Решение Арбитражного суда города Севастополя от 07 августа 2017 года №А84-2122/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ
 
РЕШЕНИЕ
от 07 августа 2017 года Дело N А84-2122/2017
Резолютивная часть решения оглашена 01.08.2017
Полный текст решения составлен 07.08.2017
Судья Арбитражного суда города Севастополя Погребняк А.С., при ведении протокола секретарем Кобец В.И., рассмотрев материалы дела А84-2122/17
по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (299011, г. Севастополь, ул. Ленина, 2)
к Обществу с ограниченной ответственностью "АВМ" (299028, г. Севастополь, ул. Н. Островской, 14-А, кв. 95, ОГРН 1159204013947)
о расторжении договора аренды земельного участка и понуждении освободить (возвратить) земельный участок,
при участии представителей:
от истца: Алексеев В.А. - представитель по доверенности;
от ответчика - не явился;
установил:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "АВМ" о расторжении договора аренды земельного участка и о понуждении освободить (возвратить) земельный участок.
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка в связи с неисполнением арендатором обязанностей, предусмотренных п. 9.2.2 Договора.
определением от 15.05.2017 исковое заявление было принято судом, назначено предварительное судебное заседание.
15.06.2017 суд завершил предварительное судебное заседание, назначил судебное разбирательство.
Ответчик в судебное заседание 01.08.2017 не явился, о причинах неявки не сообщил, о дате и времени его проведения уведомлен надлежащим образом.
Суд обращает внимание, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения либо несовершения ими процессуальных действий (статья 9 АПК РФ).
Ответчик определение суда о представлении отзыва не исполнил, каких-либо доказательств, опровергающих требования истца также не представил.
Согласно ч. 2 ст. 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом и другими федеральными законами или возложенные на них арбитражным судом в соответствии с настоящим Кодексом.
Неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим Кодексом последствия.
В соответствии с положениями части 1 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ непредставление отзыва на исковое заявление или дополнительных доказательств, которые арбитражный суд предложил представить лицам, участвующим в деле, не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.
С учетом анализа вышеприведенных норм, суд считает, что материалы дела достаточно характеризуют спорные правоотношения, оснований для отложения рассмотрения дела не усматривается, возможность рассмотрения дела в отсутствие представителя ответчика по имеющимся в нем материалам установлена в статье 156 АПК РФ.
В судебном заседании 01.08.2017 истец поддержал исковые требования, просил суд иск удовлетворить.
Изучив материалы дела, судом установлено следующее.
09.06.2008 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и Частным предприятием "АВМ" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель в соответствии с решениями Севастопольского городского Совета от 12.12.2007 N3372 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок, площадью 0, 1 га для строительства и обслуживания жилого многоквартирного дома с отнесением земель к категории земель жилой и общественной застройки, который находится по адресу: г. Севастополь, ул. Корчагина 13.
Согласно п. 3.1 Договор заключен сроком на 25 лет.
Согласно п. 5.1, 5.2 Договора земельный участок передается в аренду для использования на землях жилой и общественной застройки, целевое назначение - строительство и обслуживание жилого многоквартирного дома.
Согласно п. 9.2.2 Договора арендатор обязался, в том числе, начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в п. 5.2 договора целевому назначению в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если надлежащим образом утвержденной проектной документацией предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству Арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока; исполнять режим пользования земельным участком таким образом, чтобы это не приносило вреда иным землепользователям, состоянию окружающей среды, соблюдать режим использования земель историко-культурного назначения; осуществлять плату за землю с 14.02.2008 в размере, установленном в настоящем договоре; своевременно вносить арендную плату, в соответствии с разделом 4 Договора..
Согласно п. 12.3 действие договора прекращается путем его расторжения по взаимному согласию сторон; решению суда по требованию одной из сторон, вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию, по другим основаниям, предусмотренным законом Украины.
Арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях, в том числе, использования арендатором земельного участка не по целевому назначению; неиспользования земельного участка под строительство на протяжении трех лет подряд.
Согласно п. 12.6 Договора вопрос о дальнейшем использовании объектов недвижимости, возведенных на арендованном земельном участке, после прекращения договора аренды решается по соглашению сторон, кроме случаев, когда договор аренды расторгнут в порядке п.п. 2 п. 12.3 и п. 12.4 Договора.
Согласно положениям п. 13.7 Договора в случае если арендатор в течение сроков, определенных Договором не исполнил часть либо все условия и обязательства, оговоренные в нем, то договор расторгается по вине и за счет арендатора в порядке, определенном договором.
Актом приема-передачи земельного участка от 09.06.2008 подтверждается передаче земельного участка арендатору арендодателем, в соответствии с Договором аренды.
08.08.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя (Севземконтроль) был составлен акт обследования N102/05-01/ОБ/16 земельного участка, площадью 1000 кв.м. по адресу: г. Севастополь, ул. Гагаринский район, П. Корчагина, 13, с указанием на то, что по состоянию на 02.08.2016 арендатором земельный участок не освоен, участок освобожден от объектов капитального строительства, не огражден, признаки осуществления строительных (подготовительных) работ отсутствуют.
03.11.06 ООО "АВМ" Правительством Севастополя вынесено предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка.
01.02.2017 Департамент имущественных и земельных отношений города Севастополя направил в адрес ООО "АВМ" предложение о расторжении договора аренды земельного участка, а также экземпляр соглашения о досрочном расторжении договора аренды земли.
08.12.2016 ООО "АВМ" направило в адрес Севземконтроля и Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя письмо об исполнении обязательств по Договору аренды, указав, что законодательство Украины, действующее в период заключения спорного договора, не предусматривало сроки, в течение которых арендатор обязан приступить к строительству на арендуемом земельном участке, при этом, земельный участок передан в аренду на 25 лет. Разрешительные документы на строительство объекта были получены ООО "АВМ" в полном соответствии с требованиями законодательства. Кроме того, у ООО "АВМ" отсутствовала объективная возможность для выполнения строительных работ на земельном участке в связи с принятием Губернатором Севастополя распоряжения от 17.04.2014 N46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя".
Также арендатор указал, что им осуществлены проектные работы по корректировке рабочего проекта и приведению его в соответствие с нормами РФ, исправно вносится арендная плата за пользование земельным участком, исходя из чего основания для досрочного расторжения Договора отсутствуют.
Неисполнение арендатором условий договора аренды земельного участка стало основанием для обращения Департамента по земельным и имущественным отношениям города Севастополя в суд с требованиями о расторжении договора аренды земли и освобождении земельного участка.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей истца, суд пришел к выводу о наличии основания для удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.
18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.
В соответствии с частью первой статьи 1 договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего договора, то есть 18.03.2014.
Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 договора о принятии в РФ).
Нормами статьи 27 Закона города Севастополя N 5-ЗС от 30.04.2014 "О Правительстве Севастополя" определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.
Пунктом 4.2. Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 521-ПП определено, что Департамент в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.
В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:
1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;
2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;
3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя;
4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя;
5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.
В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
Таким образом, права и обязанности арендодателя по Договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем Департамент имеет право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка и освобождении его.
Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательств, так и в части предложения расторгнуть договор.
Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ), статей 4, 422 ГК РФ, статьи 14 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.
При таких обстоятельствах к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины.
Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины), изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины).
Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХК Украины В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Обращаясь в суд с иском, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в неосуществлении ответчиком освоения земельного участка до настоящего времени, отсутствие доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность освоения земельного участка.
Как указано выше, Актом обследования земельного участка установлено, что земельный участок освобожден от объектов капитального строительства.
В материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий для строительства и доказательств, подтверждающих факт строительства обусловленного договором объекта.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что на момент рассмотрения настоящего дела на спорном земельном участке отсутствует объект строительства, здание, сооружение либо его часть, при этом установленный договором срок аренды на период строительства истек.
Ответчиком не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.
В соответствии со статьей 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (часть 1). В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы (часть 2).
При этом, в письме-ответе на предложение о расторжении договора аренды, ответчик ссылается на то, что им предпринимались необходимые меры для соблюдения условий договора, а строительству объекта препятствовали обстоятельства, находящиеся вне влияния общества.
В материалы дела ответчиком не представлены доказательства принятия им мер, направленных на исполнение условий договора аренды земли, а также доказательства наличия объективных и непреодолимых препятствий, исключивших саму возможность освоить земельный участок в предоставленных для этого целях в период с 2008 по 2010 годы.
Суд отмечает, что по своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству объекта) представляет собой меру ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных и адекватных действий для освоения земельного участка. В этом случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении. Действия государственных органов, органов местного самоуправления по распоряжению публичной (коммунальной) собственностью, в частности по передаче в долгосрочную аренду земельных участков, обусловлены не только намерением увеличить бюджетные поступления за счет арендных и иных платежей, но направлены на развитие экономики региона, различных видов инфраструктуры, создание современных конкурентоспособных отраслей в пределах соответствующей территории, что возможно лишь при активной инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов и реальном осуществлении последними проектов, для реализации которых предоставлены земельные участки.
В рассматриваемом случае поведение ответчика, привело к невозможности достижения перечисленных публичных целей.
Суд приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждается наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя.
Поскольку требование истца о возврате спорного земельного участка является производным от первоначального требования, судом усматриваются основания для его удовлетворения, согласно следующему.
В силу положений статьи 785 ГК Украины, в случае прекращения договора найма наниматель обязан немедленно возвратить наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, которое было обусловлено в договоре.
Аналогичные требования в части возврата имущества после прекращения действия договора предусмотрены условиями договора аренды земли.
При таких обстоятельствах, требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.
При расторжении договора арендатор обязан возвратить арендодателю участок в состоянии, позволяющем использовать его надлежащим образом в соответствии с разрешенным использованием.
Срок в 30 календарных дней с момента вступления решения в законную силу суд считает достаточным для приведения в пригодное для дальнейшего использования состояние земельный участок.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с арбитражным процессуальным законодательством Российской Федерации, арбитражными судами, государственная пошлина при подаче иных исковых заявлений неимущественного характера, в том числе заявления о признании права, заявления о присуждении к исполнению обязанности в натуре уплачивается в размере 6 000, 00 рублей.
Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового Кодекса Российской Федерации, ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.
Учитывая вышеуказанное, а также результат рассмотрения настоящего спора, суд на основании статьи 110 АПК РФ приходит к выводу о взыскании с ответчика в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 6 000, 00 рублей
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Иск удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды земельного участка площадью 0, 1 га, расположенного по адресу: город Севастополь, улица П.Корчагина, 13, заключенный 09.06.2008 между Севастопольским городским Советом и Обществом с ограниченной ответственностью "АВМ".
Обязать Общество с ограниченной ответственностью "АВМ" (299028, город Севастополь, ул. Н.Островской, 14-А, кв.95; ОГРН 1159204013947) в течение тридцати дней с момента вступления настоящего решения в законную силу возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115, зарегистрировано 02.06.2014, место нахождения: 299011, ул. Ленина, 2, г. Севастополь) земельный участок площадью 0, 1 га, расположенный по адресу: город Севастополь, улица П.Корчагина, 13, предоставленный ООО "АВМ" на основании договора аренды земельного участка от 09.06.2008, заключённого между Севастопольским городским Советом и Обществом с ограниченной ответственностью "АВМ".
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "АВМ" (299028, город Севастополь, ул. Н.Островской, 14-А, кв.95; ОГРН 1159204013947) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей.
Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба.
В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд города Севастополя.
Судья А.С. Погребняк
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка