Решение Арбитражного суда города Севастополя от 22 мая 2019 года №А84-1051/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

РЕШЕНИЕ

от 22 мая 2019 года Дело N А84-1051/2019
Резолютивная часть решения объявлена 16.05.2019.
Решение в полном объёме изготовлено 22.05.2019.
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Ражкова Р.А., рассмотрев материалы дела по исковому заявлению
Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, ИНН 9204002115, ОГРН 1149204004025, г.Севастополь
к Обществу с ограниченной ответственностью "ППО СЕВКОММУНСЕРВИС", ИНН 9204008822, ОГРН 1149204017380, г.Севастополь,
при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца - Правительство Севастополя, ИНН 9204001231, ОГРН 1149204002166, г. Севастополь,
о взыскании 7 809 554,98 руб.,
при участии в судебном заседании:
от истца - Сушкова Д.Н., по доверенности от 09.01.2019,
от ответчика - Зайнутдинова Ю.Ю., представитель по доверенности от 11.03.2019;
от третьего лица - не явился, извещён,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрьевой С.В.,
установил:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ППО СЕВКОММУНСЕРВИС" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 7 809 554,98 руб., в т.ч. 113 660,04 руб. основного долга по договору аренды недвижимого имущества N36-10 от 30.03.2011 за период с 31.12.2014 по 30.11.2018, 103 824,78 руб. пени за период с 01.01.2015 по 18.04.2018, 30% годовых - 144 474,04 руб. за период с 01.01.2015 по 30.11.2018, штраф - 7 447 596,12 руб. за нарушение обязательств в период с 20.02.2015 по 20.03.2016.
Определением суда от 12.03.2019 исковое заявление принято к производству суда, к участию в деле в порядке ст.51 АПК РФ привлечено третье лицо: Правительство Севастополя.
Ответчиком в ходе судебного разбирательства представлен отзыв на исковое заявление, неоднократно дополненный пояснениями и контррасчетом. Кроме того, ответчиком заявлено о применении исковой давности к заявленным требованиям, а также о применении к требованиям о взыскании штрафных санкций статьи 333 ГК РФ (л.д.51-64,66-68,81).
Истцом во исполнение определения суда в материалы дела представлен расчет исковых требований с учетом даты государственной регистрации договора купли-продажи спорного имущества, а также заявления ответчика о применении исковой давности.
В судебном заседании 16.05.2019 представители сторон высказались в поддержку своих требований и возражений.
Дело в соответствии с положениями ст.156 АПК РФ рассмотрено в отсутствие третьего лица, надлежащим образом извещенного о дате и времени проведения судебного заседания.
При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.
30.03.2011 между территориальной общиной г.Севастополя (Арендодатель) и ООО "ППО СЕВКОММУНСЕРВИС" (идентификационный код 36614658, правопреемником которого является ответчик, Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N36-10, в соответствии с п.1.1 которого Арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду имущество - встроенные нежилые помещения и места общего пользования, общей площадью 55,00 кв.м, а именно: склад I-19 площадью 35,40 кв.м, и площади: площадь 4,50 кв.м, являющаяся частью туалета I-18 площадью 17,80 кв.м, площадь 6,90 кв.м, являющаяся частью коридора I-23 площадью 3,40 кв.м, площадь 7,10 кв.м, являющаяся частью коридора I-25 площадью 28,40 кв.м, находящиеся в общем пользовании, и составляет 13/100 долей встроенных нежилых помещений, расположенных по адресу: г.Севастополь, ул. Маршала Геловани, дом N1, находящихся на балансе КП Севастопольского городского Совета "РЭП-22", стоимость которых составляет, согласно независимой оценке по состоянию на 31.12.2009 года - 91 435 гривен.
Встроенные нежилые помещения с N I -15 по N I-31, с входом в подвал, приямками состоят из торгового зала I -15 площадью 34,90 кв.м, туалетов: I-16 площадью 16,40 кв.м, I -18 площадью 17,80 кв.м, торгового зала I -17 площадью 35,50 кв.м, склада I -19 площадью 35,40 кв.м, подсобного помещения I-20 площадью 13,10 кв.м, склада I -21 площадью 38,00 кв.м, коридоров: I -22 площадью 13,70 кв.м, I -23 площадью 3,40 кв.м, I-25 площадью 28,40 кв.м, I-28 площадью 3,30 кв.м, I-30 площадью 3,20 кв.м, кабинетов: 1-24 площадью 9,40 кв.м, 1-26 площадью 23,20 кв.м, I-27 площадью 9,40 кв.м, I-31 площадью 9,70 кв.м, торгового зала I-29 площадью 52,90 кв.м.
Общая площадь встроенных нежилых помещений - 347,70 кв.м.
Договор подписан с протоколом согласования изменений от 10.10.2011 (л.д.35).
В соответствии с п.3.2 договора в редакции протокола, арендная плата с 20.09.2011 составляет 1 572,30 гривен за месяц аренды (с применением индексов инфляции по состоянию на сентябрь 2011 г.) и перечисляется Арендатором Арендодателю в сроки, установленные договором аренды. Арендная плата оплачивается Арендатором ежемесячно, не позднее 20 числа текущего месяца на счет: местный бюджет г. Севастополя.
Срок действия договора установлен в п.7.1 и определен до 24.03.2015.
В соответствии с пунктом 7.2 договора в случае отсутствия заявлений одно й из сторон о прекращении или изменении условий договора на протяжении одного месяца после окончания срока действия договора, он считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.
Пунктом 8.5 договора предусмотрено, что в случае нарушения срока внесения арендной платы, определенного п.3.2 договора, арендатор платит в пользу Арендодателя поверх убытков пени в размере 200 % от учетной ставки Национального банка Украины, которая действует в период, за который будет начисляться пеня, от суммы задолженности за каждый день просрочки.
В случае если просрочка внесения арендной платы будет продолжаться более 60-ти календарных дней, арендодатель вправе требовать, а арендатор обязан уплатить в пользу Арендодателя поверх убытков 30% годовых от просроченной суммы за весь период просрочки (ст.625 Гражданского кодекса Украины) (п.8.6 договора).
В случае, если просрочка внесения арендной платы будет продолжаться более 60 дней, арендатор платит в пользу арендодателя поверх убытков штраф в сумме, равняющейся трехкратному размеру годовой арендной платы по договору (п.8.7 договора).
Из материалов дела усматривается, что арендодатель передал арендатору предмет аренды по акту приема-передачи от 30.03.2011 (л.д.33, оборот).
В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по своевременному и полному внесению арендных платежей за период с 31.12.2014 по 30.11.2018 истец 27.12.2018 направил Обществу предупреждение от 25.12.2018 о необходимости погашения имеющейся задолженности, в т.ч. пени и процентов, в общем размере 7 809 554,98 руб. (л.д.37).
Данное предупреждение оставлено ответчиком без удовлетворения.
Полагая, что ответчик противоправно уклоняется от внесения арендных платежей, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим требованием.
В ходе судебного разбирательство судом установлены и материалами дела подтверждаются следующие обстоятельства.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Севастополя от 29.04.2016 по делу NА84-618/2015 Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обязан в десятидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "ППО "Севкоммунсервис" Договор купли-продажи 54/100 долей встроенных нежилых помещений и мест общего пользования общей площадью 193,10 кв.м, в том числе 41/100 долей встроенного нежилого помещения (1-27, 1-28, 1-29, 1-30, 1-31, 1-15, 1-16) и мест общего пользования (1- 25) площадью 138,1 кв.м и 13/100 долей встроенного нежилого помещения (1-19) и мест общего пользования (1-18, 1-22, 1-23, 1-25) площадью 55,0 кв.м, расположенных по адресу: г. Севастополь, ул. Маршала Геловани, 1, на условиях, изложенных в данном решении.
Во исполнение данного судебного решения между Департаментом и Обществом подписан договор купли-продажи от 25.11.2016 с дополнительным соглашением к нему от 07.06.2017, последний прошел государственную регистрацию 20.04.2018 (л.д.55-58), о чем сообщено ответчику в письме от 06.03.2019 (л.д.59).
По условиям п. 2.4 договора право собственности у ответчика на объект возникает после полной оплаты по договору и с момента государственной регистрации перехода этого права.
Вступившим в законную силу решением от 05.10.2018 Арбитражного суда города Севастополя по делу А84-2964/2018 по иску Департамента к Обществу установлены следующие имеющие значение для настоящего дела обстоятельства:
23.08.2018 в Арбитражный суд города Севастополя (суд) обратился Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (истец) с исковым заявлением к ООО "ППО Севкоммунсервис" (ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды N40-10 от 30.03.2011 в сумме 9 874,11 руб. платы за фактическое пользование имуществом за период март-май 2015 года, 1 050 288,24 руб. неустойки, 1 950,13 руб. штрафа в размере 30% годовых, 439 692,15 руб. штрафа.
24.04.2015 Главное управление имущественных и земельных отношений уведомило Арендатора о прекращении договора аренды N40-10 от 30.03.2011.
Ответчик, признавая наличие долга за фактическое пользование в сумме 9 874,11 руб., возражал против удовлетворения иска в остальной части, поскольку с 25.11.2016 является собственником объекта аренды, соответственно, у него отсутствует обязанность по уплате арендной платы.
25.11.2016 на основании постановления Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2016 по делу NА84-618/2015 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи объекта аренды. По условиям п. 2.4 договора право собственности у ответчика на объект возникает после полной оплаты по договору и с момента государственной регистрации перехода этого права.
Стоимость имущества по купли-продажи от 25.11.2016 определена в п.3.1 договора и составила 3 867 550 руб.. Оплата по договору произведена платежным поручением N6 от 03.08.2018 на сумму 2 700 000 руб. и платежным поручением N 13 от 28.09.2018 на сумму 1 167 550 руб.. Переход права собственности зарегистрирован 20.04.2018.
Решением от 05.10.2018 Арбитражного суда города Севастополя по делу А84-2964/2018 взыскано с Общества в пользу Департамента задолженность за фактическое пользование имуществом в сумме 9 874,11 руб. основного долга, 10 000 руб. санкций, в удовлетворении остальной части иска отказано.
25.12.2018 Департамент обратился к Обществу с претензией N АИ-751/18 об оплате задолженности 7 809 557, 98 руб., из которых задолженность по арендной плате 113 660,04 руб., 103 824,78руб. пени, 30% годовых - 144 474,04 руб., штраф - 7 447 596,12 руб.
В связи с неисполнением требования, Департамент обратился с иском в суд.
Суд находит предъявленные требования подлежащими частичному удовлетворению в свете следующего.
Поскольку спорный договор N36-10 от 30.03.2011 по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды земли являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" от 21.03.2014 N 6-ФКЗ (далее - Закон N 6-ФКЗ).
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно абзацу 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или иным лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).
Таким образом, именно собственник имеет право на сдачу имущества в аренду, и, следовательно, ему принадлежит право на получение дохода от такой передачи имущества.
Истцом предъявлено ко взысканию 113 660,04 руб. основного долга по договору аренды недвижимого имущества N36-10 от 30.03.2011 за период с 31.12.2014 по 30.11.2018.
Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности и прекращении договорных отношений.
По предложению суда истцом представлен непроцессуальный расчёт исковых требований с учётом срока исковой давности (л.д. 84-90). Заявление в порядке ст.49 АПК РФ от истца не поступало. В судебном заседании представитель истца пояснил, что настаивает на исковых требованиях в полном объёме.
Согласно указанному расчету истца, у ответчика числится задолженность по арендной плате в размере 51 265,00 руб. (л.д.86).
В соответствии с пунктом 1 статьи 196, пунктом 2 статьи 199, пунктом 2 статьи 200, пунктом 3 статьи 202 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса; исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения; истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске; по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения; если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.
При соблюдении процессуальной обязанности направить претензию срок исковой давности приостанавливается на период, предусмотренный ч. 5 ст. 4 АПК РФ.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Согласно п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ N73 от 17.11.2011 при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
В силу п. 60 Постановления Пленума ВАС РФ и ВС РФ N10/22 от 29.04.2010, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Поскольку уведомление от 24.04.2015 Главное управление имущественных и земельных отношений о прекращении договора аренды N40-10 от 30.03.2011 направлено в пределах месячного срока, установленного пунктом 7.2 договора после истечения срока действия договора - 24.03.2015.
Таким образом, договор аренды N40-10 от 30.03.2011 прекращён с 24.03.2015 в связи с истечением срока его действия.
Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что после указанной даты имущество фактически не передавалось Департаменту, находилось в пользовании у Общества.
Согласно пункту 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ГК РФ предусмотрен перечень способов защиты гражданских прав. Иные способы защиты гражданских прав могут быть установлены законом.
Если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора.
По смыслу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.
Согласно статье 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункту 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу статей 168, 170 АПК РФ арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагает истец, а должен сам правильно квалифицировать спорные правоотношения и определить нормы права, подлежащие применению в рамках фактического основания и предмета иска.
Таким образом, с момента прекращения арендных отношений подлежит применению положения абзаца второго статьи 622 ГК РФ: если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Поскольку договор аренды прекращён, а сторонами не согласован срок и порядок внесения таких платежей, то в силу положений пункта 2 статьи 314 ГК РФ, статьи 10 Закона города Севастополя от 30.12.2014 N 104-ЗС "Об аренде государственного имущества города Севастополя", пункта 2 Порядка, условий и сроки внесения арендной платы, порядка распределения арендной платы Правил определения размера арендной платы за аренду имущества, находящегося в собственности города Севастополя, порядка, условий и сроков ее внесения и распределения, утверждённых постановлением Правительства Севастополя от 26.06.2015 N 564-ПП, исходя из существа отношений суд пришёл к выводу, что соответствующие платежи должны были вноситься ежемесячно не позднее 20-го числя текущего месяца.
Установление иного срока возникновения обязанности по оплате за фактическое пользование имуществом не возвращённым после прекращения договора аренды, в частности в течение 7 дней с момента предъявления требования, необоснованно расширило бы период срока исковой давности - три года с момента истечения 7 дней с момента получения такого требования.
В частности по настоящему делу требование об оплате задолженности от 25.12.2018 АИ-351/18 направлено по почте только 27.12.2018.
Указанное обстоятельство не может быть расценено, как обстоятельство, определяющее начало течения срока исковой давности.
При указанных обстоятельствах направление претензии о погашении задолженности по периодическим платежам может иметь значение только для определения срока приостановления течения срока исковой давности по правилам пункта 3 статьи 202 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.
Исковое заявление предъявлено в суд 07.03.2019. Таким образом, с учётом общего срока исковой давности три года и 30 дней приостановления течения указанного срока (Определение от 16.10.2018 N 305-ЭС18-8026) суд приходит к выводу о необходимости исчисления срока давности с 07.02.2019. Срок платежа в указанном текущем месяце наступил 20.02.2015. С указанной даты начинает течь срок исковой давности по очередному обязательству со сроком платежа в феврале 2015 года. Таким образом, требования истца за февраль 2015 года - апрель 2018 года подлежат удовлетворению.
Довод ответчика со ссылкой на пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правила Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судом отклоняется.
Действительно, согласно правовой позиции, изложенной в абзацах пятом и шестом поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
Сторонами момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы не согласован.
Так, в силу статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правила Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Статьей 223 ГК РФ установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной в абзаце 3 пункта 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Из содержания договора от 25.11.2016 следует, что право собственности у ответчика на объект возникает после полной оплаты по договору и с момента государственной регистрации перехода этого права. Оплата по договору произведена платежным поручением N6 от 03.08.2018 на сумму 2 700 000 руб. и платежным поручением N 13 от 28.09.2018 на сумму 1 167 550 руб. Переход права собственности зарегистрирован 20.04.2018.
С учётом положений о свободе договора (пункт 1 статьи 1, статьи 421 ГК РФ), отсутствием сведений о признании договора в указанной части недействительным, отсутствием оснований полагать такое условие договора ничтожным суд приходит к выводу о возникновении права собственности у Общества не ранее срока согласованного сторонами.
Сторонами не представлено в материалы дела доказательств того, что пользование государственным имуществом до момента перехода права собственности осуществлялось на безвозмездных началах.
В соответствии с пунктом 3 статьи 423 ГК РФ договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Из договора от 25.11.2016 не следует, что с момента заключения договора до момента перехода права собственности на спорное имущество пользование указанным имуществом осуществляется безвозмездно.
Всякий договор, связанный с использованием чужого имущества, в силу п. 3 ст. 423 ГК РФ предполагается возмездным.
Размер стоимость пользования государственным имуществом, определённый истцом, ответчиком не оспорен (пункт 3.1 статьи 70 АПК РФ).
Договором купли-продажи от 25.11.2016 стороны согласовали срок оплаты выкупной стоимости - 30 дней со дня подписания договора, а также неустойку за просрочку исполнения указанного обязательства: 0,1% от суммы, подлежащей оплате за каждый день просрочки.
Таким образом, согласованный сторонами размер пени (обеспечения исполнения обязательств) в месяц, во всяком случае, больше размера платежей за фактическое пользование государственным имуществом более чем в 16 раз (3867550*0,1%*количество дней в соответствующем месяце/плата за пользование).
Таким образом, суд пришёл к выводу, что в условиях просрочки платежа по выкупу имущества и сохранению права собственности за продавцом до момента оплаты и государственной регистрации перехода права собственности за ответчиком сохраняется обязанность по оплате за пользование чужим имуществом.
Поскольку переход права собственности к ответчику на объект недвижимости зарегистрирован в установленном порядке 20.04.2018, то у арендатора сохранялась обязанность уплачивать арендную плату прежнему собственнику (арендодателю) до 19.04.2018 включительно.
То обстоятельство, что истцом заявлено требование в размере меньшем, нежели чем может быть определено по правилам, утверждённым Постановлением Правительства Севастополя от 26 июня 2015 г. N 564-ПП, за период меньший, нежели чем согласовано сторонами в договоре от 25.11.2016 с учётом полной оплаты только 28.09.2018 (пункт 1 статьи 9 ГК РФ) прав и законных интересов ответчика не нарушает.
В нарушение требований статьи 65 АПК РФ ответчик не представил доказательств погашения задолженности. При таких обстоятельствах, суд находит подлежащими удовлетворению требования о взыскании основного долга в части.
Относительно начисления истцом пеней по пункту 8.5 договора суд приходит к выводу об отсутствии оснований для этого, поскольку начисление пени в размере учетной ставки НБУ на задолженность, которая определена с 01.01.2015 в рублях, в качестве базы недопустимо и противоречит нормативно-правовому регулированию в части применения меры ответственности за нарушения обязательств, что является самостоятельным основанием для отказа в иске в указанной части.
Кроме того, как установлено судом договор аренды N 36-10 от 30.03.2011 прекращён с 24.03.2015. Таким образом договорная пеня не может быть взыскана в связи с прекращением договора с указанной даты.
Также истцом предъявлены ко взысканию 30% годовых в размере 144 474,04 руб., штраф в размере 7 447 596,12 руб., начисление которых основано на пунктах 8.6 и 8.7 договора соответственно, в связи с допущенной ответчиком просрочкой внесения арендных платежей на 30 и 60 дней соответственно. Такая квалифицированная просрочка ответчиком допущена, но за период до истечения срока исковой давности, в том числе с учётом приостановления его течения на 30 календарных дней, а с 24.03.2015 не может быть применена по основанию прекращения договора.
Ответчиком заявлено о применении к данным требованиям ст.333 ГК РФ (л.д.68). В связи с отсутствием оснований для удовлетворения требований о взыскании штрафа и пени оснований для применения положений статьи 333 ГК РФ не имеется.
Таким образом, исковые требования Департамента подлежат частичному удовлетворению.
С учётом того, что истец освобождён от уплаты государственной пошлины, в соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску взыскиваются с Общества в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Севастополя
РЕШИЛ:
Исковые требования Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя по заявлению N б/н от 01.03.2019 удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ППО СЕВКОММУНСЕРВИС" (ИНН 9204008822, ОГРН 1149204017380, г. Севастополь) в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ИНН 9204002115, ОГРН 1149204004025, г. Севастополь) задолженность в сумме 51 265 (пятьдесят одна тысяча двести шестьдесят пять) рублей.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ППО "СЕВКОММУНСЕРВИС" (ИНН 9204008822, ОГРН 1149204017380, г. Севастополь) в федеральный бюджет 407 (Четыреста семь) рублей 31 копейку государственной пошлины.
Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его вынесения в Двадцать первый Арбитражный апелляционный суд. Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд города Севастополя.
Судья
Р.А. Ражков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка