Дата принятия: 01 февраля 2019г.
Номер документа: А83-5746/2018
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ
РЕШЕНИЕ
от 1 февраля 2019 года Дело N А83-5746/2018
Резолютивная часть решения объявлена 25 января 2019 года
Решение в полном объеме изготовлено 01 февраля 2019 года
Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Якимчук Н.Ю., при ведении протокола судебного заседания и его фиксации с помощью технических средств секретарем судебного заседания Мухтаровой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению
Общества с ограниченной ответственностью "ТРИО-2008" (ОГРН 114910212673, ИНН 9107003843)
к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Крым (ОГРН 1149102017426, ИНН 9102012080)
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца:
Общества с ограниченной ответственностью "Лидаик" (ЕГРПОУ 19195680)
о внесении изменений в договор купли-продажи,
при участии представителей лиц, участвующих в деле:
от истца - Салюк А.С., представитель по доверенности от 22.05.2017 Nб/н, личность удостоверена паспортом гражданина РФ;
от ответчика - Трофимова О.В., представитель по доверенности от 28.12.2018 N1536-Д, личность установлена служебным удостоверением;
от третьего лица - Салюк А.С., представитель по доверенности от 24.09.2018 Nб/н, личность удостоверена паспортом гражданина РФ.
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "ТРИО-2008" обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Крым согласно которого просит суд (с учетом уточнений в ред. от 24.01.2019 (т.2, л.д. 84-86) о внесении изменений в договор купли-продажи государственного имущества - незавершенного строительством кинотеатра на 1 110 мест в г. Саки, ул. Ковалева, заключенный между Фондом имущества Автономной Республики Крым и Малым предприятием "Лидаик" 04.02.1997, удостоверенного государственным нотариусом Сакской городской нотариальной конторы Михайленко И.М 04.02.1997 за реестровым N 503.
Определением от 24.05.2018 исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "ТРИО-2008" принято судом, возбуждено производство по делу NА83-5746/2018.
Определением от 25.09.2018 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора - Общество с ограниченной ответственностью "Лидаик".
Судебные заседания откладывались по различным основаниям, в том числе для примирения сторон.
В судебное заседание, имевшее место 25.01.2019, прибыли уполномоченные представители лиц, участвующих в деле.
Истец заявленные требования, с учетом уточнений, поддержал в полном объеме.
Ответчик правовую позицию по существу заявленных требований изложил в отзыве на исковое заявление от 02.07.2018 N0114/16399 (т.1, л.д. 110-113).
Третье лицо правовую позицию по существу заявленных требований изложило в пояснениях от 16.10.2018 (т.2, л.д. 66-67).
Исковые требования мотивированы невозможностью исполнения ООО "Трио-2008" обязательств по завершению строительства объекта незавершенного строительства расположенного по адресу: Республика Крым, г.Саки, пер.Ковалева, 32, по причине существенного изменения обстоятельств явившихся следствием принятия Республики Крым в состав Российской Федерации, прекращения действия ранее применявшегося законодательства Украины в строительстве, а также наличия объективных причин указывающих на то, что ранее предусмотренные проектные решения приняты быть не могут ввиду их противоречия нормам СНиП РФ, что в итоге влечет за собой с одной стороны - невозможность завершения строительства, а с другой стороны - необходимость дополнительного периода времени для корректировки всех проектных решений и сроков осуществления строительства и осуществления полного комплекса мероприятий, направленных на документальное обеспечение строительства в строгом соответствии с требованиями специального законодательства РФ, то есть фактически разработки и утверждения всей проектно-сметной документации заново.
Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все представленные документы и доказательства, судом установлено следующее.
04.02.1997 между Малым предприятием "Лидаик" (далее - покупатель) с Фондом имущества Автономной Республики Крым (далее - продавец) заключен договор купли-продажи N503 объекта незавершенного строительства по адресу: г.Саки, ул.Ковалева, 32, в соответствии п.5.3 раздела 5 которого принял на себя обязательство выполнить условия Договора купли-продажи вытекающие из условий конкурса, а именно: завершить строительство Объекта до 1999 года с возможным изменением профиля; при эксплуатации Объекта обеспечить санитарно-экологические нормы (т.1, л.д.94-100).
12.06.2008 между МП "Лидаик" (далее - продавец) и ООО "Трио-2008" (далее - покупатель, истец) заключен Договор купли-продажи N80-01/08 вышеуказанного объекта приватизации, однако, о наличии ранее возложенных на МП "Лидаик" договором купли-продажи N503 обязательств ООО "Трио 2008" в известность поставлено не было (т.1, л.д. 101-106).
В силу требований ранее действовавшего Закона Украины "О приватизации государственного имущества", в случае дальнейшего отчуждения объекта приватизации, возложенные договором купли-продажи обязанности покупателя объекта приватизации, переходят к новому собственнику.
Таким образом, истец является лицом, обязанным выполнить условия, возложенные на прежнего собственника п.5.3. Договора N503 объекта незавершенного строительства по адресу: г.Саки, ул.Ковалева, 32.
В то же время, с провозглашением Декларации о независимости и заключением Договора о принятии Республики Крым в состав Российской Федерации и образовании новых субъектов - Республики Крым и города Севастополя, действие законодательства Украины, в том числе регулирующего порядок выполнения обязательств вытекающих из исполнения договора купли-продажи от 04.02.1997 N503, прекращено с 18.03.2014.
В частности, с 18.03.2014 применению не подлежит предусмотренный законодательством Украины порядок получения разрешения на проектирование, согласование проектной документации и ее государственной экспертизы, требования строительных норм и правил, получения разрешения на начало работ.
Также, не подлежат применению строительные нормы, на основании которых ранее осуществлялось проектирование вышеуказанного объекта незавершенного строительства по адресу: г.Саки, ул.Ковалева, 32.
Учитывая необходимость применения специального законодательства РФ, в частности, требований ЗК РФ и ГрК РФ, правил землепользования и застройки, соблюдения требований соответствующих СНиП РФ, истец не имеет возможности завершить строительство вышеуказанного объекта, поскольку вынуждено осуществить подготовительные мероприятия, направленные на завершение строительства, с учетом новых требований, что по сути предполагает оформление заново всей разрешительной и проектной документации.
В то же время, согласно осуществленной 16.02.2017 ООО "Техно-Крымпроект" экспертизы технического состояния несущих и ограждающих конструкций объекта незавершенного строительства по адресу: г.Саки, ул.Ковалева, 32, установлено, что общие деформации обследуемого строения, параметры конструкций и узлов их сопряжения не соответствуют нормативным пределам и свидетельствуют о недостаточно надежной работе грунтового основания и фундамента. Принятые объемно-планировочные и конструктивные решения рассматриваемых строений, прочностные характеристики конструкций и материалов и их техническое состояние не позволяют обеспечить безаварийное положение при потенциальном сейсмическом воздействии интенсивностью 7 баллов. На основании проведенного обследования нет возможности использования строения лит. "А", расположенного по адресу: Республика Крым, г. Саки, пер. Ковалева, 32 по прямому назначению и рекомендуется снос.
Следовательно, завершение строительства кинотеатра будет означать: завершение строительства объекта, объемно-планировочные и конструктивные решения которого не позволяют обеспечить безаварийное положение при потенциальном сейсмическом воздействии интенсивностью 7 баллов, то есть такой объект будет являться несоответствующим требованиям СНиП РФ, иным строительным нормам и правилам РФ, никогда не будет принят в эксплуатацию и являться потенциально опасным.
В то же время, условиями Договора купли-продажи от 04.02.1997 N503, а именно п.5.3. раздела 5, предусмотрена обязанность завершить строительство Объекта с возможным изменением профиля.
Следовательно, условиями Договора купли-продажи от 04.02.1997 N503 была предусмотрена возможность для лица обязанного завершить строительство, изменить профиль строящегося объекта (ст.308.1 ГК РФ).
Установленное экспертным заключением от 16.02.2017 несоответствие требований к сейсмоустойчивости объекта свидетельствует о невозможности завершения строительства согласно ранее принятым объемно-планировочным и конструктивным решениям, в случае разработки новой проектной документации, предусматривающей требования к сейсмоустойчивости зданий и соответствующих требованиям СНиП РФ, с возможным изменением профиля строящегося объекта, такое строительство возможно.
С целью разработки новой проектной и рабочей документации, 10.04.2017 между ООО "Трио-2008" и ООО НПФ "Энергоальянс" заключен договор N01.2017-П.Р.МФЗ на выполнение проектно-изыскательских работ по объекту "Строительство кинотеатра по адресу: г.Саки, ул.Ковалева, 32" (т.1, л.д. 47-54).
Согласно результатам рассмотрения Градостроительным советом муниципального образования городской округ Саки Республики Крым, разработанного ООО НПФ "Энергоальянс", во исполнение условий вышеуказанного договора N01.2017-П.Р.МФЗ, Эскизного проекта по объекту "Строительство многофункционального здания с двумя кинотеатрами на 400 посадочных мест", принято решение об одобрении вышеуказанного Эскизного проекта и рекомендовано начать разработку рабочего проекта.
Условиями договора от 10.04.2017 N01.2017-П.Р.МФЗ на выполнение проектно-изыскательских работ по объекту "Строительство кинотеатра по адресу: г.Саки, ул.Ковалева, 32", оговорен срок завершение разработки рабочей документации (с инженерными изысканиями, разработкой и утверждением проектной документации и ее экспертизе) в срок до 31.12.2019.
Между тем, реально необходимый срок для осуществления строительства, при условии получения ООО "Трио 2008" рабочей документации (с инженерными изысканиями, разработкой и утверждением проектной документации и ее положительной экспертизы) составляет не менее 36 месяцев.
При таких обстоятельствах, учитывая существенное изменение обстоятельств, вытекающих из изменения законодательства Украины на законодательство РФ, предусмотренное Договором купли-продажи N503 право застройщика на изменение профиля Объекта строительства, наличия объективных причин и оснований указывающих на то, что ранее предусмотренные проектные решения приняты быть не могут, что в итоге влечет за собой необходимость дополнительного периода времени для корректировки как проектных решений так и осуществления самого строительства на период времени, необходимый для осуществления комплекса мероприятий направленных на документальное обеспечение строительства в строгом соответствии с требованиями специального законодательства РФ, ООО "ТРИО-2008" добровольно готово принять на себя обязательство и выполнить вытекающие из п.5.3 раздела 5 Договора купли-продажи от 04.02.1997 N503 требования с учетом их изменений в части, позволяющих строгое соблюдение требований градостроительного законодательства РФ.
В соответствии со статьей 17 Закона Республики Крым от 08.08.2014 N46-ЗРК "Об управлении и распоряжении государственной собственностью Республики Крым", Положением о Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Крым", Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым (далее - ответчик) является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности Республики Крым и корпоративных правоотношений, стороной в которых ранее являлся Фонд имущества Автономной Республики Крым.
Таким образом, ответчик является стороной правоотношений, ранее имевших место в связи с заключением Договора купли-продажи от 04.02.1997 N503.
18.01.2018 истцом в адрес ответчика направлялось предложение о внесении изменений в Договор купли-продажи от 04.02.1997 N503 путем заключении Дополнительного соглашения к нему, однако, письмом от 24.01.2018 N01-10/1427 ответчик от заключения такого дополнительного соглашения отказался (т.1, л.д. 21-22, 23-24, 25-26).
Учитывая, что действие ранее применявшегося к данным правоотношениям законодательства Украины прекращено с 18.03.2014, по мнению истца, способом урегулирования спорной ситуации будет заключение договора, все существенные условия которого, связанны с завершением строительства объекта незавершенного строительства по адресу: г.Саки, ул.Ковалева, 32, будут согласованы сторонами.
Так, поскольку исполнение истцом принятых на себя обязательств по завершению строительства в связи с приобретением объекта приватизации и ранее возложенных на прежнего собственника - МП "Лидаик" повлечет за собой нарушение градостроительного законодательства РФ, истец обратился с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.
Исследовав материалы дела, суд полагает, что исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "ТРИО-2008" подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктами 1 и 3 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
Согласно статье 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Согласно части 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
С целью осуществления строительства, истцом были осуществлены следующие мероприятия: 28.03.2016 осуществлена постановка на кадастровый учет вышеуказанного объекта незавершенного строительства по адресу: г.Саки, ул.Ковалева, 32; 30.08.2016 осуществлена государственная регистрация права муниципального образования город Саки Республики Крым на земельный участок по адресу: г.Саки ул.Ковалева, 32, кадастровый номер N90:21:010114:775; 21.10.2016 осуществлена регистрация прав на земельный участок Общества с ограниченной ответственностью "Трио-2008" (Договор аренды N183 от 30.08.2016) с внесением в Единый государственный реестр прав записи N 90-90/016- 90/016+305/2016-1041/1.
Кроме того, 16.03.2017 осуществлена государственная регистрация права собственности общества с ограниченной ответственностью "Трио-2008" на объект незавершенного строительства по адресу: г.Саки, ул.Ковалева, 32, с внесением записи в Единый государственный реестр прав N 90:21:010114:828-90/090/2017-1, получена от ООО "Техно-Крымпроект" экспертиза технического состояния несущих и ограждающих конструкций объекта незавершенного строительства по адресу: г.Саки, ул.Ковалева, 32 (т.1, л.д. 27-46).
10.04.2017 между истцом и Обществом с ограниченной ответственностью НПФ "Энергоальянс" заключен Договор N01.2017-П.Р.МФЗ на выполнение проектно-изыскательских работ по объекту "Строительство кинотеатра по адресу: г.Саки, ул.Ковалева, 32", предусматривающий завершение разработки рабочей документации (с инженерными изысканиями, разработкой и утверждением проектной документации и ее экспертизе) в срок до 31.12.2019.
11.07.2017 истец обращался в Администрацию г.Саки с заявлением вх.N02.1-32/72 об определении предельно допустимых параметров строительства, а также иных требований, применимых к завершению строительства объекта по адресу: г.Саки, ул.Ковалева, 32, в ответ на которое 12.07.2017 исх.N 02.1-1-32/42, Администрация г.Саки отказала ООО "Трио-2008" в подготовке градостроительного плана земельного участка, с мотивировкой физического и морального износа проекта строительства кинотеатра на 1100 посадочных мест, его несоответствии нормам РФ, применяемых к проектированию.
В случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, в силу пункта 2 статьи 451 ГК РФ, он может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что имеются все условия, установленные пунктами 2, 4 части 2 статьи 451 ГК РФ для внесения изменений в Договор аренды.
Таким образом, поскольку в ходе рассмотрения спора истец представил суду доказательства наличия обстоятельств, предусмотренных пунктом 4 статьи 451 ГК РФ, которые свидетельствуют о том, что сохранение договора в действующей редакции может повлечь для истца ущерб значительно превышающий затраты по исполнению договора в случае внесения в него судом изменений, суд удовлетворяет исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "ТРИО 2008" в полном объеме.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Вместе с тем, в силу части 4 статьи 110 АПК РФ при соглашении лиц, участвующих в деле, о распределении судебных расходов арбитражный суд относит на них судебные расходы в соответствии с этим соглашением.
28.01.2019 в суд от истца поступило заявление об отнесении на него расходов по уплате государственной пошлины. Учитывая ходатайство истца, суд счел возможным оставить вопрос о возложении судебных расходов на ответчика без рассмотрения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, -
РЕШИЛ:
1. Иск удовлетворить.
2. Внести изменения в договор купли-продажи государственного имущества - незавершенного строительством кинотеатра на 1 110 мест в г. Саки, ул. Ковалева, заключенный между Фондом имущества Автономной Республики Крым и Малым предприятием "Лидаик" 04.02.1997, удостоверенного государственным нотариусом Сакской городской нотариальной конторы Михайленко И.М 04.02.1997 за реестровым N503, следующего содержания:
Преамбулу Договора изложить в следующей редакции:
"Мы, нижеподписавшиеся, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым (ОГРН 1149102017426, ИНН 9102012080, адрес (место нахождения): 295015, Республика Крым, г. Симферополь, ул. Севастопольская, д. 17 (далее - ПРОДАВЕЦ), в лице заместителя министра Лахиной Оксаны Ивановны, действующей на основании Положения о Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Крым, утвержденного постановлением Совета министров Республики Крым от 27 июня 2014 года N 157 (с изменениями), приказа Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым от 19 июня 2015 года N 465 "О распределении функциональных обязанностей между министром имущественных и земельных отношений Республики Крым и его заместителями" (с изменениями), с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью "Трио-2008" (ОГРН 1149102121673, ИНН 9107003843, адрес (место нахождения): 296505, Республика Крым, г. Саки, ул. Полтавская, д. 5Е (далее - ПОКУПАТЕЛЬ), в лице директора Ильина Владимира Аркадьевича, действующего на основании Устава, с другой стороны, далее вместе именуемые Стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
Абзац 1 пункта 1.1. раздела 1 Договора изложить в следующей редакции:
"1.1. ПРОДАВЕЦ продает ПОКУПАТЕЛЮ незавершенный строительством кинотеатр на 1100 мест, находящийся по адресу: Республика Крым, г. Саки, ул. Ковалева, 32, именуемый в дальнейшем Объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 90:21:010114:775".
Пункт 5.3. раздела 5 Договора изложить в следующей редакции:
"5.3. В срок до 31 декабря 2023 года завершить на земельном участке с кадастровым номером 90:21:010114:775 строительство Объекта в виде многофункционального здания с двумя кинотеатрами на 400 посадочных мест в соответствии с утвержденной в установленном действующим законодательством порядке проектной и рабочей документацией".
Пункт 11.2. раздела 11 Договора изложить в следующей редакции:
"11.2. Все изменения и дополнения к Договору осуществляются в простой письменной форме".
Раздел 13 Договора изложить в следующей редакции:
"13. Реквизиты Сторон:
ПРОДАВЕЦ:
Министерство имущественных
и земельных отношений
Республики Крым
ОГРН 1149102017426
ИНН 9102012080
адрес (место нахождения):
295015, Республика Крым,
г. Симферополь,
ул. Севастопольская, д. 17
ПОКУПАТЕЛЬ:
Общество с ограниченной
ответственностью "Трио-2008"
ОГРН 1149102121673
ИНН 9107003843
адрес (место нахождения):
296505, Республика Крым,
г. Саки, ул. Полтавская, д. 5Е"
Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, г. Севастополь, ул. Суворова, 21) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, г. Калуга, ул. Кирова, дом 4) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.
Судья Н.Ю. Якимчук
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
