Решение Арбитражного суда города Севастополя от 19 июня 2019 года №А84-1461/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

РЕШЕНИЕ

от 19 июня 2019 года Дело N А84-1461/2019
Резолютивная часть решения оглашена 11.06.2019.
Решение в полном объёме составлено 19.06.2019.
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Погребняка А.С., при ведении протокола секретарем Ошкиной А.В., рассмотрев материалы дела
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Крымжелезобетон"
к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя, Правительства Севастополя
о понуждении к заключению договора аренды земельного участка
при участии представителей:
от истца: Сидоренко М.С. - представитель по доверенности;
от ответчика: не явился;
от третьего лица (Правительство Севастополя): Адаменко Д.А. - представитель по доверенности;
от третьего лица (Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя): не явился
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Крымжелезобетон" обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о понуждении к заключению договора аренды земельного участка.
Определением от 05.04.2019 исковое заявление было принято судом к рассмотрению, назначено предварительное судебное заседание.
Ответчик представил отзыв на иск, просил в иске отказать.
В судебное заседание 11.06.2019 представители ответчика, третьего лица (Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя) явку уполномоченных представителей не обеспечили, о дате и времени его проведения уведомлены.
В судебном заседании 11.06.2019 суд перешел на стадию судебного разбирательства по делу.
Представитель истца огласил исковые требования, просил иск удовлетворить.
Представитель третьего лица заявил возражения относительно исковых требований по делу.
Изучив материалы дела, судом установлено следующее.
23.10.2006 между ООО "Строительная компания "Крымжелезобетон" (пайщик) и Департаментом обеспечения Администрации пограничной службы Украины (заказчик) был заключен договор о паевом участии в строительстве жилья N 621-06/58 (далее - "Договор"), с изменениями дополнениями (дополнительные соглашения).
Предметом договора являлось паевое участие сторон по завершению строительства и ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого дома, который строится на основании проектной документации на земельном участке, отведенном в пользование Заказчику, для завершения строительства объекта по проспекту Генерала Острякова, 3 в г. Севастополе.
Согласно указанному договору, пайщик в момент подписания договора приобрел имущественные права на участие в проекте.
Земельный участок предоставлен пайщику по условиям договора для исполнения работ по строительству объекта (п. 2.9 Договора).
Согласно государственному акту на право пользования землей 1-КМ N005429 от 28.10.1998 (Акт зарегистрирован в Книге записей государственных актов на пользования землей под N734) земельный участок площадью 0,4557га предоставлен для строительства и обслуживания жилого дома с продовольственным магазином по адресу: г. Севастополь, пр. Ген. Острякова.
Согласно условиям договора истец обязался завершить строительство объекта и ввести в эксплуатацию многоэтажный жилой дом за счет собственных и привлеченных средств.
Дополнительными соглашениями к Договору N2/8 от 05.07.2010, N3/5-11 от 13.10.2011, N3/6-11 от 20.03.2012 стороны продлевали сроки реализации Договора.
Согласно дополнительному соглашению N 3/6-11 от 20.03.2012 объект строительства был обозначен как "многоэтажный жилой дом согласно проектной документации на земельном участке по адресу: АР Крым, г. Севастополь, пр. Генерала Острякова, 3".
Пунктом 1.4 дополнительного соглашения N 3/6-11 от 20 марта 2012 доля Заказчика была определена в размере 930,81 кв.м, общей площади квартир в Объекте.
Пунктом 1.5 дополнительного соглашения N 3/6-11 от 20 марта 2012 доля Дольщика была определена в размере 2902 кв.м, общей площади квартир в Объекте.
Пунктом 6.4. стороны определили, что помещения объекта распределяются между ними следующим образом: Заказчик оставляет за собой 930,81 кв.м, общей площади квартир в объекте, Дольщику передаются по акту приема-передачи остальные площади объекта, за исключением доли Заказчика.
Дополнительным соглашением б/н от 05.09.2012 Договор дополнен пунктом 6.4.1., которым Дольщику предоставлено право досрочного исполнения обязательств, определенных в разделе 6 Договора, путем передачи в счёт части общей площади жилья Заказчика имущественных прав на квартиры в жилых домах, которые построены или строятся.
22.11.2007 Управлением градостроительства и архитектуры города Севастополя выдано Архитектурно-планировочное задание N302, название объекта: 9-ти этажны жилой дом с мансардным этажом и встроенными помещениями продовольственного магазина в Севастополе по пр. Ген. Острякова 3.
В 2009 году истцом был разработан рабочий проект объекта строительства.
07.09.2009 истцу выдано положительное комплексное экспертное заключение по рабочему проекту объекта NЭ-27-022-09.
21.03.2011 Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля в г. Севастополе выдано Разрешение па выполнение строительных работ N 584(перерегистрация разрешения от 05.11.2009 N 584) по строительству 9-ти этажного жилого дома с мансардным этажом и встроенными помещениями продовольственного магазина в г. Севастополе, просп. Острякова, 3 (Приложение N 12).
В ноябре 2012 года истец, в рамках действующего Договора, досрочно исполнил обязательства перед Департаментом обеспечения Администрации пограничной службы Украины, передал долю в другом регионе (г. Херсон), что подтверждается актом приёма-передачи имущественных прав к Договору о паевом участии в строительстве жилья N 621-06/58 от 23.10.2006 от 12.11.2012.
Актом от 12.11.2012 приёма-передачи имущественных прав к Договору о паевом участии в строительстве жилья N 621-06/58 от 23.10.2006 стороны договора определили, что право собственности, право на строительство и другие права относительно незавершенного строительством многоэтажного жилого дома, который строится согласно договора о паевом участии в строительстве жилья N 621-06/58 от 23.10.2006, а соответственно и право пользования земельным участком, который предоставлен в пользование для завершения строительства и обслуживания жилого дома с продовольственным магазином по пр. Генерала Острякова, с момента подписания акта принадлежит Истцу (п.3 Акта), что соответствует нормам законодательства Украины, действующего на дату подписания акта (частью 2 статьи 120 Земельного кодекса Украины).
21.03.2016 истец направил в адрес ответчика запрос о предоставлении земельного участка по адресу: г. Севастополь, пр. Ген. Острякова, 3 в г. Севастополе для завершения строительства и обслуживания жилого дома с продовольственным магазином.
В адрес истца поступил ответ Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 06.06.2016, согласно которому 01.04.2016 постановлением Правительства Севастополя N 274-ПП утвержден Порядок предоставления земельных участков под объектами капитального строительства, возводившихся на основании гражданско-правовых договоров с правообладателями земельных участков, заключенных до 18 марта 2014 года, согласно которого Истец должен обратится к Ответчику с соответствующим заявлением с приложением документов согласно п.5, данного порядка.
На основании указанного, во исполнение требований ответчика, истец приступил к проведению экспертизы, оформлению документации по постановке на кадастровый учет земельного участка, согласованию границ земельного участка, получению дубликата (заверенной копии) государственного акта постоянного пользования на землю 1998 г.
20.09.2016 Государственное казенное предприятие Республики Крым "Экспертно-технический центр" предоставило техническое заключение N 0880-16 о состоянии технических конструкций объекта.
30.12.2016 истцом проведены работы по постановке на кадастровый учет земельного участка.
В июле 2017 согласованы границы земельного участка.
21.08.2017 в управлении Государственной регистрации права и кадастра Севастополя получен дубликат государственного акта постоянного пользования.
Распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 31.08.2017 N 11260-РДЗ утвержден Административный регламент по предоставлению Государственной услуги "Предоставление земельных участков под объектами капитального строительства, возведенными на основании гражданско-правовых договоров с правообладателями земельных участков, заключенных до 18 марта 2014 года".
Подпунктом 2.6.1 пункта 2.6 Раздела 2 Административного регламента, определен исчерпывающий перечень документов, необходимых для предоставления государственной услуги "Предоставление земельных участков под объектами капитального строительства, возведенными на основании гражданско-правовых договоров с правообладателями земельных участков, заключенных до 18 марта 2014 года".
08.09.2017 на заседании комиссии по регулированию градостроительной деятельности при осуществлении ввода в эксплуатацию построенных (реконструированных) объектов капитального строительства в городе Севастополе, на основании представленных документов, рассмотрен вопрос ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства: многоквартирный жилой дом по адресу: г. Севастополь, проспект Генерала Острякова, дом 3, на котором принято решение: рекомендовать застройщику обратится в Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя.
11.10.2017 Истец обратился к Ответчику за предоставлением земельного участка в аренду, согласно порядка предоставления земельных участков под объектами капитального строительства, возводившихся на основании гражданско-правовых договоров с правообладателями земельных участков, заключенных до 18 марта 2014.
20.10.2017 Ответчик обратился с запросом в Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя по вопросам о площади и конфигурации земельного участка.
24.10.2017 Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя, исследовав документы, представленные застройщиком, по вопросу предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства многоквартирного жилого дома дал заключение о возможности предоставления, испрашиваемого Застройщиком, земельного участка в аренду.
27.10.2017г. Ответчик назначил своим распоряжением проведение мероприятий по контролю за использованием собственности города Севастополя, целью которых являлось определение фактического целевого использования земельного участка для дальнейшего заключения договора аренды.
13.11.2017 Распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя N15545-РДЗ определен вид разрешенного использования земельного участка по пр. Ген. Острякова, 3 площадью 4 557 кв.м. кадастровый номер 91:03:002012: "для окончания строительства жилого дома с продовольственным магазином".
13.03.2018 истец направил в Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя заявление с приложением документов, с просьбой повторно рассмотреть вопрос выделения в аренду земельного участка.
27.04.2018 на заседании комиссии по регулированию градостроительной деятельности при осуществлении ввода в эксплуатацию построенных (реконструированных) объектов капитального строительства в городе Севастополе, были рассмотрены представленные Истцом документы, было решено отложить принятие окончательного решения до очередного заседания комиссии, рекомендовать правовому управлению в кратчайшие сроки дать ответ ДИЗО г. Севастополя по поводу оформления земельного участка по пр. Генерала Острякова, 3 в аренду.
04.06.2018 в адрес истца поступило письмо ответчика N 13388/05-05-21/18 от 01.06.2018, согласно которого, по мнению ответчика, наличие признаков самовольной постройки, является основанием для отказа в предоставлении в аренду земельного участка.
20.06.2018 истец направил в адрес ответчика возражения на письмо N 13388/05-05-21/18 от 01.06.2018.
10.07.2018 в адрес истца поступило письмо ответчика N 16686/05-05-21/18 от 01.06.2018 согласно которого, с целью повторного рассмотрения вопроса о предоставлении в аренду земельного участка истцу необходимо обратится к ответчику с заявлением, согласно Административного регламента по предоставлению Государственной услуги "Предоставление земельных участков под объектами капитального строительства, возведенными на основании гражданско-правовых договоров с правообладателями земельных участков, заключенных до 18 марта 2014 года".
02.08.2018 ООО "СК "Крымжелезобетон" представило в Департамент заявление о предоставлении в аренду земельного участка под объектом капитального строительства от 30.07.2018 (вх. N 26458/05-05-07/18) на основании п. 4 Порядка N 274-ПП с приложением соответствующих документов, определенных в п. 2.6 Порядка N 274-ПП.
Письмом от 19.009.2018 N 24/09 (вх. N 31786/05-05-07/18 от 20.09.2018) заявитель просил ДИЗО сообщить о результатах рассмотрения указанного заявления.
Письмом от 04.10.2018 N 25958/05-05-21/18 Департамент сообщил, что с целью решения вопроса по существу, с учетом заключения правового управления Правительства Севастополя от 28.08.2018 N 1134/14/3-18, необходимо представить первичную документацию, подтверждающую объемы и стоимость выполненных строительных работ, в том числе документы по форме КС-2, а также документы, подтверждающие права ООО "СК "Крымжелезобетон" на квартиры, переданные Департаменту обеспечения Администрации Государственной пограничной службы Украины по акту приема-передачи от 12.11.2012 и документы, подтверждающие регистрацию права на указанные квартиры за Департаментом обеспечения Администрации пограничной службы Украины.
ООО "СК "Крымжелезобетон" письмом от 24.10.2018 N 24/10 (вх. N 34611/05-05-07/18 от 24.10.2018) пояснил относительно невозможности представления части испрашиваемых документов и просил сообщить о результатах рассмотрения заявления от 02.08.2018 (вх. N 26458/05-05-07/18), а также предоставил копию отчета об объемах и стоимости выполненных строительных работ по строительству многоэтажного дома.
Повторно письмом от 09.11.2018 N 09/11 (направлено по почте 09.11.2018) ООО "СК "Крымжелезобетон" просил сообщить о результатах рассмотрения заявления от 02.09.2018 (вх. N 26458/05-05-07/18), учитывая истечение сроков, предусмотренных Административным регламентом.
Результат рассмотрения заявления от 02.08.2018 (вх. N 26458/05-05-07/18) обществу направлен не был.
20.11.2018 ООО "Строительная компания "Крымжелезобетон" обратилось в суд с заявлением о признании незаконными бездействия Департамента по имущественным и земельным отношениям города, выразившееся в не предоставлении государственной услуги "предоставление земельных участков под объектов капитального строительства, возведенными на основании гражданско-правовых договоров с правообладателями земельных участков, заключенных до 18 марта 2014 года и не предоставления в аренду заявителю земельного участка площадью 0,4557 гектаров, расположенного по адресу: г. Севастополь, проспект Генерала Острякова, кадастровый номер 91:03:002012:51, с разрешенным использованием "для окончания строительства жилого дома с продовольственным магазином", и не предоставления ответа на заявление, а также обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, заключив с ООО "СК "Крымжелезобетон" договор аренды земельного участка площадью 0,4557 гектаров, расположенного по адресу: г. Севастополь, проспект Генерала Острякова, кадастровый номер 91:03:002012:51, с разрешенным использованием "для окончания строительства жилого дома с продовольственным магазином" для завершения строительства и обслуживания жилого дома с продовольственным магазином.
Решением от 21.01.2019 по делу А84-4395/18 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Крымжелезобетон" к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о признании незаконными бездействия, требования общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Крымжелезобетон" удовлетворены; суд признал незаконным бездействие Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, выразившееся в не предоставлении государственной услуги "предоставление земельных участков под объектов капитального строительства, возведенными на основании гражданско-правовых договоров с правообладателями земельных участков, заключенных до 18 марта 2014 года и не предоставления в аренду заявителю земельного участка площадью 0,4557 гектаров, расположенного по адресу: г. Севастополь, проспект Генерала Острякова, кадастровый номер 91:03:002012:51, с разрешенным использованием "для окончания строительства жилого дома с продовольственным магазином", и не предоставления ответа на заявление.
Суд обязал Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных Порядком предоставления земельных участков под объектами капитального строительства, возведенными на основании гражданско-правовых договоров с правообладателями земельных участков, заключенных до 18 марта 2014, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 01.04.2016 N 274-ПП и административным регламентом предоставления государственной услуги "Предоставление земельных участков под объектами капитального строительства, возведенными на основании гражданско-правовых договоров с правообладателями земельных участков, заключенных до 18 марта 2014 года, утвержденного распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям г. Севастополя от 31.08.2017 N 11260-РДЗ.
Решениями Ленинского районного суда города Севастополя 2017-2018 за гражданами признаны права собственности на доли незавершенного строительством объекта - многоквартирного жилого дома по адресу: г. Севастополь, пр. Ген. Острякова 3.
04.02.2019г. в адрес ООО "СК "Крымжелезобетон" поступило письмо ДИЗО от 31.01.2019 исх. N 1300/01-10-04-14/02/19 с приложением трех экземпляров Проекта договора аренды земельного участка.
05.02.2019г. Истец направил в адрес Ответчика письмо N 05 от 05.02.2019 (вх.N 1793/01-10-04-14/01/19) с просьбой вернуть оригиналы документов приложенных к заявлению вх. N26458/05-05-07/18, которые ответчиком не были направлены.
05.02.2019 истец направил в адрес ответчика письмо N 05 от 05.02.2019 (вх.N 1793/01-10-04-14/01/19) с просьбой предоставить детальный расчет ежегодной арендной платы за пользование земельным участком, который не был предоставлен.
Согласно условий п. 1.3. проекта Договора N 72 аренды земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Севастополь от 29.01.2019:
"Существенным условием Договора является исполнение Арендатором обязательств, указанных в п.6.4, договора 621-06/58 о долевом участии о строительстве жилья от 23.10.2006, а именно: передать в собственность города федерального значения Севастополя 2 655,2 кв.м, общей площади жилых(нежилых) помещений в строящемся на участке многоэтажном жилом доме в срок не позднее 30 дней с момента ввода его в эксплуатацию."
Согласно п. 12 Порядка предоставления земельных участков под объектами капитального строительства, возведенными на основании гражданско-правовых договоров с правообладателями земельных участков, заключенных с правообладателями земельного участка, утвержденного постановлением Правительства г. Севастополя N 274-ПП от 01.04.2016г. существенным условием договора аренды является условие об обязанности заинтересованного лица передать в собственность города Севастополя жилые (нежилые) помещения, входящие в состав объекта капитального строительства, расположенного на предоставляемом в аренду земельном участке, в количестве, соответствующем размеру доли правообладателя земельного участка в объекте капитального строительства, отображенном в условиях гражданско-правового договора.
Согласно условий гражданско-правового договора заключенного между правообладателем земельного участка и Истцом (Договор N621-06/58 о долевом участии о строительстве жилья от 23.10.2006 с изменениями и дополнениями (приложение N1-6,8) по состоянию на 18.03.2014г. Истец исполнил обязательства перед правообладателем земельного участка.
Истец передал долю, согласно договора, правообладателю земельного участка (сторона договора) в другом объекте (приложение N8).
Согласно п. 2.2. проекта Договора N 72 аренды земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Севастополь от 29.01.2019г.:
2.2. Величина годовой арендной платы за пользование Участком определяется по формуле:
Нормативная цена земельного участка (руб) * ставка арендной платы (%) = Сумма годовой арендной платы (руб.).
Нормативная цена Участка составляет 34 949 227,95руб. (тридцать четыре миллиона девятьсот сорок девять тысяч двести двадцать семь рублей 95 копеек).
Ставка арендной платы в размере 3%.
Величина годовой арендной платы за пользование Участком согласно расчету, составляет: 34 949 227,95 руб *0.03 = 1 048 476,84(Один миллион сорок восемь тысяч четыреста семьдесят шесть рублей 84 копейки).
Постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 524-ПП утвержден Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города федерального значения Севастополя.
Согласно п.2. приложения к порядку определена ставка арендной платы, применяемая при заключении договора аренды земли, жилая застройка код 2.5.,2.6. среднеэтажная и многоэтажная (высотная) жилая застройка 1%.
Согласно Приложения к приказу Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014 N540: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) код 2.6 размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой девять и выше этажей, включая подземные, разделенных на двадцать и более квартир); благоустройство и озеленение придомовых территорий; обустройство спортивных и детских площадок, хозяйственных площадок; размещение подземных гаражей и наземных автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома.
25.02.2019 Истец направил в адрес Ответчика письмо N25/1 от 25.02.2019 с приложением протокола разногласий к договору N 72 аренды земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Севастополь от 29.01.2019, ответ на протокол разногласий истцу не был направлен.
Основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением явилось то, что, по мнению истца, пункт 1.3. и пункт 2.2. проекта Договора N 72 аренды земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Севастополь от 29.01.2019 являются незаконными и противоречат нормам действующего законодательства, в связи с чем, истец просил суд заключить договор аренды земельного участка в редакции, представленной истцом.
Третье лицо (Правительство Севастополя) в отзыве указало на то, что договор о паевом участии, между Истцом и Департаментом обеспечения Администрации Государственной пограничной службы Украины, заключен в обход конкурсных процедур, является ничтожной сделкой, следовательно, не применим к правоотношениям, урегулированных Порядком, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 01.04.2016 N274-ПП.
Изучив материалы дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения искового заявления, исходя из следующего.
В статье 4 Закона Украины "О государственной пограничной службе Украины в редакции от 14.01.2006г закреплено, что правовой основой деятельности Государственной пограничной службы Украины является Конституция Украины, Закон Украины "О государственной границе Украины", настоящий Закон, другие законы Украины, изданные на их выполнение, акты Президента Украины, Кабинета Министров Украины, а также международные договоры Украины, согласие на обязательность которых предоставлено Верховной Радой Украины.
Согласно ст. 28 Закона Украины "О государственной пограничной службе Украины в редакции от 14.01.2006г. Обеспечение деятельности Государственной пограничной службы Украины:
Обеспечение деятельности органов Государственной пограничной службы Украины осуществляется центральным органом исполнительной власти, реализующим государственную политику в сфере охраны государственной границы, через государственный оборонный заказ и закупку товаров, работ и услуг за государственные средства.
Местные органы исполнительной власти и органы местного самоуправления содействуют Государственной пограничной службе Украины, ее органам в решении жилищных и других социально-бытовых проблем, обеспечении транспортными средствами и связью. Государственная пограничная служба Украины освобождается от передачи местным государственным администрациям или органам местного самоуправления части жилья, построенного за счет целевых государственных капитальных вложений и других средств. Жилье государственного жилищного фонда, освобождается военнослужащими Государственной пограничной службы Украины, передается в установленном порядке ее соответствующим органам для его повторного заселения.
Имущество, закрепленное за центральным органом исполнительной власти, реализующим государственную политику в сфере охраны государственной границы, органами Государственной пограничной службы Украины, ее учебными заведениями, учреждениями и организациями, являются государственной собственностью и принадлежит им на праве оперативного управления.
Порядок заключения договоров(контрактов) государственного оборонного заказа регламентирован Законом Украины "О государственном оборонном заказе".
При этом, обязательное проведение конкурсных процедур при заключении договора о паевом участии, между Истцом и Департаментом Обеспечения Администрации Государственной пограничной службы Украины не было предусмотрено нормами законодательства, действовавшего в момент заключения договора.
Разделом 7 Закона Украины "О государственной пограничной службе Украины" предусмотрено Контроль и надзор за хозяйственной и финансовой деятельностью Государственной пограничной службы Украины осуществляется в порядке, определенном законами Украины.
При этом, доводы Правительства Севастополя о недействительности договора о паевом участии, между Истцом и Департаментом Обеспечения Администрации Государственной пограничной службы Украины документально не обоснованы.
Кроме того, согласно пункту 5 статьи 168 ГК РФ, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Суд учитывает, что между сторонами сложилась длительная переписка по вопросу заключения договора аренды земельного участка. При этом, ни ДИЗО, ни Правительство Севастополя не заявляли доводы о недействительности (ничтожности) договора о паевом участии в строительстве.
В силу п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст. 446 ГК РФ).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации - далее ЗК РФ).
В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. По общим правилам, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункты 1, 2 статьи 424 ГК РФ).
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей до 01.03.2015) было предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в Земельный кодекс РФ внесена статья 39.7 (положения которой вступили в силу с 01.03.2015), согласно пункту 4 которой размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 пункта 1 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации, а также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.
Постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 524-ПП утвержден Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города федерального значения Севастополя.
Согласно п.2. приложения к порядку определена ставка арендной платы, применяемая при заключении договора аренды земли, жилая застройка код 2.5.,2.6. средне-этажная и многоэтажная (высотная) жилая застройка 1%.
Таким образом, нормативная цена Участка составляет 34 949 227,95 рублей (тридцать четыре миллиона девятьсот сорок девять тысяч двести двадцать семь рублей 95 копеек).
Ставка арендной платы в размере 1 %.
Величина годовой арендной платы за пользование Участком согласно расчету, составляет: 34 949 227,95 рублей X 0,01 = 349 492,28 руб.
Учитывая изложенное, редакция проекта договора, представленного истцом в части арендной платы направлена на приведение проекта договора аренды земельного участка в соответствие с действующим законодательством.
Согласно условий п.1.3. проекта Договора N 72 аренды земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Севастополь от 29.01.2019г.:
"Существенным условием Договора является исполнение Арендатором обязательств, указанных в п.6.4, договора 621-06/58 о долевом участии о строительстве жилья от 23.10.2006, а именно: передать в собственность города федерального значения Севастополя 2655,2 кв.м, общей площади жилых(нежилых) помещений в строящемся на участке многоэтажном жилом доме в срок не позднее 30 дней с момента ввода его в эксплуатацию."
Согласно п. 12 Порядка предоставления земельных участков под объектами капитального строительства, возведенными на основании гражданско-правовых договоров с правообладателями земельных участков, заключенных с правообладателями земельного участка, утвержденного постановлением Правительства г. Севастополя N 274-ПП от 01.04.2016г. существенным условием договора аренды является условие об обязанности заинтересованного лица передать в собственность города Севастополя жилые (нежилые) помещения, входящие в состав объекта капитального строительства, расположенного на предоставляемом в аренду земельном участке, в количестве, соответствующем размеру доли правообладателя земельного участка в объекте капитального строительства, отображенном в условиях гражданско-правового договора.
В ноябре 2012 года истец, в рамках действующего Договора, досрочно исполнил обязательства перед Департаментом обеспечения Администрации пограничной службы Украины, передал долю в другом регионе (г. Херсон), что подтверждается актом приёма-передачи имущественных прав к Договору о паевом участии в строительстве жилья N 621-06/58 от 23.10.2006 от 12.11.2012.
Надлежащие доказательства обратного, суду не представлены.
Следовательно, указанная ответчиком редакция (п. 1.3) не может быть применена.
Относительно иных условий договора спор между сторонами отсутствует.
Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Иск удовлетворить.
Обязать Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (г. Севастополь; ОГРН 1149204004025) в течение тридцати календарных дней с момента вступления настоящего решения в законную силу заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Крымжелезобетон" (Республика Крым, г.Симферополь; ОГРН 1159102069345) договор аренды земельного участка площадью 4 557 кв.м. (кадастровый номер 91:03:002012:51), расположенного по адресу: город Севастополь, проспект Генерала Острякова, на следующих основаниях:
ДОГОВОР
аренды земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Севастополь
город Севастополь ___________ 2019 года
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в лице Директора Зайнуллина Рустэма Шаукатовича, действующего на основании Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N 883-1111, в интересах города федерального значения Севастополя, именуемый в дальнейшем "Арендодатель" с одной стороны, и
Общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Крымжелезобетон" в лице директора Топса Александра Эйнгардовича, действующего на основании Устава (ОГРН 1159102069345, ИНН 9102174267, КПП 910201001), именуемый в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, на основании статей 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, Закона Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя", на основании Порядка предоставления земельных участков под объектами капитального строительства, возведенными на основании гражданско-правовых договоров с правообладателями земельных участков, заключенных до 18 марта 2014 года, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 01.04.2016 N 274-ПП, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. Предмет договора.
1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 91:03:002012:51, площадью 4 557 (четыре тысячи пятьсот пятьдесят семь) кв. м, расположенный по адресу: г. Севастополь, по проспекту Генерала Острякова (далее - Участок).
Категория земель: "земли населённых пунктов".
Разрешённое использование: "для окончания строительства жилого дома с продовольственным магазином".
1.2. Участок передается Арендатору по акту приёма-передачи, который подписывается Арендодателем и Арендатором в день подписания данного Договора и является его неотъемлемой частью (Приложение к Договору).
2. Арендная плата.
2.1. Годовая арендная плата за пользование Участком устанавливается в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города федерального значения Севастополя, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 524-ПП.
2.2. Величина годовой арендной платы за пользование Участком определяется по формуле:
Нормативная цена Ставка арендной Сумма годовой
земельного участка х платы = арендной платы
(руб.) (%) (руб.)
Нормативная цена Участка составляет 34 949 227,95 рублей (тридцать четыре миллиона девятьсот сорок девять тысяч двести двадцать семь рублей 95 копеек).
Ставка арендной платы в размере 1 %.
Величина годовой арендной платы за пользование Участком согласно расчету, составляет: 34 949 227,95 рублей X 0,01 = 349 492,28 (триста сорок девять тысяч четыреста девяноста два рубля 28 копейки).
2.3. Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания и может пересматриваться Арендодателем в одностороннем порядке:
2.3.1. Путем ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период;
2.3.2. В связи с изменением ставок арендной платы и (или) кадастровой (нормативной) стоимости земельного участка.
2.3.3. В связи с принятым решением Правительства города Севастополя об изменении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города федерального значения Севастополя, условий и сроков ее внесения.
2.4. Изменение размера арендной платы осуществляется Арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления Арендатору по адресу согласно настоящему Договору.
2.5. Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приёма-передачи Участка и перечисляется Арендатором ежемесячно, равными долями, не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным.
2.6. В случае невнесення арендной платы в установленный Договором срок Арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской федерации за каждый день просрочки платежа.
2.7. Уплата неустойки в связи с нарушением срока внесения арендной платы не освобождает Арендатора от обязанности погасить задолженность по арендной плате.
2.8. Внесение арендной платы и пени осуществляется по Договору отдельными платежными документами, раздельно по арендной плате и по пене. Оплата арендной платы или пени одним платежным документом по нескольким договорам не допускается.
2.9. Арендная плата и пеня вносятся Арендатором путем перечисления денежных средств по следующим реквизитам:
Получатель: Управление Федерального казначейства по г.Севастополю (Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя)
ИНН 9204002115
КПП 920401001
Расчётный счёт получателя 40101810167110000001
Банк: Отделение по г.Севастополю Центрального Банка Российской Федерации
БИК 046711001
В платёжном поручении указываются:
КБК: 848 1 11 05022 02 0000 120 - аренда земельных участков
848 1 16 90020 02 0000 140 - уплата штрафных санкций (пеня)
ОКТМО 67000000
2.10. В случае изменения платежных реквизитов Арендодатель уведомляет об этом Арендатора в письменной форме. В случае, если после соответствующего уведомления Арендатор перечислил арендную плату на ненадлежащий расчетный счет, он считается не исполнившим обязательства в установленный срок и несет ответственность, предусмотренную подпунктом 2.6 настоящего Договора.
2.11. Копия платежного документа, подтверждающего перечисление арендной платы, представляется Арендатором по требованию Арендодателя.
2.12. По истечении срока действия Договора, не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным, Арендатор производит с Арендодателем сверку расчётов арендной платы за Участок с составлением акта сверки.
2.13. Не использование земельного участка Арендатором не может служить основанием для невнесення арендной платы за землю.
3. Права и обязанности Арендодателя.
3.1. Арендодатель обязан:
3.3.1. Передать Арендатору Участок свободным от прав третьих лиц на срок, установленный настоящим Договором.
3.3.2. Не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора, если она не противоречит законодательству и условиям настоящего Договора.
3.3.3. Своевременно информировать об изменениях размера арендной платы в порядке, указанном в пункте 2.4 настоящего Договора.
3.2. Арендодатель имеет право:
3.2.1.На односторонний отказ от Договора в порядке, предусмотренном статьёй 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, с момента получения Арендатором уведомления об отказе от договора аренды земельного участка в следующих случаях:
а) при использовании Участка Арендатором под цели, не предусмотренные пунктом 1.1 Договора;
б) если Арендатор существенно ухудшает арендованный Участок;
в) если Арендатор более 2 раз подряд по истечении установленного настоящим Договором срока платежа не вносит арендную плату.
3.2.2 Доступа на арендуемый Участок с целью осуществления контроля за использованием земельного участка и за выполнением Арендатором принятых на себя обязательств по настоящему договору.
3.2.3. На возмещение убытков в случае ухудшения качественных характеристик Участка и экологической обстановки в результате хозяйственной и иной деятельности Арендатора, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством.
3.2.4. Отказать Арендатору в согласовании договора залога права аренды Участка, договора субаренды, внесения права аренды Участка или его части в уставной капитал юридического лица, передачи своих прав и обязанностей по Договору третьим лицам при наличии задолженности по арендной плате.
4. Права и обязанности Арендатора.
4.1. Арендатор обязан:
4.1.1. В полном объеме выполнять все условия настоящего Договора.
4.1.2. Своевременно вносить арендную плату в полном размере за Участок в соответствии с разделом 2 настоящего Договора.
4.1.3. Использовать Участок исключительно в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.
4.1.4. Не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик Участка, и устранить за свой счет изменения, произведенные на Участке без согласия Арендодателя, по его первому письменному требованию (предписанию). В случае ухудшения качественных характеристик Участка и экологической обстановки, причиненных в результате своей хозяйственной и иной деятельности возместить Арендодателю убытки.
4.1.5. При использовании Участка соблюдать санитарные, противопожарные нормы и требования, а также действующие нормы и правила благоустройства и санитарного содержания.
Не допускать выжигания сухой растительности, в пожароопасный период (с 1 апреля по 30 сентября), проводить противопожарные мероприятия.
Выполнять работы по благоустройству и озеленению Участка, а также прилегающей территории, определяемой до границ с местами общего пользования.
Обеспечить уничтожение карантинных растений, не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической и санитарной обстановки на Участке и прилегающих к нему территориях.
4.1.6. Выполнять согласно требованиям соответствующих служб условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, беспрепятственно допускать на Участок соответствующие службы для производства работ, связанных с их ремонтом, обслуживанием и эксплуатацией, не допускать занятие, в том числе временными сооружениями, коридоров инженерных сетей и коммуникаций, проходящих через Участок.
4.1.7. Не нарушать прав и законных интересов землепользователей смежных земельных участков.
4.1.8. Беспрепятственно допускать на Участок Арендодателя, его законных представителей и органы контроля за использованием и охраной земель с целью его осмотра на предмет соблюдения условий Договора.
4.1.9. Уведомить Арендодателя об изменении реквизитов (юридического и фактического адреса, организационно-правовой формы, наименования, банковских реквизитов и т.п.) посредством почтового направления новых реквизитов в адрес Арендодателя заказным письмом с уведомлением.
4.1.10. Арендатор несет другие обязательства, установленные законодательством Российской Федерации.
4.2. Арендатор имеет право:
4.2.1. Самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на Участке в соответствии с видом разрешенного использования.
4.2.2 С согласия Арендодателя заключать договоры залога права аренды Участка, договоры субаренды, внесения права аренды Участка или его части в уставной капитал юридического лица, передавать свои права и обязанности по Договору третьим лицам.
5. Ответственность сторон.
5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий настоящего Договора виновная сторона несет имущественную и иную ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
5.2. В случае нецелевого использования Участка Арендатор несет ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.
5.3. Споры сторон, вытекающие из исполнения настоящего Договора, которые не удалось разрешить путем переговоров, разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
5.4. Все споры между Сторонами, не урегулированные в претензионном порядке, разрешаются в Арбитражном суде г. Севастополя.
5.5. Окончание срока действия настоящего Договора не освобождает стороны от ответственности за нарушение исполнения обязательств по настоящему Договору.
5.6. В случае неисполнения Арендатором обязательств, указанных в п. 1.3 Договора, Арендатор возмещает Арендодателю ущерб в размере рыночной стоимости подлежащих передаче жилых (нежилых) помещений в строящемся на Участке многоэтажном жилом доме.
6. Срок действия Договора, изменение, расторжение, прекращение.
6.1. Настоящий Договор заключен сроком на 2 года 11 месяцев и начинает действовать с момента его государственной регистрации.
6.2. Все изменения и (или) дополнения, вносимые в Договор, оформляются дополнительными соглашениями Сторон, кроме п. 2.4 Договора. В случае отказа или уклонения какой-либо стороны от подписания дополнительного соглашения спор рассматривается в порядке, установленном разделом 5 Договора.
6.3. Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством Российской Федерации. Основанием для расторжения настоящего Договора является неисполнение Арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 4.1 настоящего Договора.
6.4 Споры между Сторонами разрешаются в претензионном порядке. Претензия направляется по реквизитам, указанным Стороной. Срок рассмотрения претензии - 10 календарных дней. При отсутствии возражений на претензию, она считается принятой.
Претензия по поводу арендной платы направляется Арендатору вместе с актом сверки арендных платежей. При наличии возражений акт сверки должен быть возвращён Арендодателю в течение 10 календарных дней. При отсутствии возражений акт сверки считается принятым Арендатором.
6.5. При досрочном расторжении Договора арендная плата Арендатору не возвращается.
6.6. Действие настоящего Договора прекращается по истечении срока аренды Участка, указанного в пункте 6.1 настоящего Договора.
7. Заключительные положения.
7.1. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации настоящий Договор подлежит государственной регистрации в Управлении государственной регистрации права и кадастра Севастополя.
7.2. Настоящий Договор составлен в 3 (трёх) экземплярах, которые имеют одинаковую юридическую силу и предназначены для Арендодателя, Арендатора, Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя.
8. Адреса и реквизиты сторон.
Арендодатель:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
ул. Советская, 9, город Севастополь, 299011; ОГРН 1149204004025 / ИНН 9204002115;
Арендатор:
Общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Крымжелезобетон"
Республика Крым, город Симферополь, ул. Радио, 4; ОГРН 1159102069345 / 9102174267
Приложение к договору N
АКТ
приёма-передачи земельного участка
город Севастополь _________ 2019 года
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в лице Директора Зайнуллина Рустэма Шаукатовича, действующего на основании Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N 883-1111, в интересах города федерального значения Севастополя, именуемый в дальнейшем "Арендодатель" с одной стороны передаёт, а
Общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Крымжелезобетон" в лице директора Топса Александра Эйнгардовича, действующего на основании Устава (ОГРН 1159102069345, ИНН 9102174267, КПП 910201001), именуемый в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны принимает
земельный участок с кадастровым номером 91:03:002012:51, площадью 4 557 (четыре тысячи пятьсот пятьдесят семь) кв. м, расположенный по адресу: г. Севастополь, по проспекту Генерала Острякова, с разрешенным видом использования - "для окончания строительства жилого дома с продовольственным магазином".
Передача земельного участка осуществлена на основании договора аренды земельного участка, заключенного _________ 2019 года. Стороны взаимных претензий не имеют.
Передал: "Арендодатель" _____________________
Принял: "Арендатор" _____________________
Взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (г. Севастополь; ОГРН 1149204004025) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Крымжелезобетон" (Республика Крым, г.Симферополь; ОГРН 1159102069345) расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 рублей.
Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба.
В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд города Севастополя.
Судья А.С. Погребняк
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка