Дата принятия: 04 декабря 2019г.
Номер документа: А83-604/2017
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ
РЕШЕНИЕ
от 4 декабря 2019 года Дело N А83-604/2017
Резолютивная часть решения объявлена 27 ноября 2019 года
Решение в полном объеме изготовлено 04 декабря 2019 года
Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Якимчук Н.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузнецовой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению
Индивидуального предпринимателя Коробова Валерия Николаевича (ОГРНИП 314910234309290, ИНН 910400050430)
к Администрации Голубинского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым (ОГРН 1149102102269, ИНН 9104002270),
о понуждении к заключению дополнительного соглашения,
встречному исковому заявлению Администрации Голубинского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым (ОГРН 1149102102269, ИНН 9104002270) к Индивидуальному предпринимателю Коробову Валерию Николаевичу (ОГРНИП 314910234309290, ИНН 910400050430)
о расторжении договора аренды здания общежития, обязании совершить определенные действия,
в отсутствие явки, представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания.
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель Коробов Валерий Николаевич обратился в Арбитражный суд Республики с иском к Администрации Голубинского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым, согласно которого просит суд (с учетом уточнений в ред. от 07.11.2019) понудить ответчика заключить с истцом дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды здания общежития от 28.10.2004, расположенного по адресу: Республика Крым, Бахчисарайский район, с.Голубинка, ул. Ленина, д. 9, в целях приведения договора в соответствие с законодательством РФ в редакции, предложенной истцом.
Определением от 31.01.2017 исковое заявление Индивидуального предпринимателя Коробова Валерия Николаевича принято судом, возбуждено производство по делу NА83-604/2017.
Определением от 29.05.2017 производство по делу NА83-604/2017 приостанавливалось до вступления в законную силу судебного акта по делу NА83-2618/2017, рассматриваемому Арбитражным судом Республики Крым.
Определением от 15.12.2017 по делу NА83-2618/2017 исковое заявление Администрации Голубинского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым к Индивидуальному предпринимателю Коробову Валерию Николаевичу и Голубинскому сельскому совету Бахчисарайского района Республики Крым оставлено без рассмотрения. Судебный акт вступил в законную силу.
14.02.2018 от Индивидуального предпринимателя Коробова Валерия Николаевича поступило заявление о возобновлении производства по настоящему делу.
Определением от 15.02.2018 по вопросу возобновления производства по настоящему делу судом назначено судебное заседание на 02.04.2018.
Определением от 02.04.2018 суд возобновил производство по делу NА83-604/2017.
16.05.2018 от Администрации Голубинского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым поступило встречное исковое заявление, согласно которому просит суд о расторжении договора аренды здания общежития, расположенного по адресу: Республика Крым, Бахчисарайский район, село Голубинка, ул. Ленина, 9, заключенного 28.10.2004 между Территориальной громадой Голубинского сельского совета Бахчисарайского район, в лице головы Романова Александра Серегевича (далее - арендодатель) и субъекта предпринимательской деятельности Коробова Валерия Николаевича (далее - арендатор), удостоверенного частным нотариусом Паюк Н.А., номер реестровой записи о регистрации сделки 2248636.
Определением от 22.05.2018 суд принял к производству встречное исковое заявление Администрации Голубинского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым к Индивидуальному предпринимателю Коробову Валерию Николаевичу о расторжении договора аренды здания общежития, расположенного по адресу: Республика Крым, Бахчисарайский район, село Голубинка, ул. Ленина, 9, заключенного 28.10.2004 между Территориальной громадой Голубинского сельского совета Бахчисарайского район, в лице головы Романова Александра Сергеевича (далее - арендодатель) и субъекта предпринимательской деятельности Коробова Валерия Николаевича (далее - арендатор), удостоверенного частным нотариусом Паюк Н.А., номер реестровой записи о регистрации сделки 2248636, для рассмотрения его совместно с первоначальным иском Индивидуального предпринимателя Коробова Валерия Николаевича к Администрации Голубинского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым, о понуждении к заключению дополнительного соглашения, в деле А83-604/2017.
Определением от 15.11.2018 суд назначил судебную строительно-техническую экспертизу по делу NА83-604/2017. Проведение судебной строительно-технической экспертизы поручено судебному эксперту Гавриленко Геннадию Ивановичу (295026, г.Симферополь, ул.Гагарина, 14а, к 150).
На разрешение экспертной организации поставлен следующий вопрос: определить произошло ли значительное ухудшение состояния объекта договора аренды от 28.10.2004, заключенного между Голубинским сельским советом Бахчисарайского района Республики Крым (далее - арендодатель) и Коробовым Валерием Николаевичем (далее - арендатор), а именно: здания, площадью 852,5 кв.м., расположенного по адресу: Республика Крым, Бахчисарайский район, с. Голубинка, ул. Ленина, д. 9, в результате его использования арендатором в период с 28.10.2004 по настоящее время, по сравнению с состоянием в котором передавалось арендатору, помимо нормального износа. Производство по делу NА83-604/2017 приостановлено на срок проведения экспертизы.
19.03.2019 заключение эксперта поступило в материалы дела.
Определением от 20.03.2019 суд назначил судебное заседание по вопросу возобновления производства по делу NА83-604/2017.
Определением от 15.04.2019 производство по делу NА83-604/2017 возобновлено.
Судебные заседания откладывались по различным основаниям.
В судебное заседание, имевшее место 27.11.2019 лица, участвующие в деле явку своих уполномоченных представителей не обеспечили, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается материалами дела. В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.
Индивидуальный предприниматель Коробов Валерий Николаевич первоначальные исковые требования поддержал в полном объеме, против удовлетворения встречного иска возражал.
Администрация Голубинского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым против удовлетворения первоначального иска возражала, в рамках настоящего дела заявила встречные исковые требования.
Исковые требования мотивированы тем, что ввиду отказа ответчика от заключения дополнительного соглашения, заявления о прекращении договора (письмо исх. N127-к-02/19 от 29.12.2016) возможность внесения изменений в данный договор по соглашению сторон утрачена, в связи с чем Индивидуальный предприниматель Коробов Валерий Николаевич вынужден обратиться в арбитражный суд с первоначальным исковым заявлением для защиты нарушенных прав и законных интересов.
Исследовав материалы дела, всесторонне и полно выяснив все фактические обстоятельства, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, оценив относимость, допустимость каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, судом установлено следующее.
28.10.2004 между Голубинским сельским советом Бахчисарайского района Автономной Республики Крым (в настоящее время - Администрация Голубинского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым (далее - арендодатель, ответчик (по первоначальному иску) и физическим лицом - предпринимателем Коробовым Валерием Николаевичем (в настоящее время ИП Коробов В.Н. (далее - арендатор, истец (по первоначальному иску), на основании решения N134 от 20.10.2004 13 сессии 24 созыва Голубинского сельского Совета Бахчисарайского района заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в коммунальной собственности - здания общежития по адресу: Бахчисарайский р-н, с. Голубинка, ул. Ленина, д. 9. Договор, в установленном законодательством Украины порядке, удостоверен частным нотариусом Бахчисарайского районного нотариального округа Паюк Н.А. 28 октября 2004 года, и зарегистрирован 28.10.2004 в 17 часов 41 минуту по регистрационному N224863 в Государственном реестре сделок.
Объект аренды передан ФЛП Коробову В.Н. по акту приема-передачи.
В соответствии с пунктами 1.7., 7.1 договор заключен на 49 лет и действует до 28 октября 2053 года.
Согласно пунктам 7.2., 7.З., 7.7. договора условия договора действуют в течение всего срока его действия, изменения, дополнения, расторжение допускаются по взаимному согласию Сторон, действие договора прекращается по истечению срока, приватизации имущества при участии Арендатора, гибели имущества, по соглашению Сторон.
Права на односторонний отказ или изменение условий договора указанным договором Сторонам не предоставлено.
Претензий касательно исполнения договора с момента его заключения сторонами не заявлялось.
18.03.2014 Республика Крым принята в состав Российской Федерации на основании Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов, подписанного в г. Москве.
21.03.2014 принят Федеральный конституционный закон от 21.03.2014 N6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя".
11.08.2016 ИП Коробов В.Н. обратился в Администрацию Голубинского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым с заявлением о переоформлении договора аренды.
В ответ на указанное обращение Администрацией был предоставлен проект договора аренды (копия сопроводительного письма Администрации исх. N87-к/02-19 от 01.09.2016. В связи с тем, что условия аренды, изложенные в предоставленном Администрацией проекте иные и существенно отличающиеся от условий, согласованных сторонами в действующем договоре от 28.10.2004 ИП Коробов В.Н. 11.11.2016 направил в Администрацию претензию, в которой выразил свое несогласие на изменения существенных условий договора.
Письмом исх.N112-к/02-19 от 14.11.2016 Администрация запросила у ИП Коробова В.Н. дополнительные документы, в частности, решение сессии о передаче здания в аренду, разрешение Голубинского сельского совета на заключение договора аренды. Поскольку указанные документы составлены именно Голубинским сельским Советом и имеются в полном объеме у Арендодателя, ИП Коробов В.Н. письмом от 28.11.2016 просил Администрацию разъяснить необходимость предоставления данных документов.
Письмом, исх.N118-К-02/19 от 02.12.2016 Администрация сообщила о приостановлении рассмотрения претензии.
20.12.2016 ИП Коробов В.Н. направил в Администрацию заявление о согласовании условий договора с приложением проекта дополнительного соглашения и проекта договора в новой редакции. В ответ на указанное письмо, Администрация уведомила (исх. N 127-К-02/19 от 29.12.2016) об отказе в заключении дополнительного соглашения, а также о прекращении действия договора, необходимости возврата имущества.
По мнению ИП Коробова В.Н., ссылка администрации на отнесение объекта аренды к специализированному жилищному фонду не соответствует действительности, поскольку здание общежития, переданное в аренду по договору жилым не является, что подтверждается кадастровой выпиской, а также противоречит предыдущим действиям Администрации, в частности, вступлению в переговоры по внесению изменений в договор аренды, предоставлению Администрацией проекта договора, проведению оценки арендной платы.
На основании изложенного, истец считает, что действия ответчика направлены уклонение от обязанности по внесению изменений в договор аренды, установленной статьей 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 N38-ЗРК.
Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения Индивидуального предпринимателя Коробова Валерия Николаевича с первоначальным исковым заявлением в арбитражный суд.
Исследовав материалы дела, суд полагает, что первоначальные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
В соответствии со ст. 12 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N6- ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе подтверждающие гражданское состояние, образование, право собственности, право пользования, право на получение пенсий, пособий, компенсаций и иных видов социальных выплат, право на получение медицинской помощи, а также таможенные и разрешительные документы (лицензии, кроме лицензий на осуществление банковских операций и лицензий (разрешений) на осуществление деятельности некредитных финансовых организаций), выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым.
В соответствии со статьей 12.1 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" в редакции Федерального конституционного закона от 23.06.2016 N5-ФКЗ до 1 января 2019 года на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.
На основании статьи 1 Закона Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" правовую основу регулирования на территории Республики Крым земельных и имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Федеральный конституционный закон от 21 марта 2014 года N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Федеральный конституционный закон), Конституция Республики Крым, а также иные федеральные законы и нормативные правовые акты Республики Крым с учетом особенностей, установленных Законом Республики Крым от 31.07.2014 N З8-ЗРК.
Обязательства Сторон договора аренды недвижимого имущества установлены статьей 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 N38-ЗРК, в соответствии с п. 13 указанной статьи Стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, стороны по договору об установлении сервитута, заключившие такие договоры до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязаны до 1 января 2017 внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.
В соответствии с п. 18 указанной статьи, в случае несоблюдения требований о сроках переоформления прав любая сторона вправе понудить иную сторону к заключению соответствующих соглашений в судебном порядке.
В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
Частью 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в том числе и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
На основании статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Вместе с тем, в силу прямого указания Закона Республики Крым от 31.07.2014 N38-ЗРК, действующий договор аренды необходимо привести в соответствие с законодательством Российской Федерации. По мнению ИП Коробова В.Н., приведение договора в соответствие с законодательством РФ осуществляется посредством внесения изменений в договор, а не посредством заключения нового договора, условия которого иные и противоречат условиям, согласованным сторонами в договоре аренды от 28.10.2004, что приводит к одностороннему изменению условий договора, противоречит действующему законодательству, что нарушает права ИП Коробова В.Н. как арендатора имущества.
Как указывает ИП Коробов В.Н., условия договора аренды от 28.10.2004 не противоречат законодательству Российской Федерации, в частности положениям главы 34 ГК РФ, а нуждаются только в корректировке.
Вместе с тем, согласно пункту 13 статьи 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 N38-ЗРК стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, стороны по Договору об установлении сервитута, заключившие такие договоры до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязаны до 01.01.2017 внести изменения в соответствующий договор, ели не истек срок действия такого договора, в целях приведения его в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
Вместе с тем, данный договор не может быть приведен в соответствие с действующим законодательством, ввиду прямого запрета на заключение таких сделок как в период действия норм законодательства Украины, так и на момент заключения данной сделки, так и на момент действующего законодательства Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что Администрацией в адрес ИП Коробову В.Н. направлено соглашение о прекращении действия договора аренды общежития от 28.10.2004, мотивированное несоответствием нормам действующего законодательства договора аренды общежития в целом.
Кроме того, Администрация Голубинского сельского поселения Бахчисарайского района не имеет правомочий заключения дополнительного соглашения к договору аренды здания общежития, с целью приведения такого договора в соответствие с требованиями действующего законодательства, ввиду прямого запрета на заключение сделок с объектами специализированного фонда к которым относятся общежития, для использования в коммерческой деятельности.
Как указывает Администрация Голубинского сельского поселения Бахчисарайского района в своих пояснениях, аналогичные запрещающие нормы действовали и на момент заключения данного договора, ввиду чего такой договор является недействительным (ничтожным) с момента ее заключения.
По смыслу статьи 9 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N6- ФКЗ принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значении Севастополя" (далее - Закона N 6-ФКЗ) к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие я момент возникновения данных правоотношений (определение ВС РФ от 05.12.2014 N ЗОН ЭС14-1405).
При этом учитывается, что нормы ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материальные права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствии противоречий с нормами российского законодательства (Определение ВС РФ от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939).
В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) гражданские права и обязанности возникают из действий лиц, предусмотренных актами (гражданского законодательства, а также из действий лиц, не предусмотренных этими актами, но по аналогии порождают гражданские права и обязанности. Основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются: договоры и другие сделки.
По общему правилу сделка не должна противоречить требованиям действующего Законодательства и моральным основам общества.
Согласно статье 203 ГК Украины, который действовал на момент заключения договора, следует, что содержание сделки не может противоречить этому Кодексу, другим актам гражданского законодательства, а также моральным принципам общества.
Основанием недействительности сделки, согласно статье 215 ГК Украины является несоблюдение в момент совершения сделки стороной (сторонами) требований, установленных частями первой-третьей, пятой и шестой статьи 203 ГК Украины. В частности, содержание сделки не может противоречить этому кодексу, другим актам гражданского законодательства.
Согласно статье 127 Жилищного кодекса УССР - для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы могут использоваться общежития. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этой цели жилые дома. Жилые дома регистрируются как общежития в исполнительном комитете районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов.
Согласно Примерного положения об общежитиях утвержденного постановлением Совета Министров УССР от 03 июня 1986 N20, в редакции на момент заключения сделки, пунктом 2 предусмотрено, что общежития предназначаются для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы.
Законодатель на предусматривает возможность использования специализированного жилищного фонда общежитий для размещения торговых точек и отелей, а также передачу указанного жилищного фонда в аренду.
Так согласно статьям 128,129 ЖК УССР, жилые помещения общежитий передаются на основании решения собственника, согласно ордера на вселение, для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы.
На момент заключения договора аренды здания общежития данный объект не переведен из жилого в нежилое помещение и поэтому, исходя из требований статьи 6 Жилищного кодекса УССР не мог быть передан в аренду под торговую точку и отель, то есть использоваться по целевому назначению.
Предоставление помещений в жилых домах для других целей не допускается за исключением случаев, когда такие помещения исключаются из жилого фонда непригодные для проживания или переводятся в нежилые помещения в порядке, предусмотренном соответственно статьями 7, 8 Жилищного кодекса УССР.
Приведенным предписаниям жилищного законодательства, которое следует применять к отношениям по использованию жилищного фонда, противоречит спорный договор 28.10.2004 о передаче в аренду для размещения торговой точки и отеля помещений жилого фонда - общежития, в котором, к тому же прописаны граждане.
Ввиду установления нарушения прав муниципального образования Голубинское сельское поселение Бахчисарайского района, в части использования муниципального имущества согласно заключенной ранее сделки, противоречащей нормам закона, Администрация сельского поселения обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением о признании такого договора недействительным.
Согласно части 1, 3 статьи 215 Гражданского кодекса Украины несоблюдение в момент совершения сделки стороной (сторонами) требований, установленных, в частности, статья 203 этого же кодекса о том, что содержание сделки не может противоречить Гражданскому кодексу, другим актам законодательства, является основанием для признания недействительным такого договора.
При таких обстоятельствах, поскольку содержание оспариваемого договора от 28.10.2014 противоречит нормам Жилищного кодекса УССР, данный договор является недействительным.
Аналогичный запрет на передачу специализированного жилищного фонда в аренду коммерческой деятельности предусмотрен нормами действующего законодательства Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кода Российской Федерации" сделки, связанные с арендой (имущественным найма безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения действие Гражданского кодекса Российской Федерации, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 Кодекса (статья 288 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязан предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Часть 1 статьи 607 ГК РФ среди прочего определяет, что законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
Так согласно части 1 статьи 92 ЖК РФ, к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относится, в том числе, помещения в общежитиях.
Согласно части 3 статьи 92 ЖК РФ специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным настоящим разделом.
Исходя из вышеизложенного, следует, что на момент заключения договора аренды здания общежития (в целом), нормами действующего законодательства Украины не была предусмотрена возможность передачи в аренду специализированного жилищного фонда в аренду, для и использования в коммерческих целях, следовательно, такой договор является недействительным (ничтожным) с момента его заключения.
Кроме того, на момент рассмотрения настоящего дела, действующее законодательство Российской Федерации, также не предусматривает возможность передачи и использование специализированного жилищного фонда не по назначению.
Заключение дополнительного соглашения к договору аренды здания общежития противоречит нормам действующего законодательства, ввиду чего понуждение Администрации муниципального образования к сделке, противоречащей закону недопустимо.
Аналогичная позиция изложена в Постановлении Двадцать первого арбитражного апелляционного суда по делу NА84-80/2016.
В рамках настоящего спора, заявлен встречный иск, согласно которого Администрация Голубинского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым просит суд (с учетом уточнений в ред. от 28.10.2019):
1. Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества: здания общежития, литер "А", общей площадью 852,5 кв.м, кадастровый номер: 90:01:070101:4, расположенного по адресу: Республика Крым, Бахчисарайский район, село Голубинка, ул. Ленина, 9, заключенного 28.10.2004 между Территориальной громадой Голубинского сельского совета Бахчисарайского район, в лице головы Романова Александра Сергеевича и субъектом предпринимательской деятельности Коробовым Валерием Николаевичем, удостоверенного частным нотариусом Паюк Н.А., номер реестровой записи о регистрации сделки 2248636.
2. Обязать Индивидуального предпринимателя Коробова Валерия Николаевича освободить и возвратить Администрации Голубинского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым, переданное на основании договора аренды от 28.10.2004 недвижимое имущество: здание общежития, литер "А", общей площадью 852,5 кв.м, кадастровый номер: 90:01:070101:4, расположенного по адресу: Республика Крым, Бахчисарайский район, село Голубинка, ул. Ленина, 9, в надлежащем состоянии, путём подписания акта приема-передачи.
В обоснование встречного иска, Администрация указывает, что индивидуальным предпринимателем за длительный срок арендного пользования с 2004 года не проведен ни текущий, ни капитальный ремонт, что привело здание к разрушению. В нарушение договора аренды ответчик не обеспечил сохранность арендованного имущества, не предотвратил его повреждение и порчу, не проводит мероприятия пожарной безопасности, имущество, переданное в аренду не застраховано. Проектная и разрешительная документация по строительным и реконструкционным работам, а также документация по переустройству и перепланировке здания общежития у ответчика отсутствует.
При отсутствии согласия Арендодателя часть здания общежития сдается в субаренду иным лицам, занимающимся предпринимательской деятельностью.
В соответствии с Решением 33 сессии 1-го созыва N 432 от 19.05.2017 Голубинского сельского совета Бахчисарайского района Республики Крым, ввиду необходимости использования здания общежития в с. Голубинка ул. Ленина, 9 Бахчисарайского района Республики Крым, для собственных нужд, для проживания специалистов и нуждающихся граждан в жилых помещениях, а также в связи с нарушением ИП Коробовым В.Н. условий договора аренды здания общежития от 28.10.2004 года, выраженное в самовольной реконструкции объекта и несоответствии договора требований законодательства направить соглашение о расторжении договора аренды здания общежития ИП Коробову В.Н.
Решением 39 сессии 1-го созыва N 474 от 12.12.2017 Голубинского сельского совета Бахчисарайского района Республики Крым в Решение 33 сессии 1-го созыва N 432 от 19.05.2017 были внесены изменения: определено необходимость использования здания общежития в с. Голубинка, ул. Ленина, 9 Бахчисарайского района Республики Крым, для собственных нужд, в целях предоставления ордеров на проживание специалистов и нуждающихся граждан в жилых помещениях.
В удовлетворении заявления ИП Коробова В.Н. о признании Решения 33 сессии 1- го созыва N 432 от 19.05.2017 Голубинского сельского совета Бахчисарайского района Республики Крым незаконным Арбитражным судом Республики Крым 21.12.2017 было отказано.
В связи с занятием спорного здания ИП Коробовым В.Н. Администрация лишена права получить положительное заключение экспертизы на проведение капитального ремонта общежития, и впоследствии войти в Республиканскую адресную инвестиционную программу и План капитального ремонта РК на 2019-2021 годы.
Общежитие, расположенное по адресу: с.Голубинка ул.Ленина, 9 Бахчисарайского района Республики Крым, является коммунальной (муниципальной) собственностью муниципального образования Голубинское сельское поселение Бахчисарайского района Республики Крым.
В статье 4 Устава, в структуру органов местного самоуправления поселения входит представительный органа поселения - Голубинский сельский совет, глава поселения - Председатель Голубинского сельского совета, исполнительно-распорядительный орган поселения - Администрация Голубинского сельского поселения.
К компетенции Голубинского сельского совета относится, среди прочего, определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящегося в муниципальной собственности поселения (подп. 6 п. 1 ст. 40 Устава).
Между тем, в силу подп. 2 п. 1 ст. 56 Устава к полномочиям Администрации Голубинского сельского поселения в области управления муниципальной собственностью, взаимоотношений с предприятиями, учреждениями и организациями на территории муниципального образования Голубинское сельское поселение Бахчисарайского района Республики Крым относится, в том числе, управление имуществом, находящемся в муниципальной собственности поселения, решение вопросов по созданию, приобретению, использованию, распоряжению и аренде объектов муниципальной собственности.
Органы местного самоуправления от имени муниципального образования Голубинское сельское поселение Бахчисарайского района Республики Крым самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (ч. 1 ст. 77 Устава).
Органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имуществом во временное или постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации, органам государственной власти Республики Крым и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами (ч. 2 ст. 7 Устава).
В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона N131-Ф3 по вопросам местного значения населением муниципальных образований непосредственно и (или) органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты. За неисполнение муниципальных правовых актов граждане, руководители организаций, должностные лица органов государственной власти и должностные лица органов местного самоуправления несут ответственность в соответствии с федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно подп. а п. 1 ст. 68 Устава Голубинский сельский совет во исполнение возложенных на него полномочий издает муниципальные правовые акты в виде решений.
Таким образом, решение Голубинского сельского совета 33-й сессии 1-го созыва от 19.05.2017 N432 "О необходимости использования общежития под жилье специалистов с.Голубинка, ул. Ленина, 9" вынесено советом в пределах своих полномочий и на основании норм действующего законодательства, поскольку последнее непосредственно определяет порядок управления и распоряжения муниципальным имуществом - зданием общежития, расположенным по адресу: ул. Ленина, 9, с. Голубинка, Бахчисарайский район, Республика Крым.
Кроме того, указанное решение вынесено на основании статьи 92 ЖК РФ, в соответствии с которой включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.
Суд приходит к выводу о том, что договор аренды, заключенный между ответчиками, не соответствует пункту 4 статьи 13 Закона об основанных гарантиях прав ребенка, является ничтожной сделкой.
Суд считает также обоснованным довод Администрации о несоответствии заключенного договора аренды положениям жилищного законодательства.
Статья 450 ГК РФ установлено, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно части второй статьи 619 Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Согласно пунктах 25, 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора, а также договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.
В силу вышеуказанных норм, принимая во внимание, нарушение норм действующего законодательства, допущенного при заключении оспариваемого договора, суд считает возможным удовлетворить требование о расторжении договора аренды недвижимого имущества: здания общежития, литер "А", общей площадью 852,5 кв.м, кадастровый номер: 90:01:070101:4, расположенного по адресу: Республика Крым, Бахчисарайский район, село Голубинка, ул. Ленина, 9, заключенного 28.10.2004 между Территориальной громадой Голубинского сельского совета Бахчисарайского район, в лице головы Романова Александра Сергеевича и субъектом предпринимательской деятельности Коробовым Валерием Николаевичем, удостоверенного частным нотариусом Паюк Н.А., номер реестровой записи о регистрации сделки 2248636.
Согласно пункту 2 статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Так, суд считает необходимым обязать Индивидуального предпринимателя Коробова Валерия Николаевича освободить и возвратить Администрации Голубинского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым, переданное на основании договора аренды от 28.10.2004 недвижимое имущество: здание общежития, литер "А", общей площадью 852,5 кв.м, кадастровый номер: 90:01:070101:4, расположенного по адресу: Республика Крым, Бахчисарайский район, село Голубинка, ул. Ленина, 9, в надлежащем состоянии, путём подписания акта приема-передачи.
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно части 1 статьи 67 АПК РФ арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу.
Как указано в статье 68 АПК РФ, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
В соответствии со статьей 71 АПК РФ Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
При изложенных обстоятельствах, учитывая, что доводы Индивидуального предпринимателя Коробова В.Н., изложенные в обоснование первоначального иска не нашли своего документального подтверждения и правового обоснования, суд отказывает в удовлетворении первоначального иска.
Вместе с тем, принимая во внимание, наличие исчерпывающего перечня доказательств, содержащихся в материалах дела, подтверждающих доводы Администрации, изложенные в обоснование встречного иска требований, суд удовлетворяет встречные исковые требования в полном объеме.
В основу распределения судебных расходов между сторонами действующим процессуальным законодательством положен принцип возмещения их лицу, которое фактически понесло расходы, за счет проигравшей стороны.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины за рассмотрение первоначального искового заявления относятся на истца.
В соответствии с положениями части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Государственная пошлина за рассмотрение встречного искового заявления в суде первой инстанции в размере 12 000,00 рублей подлежит отнесению на Индивидуального предпринимателя Коробова Валерия Николаевича.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд,-
РЕШИЛ:
1. В удовлетворении первоначального иска отказать.
2. Встречный иск удовлетворить.
3. Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества: здания общежития, литер "А", общей площадью 852,5 кв.м, кадастровый номер: 90:01:070101:4, расположенного по адресу: Республика Крым, Бахчисарайский район, село Голубинка, ул. Ленина, 9, заключенного 28.10.2004 между Территориальной громадой Голубинского сельского совета Бахчисарайского район, в лице головы Романова Александра Сергеевича и субъектом предпринимательской деятельности Коробовым Валерием Николаевичем, удостоверенного частным нотариусом Паюк Н.А., номер реестровой записи о регистрации сделки 2248636.
4. Обязать Индивидуального предпринимателя Коробова Валерия Николаевича освободить и возвратить Администрации Голубинского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым, переданное на основании договора аренды от 28.10.2004 недвижимое имущество: здание общежития, литер "А", общей площадью 852,5 кв.м, кадастровый номер: 90:01:070101:4, расположенного по адресу: Республика Крым, Бахчисарайский район, село Голубинка, ул. Ленина, 9, в надлежащем состоянии, путём подписания акта приема-передачи.
5. Взыскать с Индивидуального предпринимателя Коробова Валерия Николаевича (ОГРНИП 314910234309290, ИНН 910400050430) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение встречного искового заявления в суде первой инстанции в размере 12 000,00 рублей.
Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, г. Севастополь, ул. Суворова, 21) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, г. Калуга, ул. Кирова, дом 4) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.
Судья Н.Ю. Якимчук
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
