Решение Арбитражного суда города Севастополя от 28 августа 2018 года №А84-1198/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

РЕШЕНИЕ

от 28 августа 2018 года Дело N А84-1198/2018
Резолютивная часть решения оглашена 22 августа 2018 года
Полный текст решения изготовлен 28 августа 2018 года
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Юриной Е.Н.,
при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания Татаренко Н.С.,
при участии представителей:
истца - Катковой Ю.А., по доверенности от 04.04.2018, личность удостоверена паспортом;
ответчика - Бекетовой Н.С., по доверенности от 26.12.2017 N1387, личность удостоверена служебным удостоверением;
третьего лица - Нагорной Е.В., по доверенности от 24.04.2018 N79, личность удостоверена паспортом;
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Ася" (299028, г. Севастополь, ул. Ефремова, 16, кв. 61, ОГРН 1149204033054, ИНН 9201010936) к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (299001, г. Севастополь, ул. Советская, 9, ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115), при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика государственного казенного учреждения "Управление по эксплуатации объектов городского хозяйства" об обязании заключить договор,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Ася" (далее - истец, ООО "Ася") обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - ответчик, департамент) об обязании в течении 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить договор купли-продажи объекта недвижимости - помещения кафе-бара (лит А 1, 2, А1, А2:1) площадью 63,7 кв.м., с летней площадкой по наружным обмерам 109,50 кв.м. с бордюром N1, расположенные в здании бывшего аэрария по адресу: г. Севастополь, Северная сторона, пляж "Учкуевка".
Исковые требования обоснованы тем, что ответчик неправомерно уклонился от заключения договора купли-продажи имущества, о реализации права на приватизацию которого заявил истец в установленном законом порядке и с соблюдением законодательно определенных условий.
Определением от 24.04.2018 исковое заявление принято к рассмотрению, возбуждено производство по делу, назначено предварительное судебное заседание.
Определением от 21.05.2018 суд назначил дело к судебному разбирательству.
Определением от 25.07.2018 удовлетворено ходатайство истца, к участию в деле привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика государственное казенное учреждение "Управление по эксплуатации объектов городского хозяйства".
Представитель истца в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, предоставил отчет об оценке рыночной стоимости права собственности на спорный объект по состоянию на 08.06.2018.
Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, считая, что исковые требования заявлены к ненадлежащему ответчику, договор аренды спорного имущества прекращенным с 19.04.2017. Представитель третьего лица поддержал правовую позицию ответчика.
Имеющиеся в деле доказательства исследованы и оценены судом в совокупности по правилам статей 65, 70, 71 АПК РФ.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора.
Частное предприятие "Ася" (правопредшественник ООО "Ася") начиная с 2000 года арендовало помещения, расположенные на втором этаже здания аэрария N2 по адресу: г.Севастополь, Северная сторона, пляж "Учкуевка", находящиеся в коммунальной собственности громады города Севастополя.
07.04.2010 между Коммунальным предприятием "Благоустройство" Севастопольского городского Совета (арендодатель, владелец коммунального имущества на праве оперативного управления) и ЧП "Ася" (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества N2 (далее - Договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду имущество - помещения кафе-бара (лит А 1,2, А1, А2:1) площадью 63,7 кв.м., с летней площадкой по наружным обмерам 109,50 кв.м. с бордюром N1, расположенные в здании бывшего аэрария по адресу: г. Севастополь, Северная сторона, пляж "Учкуевка", стоящее на балансе КП "Благоустройство" СГС. Договор согласован Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета 07.04.2010 (л.д.37-40).
07.04.2010 сторонами подписан акт приема-передачи арендованного имущества (л.д.42).
Протоколом согласования изменений к Договору от 25.05.2010, согласованным Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета 04.06.2010, стороны изменили его, определив срок его действия до 25.04.2012.
Согласно пункту 7.2 Договора в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора в течение одного месяца после окончания срока действия договора он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.
Таким образом, Договор действовал с 07.04.2010 по 24.04.2012, затем продлевался на срок с 25.04.2012 по 13.05.2014.
В порядке, установленном статьей 19 Федерального закона от 30.11.1994 N52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", частное предприятие "Ася" привело свои учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации. 10.11.2014 сведения об ООО "Ася" внесены в Единый государственный реестр юридических лиц, как о юридическом лице, зарегистрированном на территории города федерального значения Севастополя на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя.
01.08.2016 сведения об ООО "Ася" включены в Единый государственный реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.
Письмом от 01.08.2016 ответчик уведомил истца об издании Правительством Севастополя распоряжения от 17.04.2015 N287-РП, на основании которого спорное имущество закреплено за ГКУ "Управление по эксплуатации объектов городского хозяйства".
На заявление истца от 14.10.2016 о заключении договора на новый срок ответчик 25.10.2016 письмом N05-исх./13763/2016 дал ответ о том, что рассмотрение вопроса возможно только после предоставления полного пакета документов.
19.04.2017 ответчиком предъявлено требование о возврате спорного имущества NАИ-9/17, арендатору сообщено о решении об отказе в заключении договора аренды на новый срок в связи с принятием решения, предусматривающего иной порядок распоряжения имуществом, не предусматривающего дальнейшую аренду спорного объекта.
На данное требование истцом дан ответ письмом от 20.06.2017 N20/1, согласно которому считает договор действующим со ссылкой на пункт 7.2 Договора.
Письмом от 24.07.2017 N2/24 истец обратился с заявлением о заключении договора, о намерении реализовать преимущественное право на приобретение (вх.N от 14.08.2017).
Письмом от 25.10.2017 N33022/05-05-И/17 Департамент ответил, что реализация преимущественного права возможна при наличии действующего на момент принятия решения о приватизации указанного имущества договора аренды.
27.12.2017 ответчиком принято распоряжение N18771-РДИ "О закреплении за Государственным казенным учреждением города Севастополя "Управление по эксплуатации объектов городского хозяйства" на праве оперативного управления недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Севастополь, набережная пляжа "Учкуевка", д.12, д.44", согласно которому спорное имущество из казны города Севастополя передано и закреплено за Государственным казенным учреждением города Севастополя "Управление по эксплуатации объектов городского хозяйства" на праве оперативного управления.
26.03.2018 подписан акт приема-передачи государственного имущества в оперативное управление.
Письмом от 26.04.2018 N25/1479 третьим лицом предъявлена претензия с требованием о возврате арендованного имущества.
Письмом от 07.05.2018 дан ответ на указанную претензию, согласно которому истец полагает, что Договор является продолженным, а пользование спорным имуществом - правомерным, им предприняты меры по приобретению в собственность арендуемого объекта.
Полагая, что ответчик неправомерно уклонился от заключения договора купли-продажи имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу, что иск не подлежит удовлетворению, исходя из следующего.
Договор аренды заключен 07.04.2010, то есть, в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины.
Согласно части 3 статьи 1 Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" от 21.03.2014 N6-ФКЗ (далее - Закон N6- ФКЗ) Республика Крым и город Севастополь считаются принятыми в Российскую Федерацию с даты подписания Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, то есть, с 18.03.2014.
В соответствии со статьей 23 Закона N6-ФКЗ законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.
Статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (далее - Закон N46-ЗС) определено, что данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Из части 1 статьи 2 Закона N46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации, в частности: право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя.
В соответствии с пунктом 1.8 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N883-ПП (далее - Положение N883-ПП), Департамент является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности города Севастополя, иных правоотношений имущественного характера, стороной в которых является город Севастополь, и корпоративных правоотношений, стороной в которых ранее являлся Фонд коммунального имущества Севастополя, Севастопольское региональное отделение Фонда государственного имущества Украины, в пределах законодательства города Севастополя.
Таким образом, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя является правопреемником арендодателя по Договору.
Пунктом 1 статьи 759 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) определено, что по договору найма (аренды) арендодатель передает или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок.
В соответствии со статьей 530 ГК Украины, если в обязательстве установлен срок его исполнения, то оно подлежит исполнению в этот срок.
Аналогичные правила содержатся и в статьях 314, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 763 ГК Украины определено, что договор найма заключается на срок, установленный договором.
Согласно пункту 2 статьи 18 Закона города Севастополя от 30.12.2014 N104-ЗС "Об аренде государственного имущества города Севастополя" договоры аренды государственного имущества, находящегося в собственности города Севастополя, заключенные до 21 марта 2014 года, подлежат перезаключению с субъектом хозяйствования (после приведения уставных документов данным субъектом в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации и регистрации в органах Федеральной налоговой службы) без предъявления дополнительных требований и сохраняют свое действие до окончания срока, на который они были заключены, кроме случаев изменения условий договора по соглашению сторон.
Судом установлено, что после 04.06.2010 сторонами условия Договора не изменялись, дополнительные соглашения не подписывались.
В Договоре (пункт 7.2) стороны установили, что в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий Договора в течение одного месяца после окончания срока действия Договора он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены Договором.
Как усматривается из материалов дела, Договор действовал с 07.04.2010 по 24.04.2012, затем продлевался на срок с 25.04.2012 по 13.05.2014.
Согласно пункту 9 статьи 18 Закона города Севастополя от 30.12.2014 N104-ЗС "Об аренде государственного имущества города Севастополя" договоры аренды государственного имущества города Севастополя, срок действия которых истек или истекает в 2014 году, признаются продленными на тех же условиях и на срок 360 дней с даты их окончания, при условии подписания сторонами дополнительного соглашения, содержащего реквизиты сторон, реквизиты для оплаты арендной платы, размер арендной платы в рублях и срок окончания договора.
Однако, такое соглашение сторонами не заключалось.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Учитывая, что Договор заключен до вступления на территории города Севастополя в силу Федерального закона от 26.07.2006 N135-Ф3 "О защите конкуренции", соответственно его можно считать продленным на неопределенный срок с 14.05.2014.
В силу части 2 статьи 622 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ определено, что по договору аренды недвижимого имущества, заключенному на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Судом установлено, что требованием о возврате государственного имущества от 19.04.2017 NАИ-9/17 арендатору сообщено о решении ответчика об отказе в заключении договора аренды на новый срок в связи с принятием решения, предусматривающего иной порядок распоряжения имуществом, не предусматривающего дальнейшую аренду спорного объекта.
Согласно пункту 4 раздела VI Положения о порядке передачи в аренду имущества, находящегося в собственности города Севастополя, утвержденного Постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N500-ПП, арендодатель вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в случае принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом.
На указанное требование письмом от 20.06.2017 N20/1 истцом выражено его несогласие с принятым решением.
Таким образом, с учетом положений пункта 2 статьи 610 ГК РФ, а также принимая во внимание непредоставление ответчиком доказательств направления требования о возврате государственного имущества от 19.04.2017 NАИ-9/17, но наличие ответа истца на данное требование 20.06.2017, суд пришел к выводу о том, что действие Договора было прекращено не позднее 20.09.2017.
Федеральным законом от 22 июля 2008 года N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N159-ФЗ) регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
Так, частями 2 и 2.1 статьи 9 Закона N159-ФЗ предусмотрено право инициативы субъекта малого предпринимательства по обращению в уполномоченный орган с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, как включенного, так и не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого предпринимательства.
Согласно статье 3 Закона N159-ФЗ в редакции, действующей с 01.07.2017 по 02.07.2018, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Часть 3 статьи 9 Закона N159-ФЗ устанавливает обязанности уполномоченного органа при получении заявления: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Однако действие Закона N159-ФЗ не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления (часть 2 статьи 1 Закона N159-ФЗ).
Судом установлено, что письмом от 01.08.2016 ответчик уведомил истца об издании распоряжения Правительства Севастополя от 17.04.2015 N287-РП, согласно которому принято решение о закреплении спорного имущества за Государственным казенным учреждением "Управление по эксплуатации объектов городского хозяйства" на праве оперативного управления.
Доводы истца о том, что у третьего лица не возникло право оперативного управления на спорное имущество из-за отсутствия государственной регистрации, судом отклонены ввиду следующего.
Статья 296 ГК РФ устанавливает, что учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.
Согласно части 1 статьи 299 ГК РФ право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.
Вещные права на недвижимые вещи (в том числе право оперативного управления), их возникновение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, что следует из статьи 131 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Как установлено судом, собственник государственного имущества принял решение о передаче в оперативное управление ГКУ спорного недвижимого имущества, о чем арендатор был уведомлен письмом от 01.08.2016, отсутствие государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре недвижимости не лишает это имущество указанного статуса.
Аналогичный правовой подход изложен в постановлениях Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2017 по делу NА83-7038/2016, от 05.04.2018 по делу NА83-1821/2017.
Учитывая изложенное, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.
Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, судебные расходы согласно статьи 110 АПК РФ относятся на истца.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований отказать полностью.
Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд города Севастополя.
Судья
Е.Н. Юрина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка