является решение городского Совета от 12.09.2007 N2704.
Согласно п. 9.2.2 Договора арендатор обязался, в том числе, использовать земельный участок строго по целевому назначению, начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в п. 5.2. целевому назначению - в течение 2 лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащем образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока; своевременно вносить арендную плату в соответствии с разделом 4 настоящего договора и ежегодно до 20 января представлять арендодателю справку о платежах по арендной плате за истекший год, заверенную налоговой инспекцией.
Согласно п. 11.3 Договора действие договора прекращается, путем его расторжения, в том числе, по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором; решению суда по требованию арендодателя вследствие неуплаты арендатором в течение трех месяцев арендной платы в полном объеме; по решению суда по требованию арендодателя вследствие неиспользования арендатором земельного участка не по целевому назначению; решению суда по требованию арендодателя вследствие не использования арендатором земельного участка под строительство на протяжении трех лет подряд.
Согласно п. 11.4 Договора Арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных действующим законодательством.
Согласно п. 11.6 Договора вопрос о дальнейшем использовании объектов недвижимости, возведенных на арендованном земельном участке, после прекращения договора аренды решается по соглашению сторон, кроме случаев, когда договор аренды расторгнут в порядке п.п. 2 п. 11.3 и п. 11.4 Договора.
Согласно положениям п. 13.7 Договора в случае если арендатор в течение сроков, определенных Договором не исполнил часть либо все условия и обязательства, оговоренные в нем, то договор расторгается по вине и за счет арендатора в порядке, определенном договором.
Договор аренды зарегистрирован Севастопольским городским филиалом Государственного предприятия "Центр Государственного земельного кадастра", о чем в государственном реестре земель совершена запись от 26.03.2009 N040965800015.
Приложением N3 к Договору является акт определения границ земельного участка в натуре (т. 1, л.д. 20).
16.01.2009 между Арендодателем и Арендатором составлен акт приема-передачи земельного участка, согласно которому была осуществлена передача земельного участка, в соответствии с заключенным договором.
15.12.2010 между сторонами по договору было составлено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земли, согласно которому п.п "г" п.9.2.2 был изложен в следующей редакции: "завершить застройку, согласно предусмотренному в п. 5.2. договора целевому назначению в срок до 16.01.2014, согласно решения от 19.10.2010 N11478".
17.12.2012 между ООО "Ортостат" и ООО "Порфир" был заключен договор о долевом участии в строительстве рекреационного комплекса на мысе Фиолент в г. Севастополе, согласно которому стороны принимают долевое участие в строительстве объекта "рекреационный комплекс" на мысе Фиолент в г. Севастополе. Общими целями сторон является проектирование и строительство объекта с последующим его распределением и приобретением сторонами в собственность причитающихся им договору долей (частей) объекта.
Стороны договорились осуществлять строительство объекта на территории принадлежащих им смежных землевладений на мысе Фиолент в г. Севастополе, в том числе на территории:
- земельного участка, площадью 5 га (кадастровый номер 8536300000:06:002:0246), принадлежащего ООО "Ортостат", на праве аренды по договору от 09.02.2009 с Севастопольским городским Советом;
- земельного участка, площадью 4 га (кадастровый номер 8536300000:06:002:0245), принадлежащего ООО "Порфир", на праве аренды по договору от 16.01.2009 с Севастопольским городским Советом;
- земельного участка, площадью 3 га (кадастровый номер 8536300000:06:002:0247), принадлежащего ООО "Порфир", на праве аренды по договору от 16.01.2009 с Севастопольским городским Советом
Согласно п. 2.2. принадлежащее им право на застройку земельных участков стороны реализуют совместно, в рамках их прав и обязанностей.
С целью упорядочения и организации процесса строительства объекта стороны делегировали функции заказчика строительства ООО "Порфир".
05.02.2014 между ООО "Ортостат", ООО "Дрим Ленд" и ООО "Порфир" был заключен договор о долевом участии в строительстве рекреационного комплекса на мысе Фиолент в г. Севастополе, согласно которому стороны принимают долевое участие в строительстве объекта "рекреационный комплекс" на мысе Фиолент в г. Севастополе. Общими целями сторон является проектирование и строительство объекта с последующим его распределением и приобретением сторонами в собственность причитающихся им договору долей (частей) объекта.
Стороны договорились осуществлять строительство объекта на территории принадлежащих им смежных землевладений на мысе Фиолент в г. Севастополе, в том числе на территории:
- земельного участка, площадью 5 га (кадастровый номер 8536300000:06:002:0246), принадлежащего ООО "Ортостат", на праве аренды по договору от 09.02.2009 с Севастопольским городским Советом;
- земельного участка, площадью 4 га (кадастровый номер 8536300000:06:002:0245), принадлежащего ООО "Порфир", на праве аренды по договору от 16.01.2009 с Севастопольским городским Советом;
- земельного участка, площадью 3 га (кадастровый номер 8536300000:06:002:0247), принадлежащего ООО "Порфир", на праве аренды по договору от 16.01.2009 с Севастопольским городским Советом;
- земельного участка, площадью 2 га (кадастровый номер 8536300000:06:002:0244), принадлежащего ООО "Дрим Ленд", на праве аренды по договору от 16.01.2009 с Севастопольским городским Советом.
Согласно п. 2.2., принадлежащее им право на застройку земельных участков стороны реализуют совместно, в рамках их прав и обязанностей.
С целью упорядочения и организации процесса строительства объекта стороны делегировали функции заказчика строительства ООО "Порфир".
ООО "Порфир" (сторона 1) как заказчик строительства обязался обеспечить весь процесс проектирования и строительства объекта. Стороны 2, 3 оказывают стороне 1 содействие по всем вопросам, касающихся проектирования и строительства объекта, в рамках обязательств, возложенных на них договором.
Согласно п. 2.6.Договора финансирование всех мероприятий осуществляется сторонами совместно, в объемах, определенных по соглашению сторон.
По окончании строительства и введения в эксплуатацию объекта стороны осуществляют его распределение в объемах, определенных по соглашению сторон (п. 2.7 Договора).
Из пояснений ответчика и третьих лиц следует, что договоры о совместном участии в строительстве рекреационного комплекса: договор N1 от 17.12.2012 (л.д. 70-44, том 1), договор б/н от 05.02.2014 (л.д. 80-84, том 1), были заключены в связи с объективно имеющимися сложностями по застройке участков, прежде всего связанными с полным отсутствием инженерных сетей в районе мыса Фиолент, где расположены указанные земельные участки, а также какой-либо социальной и транспортной инфраструктуры. В соответствии с условиями указанных договоров, с целью упорядочения и организации процесса строительства, функции заказчика строительства рекреационного комплекса были делегированы ООО "Порфир".
Принимая во внимание значительную площадь общей территории, подлежащей освоению, вышеуказанную сложность, связанную с отсутствием сетей, а также низкий спрос на объекты недвижимости, расположенные в рассматриваемом районе города, обществами было принято решение о разделении рекреационного комплекса на очереди строительства, и их последовательном строительстве.
Для этого были утверждены общая концепция застройки, технико-экономические показатели, а также разработаны общие планировочные и архитектурно-строительные решения для застройки всех четырех земельных участков, включая спорный участок N138.
Разработка данной проектной документации первоначально осуществлялась на основании Договора подряда N 3/12/12-П на разработку проектной документации от 26.12.2012, а после присоединения к совместной деятельности ООО "Дрим Ленд" - на основании Договора подряда N 020715/6П от 06.07.2015 года.
В целях обеспечения возможности разработки проектной документации на всех земельных участках проведены необходимые геодезические, геологические и экологические изыскания, что подтверждается соответствующими отчетами исполнителей данных работ.
Учитывая, что строительство 1-ой и 2-ой очередей строительства должно было осуществляться на территории земельных участков по Фиолентовскому шоссе, 134 и 138, арендуемых ООО "Порфир", для данных объектов на основании вышеуказанных договоров на разработку проектной документации, были разработаны в полном объеме проектные решения для строительства 2-х семиэтажных зданий, 4-х четырехэтажных зданий, а также отдельно стоящего здания ресторана.
Во исполнение условий договора о совместном участии, ООО "Порфир" было получено архитектурно-планировочное задание N469 для размещения рекреационного комплекса на мысе Фиолент в Балаклавском районе г. Севастополя, утвержденное Главным архитектором города Севастополя 06.04.2009; 17.05.2013 под NГУО-4291 получены градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка: Объект "Рекреационный комплекс по Фиолентовскому шоссе, г. Севастополь", выданные Управлением градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации; проект строительства получил необходимые положительные заключения экспертизы, для производства строительно-монтажных работ были получены разрешительные документы: декларация о начале выполнения строительных работ, зарегистрированная в соответствии с законодательством Украины инспекцией ГАСК в г. Севастополе 03.09.2013 г. под NСТ083132460860, а также разрешение на строительство N10, выданное 30.12.2014 г. Управлением архитектуры и градостроительства г. Севастополя.
Судом установлено, что для обеспечения застройки участков получены Технические условия для присоединения к электрическим сетям N 1938/08, а также заключен договор N 25015- 1938 (3058-15) об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям всех объектов на участках по Фиолентовскому шоссе 134-140.
Как пояснил ответчик, в соответствии с данным договором, на земельном участке фактически выстроены необходимые трансформаторные подстанции, а к ним от ПС-3 5/6кВ N 7 подведены магистральные сети электроснабжения, а стоимость строительства превысила 23 миллиона рублей.
Учитывая чрезвычайно высокую себестоимость подведения сетей водоснабжения и канализации, было принято решение об использовании альтернативных способов решения проблемы. Так, для обеспечения водоснабжения всех 4-х земельных участков на земельном участке по Фиолентовскому шоссе фактически осуществлено бурение и обустройство 3-х водонапорных скважин.
Проблема с канализированием была решена путем строительства собственных очистных сооружений, в которую должны поступать ливневые и канализационные стоки от объектов строительства со всех 4-х земельных участков. В подтверждение указанных доводов представлены договоры на поставку оборудования, товарные накладные и акты приема-передачи.
Кроме того, ответчик указывает и следует из материалов дела, что в период действия законодательства Российской Федерации на территории города Севастополя предпринимались меры для соблюдения условий договора, а именно: представлена для согласования фактически реализуемая схема поэтапного освоения всех 4-х земельных участков. Указанная схема была одобрена Градостроительным советом города, в связи с чем Распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства N 22-ГПЗУ от 23.07.2015 года (л.д. 117 том 1) утвержден Градостроительный план для строительства рекреационного комплекса в г. Севастополе по адресу: Фиолентовское шоссе 134, 136, 138 и 140.
Суд отмечает, что описание месторасположения границ земельного участка согласно Градостроительного плана, включает в себя четыре земельных участка по адресу: Фиолентовское шоссе 134, 136, 138 и 140, в том числе, спорного земельного участка, находящегося в арендном пользовании ООО "Дрим Ленд".
В материалы дела представлен протокол N20 открытого заседания Президиума Градостроительного Совета (при Департаменте архитектуры и градостроительства) от 09.10.2014, на котором рассматривался вопрос о строительстве рекреационного комплекса по Фиолентовскому шоссе, 135, 136, 138, 140. По итогам данного Президиума принято решение поддержать инициативу строительства рекреационного комплекса по указанным четырём земельным участкам, а также создать инициативную группу по доработке концепции рекреационного комплекса.
На открытом заседании Президиума Градостроительного Совета при Департаменте архитектуры и градостроительства, оформленном протоколом N28 от 04.12.2014 повторно обсуждался вопрос строительства рекреационного комплекса по Фиолентовскому шоссе, 134, 136, 138, 140.
Согласно выписки из протокола N31 открытого заседания Президиума градостроительного Совета 25.12.2014 принято решение рекомендовать выдачу Генерального плана застройки участков по Фиолентовскому шоссе 134, 136, 138, 140 в соответствии с проектными материалами.
На основании распоряжения Департамента архитектуры и градостроительства горда Севастополя от 23.07.2015 N22-ГПЗУ утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровыми номерами: 91:02:001016:37, 91:01:006002:51; 91:01:006002:52, 91:01:006002:43 площадью 4,0 га, 2,0 га, 5,0 га, 3,0 га, расположенного в г. Севастополь, Фиолентовское шоссе, 135, 136, 138, 140, с разрешенным использованием: для строительства и обслуживания рекреационного комплекса с номером RU94G-00000019.
На основании вышеуказанного распоряжения Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя, выдан градостроительный план земельного участка от 23.07.2015, в который включены все четыре спорных земельных участка (N134, 136, 138, 140).
Таким образом, действия государственных органов города Севастополя свидетельствуют об одобрении совместного использования именно четырех земельных участков N134, 136, 138, 140, расположенных по Фиолентовскому шоссе в городе Севастополе.
Распоряжением Департамента от 08.02.2016 N350-РДЗ утвержден план границ земельного участка с кадастровым номером 91:01:006002:51, расположенного по адресу: г. Севастополь, Фиолентовское шоссе, 136, площадью 20 000 кв.м, вид разрешенного использования - "для строительства и обслуживания рекреационного комплекса", а также установлена категория земель для данного объекта земельных отношений - "земли населенных пунктов".
Сведениями из Единого государственного реестра недвижимости подтверждается, что правообладателем земельного участка с кадастровым номером 91:01:006002:51, расположенного по адресу: г. Севастополь, Фиолентовское шоссе, 136, площадью 20 000+-50 кв.м, вид разрешенного использования - "для строительства и обслуживания рекреационного комплекса", является город федерального значения Севастополь.
16.06.2016 ООО "Дрим Ленд", руководствуясь пунктом 13 статьи 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (далее - Закон N46-ЗС), Порядком переоформления права постоянного пользования земельными участками, заключения договоров аренды, сервитута в отношении земельных участков, предоставленных в пользование юридическим и физическим лицам до 18 марта 2014 года (далее - Порядок N1250), утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 21.12.2015 N1250-ПП, обратилось в Департамент с заявлением о переоформлении права аренды земельного участка площадью 20 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Севастополь, Фиолентовское шоссе, 136, кадастровый номер 91:01:006002:51, приложив следующие документы: заверенные копии устава заявителя, приказа о вступлении в должность директора, свидетельства о внесении сведений о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц, свидетельства о постановке заявителя на учет в налоговом органе; оригинал Договора аренды; оригинал дополнительного соглашения от 15.10.2010 о внесении изменений в Договор аренды; оригинал кадастрового паспорта земельного участка и его заверенная копия; заверенная копия справки о нормативной цене земельного участка.
Уведомлениями от 28.11.2016 N5-исх./15695/2016 и от 06.12.2016 N05-исх./16384/2016 об отказе в предоставлении государственной услуги Департамент проинформировал заявителя, что в связи с не освоением земельного участка в сроки, установленные подпунктом "г" пункта 9.2.2 Договора аренды, не выполнением существенного условия указанного договора - не использования земельного участка для осуществления строительства в течение срока свыше 6 лет, основания для перезаключения Договора аренды отсутствуют.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 30.03.2017 по делу А84-5319/16 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Дрим Ленд" об оспаривании решения Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя суд пришел к выводам, что отказ Департамента в предоставлении государственной услуги по переоформлению возникшего у ООО "Дрим Ленд" в соответствии с земельным законодательством Украины права аренды земельного участка площадью 20 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Севастополь, Фиолентовское шоссе, 136, по мотивам несвоевременного освоения (застройки) арендованного земельного участка, не соответствует требованиям пункта 13 статьи 3 Закона N46-ЗС и пункта 7 Порядка N1250, в связи с чем, решение Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, оформленное уведомлениями от 28.11.2016 N05-исх./15695/2016 и от 06.12.2016 N05-исх./16384/2016 об отказе в предоставлении государственной услуги по переоформлению возникшего в соответствии с земельным законодательством Украины права аренды, путем предоставления в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Дрим Ленд" земельного участка площадью 20 000+-50 кв.м, расположенного по адресу: г. Севастополь, Фиолентовское шоссе, 136, кадастровый номер 91:01:006002:51, с разрешенным использованием "для строительства и обслуживания рекреационного комплекса" было признано незаконным; суд обязал Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Дрим Ленд" и совершить действия, предусмотренные пунктами 9, 10 Порядка переоформления права постоянного пользования земельными участками, заключения договоров аренды, сервитута в отношении земельных участков, предоставленных в пользование юридическим и физическим лицам до 18 марта 2014 года, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 21.12.2015 N 1250-ПП, и направленные на заключение с обществом с ограниченной ответственностью "Дрим Ленд" договора аренды земельного участка площадью 20 000+-50 кв.м, расположенного по адресу: г. Севастополь, Фиолентовское шоссе, 136, кадастровый номер 91:01:006002:51, с разрешенным использованием "для строительства и обслуживания рекреационного комплекса".
Постановлением суда апелляционной инстанции от 13.07.2017, постановлением суда кассационной инстанции от 02.10.2017 решение суда от 30.03.2017 по делу А84-5319/2016 было оставлено без изменений.
03.08.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя (Севземконтроль) был составлен акт обследования N67/05-01/ОБ/16 земельного участка, площадью 20000 кв.м. по адресу: г. Севастополь, ул. Фиолентовское шоссе 136, с разрешенным использованием - для строительства и обслуживания рекреационного комплекса, с указанием на то, что земельный участок не огражден, территория участка свободна от объектов капитального строительства, некапитальных сооружений, объектов благоустройства, признаки хозяйственной деятельности на земельном участке отсутствуют, признаки использования земельного участка по целевому назначению отсутствуют.
17.01.2017 Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя вынесено предупреждение ООО "Дрим Ленд" о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, предложив, в случае неисполнения обязательств в тридцатидневный срок, досрочно расторгнуть договор аренды и возвратить объект аренды в установленном законом порядке.
29.03.2017 Департамент имущественных и земельных отношений города Севастополя направил в адрес ООО "Дрим Ленд" предложение о расторжении договора аренды земельного участка, а также экземпляр соглашения о досрочном расторжении договора аренды земли и акта приема-передачи земельного участка.
Учитывая, что ответчик не освоил в установленные договором сроки земельный участок и не завершил строительство заявленного в договоре объекта, а также не представил доказательств объективной невозможности исполнения договора по причинам, которые не зависели от него, что, по мнению истца, привело к тому, что г.Севастополь лишен того, ради чего заключался договор и является существенным нарушением условий договора со стороны арендатора, истец обратился с требованиями о расторжении договора аренды земли и о понуждении возвратить земельный участок истцу, а также привести его в пригодное для дальнейшего использования состояние.
Оценив представленные по делу доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.
Учитывая положения Федерального конституционного закона N6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", решения внеочередной сессии Севастопольского городского Совета от 17.03.2014 N7156 "О статусе города-героя Севастополя", статьи 3 Закона города Севастополя от 07.08.2014 N56-ЗС "Об основах управления государственным имуществом города Севастополя", Закона города Севастополя от 30.04.2014 N5-ЗС "О Правительстве Севастополя", Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного Постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N883-ПП, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на сегодняшний день является арендодателем по спорному договору аренды, заключенному в отношении публичного имущества, находящегося в собственности города федерального значения Севастополя.
Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательств, так и в части предложения расторгнуть договор, что подтверждается копиями документов, приложенных к материалам дела.
Суд исходит из того, что правоотношения сторон по настоящему делу, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, регулируются нормами материального права Украины, поскольку спорный договор был заключен в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины.
При этом судом учитывается, что нормы Федерального закона N6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2014 N308-ЭС14-1939).
К спорным правоотношениям сторон подлежат применению нормы Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины), Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины). При этом суд учитывает, что нормы гражданского законодательства Украины, регулирующие спорные отношения, не должны входить в прямое противоречие с нормами права Российской Федерации в данном вопросе.
Вышеуказанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации, в частности Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды недвижимого имущества являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона N6-ФКЗ.
Таким образом, с учетом того, что отношения сторон продолжаются после 18.03.2014, то применению к спорным правоотношениям, которые являются длящимися, подлежат также нормы законодательства Российской Федерации.
При этом суд отмечает, что нормы законодательства Украины, в частности положения частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, предусматривали, что договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе, статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
Аналогичные положения содержатся и в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Обращаясь в суд с иском, истец указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в не завершении ответчиком строительства заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором.
Договор аренды заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования - для строительства и обслуживания рекреационного комплекса. При этом стороны договора, определилисрок, по истечении которого строительство объекта должно быть завершено - до 16.01.2014.
Как указано выше, актом обследования земельного участка установлено, что на спорном земельном участке отсутствуют сооружения, земельный участок не освоен.
Как было установлено судом, строительство рекреационного комплекса должно осуществляется на земельном участке, расположенном по адресу: Фиолентовское шоссе, 136, находящегося в аренде ООО "Дрим Ленд", а также на смежных земельных участках, расположенных по адресу: Фиолентовское шоссе, 134, также находящего в аренде ООО "Порфир", Фиолентовское шоссе, 138, находящимся в аренде у ООО "Порфир", Фиолентовское шоссе, 140, находящегося в аренде ООО "Ортостат".
Материалами дела подтверждается, что ООО "Дрим Ленд", ООО "Порфир", ООО "Ортостат" предпринимались меры для строительства оговоренного в Договорах аренды объекта в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины, а также в период действия законодательства РФ, а действия государственных органов города Севастополя свидетельствуют об одобрении совместного использования именно четырех земельных участков N134, 136, 138, 140, расположенных на Фиолентовском шоссе в городе Севастополе, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела схема поэтапного освоения всех 4-х земельных участков, одобренная Градостроительным советом города, Распоряжение Департамента архитектуры и градостроительства N 22-ГПЗУ от 23.07.2015 об утверждении Градостроительного плана для строительства рекреационного комплекса в г. Севастополе по адресу: Фиолентовское шоссе 134, 136, 138 и 140.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участником гражданских правоотношений и разумность действий предполагаются, пока не доказано иное.
Как указано выше, судом установлено направление ООО "Дрим Ленд" в адрес истца заявления о перезаключении договора аренды на новый срок.
Отказ истца в удовлетворении указанного заявления ответчика был признан незаконным судом.
Исходя из изложенного, суд пришел к выводу о том, что ответчиком предпринимались все меры для реализации взятых на себя обязательств по спорному договору, в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий для освоения земельного участка.
Суд приходит к выводу о том, что материалами дела не подтверждается порок поведения арендатора и соответственно наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя, а поэтому права ответчика подлежат судебной защите.
В данном случае, с учетом изложенных выше обстоятельств, расторжение договора аренды земельного участка не достигает социально-значимых целей, определенных при заключении договора, и, исходя из конкретных обстоятельств дела, не соответствует балансу интересов сторон.
При данных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Поскольку требование истца о возврате спорного земельного участка является производным от первоначального требования, в удовлетворении которого судом отказано, оснований для удовлетворения данного требования также не имеется.
Относительно представленной ДИЗО в судебном заседании 28.11.2017 справки о наличии задолженности ответчика по спорному договору аренды земельного участка, то суд указывает следующее.
Как усматривается из искового заявления, основаниями для расторжения договора аренды земельного участка указано отсутствие освоения земельного участка, а не наличие задолженности по оплате арендных платежей. Соответствующего ходатайства об изменении оснований иска также не было заявлено представителем истца и в ходе судебного разбирательства. С учетом изложенного, представленная справка не принимается во внимание как основание для расторжения договора аренды земельного участка.
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении иска отказать.
Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба.
В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд города Севастополя.
Судья А.С. Погребняк


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка