Решение Арбитражного суда города Севастополя от 19 июля 2017 года №А84-1124/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ
 
РЕШЕНИЕ
от 19 июля 2017 года Дело N А84-1124/2017
Арбитражный суд города Севастополя в составе председательствующего судьи Смолякова А.Ю., при составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дворниковой Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, ИНН 9204002115, ОГРН 1149204004025, зарегистрирован при создании 02.06.2014, место нахождения: 299011, г. Севастополь, ул. Ленина, д.2; ул. Ген. Коломийца, д.5, г. Севастополь, 299040
к Индивидуальному предпринимателю Гиря Ирине Витальевне, ОГРНИП 317920400008621,
о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Правительство Севастополя, ИНН 9204001231, ОГРН 1149204002166, дата государственной регистрации: 14.05.2014, место нахождения: ул. Ленина, 2, г. Севастополь, 299011,
при участии в судебном заседании представителей от ответчика - индивидуального предпринимателя Гиря Ирины Витальевны - Близнюк Г.В. (доверенность от 03.04.2017), от третьего лица - Правительства Севастополя - Черногоровой А.В. (доверенность от 05.04.2017 N 1253/31/2-17), в отсутствие представителей истца, извещенного о времени и месте судебного разбирательства, установил следующее.
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - департамент) обратился 27.02.2017 в Арбитражный суд города Севастополя с иском к индивидуальному предпринимателю Гиря Ирине Витальевне (далее - предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка общей площадью 0, 0329 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Колобова, 19-г, заключенного между Севастопольским городским Советом и ЧП Гиря И.В., а также обязании ответчика в течение 30 календарных дней с момента вступления решения в законную силу за счет собственных средств освободить и привести в пригодное состояние для дальнейшего использования земельный участок общей площадью 0, 0329 га.
определением от 05.04.2017 по делу назначено судебное разбирательство; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Севастополя.
В судебном заседании представитель третьего лица поддержал заявленные требования в полном объеме.
Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, в обоснование своих доводов пояснил, что считает требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку 17.04.2014 издано Распоряжение Губернатора города Севастополя N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя". Также ответчик указал, что законодательство Украины не предусматривало сроки, в течение которых арендатор обязан приступить к строительству на арендуемом земельном участке, при том, что срок договора аренды - на 25 лет. Кроме того, ответчик пояснил, что им была разработана проектно-техническая документация, заключена договор строительного подряда с ЧП "Сигма-Н", однако в связи с расследованием уголовного дела ему был выдан запрет на произведение строительных работ на спорном земельном участке и изъята вся проектно-техническая документация по строительству объекта.
Суд, изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, и оценив представленные доказательства, по существу заявленных требований приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, Севастопольский городской Совет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 17.11.2005, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок площадью 0, 0329 га по ул. Колобова, 19-Г для строительства и обслуживания торгового комплекса с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки.
В соответствии с пунктом 3.1 договора последний заключен сроком на 25 лет.
Согласно подпункту г) пункта 9.2.2 договора арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно целевому назначению в течение срока двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка.
В пункте 12.4 договора предусмотрено такое основание его расторжения, как неиспользование земельного участка под строительство на протяжении трёх лет подряд.
По акту приема-передачи от 23.11.2005 земельный участок передан предпринимателю.
В дополнительном соглашении от 26.04.2013 стороны дополнили условия договора пунктом 8.3, согласно которому на арендованный земельный участок установлены ограничения в его использования в части завершения застройки земельного участка в срок до 05.02.2015.
Срок исполнения обязательства по освоению земельного участка и завершению застройки, установленный в подпункте г) пункта 9.2.2 договора, продлен до 05.02.2015.
По заявлению предпринимателя распоряжением департамента от 17.03.2017 N 3213-р утвержден план границ земельного участка.
В ходе освоения земельного участка предпринимателю выдано разрешение на выполнение строительных работ от 28.07.2008 N 321 по строительству торгового комплекса.
02.12.2011 зарегистрировано право собственности предпринимателя на объект незавершенного строительства - торговый комплекс 56% готовности.
В акте обследования земельного участка от 29.12.2015 N ОБ-0279/12-15 Управлением земельного контроля зафиксировано, что на земельном участке расположен объект капитального строительства из двух наземных этажей и подвала, металлические боксы; земельный участок ограждён. Строительные работы на участке на момент составления акта не велись.
29.04.2016 департамент направил предпринимателю предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка.
В письме от 19.08.2016 департамент предложил ответчику расторгнуть договор аренды земельного участка в связи с неисполнением обязательств по его освоению.
В связи с невыполнением ответчиком требований департамента истец обратился с иском в арбитражный суд.
18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.
В соответствии с частью первой статьи 1 договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего договора, то есть 18.03.2014.
Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 договора о принятии в РФ).
Нормами статьи 27 Закона города Севастополя N 5-ЗС от 30.04.2014 "О Правительстве Севастополя" определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.
Пунктом 4.2. Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 521-ПП определено, что Департамент в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.
В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:
1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;
2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;
3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя;
4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя;
5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.
В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
Таким образом, права и обязанности арендодателя по Договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем Департамент имеет право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка и освобождении его.
Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательств, так и в части предложения расторгнуть договор.
Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ), статей 4, 422 ГК РФ, статьи 14 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.
При таких обстоятельствах к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины.
Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины), изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины).
В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Обращаясь в суд с иском, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в неосвоении земельного участка с даты заключения договора и по настоящее время.
Как указано выше, актом обследования земельного участка от 29.12.2015 установлено, что на земельном участке не велись строительные работы.
Не оспаривая факт отсутствия ведения строительства на земельном участке, ответчик ссылается на то, что им предпринимались необходимые меры для соблюдения условий договора, подготовке проектной документации. При этом ответчик пояснил, что им была разработана проектно-техническая документация, заключен договор строительного подряда с ЧП "Сигма-Н", однако, в связи с расследованием уголовного дела ему был выдан запрет на произведение строительных работ на спорном земельном участке и изъята вся проектно-техническая документация по строительству объекта.
Судом установлено проведение ответчиком строительных работ на спорном земельном участке, что отображено в акте обследования земельного участка от 29.12.2015 и сведения КП "БТИ и ГРОНИ" СГС о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.
То есть, в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий для строительства объекта, а также для возобновления строительства.
Однако, ответчиком не осуществлен полный комплекс необходимых мер для осуществления строительства, таких как выполнение строительных работ и сдачи объекта в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на объект в целом.
Расторжение договора аренды земельного участка представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка, поскольку государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.
В то же время срок действия договора аренды установлен сторонами-25 лет.
С учетом принадлежащего ответчику в силу статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации как собственнику объекта незавершенного строительства права на однократное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, а также действия распоряжения Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя", суд не находит оснований для расторжения договора аренды.
Доказательства нецелевого использования земельного участка или наличия иных нарушений законодательства, являющихся основанием расторжения договора, суду не представлены.
Исходя из изложенного, суд пришел к выводу, что имеющимися в деле доказательствами не подтверждается существенное нарушение арендатором условий договора аренды, являющееся достаточным основанием для расторжения договора аренды. Освоение земельного участка путем возведения более чем на половину готовности объекта незавершенного строительства, принятие мер к оформлению прав на землю в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (утверждение границ земельного участка), свидетельствуют об осуществлении ответчиком деятельности, направленной на освоение земельного участка.
Материалами дела не подтверждается порок в поведении арендатора и, соответственно, наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя.
При таких обстоятельствах в удовлетворении иска надлежит отказать.
Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, а истец является государственным органом, освобожденным от уплаты государственной пошлины, суд не перераспределяет судебные расходы.
На основании изложенного суд, руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Севастополя
решил:
в удовлетворении исковых требований отказать.
решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и может быть обжаловано через Арбитражный суд города Севастополя в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.
Судья А.Ю. Смоляков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка