Решение Арбитражного суда города Севастополя от 14 февраля 2019 года №А84-1334/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

РЕШЕНИЕ

от 14 февраля 2019 года Дело N А84-1334/2018
Резолютивная часть решения оглашена 06 февраля 2019 года
Полный текст решения изготовлен 13 февраля 2019 года
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Юриной Е.Н.,
при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания Ивановой К.В., Растрепиной Ю.В.,
при участии представителей:
Правительства Севастополя - Шалык А.Н., по доверенности от 23.01.2019 N431/01-01-02.1-30/02/19, личность удостоверена служебным удостоверением;
ИП Антоненко О.Г. - Товаченко А.В., по доверенности от 18.12.2018, личность удостоверена паспортом;
Пермяковой Е.Н. - Пермяковой Е.Н., лично, личность удостоверена паспортом;
Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Шалык А.Н., по доверенности от 09.01.2019 N01, личность удостоверена служебным удостоверением;
иные лица не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Правительства Севастополя (г.Севастополь, ОГРН 1149204002166, ИНН 9204001231) к индивидуальному предпринимателю Антоненко Олегу Геннадьевичу (ОГРНИП 314920434501021, ИНН 920300103815), Пермяковой Елене Николаевне, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя, о сносе самовольных построек, расторжении договора аренды и понуждении возвратить земельный участок,
по встречному иску индивидуального предпринимателя Антоненко Олега Геннадьевича (ОГРНИП 314920434501021, ИНН 920300103815) к Правительству Севастополя (г.Севастополь, ОГРН 1149204002166, ИНН 9204001231) о признании права собственности на недвижимое имущество, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя,
установил:
Правительство Севастополя (далее - истец, Правительство) обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Антоненко Олегу Геннадьевичу (далее - ответчик, предприниматель) о сносе самовольных построек - двухэтажного капитального строения, площадью 12,17 кв.м., двухэтажного капитального строения, общей площадью 12,5 кв.м. и одноэтажного капитального строения, площадью 26,85 кв.м., расположенных по адресу: г. Севастополь, ул. Шабалина, 8-А; расторжении договора аренды земельного участка от 24.08.2004, общей площадью 0,008 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, г. Севастополь, ул. Шабалина, 8-А, заключенного между Севастопольским городским Советом и ответчиком, и об обязании ответчика с момента вступления решения суда в законную силу возвратить указанный земельный участок Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в состоянии, не хуже того, в котором он его получил в аренду.
Определением от 08.05.2018 исковое заявление принято к рассмотрению, возбуждено производство по делу и назначено предварительное судебное заседание.
04.06.2018 ответчиком подано встречное исковое заявление о признании права собственности на недвижимое имущество: нежилое строение склада, площадью 24,9 кв.м., нежилое строение санузла площадью 10,6 кв.м., нежилое строение контрольно-пропускного пункта площадью 19,1 кв.м., - расположенное на земельном участке площадью 800 кв.м. (кадастровый номер 91:03:003004:25) по адресу: г. Севастополь, ул. Шабалина, д.8-А.
Определением от 07.06.2018 суд принял встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя Антоненко Олега Геннадьевича к Правительству Севастополя о признании права собственности на недвижимое имущество для совместного рассмотрения с первоначальным иском по делу NА84-1334/2018, допустил к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика по первоначальному иску Пермякову Елену Николаевну.
Определением от 25.06.2018 дело назначено к судебному разбирательству, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя.
Определением от 02.10.2018 назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения "Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации", производство по делу приостановлено.
10.12.2018 в адрес суда поступило заключение эксперта Федерального бюджетного учреждения "Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" от 04.12.2018 N1328/1-3, а также заявление о возмещении понесенных расходов на проведение экспертизы и счет N1328/1-3 от 04.12.2018.
Определением от 17.12.2018 производство по делу возобновлено, к участию в деле привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца по первоначальному иску Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя.
10.01.2019 представителем ИП Антоненко О.Г. подано заявление об уточнении исковых требований по встречному иску, которое принято к рассмотрению судом протокольным определением 23.01.2019.
24.01.2019 представитель Правительства предоставил ходатайство об изменении (дополнении) оснований первоначального иска, согласно которому просит расторгнуть договор аренды земельного участка в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства. Данное заявление принято к рассмотрению судом протокольным определением от 25.01.2019.
В судебном заседании 04.02.2019 представитель Правительства заявил ходатайство о привлечении к участию в деле Пермякой Елены Николаевны в качестве соответчика по первоначальному иску, а также об изменении (уточнении) исковых требований, согласно которому просит: обязать ИП Антоненко О.Г. и Пермякову Елену Николаевну солидарно за счет собственных средств осуществить снос самовольных построек, а именно, склада, площадью застройки 28,2 кв.м, уборной, площадью застройки 4,8 кв.м, и здания для охраны, площадью застройки 12,3 кв.м, расположенные по адресу: г. Севастополь, ул. Шабалина, д.8-А, а также снос капитального забора; расторгнуть договор аренды земельного участка от 24.08.2004, заключенного Севастопольским городским Советом и предпринимателем Антоненко О.Г. в отношении земельного участка, площадью 0,08 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Шабалина, д.8-А; обязать ИП Антоненко О.Г. в течение месяца с момента вступления в силу решения суда возвратить Департаменту земельный участок в состоянии не хуже того, в котором он был получен в аренду.
Протокольным определением от 04.02.2019 суд, руководствуясь статьями 46, 49 АПК РФ, указанное ходатайство удовлетворил.
Судом на основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 06 февраля 2019 года, о чём сделано публичное извещение в сети Интернет на официальном сайте Арбитражного суда города Севастополя.
Выслушав мнения участников судебного процесса относительно подведомственности настоящего дела арбитражному суду, суд пришел к выводу о прекращении производства по делу в части исковых требований первоначального иска о сносе самовольных построек и встречного иска на основании пункта 1 части 1 статьи 150 АПК РФ, исходя из следующего.
Судом установлено, что ответчиками по первоначальному иску заключен договор о совместном долевом участии в строительстве объекта недвижимости от 17.05.2017, где Пермякова Е.Н. является участником строительства объекта недвижимости "Производственная база", на земельном участке площадью 800 кв.м. (кадастровый номер 91:03:003004:25) по адресу: г. Севастополь, ул. Шабалина, д.8-А, с определением ее доли в объекте строительства - 99/100 и возложением обязанности по компенсации застройщику расходов по уплате арендной платы и иных платежей. При этом, Пермякова Е.Н. в судебном заседании пояснила, что указанный договор является обновленной редакцией ранее действующего договора о совместном долевом участии в строительстве между ответчиками, заключенного до 18.03.2014, и подписание которого вызвано изменением правового поля.
По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.
В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной (абзац 2 пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
При этом, предъявление исковых требований по первоначальному иску к солидарным ответчикам исключает возможность его разделения.
Вместе с тем, Пермякова Е.Н., как она лично подтвердила в судебном заседании, статусом индивидуального предпринимателя не обладает и его никогда не приобретала, что подтверждается общедоступными сведениями ЕГРЮЛ.
Пунктом 1 части 1 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) установлено, что суды рассматривают и разрешают исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений.
На основании части 3 статьи 22 ГПК РФ суды рассматривают и разрешают дела, предусмотренные частями 1 и 2 статьи 22 названного Кодекса, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов.
В силу статьи 4 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации", статьи 1 АПК РФ арбитражный суд осуществляет правосудие в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 2 названной нормы, дело может быть рассмотрено арбитражным судом с участием гражданина, не имеющего статуса индивидуального предпринимателя в том случае, когда это предусмотрено АПК РФ или иным федеральным законом.
Часть 6 статьи 27 АПК РФ устанавливает специальную подведомственность дел арбитражным судам независимо от субъектного состава правоотношений.
Спор по настоящему делу не отнесен действующим законодательством к исключительной компетенции арбитражного суда.
В силу абзаца первого пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 августа 1992 г. N12/12 "О некоторых вопросах подведомственности дел судам и арбитражным судам" гражданские дела подлежат рассмотрению в суде, если хотя бы одной из сторон является гражданин, не имеющий статуса предпринимателя, либо в случае, когда гражданин имеет такой статус, но дело возникло не в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности.
Пунктом 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что гражданин, занимающийся предпринимательской деятельностью, но не прошедший государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя, не приобретает в связи с занятием этой деятельностью статуса предпринимателя, споры с участием таких лиц, в том числе связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, подведомственны суду общей юрисдикции.
Таким образом, по смыслу норм процессуального законодательства гражданин может участвовать в арбитражном процессе в качестве стороны исключительно в случаях, если на момент обращения в арбитражный суд он имеет государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя, либо, если участие гражданина без статуса индивидуального предпринимателя в арбитражном процессе предусмотрено федеральным законом. Иной подход к решению данного вопроса противоречил бы общему принципу разграничения юрисдикционных полномочий судов общей юрисдикции и арбитражных судов, согласно которому в основе данного разграничения должны быть заложены критерии характера спора и его субъектного состава, применяемые в совокупности.
При этом подведомственность должна определяться арбитражным судом на момент возникновения процессуальных отношений между истцом и ответчиком, исходя из характера спора и субъектного состава его участников.
Как указывалось выше, Пермякова Е.Н. статус индивидуального предпринимателя никогда не приобретала.
Субъектный состав спора, одним из ответчиков в котором является гражданин, не являющийся индивидуальным предпринимателем, также учитывая тот факт, что иск предъявлен к солидарным ответчикам, не позволяет суду отнести спор между сторонами о сносе самовольных построек к подведомственности арбитражных судов.
При изложенных обстоятельствах, а также принимая во внимание сложившуюся судебную практику, согласно которой встречный иск следует судьбе первоначального, дело в части исковых требований первоначального иска о сносе самовольных построек и встречного иска о признании права собственности не подлежит рассмотрению в арбитражных судах и, в частности, в Арбитражном суде города Севастополя, как неподведомственное, а производство в указанной части подлежит прекращению.
В судебном заседании 06.02.2019 представитель истца на удовлетворении исковых требований настаивал.
Представитель Антоненко О.Г. и Пермякова Е.Н. против удовлетворения исковых требований возражали по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему, полагая, что земельный участок использовался по целевому назначению, а начиная с 2014 года арендодателем чинились препятствия в оформлении прав на имущество.
Доводы представителя Антоненко О.Г. о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора по дополненному истцом основанию иска - неосуществление строительства в установленный срок - судом отклонен, исходя из следующего.
Исходя из содержания пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
По смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на оперативное разрешение спора и служит дополнительной гарантией защиты прав сторон спорного правоотношения.
Применительно к обстоятельствам настоящего дела (наличие доказательств направления претензии от 05.02.2018, непредоставление ответчиком результатов ее рассмотрения, правовая позиция ответчика по делу), из которых не усматривается перспектива урегулирования спора во внесудебном порядке, суд пришел к выводу, что пункт 2 части 1 статьи 148 АПК РФ применению не подлежит, в том числе, в целях соблюдения разумного срока судопроизводства, процессуальной экономии и обеспечения правовой определенности в спорном правоотношении.
Имеющиеся в деле доказательства исследованы и оценены судом в совокупности по правилам статей 65, 70, 71 АПК РФ.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.
Севастопольским городским Советом (далее - арендодатель) и предпринимателем Антоненко О.Г. (далее - арендатор) 24.08.2004 заключен договор аренды земельного участка (далее - Договор), общей площадью 0,08 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Шабалина, 8-А, для строительства и обслуживания производственной базы, сроком действия 25 лет, подписан акт приема-передачи земельного участка от 25.08.2004, являющийся его неотъемлемой частью.
Договор зарегистрирован Севастопольским главным управлением земельных ресурсов 16.11.2004 под N346, о чем в Книге регистрации договоров аренды земли сделана запись под N4-М-01.
Согласно подпунктам "в", "г" пункта 9.2.2 Договора арендатор обязался: использовать земельный участок строго по целевому назначению, начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 Договора целевому назначению - в течение срока двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.
Пунктом 12.3 Договора предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут досрочно на основании решения суда в случае невыполнения стороной своих обязанностей по Договору, при случайном уничтожении или повреждении объекта аренды, которое существенно препятствует предусмотренному договором аренды использованию земельного участка, а также по основаниям, предусмотренным законом.
Актом обследования земельного участка N1014-ГС, составленным 06.12.2017 Управлением земельного контроля Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, установлено, что земельном участке, огороженном забором из профилированного металлического листа и частично капитальным забором находятся два двухэтажных капитальных строения и одно одноэтажное, на которые не предоставлены документы, подтверждающие право собственности, а также одноэтажное некапитальное строение, при этом двухэтажные капитальные строения и капитальный забор со стороны ул. Шабалина созданы (возведены) на земельном участке площадью 18 кв.м, непредоставленном в установленном законном порядке предпринимателю, сделан вывод о наличии признаков самовольных построек.
Согласно ответам на запросы Департамента соответствующей разрешительной документации на строительство капитальных строений предпринимателю не выдалось.
Департамент 05.04.2018 обратился к ответчику с предупреждением о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка и устранения нарушений законодательства, предъявив требование о сносе в добровольном порядке самовольных построек в тридцатидневный срок, сообщив о намерении применить к ответчику соответствующие меры реагирования.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу, что иск в части расторжения Договора подлежит удовлетворению, исходя из следующего.
18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя".
В соответствии со статьёй 1 Закона города Севастополя от 24.04.2014 N3-ЗС "О бывшей государственной собственности Украины и определении порядка инвентаризации, управления и распоряжения собственностью города Севастополя" все земли в пределах территориальных границ города федерального значения Севастополя, за исключением земель, находящихся в частной собственности по состоянию на 17 марта 2014 года, являются государственной собственностью города федерального значения Севастополя.
Согласно пункту 1 статьи 2 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N5-ЗС "О Правительстве Севастополя" (далее - Закон города Севастополя N5-ЗС) Правительство является высшим постоянно действующим коллегиальным исполнительным органом государственной власти города Севастополя, обладающим общей компетенцией и обеспечивающим согласованную деятельность подведомственных ему органов исполнительной власти города Севастополя.
Нормами статьи 27 Закона города Севастополя N5-ЗС определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.
Согласно статье 34 Устава города Севастополя управление и распоряжение собственностью города Севастополя находится в компетенции Правительства Севастополя.
В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Из части 1 статьи 2 Закона N46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации: 1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности; 2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя; 3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя; 4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя; 5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.
В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
Таким образом, Правительство Севастополя в силу статьи 34 Устава города Севастополя города Севастополя, статьи 27 Закона города Севастополя N5-ЗС, реализуя функции собственника, не лишено права предъявления настоящего иска.
По смыслу статьи 9 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального 7 значения Севастополя" (далее - Закон N6-ФКЗ) к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений (определение ВС РФ от 05.12.2014 N 308-ЭС14-1405). При этом судом учитывается, что нормы Закона N6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие до 18.03.2014, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение ВС РФ от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939).
Принимая во внимание возникновение спорных отношений на территории Республики Крым до ее присоединения к Российской Федерации на основании Закона N6-ФКЗ, давая правовую квалификацию обстоятельствам спора, материалам дела и доводам сторон, относительно спорных правоотношений в части заключения договора аренды, суд считает, что подлежат применению нормы материального права Украины, действующие по состоянию на момент возникновения спорных правоотношений.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 509 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязано совершить в пользу другой стороны (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, уплатить деньги и т.п.) либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из оснований, установленных статьей 11 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 11 ГК Украины основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются договоры и другие сделки.
Пунктом 1 статьи 626 ГК Украины установлено, что договором признается соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
По своей правовой природе, договор, заключенный между сторонами, является договором аренды земли.
В соответствии с частью 1 статьи 759 ГК Украины по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.
Статьей 193 Хозяйственного кодекса Украины и статьями 525, 526 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или других требований, которые обычно выдвигаются. Односторонний отказ от обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом.
Аналогичные нормы материального права, которые раскрывают общие понятия обязательства, договора и договора аренды, содержаться в статьях 8, 307, 309,310, 420, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В соответствии со статьей 32 Закона Украины "Об аренде земли" от 06.10.1998 N161-XIV (далее - Закон Украины "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
Согласно части 1 статьи 34 Закона Украины "Об аренде земли", в случае прекращения или расторжения договора аренды земли арендатор обязан возвратить арендодателю земельный участок на условиях, определенных договором. Арендатор не имеет права удерживать земельный участок для удовлетворения своих требований к арендодателю.
Указанные условия содержатся в пункте 7.1 Договора.
Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины), изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 ГК Украины.
В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Истец указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в неиспользовании земельного участка по целевому назначению, неосуществлении ответчиком строительства заявленного объекта на земельном участке, тогда как на предоставленном земельном участке возведены объекты самовольного строительства, являющиеся объектами вспомогательного назначения, без создания главной вещи.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, Договор заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования - для строительства и обслуживания производственной базы. При этом, стороны договорились, что срок, по истечении которого строительство объекта должно быть завершено, составляет 2 года с момента подписания акта приема-передачи земельного участка.
Договором предполагалось создание на земельном участке объекта (-ов) капитального строительства согласно проектной документации, прошедшей комплексную государственную экспертизу, согласованной управлением градостроительства и архитектуры, и разрешением на производство строительных работ инспекции Государственного архитектурно-строительного контроля, предписывалось строительство объектов вести в соответствии с проектной документацией, прошедшей экспертизу.
Согласно части 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.
В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.
В силу положений пункта 1 статьи 14 АПК РФ суд установил, что в государстве Украина действовал аналогичный порядок в сфере регулирования градостроительной деятельности.
Судом установлено, что ответчиком не выполнен полный комплекс необходимых мероприятий по осуществлению строительства, таких как: разработка и согласование проектной и разрешительной документации, выполнение строительных работ и сдача объекта в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на объект в целом.
Ответчиком в материалы дела предоставлены только технические условия присоединения к электрическим сетям электроустановок производственной базы N515/08 от 18.04.2006, рабочий проект электроснабжения 2006 года, договор присоединения в электрическим сетям от 18.04.2006, отчетная техническая документация 2007 года, договор на поставку электрической энергии от 28.10.2008 N3265.
Из пояснений Пермяковой Е.Н. следует, что точную дату создания капитальных объектов установить сложно, они были возведены хозспособом примерно в 2013-2014 годах, ранее земельный участок использовался в предпринимательской деятельности по хранению и изготовлению сыпучих строительных материалов, а в дальнейшем планировалось создание производственной базы по изготовлению керамических изделий.
Таким образом, ответчиком не представлены доказательства разработки соответствующей проектной документации производственной базы, как и не предоставлены доказательства создания объекта с соблюдением действовавшего на территории города Севастополя законодательства, а также какие-либо доказательства, которые указывали бы на наличие объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке, начиная с 2004 года по 2014 год. Доказательства внесения изменений в Договор относительно увеличения срока строительства не предоставлено.
Относительно доводов ответчика о том, что строительство объектов капитального строительства на земельном участке, о сносе которых заявляет Правительство Севастополя, а ответчик просит признать право собственности на них, свидетельствует об освоении им земельного участка и его использовании в соответствии с целью землепользования, судом отклоняется ввиду следующего.
Согласно выводам, изложенным экспертом в заключении N1328/1-2 от 04.12.2018: спорные объекты обладают признаками недвижимого имущества, являются капитальными; по целевому назначению могут быть определены как: уборная, склад (закрытый производственный немеханизированный склад общего назначения), КПП - здание охраны; степень строительной готовности: с учетом необходимости выполнения отделочных работ наружных стен - 99,5 %, 98 %, 95,5% соответственно, с учетом того, что отделка наружных стен не предусмотрена - 100 % по всем объектам; объекты исследования соответствуют строительным нормам и правилам, применяемым к объектам такого типа, строительство выполнено в соответствии с градостроительными нормами и правилами ГкРФ и соответствуют нормам и правилам, предусмотренным п. 8 СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" (актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89); исследуемые объекты соответствуют требованиям, предъявляемым к механической безопасности объекта (при условии отсутствия внешнего воздействия), соответствуют требованиям предъявляемым к пожарной безопасности объекта, с технической точки зрения не несут (не создают) угрозу жизни и здоровья граждан.
При этом, учитывая конструктивные особенности объектов и их целевое назначение, экспертом сделан вывод о том, что данные строения являются вспомогательными. Указано, что согласно строительной терминологии под объектом вспомогательного назначения следует понимать постройки, сооружения, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта, либо имеющие вспомогательный характер, и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности.
Оценив указанное экспертное заключение, суд пришел к выводу, что оно соответствует требованиям, предъявляемым процессуальным законодательством, в частности, положениям статьи 86 АПК РФ, в нем даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования, следовательно, у суда отсутствуют основания не доверять выводам лицу, обладающему специальными познаниями и проводившему исследование, в рамках рассмотрения данного дела, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, в связи с чем, судом принимается в качестве надлежащего и допустимого доказательства по настоящему делу заключение эксперта N1328/1-2 от 04.12.2018. При этом, участниками процесса выводы данного заключения не оспорены.
Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно статье 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.
В силу пункта 1 статьи 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.
Из приведенных правовых норм следует, что составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу.
Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (статья 135 ГК РФ).
В настоящем деле стороны Договора определилиего целью - создание производственной базы.
Согласно строительной терминологии производственная база - это совокупность средств производства, производственных, административно-бытовых зданий, вспомогательных строений, помещений, площадей, земли, природных ресурсов, систем коммуникаций и трудового коллектива. Все единицы в производственной структуре предприятия имеют свои производственные базы, их комплекс образует производственную базу предприятия.
Из заключения эксперта следует, что спорные объекты являются объектами капитального строительства вспомогательного назначения, то есть не имеют возможности самостоятельного использования для иной деятельности, следовательно, не могут является отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к единому недвижимому комплексу или главной вещи.
Таким образом, суд пришел к выводу о том, что ответчиком обязанность по созданию производственной базы в установленный Договором срок не исполнена.
Кроме того, согласно предоставленному ответчиком акту проверки соблюдения земельного законодательства индивидуальным предпринимателем N151 от 20.09.2018, проведенной Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя, двухэтажное капитальное строение "2КН" и капитальный забор на земельном участке со стороны улицы Шабалина частично находятся на земельном участке, ориентировочной площадью 3,5 кв.м., свободном от прав третьих лиц и относящемся к землям государственной собственности города Севастополя.
Указанное свидетельствует о нарушении ответчиком требований Договора и законодательства, а именно, не соблюден план границ земельного участка.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по Договору представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.
Нарушение арендатором условий Договора о создании объекта недвижимости является существенным нарушением условий договора.
Государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.
Так, предоставляя спорный земельный участок в аренду в 2004 году для строительства и обслуживания производственной базы, арендодатель вправе был рассчитывать на то, что в результате целевого использования земельного участка будет осуществляться общественно-полезная деятельность по удовлетворению социальных интересов, будет достигнут градостроительный эффект, а поскольку арендатор в разумный срок не осуществил строительство на земельном участке, истец был лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды.
Таким образом, суд пришел к выводу относительно наличия оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора.
В силу положений статьи 785 ГК Украины, в случае прекращения договора найма наниматель обязан немедленно возвратить наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, которое было обусловлено в договоре.
Аналогичные требования в части возврата имущества после прекращения действия договора предусмотрены условиями Договора (пункты 9.2.2, 7.1 Договора) и действующим законодательством РФ.
Однако, поскольку судом установлено нахождение на спорном участке капитальных строений, юридическая судьба которых должна быть разрешена при рассмотрении спора о сносе самовольных построек и встречном требовании о признании права собственности на них, требование истца о возврате спорного земельного участка в состоянии не хуже того, в котором он был получен в аренду, преждевременно.
Ничто не препятствует публичному собственнику земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (статья 11.4 ЗК РФ) определить возможность раздела указанного земельного участка на земельный участок, необходимый для эксплуатации правомерных построек общества (если их правомерность и соответствие требованиям, предъявляемым к объектам недвижимости будет подтверждена в рамках отдельного судебного процесса) и иные земельные участки, свободные от прав общества и иных лиц.
Таким образом, суд пришел к выводу, что удовлетворению подлежат исковые требования о расторжении договора аренды.
Согласно части 3 статьи 110 АПК РФ, п.п.1 п.1 ст.333.27 Налогового кодекса РФ, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 части 1 статьи 150, статьями 151, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
1. Прекратить производство по делу NА84-1334/2018 в части исковых требований первоначального иска о сносе самовольных построек и встречного иска.
2. Исковые требования удовлетворить частично.
3. Расторгнуть договор от 24.08.2004 аренды земельного участка общей площадью 0,08 га (кадастровый номер 91:03:003004:25), расположенного в г. Севастополе по ул. Шабалина, 8-А, заключенный Севастопольским городским Советом и предпринимателем Антоненко Олегом Геннадьевичем, зарегистрированный Главным управлением Госкомзема в г. Севастополе 16.11.2004 под N346.
4. В остальной части исковых требований отказать.
5. Взыскать с индивидуального предпринимателя Антоненко Олега Геннадьевича (ОГРНИП 314920434501021, ИНН 920300103815) в доход федерального бюджета 6000,00 рублей (шесть тысяч рублей) государственной пошлины.
Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд города Севастополя.
Судья
Е.Н. Юрина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка