Решение Арбитражного суда города Севастополя от 20 октября 2017 года №А84-2030/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ
 
РЕШЕНИЕ
от 20 октября 2017 года Дело N А84-2030/2017
Резолютивная часть решения объявлена 17 октября 2017 года.
решение изготовлено в полном объеме 20 октября 2017 года.
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Смолякова А.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дворниковой Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115, дата регистрации: 02.06.2014, место нахождения: ул. Ленина, 2, г. Севастополь, 299011
к Обществу с ограниченной ответственностью "Крым-Москва-Строй", ОГРН 1149204024870, ИНН 9201008408, дата регистрации: 03.03.2004, место нахождения: ул. Степаняна, 2а, корп. 1., кв. 12, г. Севастополь, 299038;
о расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительство Севастополя, ОГРН 1149204002166, ИНН 9204001231, дата регистрации: 23.05.2014, место нахождения: ул. Ленина, 2, г. Севастополь, 299011, Управление государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя, ОГРН 1149204004047 ИНН 9204002130, дата регистрации: 02.06.2014, место нахождения: пл. Восставших. 6, г. Севастополь, 299008; ул. Пушкина, 2, г. Севастополь, 299011 и Общество с ограниченной ответственностью "КРЫМСПЕЦСТРОЙ", ОГРН 1149204000087, ИНН 9203000073, место нахождения: бульв. Гидронавтов, 60, г. Севастополь, 299000,
при участии в судебном заседании представителей: от истца - Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Сушковой Д.Н. (доверенность от 09.01.2017 N 05), от ответчика - Общества с ограниченной ответственностью "Крым-Москва-Строй" - Семенюк Ю.М. (доверенность от 20.06.2017), от третьих лиц: Управления государственного строительного надзора и экспертизы горда Севастополя - Притуляк Е.А. (доверенность 16.08.2017 N 92-01-40), от третьего лица - Общества с ограниченной ответственностью "КРЫМСПЕЦСТРОЙ" - Ковылина И.С. (доверенность от 25.09.2017),
установил:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - департамент) 18.04.2017 обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Крым-Москва-Строй" (далее - общество) о расторжении договора аренды земли от 28.11.2005, зарегистрированного 14.12.2005 под N 0405659, в отношении земельного участка площадью 1, 0 га с кадастровым номером 91:02:001017:429, расположенного по адресу: ул. Степаняна, 2, г. Севастополь, а также об обязании ответчика в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить истцу земельный участок площадью 1, 0 га с кадастровым номером 91:02:001017:429, расположенный по адресу: ул. Степаняна, 2, г. Севастополь.
Исковые требования мотивированы существенным нарушением ответчиком условий договора аренды земельного участка в части использования земельного участка и строительства на нем в отсутствие объективных причин, которые бы исключили возможность использования данного земельного участка, а также строительства на нем, что нарушает права собственника земельного участка и является основанием для расторжения данного договора и возврата земельного участка истцу.
определением от 25.04.2017 исковое заявление принято к производству.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Севастополя, Управление государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя, и Общество с ограниченной ответственностью "КРЫМСПЕЦСТРОЙ".
В судебном заседании стороны высказались в поддержку своих требований и возражений.
В отзыве на иск ответчик отказать в удовлетворении исковых требований истца.
Суд, изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, и оценив представленные доказательства, по существу заявленных требований приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, на основании решения Севастопольского городского Совета N 3537 от 06.07.2005 Севастопольский городской Совет (арендодатель) и ООО "Крым-Киевстрой" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 28.11.2005, зарегистрированный 14.12.2005 за N 00043, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными объектами соцкультбыта, торговли и паркингом для автомобилей, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, который находится в г. Севастополе, ул. Степаняна, 2.
В аренду передается земельный участок площадью 1 га (пункт 2.1 договора).
В пункте 3.1 договора определено, что договор заключен сроком на 25 лет.
В пункте 4.2. договора стороны согласовали размер арендной платы
В соответствии с пунктом 5.2 договора целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными объектами соцкультбыта, торговли и паркингом для автомобилей.
Арендатор обязался, в том числе, начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению - в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока (пункт 9.2.2. договора).
Положениями пункта 12.3. договора предусмотрено, что действие договора прекращается путем его расторжения по:
- взаимному согласию сторон;
- решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию;
- по другим основаниям, определенным законом.
Согласно пункту 12.4. договора арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях, в том числе, не использование земельного участка под строительство на протяжении трех лет подряд (статья 416 ГК Украины).
В соответствии с пунктом 12.5 договора переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения условий или расторжения договора.
В соответствии с заключенным Севастопольским городским Советом и ООО "Крым-Киевстрой" договором аренды земельного участка от 28.11.2005 зарегистрированным 14.12.2005 за N 00042, номенклатурный номер 0405659, ответчику в аренду передан земельный участок, расположенный по адресу г. Севастополь, ул. Степаняна, 2-а, общей площадью 1, 2 га. Согласно пунктам 1.1, 5.1, 5.2. договора аренды земельный участок передан для строительства и обслуживания многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными объектами соцкультбыта, торговли и паркингом для автомобилей, с отнесением этих земель к категории земель общественной и жилой застройки.
Из кадастровых планов земельных участков, являющихся приложениями к договорам аренды, следует, что земельные участки по ул. Степаняна, 2, кадастровый номер 8536400000:01:017:0032, и по ул. Степаняна, 2-а кадастровый номер 85836400000:01:017:0033, являются смежными земельными участками.
Во исполнение условий договоров 30.11.2005 стороны договоров подписали акты приема-передачи земельных участков, по которым арендодатель передал, а арендатор принял земельные участки площадью 1, 0 га и 1, 2 га, расположенные в г. Севастополе по ул. Степаняна, 2, и Степаняна, 2-а.
28.12.2007, 27.11.2009, стороны заключили дополнительные соглашения о внесении изменений в договор аренды земли, в частности которыми вносились изменения касающиеся начала и окончания срока строительства, последний срок был установлен до 30.11.2011. Данные соглашения прошли государственную регистрацию в установленном порядке (дополнительное соглашение от 27.11.2009 зарегистрировано 22.12.2009 под N 04098840022, дополнительное соглашение от 28.12.2007 зарегистрировано 26.01.2008 под N 0405659000453/14.12.2005).
20.08.2009 между Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета и ООО "Крым-Киевстрой" заключен договор 7/09ф о паевом участии (взносах) заказчиков в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры г. Севастополя (строительство и обслуживание многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными объектами соцкультбыта, торговли и паркингом для автомобилей по ул. Степаняна, 2, 2-а, корпус 1).
В соответствии с пунктом 1.1. договора N07/09ф ООО "Крым-Киевсторой осуществляет паевое участие в создании и развитии инженерно-транспортной социальной инфраструктуры г. Севастополя путем перечисления денежных средств в целевой фонд создания и развития инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры г. Севастополя (далее - целевой фонд).
Согласно пункту 2.1. договора N 07/09ф ООО "Крым-Киевстрой" перечисляет сумму паевого участия в размере 886960 грн. 18 коп. на счет целевого фонда в соответствии с прилагаемым к договору расчетом.
В соответствии с пунктом 2.2. договора N 07/09ф расчеты по договору осуществлю ООО "Крым-Киевстрой" в срок, который не может превышать одного месяца принятия объекта в эксплуатацию.
В 2007 году ЗАО "КрымНИОпроект" подготовлен Рабочий проект "Монолитный жилой дом со встроенно-пристроенными объектами соцкультбыта по ул. Степаняна, 2, 2а (шифр-071180-ОС).
Согласно разработанной ЗАО "КрымНИОпроект" проектной документации строительство многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными объектами соцкультбыта, торговли и паркингом для автомобилей должно осуществляться на земельных участках по ул. Степаняна, 2 и 2-а единым объектом, поэтапно, шестью пусковыми комплексами.
Очередность и графики строительства пусковых комплексов объекта установлены в проекте Календарным графиком производства работ, утвержденном Управлением градостроительства и архитектуры г. Севастополя, которым к 1-ой очереди строительства отнесено возведение пускового комплекса I, расположенного на земельном участке по ул. Степаняна 2-а, и пусковых комплексов II и III, расположенных на земельном участке по ул. Степаняна 2, строительство которых должно осуществляться последовательно.
В соответствии с разрешениями на выполнение строительных работ от 29.12.2009 и 05.10.2010 N 707, выданными Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля в г. Севастополе, строительство первого пускового комплекса должно быть осуществлено ответчиком до 31.12.2011. Строительство ПК I и объекта социальной инфраструктуры - площадки для детей (лит. "а" проекта) осуществлено ответчиком на земельном участке по ул. Степаняна, 2-а в соответствии с проектом и перечисленными разрешениями на выполнение строительных работ.
После завершения строительства первого пускового комплекса по ул. Степаняна, 2-а, 21.01.2013, во исполнение условий договора о паевом участии (взносах) заказчиков в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры г. Севастополя от 20.08.2009 N 07/09ф (в редакции дополнительного соглашения от 148.01.2013), ответчиком оплачен паевой взнос в создание и развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры г. Севастополя в сумме 644 392, 60 грн.
Согласно проектной документации строительство пусковых комплексов II и III первой очереди строительства должно осуществляться на земельном участке по ул. Степаняна, 2 в месте размещения охранной зоны электрохимзащиты газопровода, указанной на кадастровом плане участка. Следовательно, продолжение строительства возможно только после выноса указанной охранной зоны электрохимзащиты газопровода за пределы объекта строительства в соответствии с выданными техническими условиями.
Письмом от 17.10.2008 N 23/08 ответчик обратился к ОАО "СЕВАСТОПОЛЬГАЗ" с просьбой выдать технические условия на вынос электрохимзащиты газопровода, подпадающего под застройку жилыми домами по ул. Степаняна 2, 2а.
В соответствии с выданными ОАО "СЕВАСТОПОЛЬГАЗ" техническими условиями от 28.01.2009 N 10-67 вынос электрохимзащиты газопровода осуществляется путем строительства новой станции катодной защиты на основании разработанной проектной документации и на участке, выбранном в присутствии представителя ОАО "СЕВАСТОПОЛЬГАЗ".
Согласно техническим условиям на газификацию крышных котельных объекта от 17.01.2008 N 10-118 строительство новой станции катодной защиты газопроводов являлась одним из условий газификации многоквартирных жилых домов по ул. Степаняна, 2, 2-а.
Письмом от 15.01.2013 N 10-280 ОАО "СЕВАСТОПОЛЬГАЗ" сообщило ответчику, что постоянное подключение многоквартирных жилых домов объекта будет возможно только после строительства и ввода в эксплуатацию кольцевого газопровода среднего давления от ул. Меньшикова до ул. Степаняна, участие в строительстве которого должен принять ответчик. До строительства кольцевого газопровода среднего давления от ул. Меньшикова до ул. Степаняна, ОАО "СЕВАСТОПОЛЬГАЗ" разрешила ответчику временное подключение только корпуса I жилого дома по ул. Степаняна, 2, 2а.
В 2014 году Управлением градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации ответчику выданы Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка от 26.03.2014 N ГУО-529 с дополнениями от 03.09.2014 N02-08/1771-Д, внесенными на основании решения Президиума Градостроительного Совета при Правительстве Севастополя, отраженного в протоколе заседания от 19.07.2014 N 4, которыми предусмотрено комплексное строительство многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными объектами соцкультбыта, торговли и паркингом для автомобилей на земельном участке общей площадью 2, 2 га, а также установлен порядок освоения земельного участка:
I очередь строительства - земельный участок, включающий в себя существующий 16-ти этажный жилой дом (корпус 1) и проектируемый 16-ти этажный жилой дом (корпус 4), расположенные согласно прилагаемой схемы на участке по ул. Степаняна 2-а, и открытую автостоянку, расположенную согласно прилагаемой схеме на участке по ул. Степаняна, 2;
II очередь строительства - земельный участок, включающий в себя 16-ти этажный жилой дом со встроенным детским дошкольным учреждением с кратковременным пребыванием детей (корпус 5), расположенном согласно прилагаемой схеме на участках по ул. Степаняна, 2 и 2-а, и многоэтажным паркингом вместимостью до 300 машино-мест, расположенным согласно прилагаемой схеме на участке по ул. Степаняна, 2;
III очередь строительства - земельный участок, включающий в себя два пусковых комплекса: 16-ти этажный жилой дом (корпус 2) и 16-ти этажный жилой дом (корпус 3), расположенные согласно прилагаемой схеме на участке по ул. Степаняна, 2.
На основании и в соответствии с указанными Градостроительными условиями и ограничениями в 2015 году ООО "Крымспецстрой" разработало для ответчика проектную документацию по строительству многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными объектами соцкультбыта, торговли и паркингом для автомобилей по ул. Степаняна 2-а, корпус 4 (шифр проекта - А13-04-00-ПЗУ).
Проектная документация разработана с учетом требований, установленных Градостроительными условиями и ограничениями застройки земельного участка (рег. N ГУО-529 от 26.03.2014), с дополнениями N 02-08/1771-Д от 03.09.2014, выданными Управлением градостроительства и архитектуры города Севастополя, внесенными на основании решения Президиума Градостроительного Совета при Правительстве Севастополя (протокол от 19.07.2014 N 4).
20.10.2015 Государственным автономным учреждением "Государственная экспертиза горда Севастополя" выдано положительное заключение государственной экспертизы N 92-1-4-0025-15, на основании которого 02.02.2016 ООО "Крым-Москва-Строй" получено разрешение Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя на строительство N RU 94-94102000-001-2016 сроком действия до 02.11.2018.
На основании указанных документов строительство единого комплексного объекта осуществляется на двух находящихся в аренде у ответчика земельных участках: ул. Степаняна, 2-а, и ул. Степаняна, 2.
Проектной документацией, разработанной в 2015 году, предусмотрено строительство стоянки для автомобилей на участке по ул. Степаняна, 2, (парковка), необходимого для обеспечения нужд жильцов домов первой очереди строительства (корпуса N 1 и N 4). Парковка является неотъемлемой частью объекта, минимальные размеры и обязательность строительства которой в составе объекта предусмотрены пунктом 2.13. раздела "Жилая застройка" Строительных норм и правил СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений". В частности, пунктом 2.13. СНиП 2.07.01-89* установлено, что при проектировании жилой застройки следует предусматривать размещение стоянок для автомашин из расчета не менее 0, 8 кв. м/чел. с расстоянием стоянок от окон жилых зданий не менее 10 - 15 м.
Согласно разрешению на строительство возведение парковки на участке по ул. Степаняна, 2, должно быть завершено в полном объеме к 02.11. 2018 одновременно с вводом в эксплуатацию жилого дома (корпус N 4).
По состоянию на момент предъявления иска парковка возведена частично, в объеме, необходимом для обеспечения потребностей жильцов построенного и введенного в эксплуатацию жилого дома (корпус N 1).
В июне 2017 года ООО "КРЫМСПЕЦСТРОЙ" приступило к разработке проектной документации по строительству объектов второй очереди строительства.
В 2017 году ООО "КРЫМСПЕЦСТРОЙ" разработана проектная документация на возведение многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными объектами соцкультбыта, торговли и паркингом по ул. Степаняна, 2а, корпус 4, в г. Севастополе ниже и выше отм.+0.000. (шифр: а.13-04-4 ППР).
Арендованные земельные участки поставлены ответчиком на кадастровый учет в Управлении государственной регистрации права и кадастра Севастополя с присвоением кадастровых номеров: земельный участок N 2 - 91:02:001017:429, земельный участок N 2а-91:02:001017:431, что подтверждается кадастровыми паспортами земельных участков от 11.02.2015 N 91/12/15-12012 и от 31.08.2016 N 91/12/15-297195.
На основании обращения ООО "Крым-Мостква-Строй" распоряжениями Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 23.12.2016 N 5339-РДЗ и 5336-РДЗ утверждены планы границ земельных участков с кадастровыми номерами 91:02:001017:429, 91:02:001017:431 расположенных по адресу: г. Севастополь, ул. Степаняна, 2, 2а.
02.03.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя составлен акт обследования земельного участка N 11/05-01/ОБ/16, которым среди прочего установлено, что земельный участок по всему периметру землеотвода огражден некапитальным металлическим забором, свободен от строений и сооружений. Также в Акте установлено, что земельный участок по состоянию на 02.03.2016 не освоен, строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными объектами соцкультбыта, торговли и паркингом для автомобилей не завершено.
В 2016 году, после проведения Управлением земельного контроля города Севастополя обследования земельного участка по ул. Степаняна 2, ответчиком на указанном земельном участке осуществлено строительство автостоянки для автомобилей, предусмотренной проектной документацией и выданными Управлением градостроительства и архитектуры Градостроительными условиями и ограничениями застройки земельного участка от 26.03.2014 NГУО-529 с Дополнениями от 03.09.2014 N02-08/1771-Д.
22.04.2016 Правительство Севастополя обратилось к ООО "Крым-Москва-Строй" с предупреждением о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка, где указало, что в случае неисполнения обязательств в тридцатидневный срок ответчику предложено досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка от 28.11.2005 и возвратить объект аренды в установленном порядке. В этом же предупреждении, истец просил ответчика досрочно уведомить о намерении расторгнуть договор аренды указанного земельного участка в течении 30-дневного срока с момента получения данного письма.
Как указывает истец в своем иске, соглашение о расторжении не подписано и арендуемый земельный участок не возвращен, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Оценив представленные по делу доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном рассмотрении в судебном процессе всех обстоятельств дела, а также относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.
В соответствии с частью первой статьи 1 договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего договора, то есть 18.03.2014.
Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 договора о принятии в РФ).
Нормами статьи 27 Закона города Севастополя N 5-ЗС от 30.04.2014 "О Правительстве Севастополя" определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.
Указом исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 24.05.2014 N 06 "Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений" образован исполнительный орган государственной власти города Севастополя в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом - Главное управление имущественных и земельных отношений.
Согласно Указу Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 N 60-УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя" к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя переходят права и обязанности Главного управления имущественных и земельных отношений.
Пунктом 1.7 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N521-ПП установлено, что Департамент является правопреемником Главного управления имущественных и земельных отношений.
Пунктом 4.2. Положения определено, что Департамент в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.
В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:
1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;
2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;
3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя;
4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя;
5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.
В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
Таким образом, права и обязанности арендодателя по Договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем Департамент имеет право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка, освобождении его и возврате.
Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательств, так и в части предложения расторгнуть договор.
Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ), статей 4, 422, 1211 Гражданского кодекса Российской Федерации статьи 14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.
В то же время в части порядка, процедуры и оснований расторжения договора как новых правоотношений из договора применению подлежит законодательство Российской Федерации.
Частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Обращаясь в суд с иском, департамент указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в неосуществлении ответчиком строительства заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором в отсутствие доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность начала использования земельного участка, а также строительство на нем. Также истец указывало на отсутствие продления сроков строительства и доказательств обращения за таким продлением.
Договор аренды заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования - для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными объектами соцкультбыта, торговли и паркингом для автомобилей. При этом стороны договора определили срок, по истечении которого строительство объекта должно быть начато и завершено (с учетом внесенных дополнительными соглашениями от 28.12.2007, от 27.11.2009 изменений в Договор) - 30.11.2011.
Как указано выше, в актн обследования земельного участка зафиксировано, что земельный участок по всему периметру землеотвода огражден некапитальным металлическим забором, свободен от строений и сооружений., а также то, что земельный участок по состоянию на 02.03.2016 не освоен, строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными объектами соцкультбыта, торговли и паркингом для автомобилей не осуществлено.
Ответчик в свою очередь указывает, что на момент проведения проверки Севземконтролем и составления Акта обследования земельного участка от 02 марта 2016 года N11/05-01/ОБ/16, объекты социальной инфраструктуры на участке отсутствовали, поскольку разрешение на строительство было получено ответчиком только в феврале 2016 года - менее чем за месяц до проведения проверки, возведение объектов начато в 2016 году после проведения проверки и составления акта.
Принимая во внимание пояснения сторон, учитывая представленные доказательства, судом установлено, что ответчик ссылается на то, что до 2014 года последний не мог осуществлять строительство объекта в соответствии с проектом, в силу не зависящих от него обстоятельств. Также ответчик пояснил, что строительство объекта осуществлялось на основании разработанного в 2007 году и прошедшего государственную экспертизу и согласованного в установленном порядке проекта. При этом в соответствии с указанным проектом ответчик обязан осуществлять строительство объекта комплексно - на двух участках и поэтапно, шестью пусковыми комплексами; очередность и графики строительства пусковых комплексов объекта установлены в проекте Календарным графиком производства работ, утвержденным Управлением градостроительства и архитектуры г. Севастополя.
Таким образом, в соответствии с Разрешением на строительство, при освоении земельных участков по ул. Степаняна, 2 и 2-а, ответчик обязан выполнять работы по строительству объекта в последовательности, предусмотренной проектной документацией, прошедшей государственную экспертизу.
По состоянию на момент разрешения спора строительство 1 очереди объекта осуществляется на основании полученного разрешения на строительство в соответствии с прошедшей государственную экспертизу проектной документацией, а именно: построен и введен в эксплуатацию корпус 1, осуществляется строительство корпуса 4, построены предусмотренные проектом объекты социальной инфраструктуры - площадка для игр детей младшего возраста (N А по генплану), площадка для занятий физкультурой (N Е по генплану), стоянка для постоянного и временного хранения автомобилей (N Г по генплану, на участке N 2).
В соответствии с частью 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.
В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.
В силу положений пункта 1 статьи 14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд установил, что в государстве Украина действовал аналогичный порядок в сфере регулирования градостроительной деятельности.
Так как уже было установлено, ответчиком на арендованном им земельном участке осуществлена 1 очередь строительства - построен и введен в эксплуатацию Корпус 1, осуществляется строительство Корпуса 4, построены предусмотренные Проектом объекты социальной инфраструктуры - площадка для игр детей младшего возраста (N А по генплану), площадка для занятий физкультурой (N Е по генплану), стоянка для постоянного и временного хранения автомобилей (N Г по генплану, на Участке N 2). Каких-либо возражений относительно указанных обстоятельств от истца не поступило.
Таким образом, в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий для строительства объекта и доказательств, подтверждающих факт начала строительства обусловленного договором объекта и того, что последний приступил к строительству объекта (использованию земельного участка).
Проектирование и строительство объектов с 12.03.2011 осуществлялось владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке (часть 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 N 3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности"):
1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных;
2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы;
3) утверждение проектной документации;
4) выполнение подготовительных и строительных работ;
5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;
6) регистрация права собственности на объект градостроительства.
Судом установлено, что общество действительно предприняло меры, направленные на освоение земельного участка и указанные в пунктах 1 - 3 приведенного алгоритма.
Из материалов дела следует, что ответчик не допускает недобросовестных бездействий по освоению земельного участка и планомерно поступательно совершает необходимый перечень действий, в том числе обусловленных вхождением Севастополя в состав Российской Федерации, направленных на достижение целей предоставления земельного участка.
При рассмотрении вопросов о возможности расторжения договора аренды по инициативе арендодателя основным является вопрос о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Как следует из Постановления Арбитражного суда Центрального округа от 11.07.2017 по делу N А84-2597/2016, при разрешении данной категории споров (расторжение договоров аренды земельного участка) необходимо устанавливать наличие либо отсутствие объективных причин, препятствовавших совершению действий арендатором земельного участка, относящегося к публичной собственности по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.
Суд установил, что имеющимися в деле доказательствами подтверждается отсутствие вины арендатора (статья 401 ГК РФ) и наличие обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка ответчиком в 2014 - 2016 годах, в частности, по реальному строительству объекта.
Суд полагает, что расторжение договора аренды земельного участка представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка, поскольку государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и публичные интересы в долгосрочной перспективе.
В рассматриваемом случае судом не выявлены пороки поведения арендатора, в связи с чем суд не усматривает оснований для применения последствий в виде расторжения договора аренды земельного участка. Арендатор продолжает планомерное освоение земельного участка, сложность и длительность по времени которого обусловлена многообъектностью строительства и необходимостью выноса коммуникаций с принятием мер при этом дополнительных по развитию инфраструктуры города.
Поведение арендатора, хотя и не завершившего строительство в установленный срок, но построившего часть запланированного объекта и предпринявшего активные действия, направленные на осуществление дальнейшего строительства следующей части такого объекта, таких как подготовка и сбор документации, необходимой для осуществления строительства, следует признать добросовестным.
При таких обстоятельствах в удовлетворении иска надлежит отказать.
Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, а истец является государственным органом, освобожденным от уплаты государственной пошлины за подачу исков в арбитражный суд, суд не перераспределяет судебные расходы.
На основании вышеизложенного суд, руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
решил:
в удовлетворении исковых требований отказать.
решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и может быть обжаловано через Арбитражный суд города Севастополя в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.
Судья А.Ю. Смоляков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка