Решение Арбитражного суда города Севастополя от 16 августа 2018 года №А84-1458/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

РЕШЕНИЕ

от 16 августа 2018 года Дело N А84-1458/2018
Резолютивная часть решения оглашена 09.08.2018.
Полный текст решения составлен 16.08.2018.
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Погребняка А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Кобец В.И., рассмотрев
исковое заявление Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополь (299011, г. Севастополь, ул. Советская 9, ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115, дата регистрации 02.06.2014)
к Обществу с ограниченной ответственностью "ПСП Севастопольский отряд подводно-технических работ" (ООО "ПСП СОПТР") (299011, г. Севастополь, ул. Очаковцев 6, ОГРН 1149204017270, ИНН 9204008766, дата регистрации 15.09.2014, место регистрации г. Севастополь, ИФНС по Ленинскому району города Севастополя)
о расторжении договора аренды земельного участка и понуждении возвратить земельный участок
При участии представителей:
от истца: Гладышева Ю.Е. доверенность;
от ответчика: Чернышевская А.В. - представитель по доверенности, Волков М.Ю. - представитель по доверенности;
УСТАНОВИЛ:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополь обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ПСП Севастопольский отряд подводно-технических работ" о расторжении договора аренды земельного участка и понуждении возвратить земельный участок.
Определением от 15.05.2018 исковое заявление было принято судом к рассмотрению, назначено предварительное судебное заседание.
05.06.2018 суд завершил предварительное судебное заседание и перешел на стадию судебного разбирательства.
В ходе судебного разбирательства ответчик представил отзыв на иск, указав на отсутствие в представленных истцом материалах доказательств нарушения ответчиком условий договора аренды земельного участка, что исключает возможность его расторжения.
В судебном заседании 09.08.2018 представитель истца огласила исковые требования, просила иск удовлетворить.
Представители ответчика просили в удовлетворении иска отказать.
Изучив материалы дела, судом установлено следующее.
22.03.2007 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "ПСП Севастопольский отряд подводно-технических работ" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 08.11.2006 N1007 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания базы отдыха "Подводник" с отнесением этих земель к категории земель рекреационного назначения, по адресу: г. Севастополь, в районе Парка Победы, площадью 0,2400 га.
Согласно п. 3.1 Договор заключен сроком на 25 лет.
В соответствии с разделом 5 договора целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание базы отдыха.
Согласно п. 7.1 Договора после прекращения действия договора аренды, арендатор в месячный срок возвращает арендодателю земельный участок в состоянии, не хуже того, в котором он получил его в аренду.
Согласно п. г) п. 9.2.2 Договора, арендатор обязался, в том числе: начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в п. 5.2 целевому назначению, в течении срока двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.
Арендатор обязался строительство базы отдыха проводить только в соответствии с утвержденной проектной документацией, прошедшей комплексную государственную экспертизу и после получения разрешения в Инспекции государственного архитектурно-строительного контроля (п.п. д) п. 9.2.2 Договора).
Согласно п.п. л) п. 9.2.2. арендатор обязался после прекращения или расторжения договора возвратить арендатору земельный участок в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению.
Изменение условий договора осуществляется в письменной форме с взаимного согласия сторон (п. 12.1 Договора).
Согласно п. 12.3 Договора действие договора прекращается путем его расторжения, в том числе, по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором.
Согласно п. 12.4 Договора, арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке, вследствие, в том числе, использования арендатором земельного участка не по целевому назначению; не использования земельного участка под строительство на протяжении трех лет подряд (ст. 416 ГК).
Согласно п. 12.6 Договора вопрос о дальнейшем использовании объектов недвижимости, возведенных на арендованном земельном участке, после прекращения договора аренды решается по согласованию сторон, кроме случаев, когда договор аренды расторгнут в порядке пп. 2 п. 12.3 и п. 12.4 Договора. В случае, если стороны не пришли к согласию относительно судьбы объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, спор разрешается в судебном порядке.
19.04.2007 между сторонами согласован и подписан акт приема-передачи земельного участка.
16 января 2017 года принято Распоряжение Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя N170-РДЗ "О предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью "ПСП Севастопольский отряд подводно-технических работ" в аренду земельного участка площадью 2 400 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Севастополь, район парка Победы, в порядке переоформления права".
30.01.2017 между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "ПСП Севастопольский отряд подводно-технических работ" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, площадью 2400 кв.м. по адресу: г. Севастополь, в районе Парка Победы (в порядке переоформления права).
В соответствии с условиями договора арендодатель предоставил, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 91:02:001015:10, площадью 2400 кв.м., расположенный по адресу: г. Севастополь, район Парка Победы, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование - туристическое обслуживание. Границы земельного участка обозначены в кадастровой выписке о земельном участке от 19.12.2016 N91/12/15-354342.
Согласно п.4.1.3 Договора арендатор обязался использовать участок исключительно в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. Капитальное строительство на участке производить в соответствии с проектной документацией, разработанной и утвержденной в установленном порядке с момента оформления разрешения на строительство.
Арендатор имеет прав возводить строения и сооружения в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования участка и утвержденной проектной документацией на основании соответствующего разрешения на строительство (п. 4.2.2. Договора).
Согласно п. 6.1 Договор заключен сроком на 9 лет.
Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию сторон при нарушении условий договора, в том числе: при использовании участка арендатором под цели, не предусмотренные п. 1.1 Договора; при неиспользовании Арендатором участка в соответствии с целями, указанными в п. 1.1 Договора в течение срока действия договора, при несоблюдении арендатором обязанностей, предусмотренных разделом 2 договора.
30.01.2017 между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "ПСП Севастопольский отряд подводно-технических работ" согласован акт приема-передачи земельного участка, в границах, обозначенных в кадастровой выписке о земельном участке от 19.12.2016 N91/12/15-354342.
19.02.2018 Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя было вынесено Распоряжение о проведении мероприятий по контролю за использованием собственности города Севастополя N0175-ГС в отношении Общества с ограниченной ответственностью "ПСП Севастопольский отряд подводно-технических работ"
19.02.2018 Управлением земельного контроля Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя было проведено обследование земельного участка /объекта земельных отношений, кадастровый номер 91:02:0010154:10, площадью 2400 кв.м. с составлением акта обследования о проведении мероприятий по контролю за использованием собственности города Севастополя N1679РДЗ от 19.02.2018 N0175-ГС, согласно которому было установлено, что земельный участок свободен от объектов капитального строительства, от некапитальных строений, объектов благоустройства, земельный участок огражден некапитальным забором. Признаки осуществления строительных работ отсутствуют.
07.03.2018 Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (арендодатель) направил в адрес Общества с ограниченной ответственностью "ПСП Севастопольский отряд подводно-технических работ" (арендатор) письмо N5831/05-05-21/18, указав на существенные нарушения арендатором условий договора аренды, а именно, земельный участок не освоен, не используется по целевому назначению, что подтверждается актом обследования о проведении мероприятий по контролю за использованием собственности города Севастополя от 19.02.2018 N0175-ГС составленным Управлением земельного контроля Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, а также наличие задолженности по арендной плате в размере 183952,22 руб.
Учитывая изложенное арендодатель просил арендатора в добровольном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка, подписав соглашение о расторжении договора, акт приема-передачи земельного участка.
Арендатор в ответ на письмо от 07.03.2018 N5831/05-05-21/18 указал на необоснованность требований арендодателя, обозначив осуществление действий, необходимых для осуществления строительства:
- 18 июля 2016 ГУП г.Севастополя "Водоканал" выданы Технические условия на подключение (технологическое присоединение) к централизованным системам водоснабжения и водоотведения для строительства и обслуживания базы отдыха "Подводник" в районе парка Победы.
12 августа 2016 года филиалом ПАО "ЭК "Севастопольэнерго" выданы Технические условия N1. 756/08 от 21.07.2016 для присоединения к электрическим сетям.
18 ноября 2016 года филиал ФГУП "Российские сети вещания и оповещения" выданы 'Технические условия (заключение) N16/83 от 18.1 1.2016 присоединения к сети проводного радиовещания г. Севастополь.
16 декабря 2016 года ГУП Севастополя "Севастополь Телеком" выданы Технические условия N4/2/16-100 на вынос (переустройство) действующих линейно-кабельных сооружений электросвязи ГУП С "Севастополь Телеком", попадающих в зону проведения работ по реконструкции объекта: "база отдыха "Подводник" но адресу: г. Севастополь, район парка Победы.
Ответчик указал на отсутствие в договоре от 30.01.2017 указаний на определенный срок, в течение которого необходимо закончить строительство объекта и освоить в полной мере земельный участок.
Ответчик также указал в письме, что обязательства по ранее заключенному договору аренды от 19.04.2007 прекращены в связи с заключением нового договора в отношении земельного участка, площадью 2400 кв.м. в районе Парка Победы в г. Севастополе.
Истец указал на погашение задолженности по арендной плате.
Не освоение земельного участка с период с 2007 года (согласно ранее действующему договору аренды земельного участка от 22.03.2007, который был расторгнут 29.04.2007) по 2018 год, стало основанием для обращения истца с требованиями о расторжении договора аренды земли и освобождении земельного участка.
Изучив представленные документы, заслушав пояснения представителей сторон, суд пришел к выводу о том, что требования искового заявления не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.
18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.
В соответствии с частью первой статьи 1 договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего договора, то есть 18.03.2014.
Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 договора о принятии в РФ).
Нормами статьи 27 Закона города Севастополя N 5-ЗС от 30.04.2014 "О Правительстве Севастополя" определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.
Пунктом 4.2. Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 521-ПП определено, что Департамент в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.
В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Указанным Законом N 46-ЗС регламентированы вопросы, связанные с видами вещных и обязательственных прав, существовавших у граждан и юридических лиц в отношении имущества до 24.03.2014 применительно к законодательству Российской Федерации.
Закон направлен на сохранение всех видов прав, в том числе пользования земельных участков, возникших до 24.03.2014, что согласуется с приведенными требованиями Закона N 6-ФКЗ от 21.03.2014.
Согласно п. 7 ст. 3 Закона города Севастополя N 46-ЗС от 25.06.2015 "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя", в случае, если земельный участок, в отношении которого до вступления в силу Федерального конституционного закона заключен договор о предоставлении права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд или договор на право застройки, находится в государственной и муниципальной собственности, орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение таким земельным участком, обязан по заявлению лица, с которым заключен соответствующий договор, заключить с таким лицом договор аренды соответствующего земельного участка. При этом, с даты государственной регистрации права аренды земельного участка договор о предоставлении права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд или договор на право застройки считаются расторгнутыми.
Согласно п. 12, 13 ст. 3 Закона города Севастополя N 46-ЗС от 25.06.2015 "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, заключившие такие договоры до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязаны до 1 января 2017 внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.
В случае, если земельный участок, в отношении которого до вступления в силу Федерального конституционного закона заключен в действовавшем на момент его заключения порядке договор аренды, договор об установлении сервитута, находится в государственной и муниципальной собственности, орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение таким земельным участком, обязан по заявлению лица, с которым заключен соответствующий договор, заключить с таким лицом соответственно договор аренды, договор об установлении сервитута соответствующего земельного участка.
Лица, которым находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки предоставлены до вступления в силу Федерального конституционного закона в аренду или на условиях сервитута, обязаны подать заявление о заключении договора аренды, договора об установлении сервитута земельного участка в срок до 1 января 2017 года.
В соответствии с пунктом 8 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.
В данном случае, до вступления в силу Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ от 21.03.2014, 10.09.2007 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 22.03.2007 для строительства и обслуживания базы отдыха "Подводник" с отнесением этих земель к категории земель рекреационного назначения, по адресу: г. Севастополь, в районе Парка Победы, площадью 0,2400 га, сроком на 25 лет.
В соответствии с пунктом 1.8 Положения "О Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя", утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 17.03.2015 N 188-ПП, действовавшего в момент рассмотрения заявления Департамент является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности города Севастополя, иных правоотношений имущественного характера, стороной в которых является город Севастополь, и корпоративных правоотношений, стороной в которых ранее являлся Фонд коммунального имущества Севастополя, Севастопольское региональное отделение Фонда государственного имущества Украины, в пределах законодательства города Севастополя.
Распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 27 декабря 2016 года N5428-РДЗ "О включении в Реестр собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Севастополь земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Севастополь, район парка Победы площадью 2 400 кв.м", земельный участок по адресу: г. Севастополь, район парка Победы площадью 2 400 кв.м, отнесен к категории земель "земли населенных пунктов" с видом разрешенного использования "туристическое обслуживание (код 5.2.1)".
16 января 2017 года принято Распоряжение Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя N170-РДЗ "О предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью "ПСП Севастопольский отряд подводно-технических работ" в аренду земельного участка площадью 2 400 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Севастополь, район парка Победы, в порядке переоформления права".
30.01.2017 между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "ПСП Севастопольский отряд подводно-технических работ" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, площадью 2400 кв.м. по адресу: г. Севастополь, в районе Парка Победы (в порядке переоформления права).
При этом, земельный участок 30.01.2018 был передан арендодателю арендатору, согласно акта приема-передачи земельного участка, в границах, обозначенных в кадастровой выписке о земельном участке от 19.12.2016 N91/12/15-354342.
То есть, на основании распоряжения Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о предоставлении ответчику в аренду земельного участка, а также заключенного договора аренды земельного участка от 30.01.2017 между сторонами фактически возникли новые договорные отношения, не связанные с ранее заключенными договором аренды от 22.03.2007.
Поскольку в данном случае имеет место возникновение новых правоотношений по аренде земельного участка, то к возникшим правоотношениям не может быть применены условия договора аренды от 22.03.2007.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Обращаясь в суд с иском, ДИЗО указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в неосуществлении ответчиком строительства заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором в отсутствие доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность начала использования земельного участка, а также строительство на нем.
Истец указал на наличие вины ответчика в части неосвоения арендуемого земельного участка в срок, установленный ранее действующим договором.
При этом, новый договор (от 30.01.2017) не содержит условий относительно срока строительства объекта.
Доказательства, свидетельствующие о нецелевом использовании земельного участка, а также существенного нарушения условий договора аренды по иным основаниям, в материалы дела не представлены.
Кроме того, представленные ответчиком доказательства подтверждают совершение действий, направленных на освоение земельного участка:
- 30.05.2017 Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя выдано разрешение на строительство. В дальнейшем, приказом самого департамента указанное разрешение отменено. Ответчиком предпринимаются меры для получения нового разрешения на строительство;
- 18.07.2016 ГУП г.Севастополя "Водоканал" выданы Технические условия на подключение (технологическое присоединение) к централизованным системам водоснабжения и водоотведения для строительства и обслуживания базы отдыха "Подводник" в районе парка Победы;
- 12.08.2016 года филиалом ПАО "ЭК "Севастопольэнерго" выданы Технические условия N1.756/08 от 21.07.2016 для присоединения к электрическим сетям;
- 18.11.2016 года филиалом ФГУП "Российские сети вещания и оповещения" выданы Технические условия (заключение) N16/83 от 18.1 1.2016 присоединения к сети проводного радиовещания г. Севастополь;
- 16.12.2016 года ГУП Севастополя "Севастополь Телеком" выданы Технические условия N4/2/16-100 на вынос (переустройство) действующих линейно-кабельных сооружений электросвязи ГУП С "Севастополь Телеком", попадающих в зону проведения работ по реконструкции объекта: "база отдыха "Подводник" но адресу: г. Севастополь, район парка Победы.
На основании изложенного, суд пришел к выводу, что основания для расторжения договора аренды земельного участка в связи с существенными нарушениями условий договора аренды земли отсутствуют, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований следует отказать.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении иска отказать.
Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба.
В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд города Севастополя.
Судья А.С. Погребняк
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка