Решение Арбитражного суда города Севастополя от 07 сентября 2017 года №А84-1077/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ
 
РЕШЕНИЕ
от 07 сентября 2017 года Дело N А84-1077/2016
Резолютивная часть решения объявлена-31.08.2017
решение в полном объёме изготовлено-07.09.2017
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Васильченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бакулиной О.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Ажур"
к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца - индивидуального предпринимателя Багдасаряна Камо Владимировича
Самойловой Оксаны Васильевны
при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика - Управления земельного контроля города Севастополя
Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя
Правительства Севастополя
о понуждении совершить определенные действия,
при участии представителей лиц, участвующих в деле:
от истца - Подгайная И.С., представитель, доверенность от 08.07.2017,
от ответчика - Тельнова Е.П. - представитель, доверенность от 10.01.2017 N09,
от третьих лиц - не явились,
установил:
22.03.2016 Общество с ограниченной ответственностью "Ажур" (далее - ООО "Ажур") обратилось в Арбитражный суда города Севастополя с иском к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о возложении обязанности в тридцатидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда по внесению изменений в Договор аренды земли от 03.10.2003 N 973 путем подписания дополнительного соглашения, предусматривающего следующие условия: - абзац 4 пункта 4.3 Договора изложить в следующей редакции: "При этом нормативная денежная оценка земельного участка для периода строительства принимается во внимание не дольше 83 месяцев с 03.04.2009 до 27.05.2016"; - пункт 4.8 Договора изложить в следующей редакции: "В случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка, установленных в договоре, на арендатора возлагается ответственность в соответствии с действующим законодательством"; - пункт 8.1 Договора изложить в следующей редакции: "На арендованный земельный участок устанавливаются ограничения в его использовании в части окончания строительства земельного участка в срок с 03.04.2009 по 27.05.2016 г.".
Исковые требования со ссылкой на статью 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды земельного участка, а именно изданием и.о. губернатора города Севастополя Распоряжения от 17.04.2014 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя", что привело к увеличению размера арендной платы, и по мнению истца является основанием для его изменения.
решением Арбитражного суда города Севастополя от 15.09.2016 по делу NА84-1077/2016, оставленным без изменений постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2016, в удовлетворении исковых требований отказано.
решение суда мотивировано отсутствием всех необходимых условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 451 ГК РФ для возможности изменения судом условий договора аренды земли от 03.10.2003 по требованию истца. Также суд указал, что запрет и.о. Губернатора Севастополя о запрете осуществления строительства на территории города Севастополя от 17.04.2014 не является исключительным обстоятельством, связанным с невозможностью окончания строительных работ в сроки, установленные договором аренды.
Не согласившись с указанными решением и постановлением, ООО "Ажур" обратилось в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просило отменить судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 11.04.2017 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Севастополя.
В данном постановлении суд кассационной инстанции указал на необходимость оценить доводы истца об отсутствии у Общества возможности осуществлять строительные работы в период действия распоряжения и.о. Губернатора в силу прямого запрета, а также исследовать и дать надлежащую правовую оценку доводам истца относительно наличия совокупности условий, перечисленных в подпунктах 1-4 пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе оценить, возможно ли в сложившихся отношениях сторон возлагать риск изменения обстоятельств на арендатора, имеются ли какие-либо основания утверждать, что арендатор мог предвидеть наступление рассматриваемых обстоятельств запрета строительства и имел возможность их преодолеть. При этом суд кассационной инстанции не согласился с выводами нижестоящих судов относительно недоказанности истцом неблагоприятных последствий и возможности причинения убытков изменившимися обстоятельствами, а также указал, что в связи с невозможностью осуществления истцом строительства в указанные в договоре сроки, связанной с вынесением распоряжения о запрете капитального строительства, без внесения изменений в договор, истец будет вынужден по истечении срока строительства уплачивать арендную плату в трехкратном размере, что несомненно повлечет непредвиденные значительные затраты для Общества и понесенные в связи с этим убытки. Также суд кассационной инстанции указал на необходимость суду предложить сторонам разрешить возникший спор мирным путем, обратив при этом внимание сторон на необходимость добросовестного осуществления своих гражданских прав и обязанностей, недопустимости злоупотребления ими.
определением от 17.05.2017 дело принято к производству Арбитражного суда города Севастополя для нового рассмотрения.
Очередное судебное разбирательство назначено на 31.08.2017.
В судебное заседание 31.08.2017 явились представитель истца и представитель ответчика. Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.
Оценив представленные по делу доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном рассмотрении в судебном процессе всех обстоятельств дела, а также относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к следующему.
Между Севастопольским городским Советом (Арендодатель) и Частным предприятием "Ажур" (Арендатор) 03.10.2003 заключен Договор аренды земли (далее - Договор), по условиям которого Арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета N 1112 от 04.07.2003 передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок площадью 1, 1149 га, расположенный в городе Севастополе по ул. Косарева, для строительства и обслуживания общественно-торгового центра с автопарковкой и ночной автостоянкой (том 1, л.д. 13-18).
Данный Договор зарегистрирован Севастопольским городским управлением земельных ресурсов 05.11.2003 под N 101 в книге регистрации договоров аренды земли N 4-М-01.
Для выполнения строительных работ по строительству комплексного здания общественно-торгового центра по ул. Косарева, 6, Малым частным предприятием "Ажур" в Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора получались разрешения, последнее из которых N 1171 от 03.04.2009 со сроком действия-31.12.2009 (том 1, л.д. 181-183).
30.01.2014 между Севастопольским городским Советом (Арендодатель) и Малым частным предприятием "Ажур" (Арендатор) заключен дополнительный договор N 1 о внесении изменений в договор аренды земли, удостоверенного частным нотариусом Севастопольского городского нотариального округа Лосица И.А. 03.10.2003 за реестровым N 973, зарегистрированного Севастопольским городским главным управлением земельных ресурсов 05.11.2003 под N 101 в книге регистрации договоров аренды земли (номенклатурный N 4-М-01), в соответствии с которым содержание Договора изложено в следующей редакции:
В соответствии с пунктом 1.1. Договора Арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 04.06.2003 N 1112 предоставил, а Арендатор принял в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания общественно-торгового центра с автопарковкой и ночной автостоянкой, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, который находится по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район по ул. Косарева (том 1, л.д. 19-27).
Пунктом 2.1. Договора предусмотрено, что в аренду передается земельный участок (кадастровый номер 8536400000:01:010:0003) площадью 1, 1149 га.
В соответствии с кадастровым планом на земельном участке расположены незавершенные строительством нежилые здания (пункт 2.2. Договора).
Согласно пункту 3.1. Договора, последний заключен сроком до 01.05.2028.
Пунктом 4.1. Договора предусмотрено, что годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается: - до 01.01.2014 года - в соответствии с пунктом 5.1 статьи 288 Налогового кодекса Украины, в размере 3% от нормативной денежной оценки земельного участка;
- с 01.01.2014 года - в соответствии с Методикой установления размера арендной платы за земельные участки в административных границах города Севастополя, утвержденной решением Севастопольского городского Совета от 21.05.2013 N 5534 в размере 10% от нормативной денежной оценки земельного участка.
После ввода объектов градостроительства в эксплуатацию, в случае проведения инвентаризации земельного участка, размер арендной платы подлежит уточнению, в соответствии с функциональным использованием подземель, в соответствии с Методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утвержденной решением Севастопольского городского Совета от 21.05.2013 N 5534 (с изменениями и дополнениями).
В пункте 4.3. Договора стороны определили, что размер годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчету составляет:
- на 2009 год: 1 294 676, 03 х 0, 03 = 38 840, 28 грн.; - на 2010 год: 1 371 061, 92 х 0, 03 = 41 131, 86 грн.; - на 2011 год: 1 371 061, 92 х 0, 03 = 41 131, 86 грн.; - с 01.01.2012 года на период строительства: 2 072 041, 65 х 0, 03 = 62 161, 25 грн.; - с 01.01.2014 года: на период строительства: 2 072 041, 65 х 0, 1 = 207 204, 17 грн.; на следующий период: 10 360 208, 25 х 0, 1 = 1 036020, 83 грн.
При этом нормативная денежная оценка земельного участка для периода строительства принимается во внимание не дольше, чем в течении 70 (семидесяти) месяцев с 03.04.2009 до 03.02.2015, в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 21.05.2013 N 5575.
В соответствии с п. 8.1 Договора, на арендованный земельный участок установлены ограничения в его использовании в части завершения застройки земельного участка в срок с 03.04.2009 до 03.02.2015, согласно решению Севастопольского городского Совета от 21.05.2013 N 5575; других ограничений в использовании указанного земельного участка не установлено, что подтверждается Выпиской из Государственного земельного кадастра о земельном участке, номер выписки НВ-8500120672013, выданной 02.12.2013 Вялковой Т.Е., Государственным кадастровым регистратором Главного управления Госземагенства в г. Севастополе.
Как следует из Свидетельства о государственной регистрации права, выданного 28.03.2016 Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя, ООО "Ажур" на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, общей площадью 3228, 9 кв.м, со степенью готовности 43% по адресу ул. Александра Косарева, 23, г. Севастополь (том 1, л.д. 64).
Письмом исх. N 27 от 25.01.2016 истец обратился в Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя с предложением внести изменения в Договор аренды земли путем подписания дополнительного соглашения к нему в части продления срока учета нормативной денежной оценки земельного участка на период строительства, указывая при этом на то, что в период с 17.04.2014 по 27.05.2015 истец лишен возможности производить строительные работы ввиду принятия и.о. губернатора города Севастополя Распоряжения N 46 от 17.04.2014 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя", что по мнению истца является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении Договора.
Указанное письмо было направлено ответчику 25.01.2016 и получено им 28.01.2016, что подтверждается копией почтовой квитанции N 02438 от 25.01.2016 и отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором, полученным с официального сайта Почты России.
Указанные выше обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
При новом рассмотрении дела, истец подал заявление об уточнении исковых требований, которое было принято судом, где истец просил абзац 4 пункта 4.3. Договора аренды земли от 03 октября 2003 года изложить в следующей редакции: "При этом нормативная денежная оценка земельного участка для периода строительства принимается во внимание не дольше 147 (ста сорока семи) месяцев с 03 апреля 2009 года до 30 июня 2021 года".
Пункт 4.8 Договора аренды земли от 03 октября 2003 года изложить в следующей редакции: "В случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка, установленных в договоре, на арендатора возлагается ответственность в соответствии с действующим законодательством".
Пункт 8.1 Договора аренды земли от 03 октября 2003 года изложить в следующей редакции: "На арендованный земельный участок устанавливаются ограничения в его использовании в части окончания строительства земельного участка в срок с 03 апреля 2009 года до 30 июня 2021 года".
Между Российской Федерацией и Республикой Крым 18.03.2014 подписан Договор о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя.
В соответствии с пунктом 3 статьи 1, статьей 2 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя " (далее - Закон N 6-ФКЗ) с даты подписания Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов (18.03.2014) в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь.
Согласно решению единственного участника Малого частного предприятия "Ажур" от 17.10.2014 в связи с приведением учредительных документов Малого частного предприятия "Ажур" в соответствие с требованиями законодательства РФ определена его организационно-правовая форма в виде Общества с ограниченной ответственностью, установлено полное наименование общества: Общество с ограниченной ответственностью "Ажур" (том 1, л.д. 119).
27.10.2014 внесены соответствующие сведения о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц, что подтверждается имеющимися в деле сведениями о юридическом лице ООО "Ажур" из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 16.03.2016 (том 1, л.д. 120-126).
17.04.2014 и.о. губернатора города Севастополя принято Распоряжение N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя", которым с целью предупреждения причинения вреда жизни или здоровью физических лиц, ущерба имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей природной среде, объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) Севастополя, до принятия актов законодательного регулирования субъекта федерации и формирования органов власти, осуществляющих контроль в сфере капитального строительства (в т.ч. выдачи разрешительной документации на проведение строительных работ и организации их контроля и т.д.) запрещено осуществление любого капитального строительства на территории г. Севастополя вплоть до особого распоряжения (том 1, л.д. 37).
ООО "Ажур" обратился в Главное управление имущественных и земельных отношений с заявлением 02-18/193 от 29.01.2015 с просьбой продлить период строительства до сдачи объекта в эксплуатацию на один год в связи с принятием в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, а также распоряжения губернатора г. Севастополя о приостановлении строительства (том 1, л.д. 113).
Согласно ответу от 20.03.2015 N02-02/1092 на обращение ООО "Ажур", Главное управление имущественных и земельных отношений сообщило о том, что внесение изменений в действующие договора аренды Законом от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений города Севастополя" не предусмотрено, процесс урегулирования таких правоотношений установлен Законом и предписывает заключение нового договора аренды, при условии наличия волеизъявления и по инициативе арендатора, после утверждения Правительством Севастополя Порядка заключения таких договоров.
Письмом исх. N 42 от 24.03.2015 в адрес Главного управления имущественных и земельных отношений, ООО "Ажур" просило считать Договор аренды земли от 03.10.2003 в редакции Дополнительного соглашения N 1 от 30.01.2014, заключенный между ООО "Ажур" и Севастопольским городским Советом расторгнутым с 03.02.2015 и заключить новый договор аренды земельного участка на прежних условиях, исключая условия, противоречащие законодательству Российской Федерации, установить размер арендной платы с 03.02.2015 равный "на период строительства: 2072041, 65 х 0, 1= 207204, 17 грн." (по курсу рубля Российской Федерации) (том 1, л.д. 114-116).
Письмом от 30.04.2015 N 02-02/1854 в адрес ООО "Ажур", по вопросу внесения изменений в Договор аренды от 03.10.2003 в части продления срока строительства, Главное управление имущественных и земельных отношений сообщило о том, что внесение изменений в действующие договора аренды Законом не предусмотрено, процесс урегулирования таких отношений установлен Законом и предписывает заключение нового договора аренды после утверждения Правительством Севастополя Порядка заключения таких договоров (том 1, л.д. 118).
Протоколом N 40 заседания комиссии при Правительстве Севастополя по мониторингу и проверке соблюдения градостроительного законодательства при капитальной застройке земельных участков от 27.05.2015 года, ООО "Ажур" разрешено возобновление строительных работ при условии уточнения границ земельного участка, а также корректировки плана благоустройства с учетом размещения перед торговым комплексом разворотной площадки, а с тыльной стороны здания - парковки, так как объект находится в тупиковой зоне, и согласования его с Управлением градостроительного развития Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя до ввода объекта в эксплуатацию. В соответствии п. 5 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ, заказчику направить извещение о возобновлении строительных работ (том 1, л.д. 33-36).
ООО "Ажур" обратился к Губернатору города Севастополя с жалобой от 04.08.2015 N 29 на бездействие должностных лиц - руководства и специалистов Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя (том 1, л.д. 105).
По результатам рассмотрения жалобы, Губернатор Севастополя сообщил 09.08.2015 исх. N 13195/51/1-15/4840 в адрес ООО "Ажур" о том, что исполняющий обязанности директора Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя действовал в соответствии с возложенными на него должностными обязанностями, поскольку Обществом не исполнено решение Комиссии при Правительстве Севастополя от 27.05.2015 (протокол N 40), а именно не представлены материалы по уточнению границ земельного участка, а также для рассмотрения материалов, касающихся корректировки плана благоустройства территории, что исключает возможность принять положительное решение по вопросу возобновления строительных работ на объекте капитального строительства (том 1, л.д. 106),
Письмом от 14.09.2015 N 31 общество обратилось в адрес Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя с просьбой разъяснить какие действия должно осуществить ООО "Ажур" для выполнения второго условия комиссии при Правительстве Севастополя - корректировки плана благоустройства с учетом размещения перед торговым комплексом разворотной площадки, а с тыльной стороны здания - парковки, так как объект находится в тупиковой зоне, и согласования его с Управлением градостроительного развития Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя до ввода объекта в эксплуатацию (том 1, л.д. 107).
Письмом Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя от 05.10.2015 N 02-19/5307-Д по вопросу, касающемуся решения Комиссии при Правительстве Севастополя по мониторингу соблюдения градостроительного законодательства при осуществлении строительства в городе Севастополе на письмо ООО "Ажур" сообщено, что корректировка принятых ранее проектных решений, а также разработка новых выполняется проектными организациями, имеющими соответствующий допуск для выполнения таких работ на основании технического задания заказчика и договора. В соответствии с Протоколом N 40 от 27.05.2015 разработанное проектное решение необходимо направить в Управление градостроительного развития для рассмотрения и принятия решения о согласовании либо мотивированного отказа с указанием рекомендаций по корректировке принятых заказчиком проектных решений (том 1, л.д. 108).
Согласно представленной истцом копии свидетельства о государственной регистрации права, выданного Севреестром от 28.03.2016 ООО "Ажур" на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, площадью 3228, 9 кв.м, степенью готовности 43%, расположенный на арендованном земельном участке по адресу: ул.Александра Косарева, 23, г.Севастополь (том 1, л.д. 64).
Рассмотрев и исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их в совокупности в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, суд полагает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
По общему правилу, установленному в пункте 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором могут быть предусмотрены иные случаи.
В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ изменение или расторжение договора допускается в исключительных случаях по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Изменение признается существенным, когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на иных условиях.
Пунктом 4 статьи 451 ГК РФ предусмотрены основания, по которым такой договор может быть изменён судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что изменения обстоятельств не произойдёт;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от неё требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несёт заинтересованная сторона.
Согласно приведенным нормам права изменение и расторжение договора возможно в исключительных случаях при достижении соглашения сторон, а при отсутствии соглашения в судебном порядке.
В свою очередь существенность изменения определена указанием на то, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на иных условиях.
Суд полагает, что указанные последствия подлежат соотнесению с конкретными обстоятельствами правоотношений, а также требованием стороны об изменении или расторжении договора.
Таким образом ГК РФ предусматривает специальный механизм для сторон сделки, которые после заключения сделки с контрагентом в силу не зависящих от них обстоятельств теряют все выгоды, на которые рассчитывали при заключении такой договоренности, т.е. для тех, чьи интересы пострадали от наступивших изменений, а именно требовать в судебном порядке внесения изменений в договор по правилам статьи 451 ГК РФ.
При этом по смыслу статьи 451 ГК РФ изменение договора по причине существенного изменения обстоятельств путем судебного преодоления отсутствия волеизъявления стороны договора на внесение в него изменений возможно только в ситуации, когда исполнение договора на прежних условиях ведет к невозможности соблюдения баланса имущественных интересов сторон договора. То есть, в частности, когда положения изменившегося законодательства не позволяют адекватно регулировать спорные отношения без внесения изменений в действующий договор.
Из определения Верховного Суда РФ от 30.07.2013 N18-КГ13-70 следует, что применяя положения статьи 451 ГК РФ в качестве юридически значимых обстоятельств следует определять факт наличия существенного изменения обстоятельств, время его наступления, могли ли стороны разумно это предвидеть при заключении соглашения. Только при установлении этих обстоятельств судом может быть правильно разрешен вопрос о применении положений названной статьи.
Истец в качестве существенного изменения обстоятельств указал на такое обстоятельство как установление распорядительным актом высшего должностного лица субъекта Российской Федерации запрета на осуществление капитального строительства в г. Севастополе, которое стороны при заключении договора аренды земельного участка не могли предвидеть, и истец никоим образом не мог преодолеть по характеру Договора и условиям оборота, а поэтому считает, что договор подлежит изменению в части продления сроков освоения (застройки) арендуемого земельного участка на период, в течение которого действовал запрет на осуществление капитального строительства. Также истец указывает на то, что из сложившихся обычаев или существа Договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств, связанных с возможностью осуществления капитального строительства возлагается на истца.
Кроме того, по мнению истца, вышеуказанный запрет и.о. губернатора Севастополя на осуществление капитального строительства, лишил истца в период с 17.04.2014 по 27.05.2015 возможности исполнить обязательства в установленные в договоре сроки, что привело к дополнительным обязательствам истца в части значительного увеличения размера арендной платы, а также к изменению размера нормативной денежной оценки земельного участка до 10 360 208, 25 грн.
Иными словами причиной наступления непредвиденных для Общества обстоятельств и неблагоприятных последствий с возможным причинением убытков послужило принятие высшим должностным лицом органа исполнительной власти города федерального значения Севастополя - и.о. Губернатора акта, которым фактически были ограничены права Общества по осуществлению строительных работ на арендованном земельном участке ввиду прямого запрета и, в связи с чем Общество будет вынуждено по истечении срока строительства уплачивать арендную плату в трехкратном размере, что повлечет непредвиденные значительные затраты и понесенные в связи с этим убытки.
Более того в рамках дела NА84-604/2017 Департаментом были предъявлены исковые требования к Обществу о расторжении договора аренды от 03.10.2003 в связи с окончанием сроков отведенных на освоение земельного участка, и понуждении к освобождению данного земельного участка, что по мнению истца также свидетельствует о наступлении крайне негативных последствий для арендатора вследствие тех обстоятельств, в связи с которыми последний просит внести изменения в договор о сроках строительства.
Изучив представленные доказательства судом установлено, что истец по условиям заключенного между сторонами договора аренды земельного участка публичной собственности возвел и оформил право собственности на объект незавершенного строительства, 43% готовностью, но должен был в срок до 03.02.2015 завершить его застройку, однако уже в апреле 2014 года высшим исполнительным органом власти Севастополя был издан распорядительный акт о запрете любого капитального строительства на территории города до получения особого распоряжения, т.е. в силу прямого запрета Общество фактически было лишено возможности осуществлять строительство, тем самым были ограничены его права. С целью преодоления таких препятствий и попыткой совершить действия по устранению непредвиденного обстоятельства, истец обратился в соответствующую Комиссию по вопросу предоставления разрешения на возобновление строительных работ, во исполнение решения которой истцом был получен кадастровый паспорт на земельный участок и осуществлено обращение орган архитектуры и градостроительства города Севастополя относительно выполнения иных условий, указанных в решении Комиссии, связанного с корректировкой плана благоустройства территории, находящейся за пределами границ арендуемого земельного участка, т.е. совершены все возможные действия, направленные на выполнение условий Комиссии в пределах своих обязательств, определенных договором аренды, однако разрешение на продолжение строительных работ по определенных причинам получено не было.
Вследствие указанных выше непредвиденных обстоятельств, оговоренные в договоре сроки строительства были нарушены и истекли, ввиду чего истец был вынужден уплачивать арендную плату с существенным повышением ее размера, а именно в трехкратном размере, что также послужило обращением ДИЗО с иском к ООО "Ажур" о расторжении указанного договора аренды, что несомненно повлечет непредвиденные значительные затраты для истца и понесенные в связи с этим убытки, и свидетельствует о том, что сохранение договора в действующей редакции повлечет для истца существенный ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора.
Также, определяя критерий добросовестности лица, степень заботливости и осмотрительности, которая требовалась от арендатора по характеру договора и условиям оборота для устранения возникших непредвиденных обстоятельств, которые возникли в результате действий арендодателя, выразившиеся в ограничении прав истца на осуществление строительных работ путем издания распорядительного акта через свой уполномоченный орган о запрете капитального строительства на территории города Севастополя, суд приходит к выводу о том, что на ООО "Ажур" как арендатора не должна возлагаться обязанность совершать действия по устранению непредвиденного обстоятельства невозможности осуществления строительства, вызванного причинами, которые Общество не могло преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота, при этом последним как уже указывалось осуществлялись попытки для их преодоления.
Действительно Общество располагало информацией о значительном увеличении размера арендной платы после завершения срока строительства, однако данное обстоятельство не лишает арендатора права требовать внесения изменений в спорный договор аренды относительно сроков строительства, поскольку невозможность соблюдения указанных сроков обусловлена непредвиденными действиями арендодателя, совершенными после заключения указанного договора, а не истцом по делу, который не мог предвидеть таких обстоятельств и не имел возможность их преодолеть.
Следует отметить, что судом, в том числе с целью соблюдения принципа стабильности гражданского оборота, при новом рассмотрении дела повторно было предложено сторонам разрешить возникший спор мирным путем, и обращено их внимание на необходимость добросовестного осуществления своих гражданских прав и обязанностей, недопустимости злоупотреблениям ими (статья 10 ГК РФ), на что истец воспользовался своим правом и заявил ходатайство об отложении судебного заседания и обратился для мирного урегулирования спора к ответчику (ДИЗО), представитель которого как в судебном заседании 21.07.2017 категорически возражал против урегулирования спора мирным путем, так и в рамках внесудебного ответа на обращение Общества согласно письма от 18.08.2017 N27396/05-05-21/17, возражал против такого урегулирования, ссылаясь при этом на то, что условия мирового соглашения не соответствуют интересам города Севастополя.
То есть из позиции ДИЗО, в т.ч. в лице уполномоченного представителя, несмотря на рекомендации как суда кассационной инстанции, так и суда первой инстанции, прямо усматривалось нежелание урегулировать возникший спор мирным путем как в ходе судебного заседания 21.07.2017 до предложенных Обществом условий мирового соглашения, так и после направления Обществом обращения с предложенными условиями мирового соглашения.
При этом суд обращает внимание, что одной из составной частью принципа добросовестности является недопустимость злоупотребления правом. Добросовестность же предполагает использование своих прав, их применения не только не нарушая закон, но добросовестно применять его не во вред иному лицу.
Иными словами субъект гражданских правоотношений должен учитывать не только свои интересы, но и законные интересы других субъектов, вступающих с ним в правоотношения, т.е. добросовестный субъект должен действовать таким образом, чтобы его поведение не только не нарушало требования действующего законодательства, но и учитывало права и законные интересы других лиц в той мере, в которой указанные лица вправе рассчитывать на это исходя из общепринятых правил.
При оценке поведения ответчика на предмет добросовестности, судом учитывается, что у Общества отсутствовала возможность осуществлять строительные работы именно в виду прямого запрета высшего органа власти города Севастополя, при том, что арендодателем имущества (собственником) является город федерального значения Севастополь, осуществляющий свои распорядительные функции через специально созданный орган исполнительной власти в лице ответчика, а поэтому несмотря на наличие права у ДИЗО на иск о расторжении договора аренды по мотивам нарушения срока завершения строительства при установленных выше судом обстоятельствах, ответчик, как лицо, наделенное властными полномочиями, должен был учесть права и законные интересы истца в той мере, в которой Общество вправе было рассчитывать при исполнении договорных отношений с целью стабильности указанных отношений между сторонами и соблюдения баланса публичных и частных интересов при возведении объектов капитального строительства, в т.ч. с возможностью применения примирительных процедур.
В то же время ответчик - публичный участник земельных правоотношений, при осуществлении правомочий собственника земельного участка, связанных с обращением в суд с иском о расторжении договора аренды земли по мотивам нарушения Обществом установленного договором срока строительства, при том, что эти обстоятельства возникли именно в результате действий ответчика, злоупотребил своим правом, что в силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускается.
Таким образом, принимая во внимание условия договора аренды о целевом использовании земельного участка, в котором строго установлены требования к арендатору о необходимости осуществления строительства объекта в срок до 03.02.2015, а также соответствующие правовые последствия в случае нарушения этого срока, исследовав фактические обстоятельства дела, имеющие существенное значение для дела и дав надлежащую правовую оценку доводам истца, а также с учетом позиции, изложенной Арбитражным судом Центрального округа в постановлении от 11.04.2017, которым настоящее дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, суд приходит к выводу о наличии совокупности условий, перечисленных в подпунктах 1-4 пункта 2 статьи 451 ГК РФ для возможности внесения судом изменений в соответствующие условия договора аренды земли по требованию истца о сроке строительства и об установлении нормативной денежной оценки земельного участка на период строительства.
Ввиду изложенного доводы ответчика в данной части несостоятельны и не могут быть приняты судом.
Также является несостоятельной ссылка ответчика на то, что законом города Севастополя от 25.07.2014 N46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" не предусмотрено внесение изменений в действующие договора аренды, поскольку процесс урегулирования таких правоотношений установлен и предписывает заключение нового договора аренды при определенных условиях и после утверждения Правительством Севастополя порядка заключения таких договоров, при этом суд исходит из того, что выбранный истцом способ защиты соответствует нарушенному праву, а поскольку судом установлена совокупность условий, необходимых для изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, то имеются все основания для внесения изменений в договор в судебном порядке по правилам статьи 451 ГК РФ.
При этом истец просит внести изменения в части установления срока окончания строительства до 30 июня 2021 года, обосновывая это продолжительностью судебного разбирательства, периодом действия распоряжения о запрете строительства и периодом для разработки и согласования проектной документации по реализации кольцевой разметки и ее согласования, однако суд, с учетом начала действия распоряжения о запрете строительства (с 17.04.2014) и оставшегося у истца срока завершения строительства на момент издания такого распоряжения (до 03.02.2015) - 10 месяцев, а также периода, необходимого для разработки и согласования ее с государственными органами (6-8 месяцев) считает возможным продлить срок окончания строительства по договору - до истечения трехлетнего срока с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу, и соответственно продлить период действия стоимости нормативной денежной оценки земельного участка для периода окончания строительства - до истечения трехлетнего срока с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу, внеся соответствующие изменения в договор, а именно в редакции пунктов 4.3 и 8.1 Договора.
Указанное выше не противоречит положениям статьи пункта 10 части 2 статьи 39.6, пункта 6 статьи 39.14, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающие возможность однократного предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на котором расположены объекты незавершенного строительства их собственникам без проведения торгов, а также согласовывается с положениями статьи 35 Земельного Кодекса РФ, согласно которой не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Вместе с тем, суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований в части внесения изменений в условия указанного договора аренды об ответственности за нарушение сроков освоения (застройки) земельного участка, поскольку такой довод не обоснован со стороны истца и не доказано, что исполнение договора на прежних условиях ведет к невозможности соблюдения баланса имущественных интересов сторон договора, и соответственно необходимость внесения указанных изменений в условия договора, что, по мнению суда лишь нарушит баланс интересов сторон, а также ограничит права публичного собственника, ранее предусмотренные данным договором по контролю за надлежащим исполнением арендатором взятых на себя обязательств по договору.
В соответствии с пунктом 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов.
В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).
Как следует из материалов дела, истцом была уплачена государственная пошлина за подачу иска в суд в размере 6000 рублей, а также за подачу апелляционной и кассационной жалоб в общем размере-6000 рублей, т.е. всего уплачена в федеральный бюджет сумма в размере 12000 рублей.
Вместе с тем, учитывая положения статьи 110 АПК РФ, поскольку исковые требования истца при новом рассмотрении дела удовлетворены судом частично, а именно из заявленных для внесения изменений в договор трех пунктов, удовлетворены - два, то с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - государственного органа уровня субъекта РФ в пользу ООО "Ажур" подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям, а именно в размере 8000, 00 рублей.
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
1. Внести изменения в договор аренды земли N 973 от 03.10.2003, изложив нижеуказанные пункты договора в следующей редакции.
2. Пункт 4.3 договора аренды земли от 03.10.2003 изложить в следующей редакции: "При этом нормативно денежная оценка земельного участка для периода строительства принимается во внимание с 03.04.2009 и до истечения трехлетнего срока с даты вступления решения суда по делу А84-1077/2016 в законную силу".
3. Пункт 8.1 договора аренды земли от 03.10.2003 изложить в следующей редакции: "На арендованный земельный участок устанавливаются ограничения в его использовании в части окончания строительства на земельном участке в срок с 03.04.2009 и до истечения трехлетнего срока с даты вступления решения суда по делу А84-1077/2016 в законную силу".
4. В остальной части исковых требований отказать.
5. Взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ул. Советская, дом 9, г. Севастополь, 299011; дата государственной регистрации-02.06.2014; ИНН 9204002115, ОГРН 1149204004025) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Ажур" (ул. Молодых строителей, дом 12, кв. 11, г. Севастополь, 299006; дата государственной регистрации-09.06.1992, регистрационный номер-23197100, дата присвоения ОГРН-27.10.2014) расходы по уплате государственной пошлины в размере 8 000, 00 рублей (Восемь тысяч рублей 00 коп.).
Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы, если решение не отменено и не изменено - со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.
решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Судья О.С. Васильченко
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка