Дата принятия: 28 августа 2019г.
Номер документа: А83-629/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ
РЕШЕНИЕ
от 28 августа 2019 года Дело N А83-629/2019
Резолютивная часть решения объявлена 21 августа 2019 года. Полный текст решения изготовлен 28 августа 2019 года.
Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Кузняковой С.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Боташевым А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по заявлению Кутаева Сергея Владимировича (ул. Чапаева, 43, г. Бахчисарай, Республика Крым, 298404) к Администрации города Бахчисарая Республики Крым (ул. Симферопольская, 14, г. Бахчисарай, Республика Крым, 298403) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды
при участии представителей:
от истца - Макарова Э.В., по доверенности N82 АА 1571925, от 10.04.2019
от ответчика - не явился (уведомлен надлежащим образом)
УСТАНОВИЛ:
Кутаев Сергей Владимирович обратился в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением к Администрации города Бахчисарая Республики Крым, в котором просит суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка площадью 16 778 кв.м. с кадастровым номером 90:01:010101:3651 по ул. Симона, 32 в г. Бахчисарае, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - объекты торговли (код 4.2), изложив договор аренды в редакции предложенного истцом протокола разногласий.
Представитель истца изложил свою позицию относительно предмета спора, настаивая на удовлетворении заявленных требований, по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнительных пояснениях.
Ответчик явку уполномоченного представителя в судебное заседание, назначенное на 21.08.2019, не обеспечил, о дате, времени и месте судебного заседания уведомлялся надлежащим образом. Каких-либо ходатайств в адрес суда не направил.
Ответчик письменный мотивированный отзыв на исковое заявление по существу заявленных требований, с указанием возражений относительно предъявленных к нему требований по каждому доводу, содержащемуся в исковом заявлении, со ссылкой на нормы права, документы в обоснование своих доводов и возражений не предоставил.
Представление отзыва на заявление согласно статье 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является обязанностью ответчика. Если в установленный судом срок ответчик не представит отзыв на заявление, арбитражный суд вправе рассмотреть дело по имеющимся в деле доказательствам без отзыва либо установить новый срок для его представления.
В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.
Оценив в совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ все представленные документы и доказательства, судом установлено следующее.
Из материалов дела усматривается, что Решением Бахчисарайского городского совета от 23.05.2017 N875-в земельный участок площадью 16778 кв.м с кадастровым номером 90:01:010101:3651 по ул. Симона, 32 в г. Бахчисарае, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - объекты торговли (код 4.2) предоставлен Кутаеву С.В. в соответствии со статьёй 39.20 Земельного кодекса РФ в аренду сроком на 49 лет.
Администрацией г. Бахчисарая Республики Крым подготовлен договор аренды от 18.05.2018 N4-26/18 вышеуказанного земельного участка Кутаева С.В. (далее - Договор аренды).
04.07.2018 Кутаевым С.В. направлен в Администрацию г.Бахчисарая Республики Крым протокол разногласий к вышеуказанному договору аренды.
Ввиду неполучения ответа на направленный протокол разногласий, полагая, что условия договора аренды от 18.05.2018 N4-26/18 не соответствуют действующему законодательству Российской Федерации и существенно нарушают права Кутаева С.В, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Частью 1 статьи 420 ГК РФ предусмотрено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно части 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу части 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. (части 2 статьи 432 ГК РФ)
В соответствии с положениями статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Частью 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).
В статье 446 ГК РФ закреплено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу статьи 446 ГК РФ, статьи 173 АПК РФ при рассмотрении разногласий судом такой договор для сторон считается заключенным с момента вступления судебного акта в законную силу, с учетом выводов суда по каждому спорному условию, отраженному в резолютивной части решения.
Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Разрешая спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.
Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.
Таким образом, в данном случае Кутаев С.В. как правообладатель нежилых зданий, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 90:01:010101:3651, вправе требовать предоставления данного участка в аренду без проведения торгов, а Администрация, в свою очередь, обязана заключить такой договор.
Пунктом 2.1. договора аренды установлено, что договор аренды земельного участка заключен сроком на 49 (сорок девять) лет, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 5 настоящего договора. В силу пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации Стороны пришли к соглашению, что условия настоящего Договора применяются к их отношениям с 23.05.2017.
Истец просит исключить условие применения условий настоящего Договора к отношениям сторон с 23.05.2017.
Статьёй 611 Гражданского кодекса РФ установлена обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору. До настоящего времени передаточный акт не подписан арендатором, обязанность передать земельный участок по ул. Симона, 32 в г. Бахчисарае Администрацией г. Бахчисарая не исполнена, доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Согласно части 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации.
Таким образом, пользоваться правами арендатора в полном объёме (получение разрешения на строительство, отдать в залог недвижимое имущество и пр.) Кутаев С.В. может только с момента регистрации договора аренды.
В связи с изложенным, суд соглашается с доводами истца по данному пункту, принимает редакцию истца и излагает пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Договор аренды земельного участка заключен сроком на 49 (сорок девять) лет, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 5 настоящего Договора".
Соответственно, истец также просит указать в пункте 3.1 договора, что начисление арендной платы производится с даты государственной регистрации настоящего Договора, а не с 23.05.2017, как указано в редакции ответчика.
Принимая во внимание вышеприведенные нормы, сроки, когда проект договора был направлен истцу, а также рассмотрение данного дела в суде, суд соглашается с редакцией истца и полагает необходимым изложить пункт 3.1 договора в следующей редакции: "Начисление арендной платы производится с даты государственной регистрации настоящего Договора".
Истец также просит исключить абзац 9 пункта 4.1 договора, в проекте договора: "Арендодатель имеет право: в одностороннем порядке отказаться полностью или в части от исполнения Договора: а) в случае нарушения Арендатором сроков внесения арендной платы по договору более двух раз подряд; б) при отказе Арендатора от пересмотра порядка расчета арендной платы по договору, а равно при оставлении соответствующей инициативы Арендодателя без ответа в течение двадцати дней", ссылаясь на то, что случаи одностороннего отказа Арендодателя от исполнения Договора аренды установлены Земельным кодексом РФ и разделом 5 договора.
Суд соглашается с позицией истца по данному пункту, поскольку статьями 45, 46 Земельного кодекса РФ предусмотрены случаи прекращения аренды земельного участка, при этом, данные споры рассматриваются судом.
В связи с чем, абзац 9 пункта 4.1. договора аренды подлежит исключению.
Также истец просит исключить из абзаца 2 пункта 4.2 договора, согласно которому "Арендодатель обязан: передать земельный участок Арендатору и подписать акт о передаче земельного участка в течение 3 (трех) дней после подписания Сторонами настоящего договора при наличии оплаты очередного (текущего) платежа, в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием", слов "при наличии оплаты очередного (текущего) платежа".
Статьёй 611 Гражданского кодекса РФ установлена обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору. До настоящего времени передаточный акт не подписан арендатором, обязанность передать земельный участок по ул. Симона, 32 в г. Бахчисарае администрацией не исполнена. Истец не имеет правовых оснований для внесения арендной платы за земельный участок.
Данная позиция также корреспондируется с положениями п. 2.1, 3.1 договора о начале срока, с которого подлежит оплате арендная плата.
Учитывая вышеизложенную позицию суда, суд принимает позицию истца, и излагает абзац 2 пункта 4.2 договора в следующей редакции: "Арендодатель обязан: передать земельный участок Арендатору и подписать акт о передаче земельного участка в течение 3 (трех) дней после подписания Сторонами настоящего договора в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием".
Абзац 6 пункта 4.2 договора истец оспаривает в части указания ответчиком о необходимости уведомления Арендатора об изменении реквизитов на оплату арендной платы "20-дневные сроки". При этом, истец просит указать конкретный срок "10 дней".
Суд соглашается с доводами истца о необходимости указания меньшего срока для его уведомления Администрацией об изменении реквизитов, и изложении абзаца 6 пункта 4.2. договора в редакции Кутаева С.В.: "Арендодатель обязан в течение 10 дней уведомить Арендатора об изменении своих реквизитов, а также реквизитов для внесения платежей по Договору путем опубликования соответствующего сообщения в официальных средствах массовой информации Арендодателя либо путем направления уведомления любым доступным способом (почта, факс, курьер и т.п.)".
Относительно абзаца 10 пункта 4.4 договора, которым ответчиком предусмотрена обязанность Арендатора в течение 30 рабочих дней со дня подписания акта о передаче земельного участка зарегистрировать договор, истец указывает, что по вине администрации г. Бахчисарая договор аренды был выдан только в июле 2018, исполнение данного пункта в редакции администрации невозможно, а также, что в течение 30 рабочих дней регистрация уполномоченным органом может быть не произведена.
Суд полагает, что Администрация не вправе вменять в обязанность Арендатору зарегистрировать договор в определенный срок, поскольку сама регистрация производится уполномоченным органом, и сроки ее проведения от Кутаева С.В. не зависят.
С учетом изложенного, абзац 10 пункта 4.4 договора суд излагает в следующей редакции: "Зарегистрировать настоящий договор в исполнительном органе государственной власти Республики Крым, уполномоченном в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, и все изменения и дополнения к нему".
В пункте 5.3 договора истец просит предложение "Договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе Арендодателя в случаях:" дополнить словами "в судебном порядке".
При этом, истец ссылается на то, что судебный порядок расторжения договора аренды земельного участка установлен ст. 54 ЗК РФ.
Абзацем 3 пункта 5.3. Договора установлено: "Договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе Арендодателя, в случаях, когда Арендатор: более двух раз подряд не вносит арендную плату по истечении срока, установленного разделом 4 настоящего договора."
При этом разделом 4 Договора установлен ежемесячный порядок внесения арендной платы. Условиями Договора обязанность оплаты арендной платы возникает с 23.05.2017, тогда как Договор получен только в июле 2018, соответственно администрация г.Бахчисарая должна его расторгнуть не заключив.
В абзаце 6 пункта 5.3 Договора указано: "Договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе Арендодателя в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством".
В связи с тем, что текст Договора содержит исчерпывающий перечень случаев расторжения договора аренды земельного участка, установленный законодательством РФ, необходимо исключить данный пункт.
С учетом изложенного, пункт 5.3. договора суд излагает в следующей редакции: "Договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе Арендодателя в судебном порядке, в случаях, когда Арендатор:
- использует земельный участок с нарушением целевого назначения земельного участка и разрешенного использования, или способами, приводящими к его порче;
- не устраняет совершенное умышленно отравление, загрязнение, порчу земельного участка;
- более 2 месяцев подряд не вносит арендную плату;
- передал земельный участок или его часть в субаренду, а также передал арендные права земельного участка по настоящему договору в залог без получения письменного согласия (уведомления) Арендатора;
- в случае изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд".
Согласно редакции пункта 5.5 договора, предложенной ответчиком: "В случае несогласия Арендатора на изменение условий договора в части изменения размера арендной платы, по основаниям, предусмотренным пунктом 3.3 настоящего договора, Стороны пришли к соглашению, что договор считается прекращенным в связи с окончанием срока его действия с момента получения Арендодателем уведомления Арендатора".
Истец просит указать в данном пункте о его праве обжаловать изменение условий договора в судебном порядке, поскольку судебный порядок расторжения договора аренды земельного участка установлен ст. 54 ЗК РФ. Так как на земельном участке расположены объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в установленном порядке, расторжение договора по указанным основаниям нецелесообразно для Арендодателя.
Суд соглашается с данной позицией истца, изложив пункт 5.5 договора в его редакции: "В случае несогласия Арендатора на изменение условий договора в части изменения размера арендной платы, по основаниям, предусмотренным пунктом 3.3 настоящего договора, Арендатор вправе обжаловать изменение условий договора в судебном порядке".
Ответчиком в пункте 6.2 договора предусмотрена пеня в размере 0,4% от просроченной суммы оплаты за каждый день.
Истец предлагает установить пеню в размере одной трехсотой действующей на дату уплаты пеней ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации.
Суд полагает, что размер неустойки, указанный ответчиком, завышен, а предложенный истцом соответствует принципу разумности, в связи с чем, суд излагает пункт 6.2. договора в следующей редакции: "В случае нарушения сроков внесения арендной платы Арендатор уплачивает пеню в размере одной трехсотой действующей на дату уплаты пеней ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки оплаты.".
Также ответчиком в пункте 6.4 договора предусмотрена оплата Арендатором в случае несвоевременного возврата земельного участка Арендодателю штрафа в двукратном размере арендной платы за все время пользования земельным участком после прекращения действия договора или его расторжения, а пунктом 6.6 договора предусмотрено, что за несвоевременный возврат арендованного ранее земельного участка, при прекращении Договора, Арендатор обязан внести арендную плату за все время просрочки, а также уплатить Арендодателю пеню в размере 0,4% от ежемесячно начисляемого размера арендной платы за каждый календарный день просрочки возврата арендованного ранее земельного участка.
Истец просит пункт п.6.4 договора исключить, а в пункте 6.6 договора установить неустойку в размере одной трехсотой действующей на дату уплаты пеней ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации.
Принимая во внимание недопустимость одновременного применения штрафа и пени при несвоевременном возврате участка, а также тот факт, что на данном участке у истца находится недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве собственности, суд полагает необходимым пункт п.6.4 договора исключить.
Пункт 6.6. договора - изложить в следующей редакции: "За несвоевременный возврат арендованного ранее земельного участка, при прекращении Договора, Арендатор обязан внести арендную плату за все время просрочки, а также уплатить Арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей на дату уплаты пеней ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки возврата арендованного ранее земельного участка.".
Таким образом, заявленные Кутаевым С.В. требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы относятся на ответчика и взыскиваются с последнего в пользу истца, уплатившего государственную пошлину.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Удовлетворить исковое заявление Кутаева Сергея Владимировича.
Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка площадью 16778 кв.м с кадастровым номером 90:01:010101:3651 по ул. Симона, 32 в г. Бахчисарае, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - объекты торговли (код 4.2), изложив договор аренды в редакции предложенного истцом протокола разногласий, а именно:
Пункт 2.1 договора - "Договор аренды земельного участка заключен сроком на 49 (сорок девять) лет, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 5 настоящего Договора".
Пункт 3.1 договора - "Начисление арендной платы производится с даты государственной регистрации настоящего Договора".
Абзац 9 пункта 4.1 договора исключить.
Абзац 2 пункта 4.2 договора - "Арендодатель обязан: передать земельный участок Арендатору и подписать акт о передаче земельного участка в течение 3 (трех) дней после подписания Сторонами настоящего договора в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием".
Абзац 6 пункта 4.2 договора - "Арендодатель обязан: в течение 10 дней уведомить Арендатора об изменении своих реквизитов, а также реквизитов для внесения платежей по Договору путем опубликования соответствующего сообщения в официальных средствах массовой информации Арендодателя либо путем направления уведомления любым доступным способом (почта, факс, курьер и т.п.)."
Абзац 10 пункта 4.4 договора - "Зарегистрировать настоящий договор в исполнительном органе государственной власти Республики Крым, уполномоченном в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, и все изменения и дополнения к нему".
Пункт 5.3. договора - "Договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе Арендодателя в судебном порядке, в случаях, когда Арендатор".
Абзац 3 пункта 5.3 договора - "Договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе Арендодателя в судебном порядке, в случаях, когда Арендатор: более 2 месяцев подряд не вносит арендную плату".
Абзац 6 пункта 5.3 договора исключить.
Пункт 5.5 договора - "В случае несогласия Арендатора на изменение условий договора в части изменения размера арендной платы, по основаниям, предусмотренным пунктом 3.3 настоящего договора, Арендатор вправе обжаловать изменение условий договора в судебном порядке".
Пункт 6.2 договора - "В случае нарушения сроков внесения арендной платы Арендатор уплачивает пеню в размере одной трехсотой действующей на дату уплаты пеней ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки оплаты".
Пункт 6.4. договора исключить.
Пункт 6.6 договора - "за несвоевременный возврат арендованного ранее земельного участка, при прекращении Договора, Арендатор обязан внести арендную плату за все время просрочки, а также уплатить Арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей на дату уплаты пеней ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки возврата арендованного ранее земельного участка".
Взыскать с Администрации города Бахчисарая Республики Крым в пользу Кутаева Сергея Владимировича судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 6000,00 руб.
Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, г. Севастополь, ул. Суворова, 21).
Судья С.Ю.Кузнякова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
