Дата принятия: 01 ноября 2019г.
Номер документа: А83-20540/2018
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ
РЕШЕНИЕ
от 1 ноября 2019 года Дело N А83-20540/2018
Резолютивная часть решения объявлена 29 октября 2019 года.
Решение изготовлено в полном объеме 01 ноября 2019 года.
Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Шкуро В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дегтярёвой К.О., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Айра" (ИНН 9103001281, ОГРН 1149102013477), Общества с ограниченной ответственностью "Арион-2010" (ИНН 9103062598, ОГРН 1159102016017) к Обществу с ограниченной ответственностью "Компания "Риф" (ИНН 9103014812, ОГРН 1149102123851), индивидуальному предпринимателю Полянской Марине Борисовне (ИНН 771806230622, ОГРНИП 317774600336354), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца Администрации города Ялты Республики Крым (ИНН 9103012029 ОГРН 1149102101609), Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым (ИНН 9103015492 ОГРН 1149102130264), Государственного комитета по охране культурного наследия Республики Крым (ИНН 9102012851 ОГРН 1149102018493), Общества с ограниченной ответственностью "МАРИНА и К" (ИНН 9103014724 ОГРН 1149102123576), Общества с ограниченной ответственностью "СОЧИ-2" (ИНН 9103009548, ОГРН 1149102079972), Частного предприятия "ЯЛТА ТЕКС ИНВЕСТ" (идентификационный код украинского юридического лица 36816224), Синюковой Марины Ивановны, Чуприны Александры Евгеньевна, Денисовой Нели Сергеевны, Рат Галины Федоровны, Дудки Юрия Викторовича, на стороне ответчика - Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (ИНН 9102012065, ОГРН 1149102017404), Общества с ограниченной ответственностью "ЮА Компани" (ИНН 7805683842 ОГРН 1167847383285), Тарадайко Натальи Анатольевны, о снятии с кадастрового учета объектов недвижимости, признании права собственности отсутствующим,
при участии представителей:
от Общества с ограниченной ответственностью "Айра" - Мовчан О.В., по доверенности от 04.06.2018;
от Общества с ограниченной ответственностью "Арион-2010" - Мовчан О.В., по доверенности от 04.06.2018;
от ответчиков:
от Общества с ограниченной ответственностью "Компания "Риф" - Верба М.В., по доверенности от 24.07.2019;
от индивидуального предпринимателя Полянской Марины Борисовны - Верба В.М., по доверенности от 18.06.2019, Барабаш Ю.Г., по доверенности от 25.04.2019;
от третьих лиц:
от Рат Г.Ф. - Корольков О.М., по доверенности от 04.09.2019;
от Тарадайко Н.А. - Верба В.М., по доверенности от 13.11.2018;
от иных третьих лиц - представители не явились,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Айра" (далее - ООО "Айра") и Общество с ограниченной ответственностью "Арион-2010" (далее - ООО "Арион-2010") обратились в Арбитражный суд Республики Крым с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Компания "Риф" (далее - ООО "Компания "Риф") и индивидуальному предпринимателю Полянской Марине Борисовне (далее - Полянская М.Б.) с требованиями об отмене постановки на кадастровый учет нежилых помещений с N 21-2 по N 21-6 площадью 86,8 кв.м. (кадастровый номер 90:25:010107:637) и нежилых помещений с N 20-2 по N 20-6 и с N 20-10 по N 20-38 площадью 1 257,5 кв.м. (кадастровый номер 90:25:010107:696), расположенных по адресу: Республика Крым, г. Ялта, набережная им. В.И. Ленина, д. 11; признании отсутствующим права собственности ответчиков на вышеуказанные нежилые помещения.
После устранения недостатков, послуживших основанием для оставления 10.01.2019 искового заявления без движения в порядке статьи 128 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), определением от 06.02.2019 суд возбудил производство по делу N А83-20540/2018. Одновременно к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее - Госкомрегистр).
Определением от 19.03.2019 суд, окончив подготовку дела, признал дело подготовленным к судебному разбирательству.
09.04.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены по инициативе суда: на стороне истца - Государственный комитет по охране культурного наследия Республики Крым.
15.05.2019 через канцелярию суда поступило ходатайство Общества с ограниченной ответственностью "Президент отель "Таврида" о допуске к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета на стороне истца (том 3 л.д. 10-14). В его удовлетворении отказано определением суда от 23.05.2019. Данное определение обжаловалось Обществом с ограниченной ответственностью "Президент отель "Таврида в апелляционном порядке и по результатам пересмотра оставлено постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2019 без изменения.
Также с ходатайством о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, обращалась Компания "Караформ Партисипейшн Лимитед" (CARAFORM PARTICIPATION LIMITED) (том 1 л.д. 114-117). Однако в судебном заседании 09.04.2019 данное ходатайство было отозвано заявителем.
Кроме того, определениями от 11.06.2019 и от 02.07.2019 суд по ходатайствам истца (том 3 л.д. 39, 53-54, том 4 л.д. 48) привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истцов Администрацию города Ялты Республики Крым (далее - Администрация), Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым (далее - ДИЗО), Общество с ограниченной ответственностью "МАРИНА и К", Общество с ограниченной ответственностью "СОЧИ-2", Частное предприятие "ЯЛТА ТЕКС ИНВЕСТ", Общество с ограниченной ответственностью "КОНДОР-5", Синюкову Марию Ивановну, Чуприну Александру Евгеньевну, Денисову Нелю Сергеевну, Рат Галину Федоровну, а определением от 09.09.2019 суд по ходатайству истца исключил из числа третьих лиц Общество с ограниченной ответственностью "КОНДОР-5" и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истцов Дудку Юрия Викторовича.
Определением от 01.10.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечены Общество с ограниченной ответственностью "ЮА Компани" (далее - ООО "ЮА Компани") и Тарадайко Наталья Анатольевна.
В ходе рассмотрения дела истец заявлением в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил предмет иска, с учетом чего просит снять (исключить) с кадастрового учета нежилые помещения с N 21-2 по N 21-6 площадью 86,8 кв.м (кадастровый номер 90:25:010107:637) и нежилые помещения с N 20-2 по N 20-6 и с N 20-10 по N 20-38 площадью 1 257,5 кв.м (кадастровый номер 90:25:010107:696), расположенные по адресу: Республика Крым, г. Ялта, набережная им. В.И. Ленина, д. 11, и признать отсутствующим право собственности ответчиков на них (том 3 л.д.121-125). Судом приняты данные уточнения.
В судебное заседание 22.10.2019 явились представители истца, ответчиков и третьих лиц Рат Г.Ф. и Тарадайко Н.А.. Явившиеся представители сторон исковые требования и возражения, соответственно, поддержали, представитель Рат Г.Ф. просил исковые требования удовлетворить, а представитель Тарадайко Н.А. полагал их необоснованными, соглашаясь с позицией ответчиками.
Учитывая, что иные третьи лица о начавшемся судебном процессе извещены надлежащим образом, Госкомрегистр и Администрация известили суд о возможности рассмотрения дела в отсутствие их представителей, информация о движении дела была размещена в сети Интернет на официальном сайте арбитражных судов Российской Федерации в разделе "Картотека арбитражных дел", суд, руководствуясь частями 1, 3 статьи 156 АПК РФ, определил рассмотреть дело без участия не явившихся представителей третьих лиц по материалам, имеющимся в деле.
Исковые требования мотивированы тем, что спорные объекты недвижимости были уничтожены пожаром в 2005, соответственно, не существовали на момент их постановки на кадастровый учет и государственной регистрации прав на них за ответчиками. Истцы, кроме того, указывают на невозможность восстановления (строительства) спорных объектов в связи с ограничениями, установленными Охранным обязательством собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия регионального значения "Торговые ряды гостиницы "Россия", XIX век" по адресу: Республика Крым, г. Ялта, набережная им. В.И. Ленина, д. 11, литер А, полагая, что при таких обстоятельствах записи в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) нарушают их права как собственников иных нежилых помещений в том же здании, поскольку дают ответчикам право претендовать на земельный участок и часть общего имущества (том 3 л.д. 9).
Ответчики иск не признали. ИП Полянская М.Б. в своем отзыве (том 4 л.д. 1-4) указывает на то, что является собственником спорных объектов недвижимости, которые были лишь частично разрушены, в подтверждение чего ссылается на Техническое заключение Ялтинского инженерно-технического центра по созданию объектов градостроительства от 27.03.2018 N 526/56-10, Отчеты об определении рыночной стоимости от 06.06.2017 N ОН-358и N 359/17 и пр.
ООО "Компания "Риф" в своих пояснениях (том 3 л.д. 20-23), кроме того, указывает на недоказанность нарушения прав и законных интересов истцов, которые могли бы быть защищены с помощью иска о признании права отсутствующим.
Третье лицо Госкомрегистр ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, предоставив пояснения (том 2 л.д. 120-123), согласно которым спорные объекты поставлены на кадастровый учетом как ранее учтенные на основании технических паспортов 2003 и 2007 и могут быть исключены из государственного кадастра недвижимости на основании вступившего в законную силу решения суда.
Администрация предоставила пояснениях (том 4 л.д. 12-14, 39-40), в которых полагает исковые требования подлежащими удовлетворению в той мере, в которой они направлены на приведение сведений в ЕГРН в соответствие с фактическим положением вещей.
Третьи лица ООО "Марина и К" и Рат Г.Ф. предоставили суду, соответственно, пояснения (том 4 л.д. 1-2) и отзыв (том 4 л.д. 54), в которых просят исковые требования удовлетворить по основаниям, указанным истцами.
Иные третьи лица правом представления отзывов на исковое заявление не воспользовались, что с учетом части 1 статьи 156 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.
Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные ими в подтверждение своих доводов и возражений доказательства, суд установил следующее.
Истцы являются собственниками нежилых помещений в литере А дома N 11 на набережной им. В.И. Ленина в г. Ялта Республики Крым.
В подтверждение своих прав, на защиту которых направлен иск, ООО "Айра" предоставлены в материалы дела Свидетельства о государственной регистрации, выданные Госкомрегистром 06.08.2015 (том 1 л.д. 25, 26), согласно которым ООО "Айра" на праве собственности принадлежат расположенные в подвальном этаже помещения N 4-1, кадастровый номер 90:25:010107:676, общей площадью 55,80 кв.м, и расположенные в подвале и на 1 этаже помещения с N 2-1 по N 2-6, N 3-2, с N 10-1 по N 10-7, кадастровый номер 90:25:010107:679, общей площадью 366,00 кв.м.
Согласно Выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 27.02.2018 другому истцу ООО "Арион-2010" на праве собственности принадлежат расположенные там же в литере А в подвале и на 1 этаже нежилые помещения с N 5-1 по N 5-12 и с N 14-1 по N 14-11, кадастровый номер 90:25:010106:1693, площадью 490,2 кв.м (том 1 л.д. 27).
Собственниками помещений в данном здании являлись и/или являются также третьи лица ООО "МАРИНА и К", ООО "СОЧИ-2", ЧП "ЯЛТА ТЕКС ИНВЕСТ", Синюкова М.И., Чуприна А.Е., Денисова Н.С., Рат Г.Ф., Дудка Ю.В., что подтверждается Справкой о принадлежности (том 3 л.д. 55-62), Выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (том 3 л.д. 63-84, том 4 л.д. 7-9, 56-59) и договором купли-продажи нежилого помещения от 16.04.2019 между ООО "Кондор-5" и Дудка Ю.В.(том 4 л.д. 49-53).
Спорные объекты недвижимости - нежилые помещения также расположены в вышеуказанном здании и на момент рассмотрения спора в суде принадлежат на праве собственности ответчице Полянской М.Б., которая приобрела их у ООО "Компания "Риф" на основании договоров купли-продажи от 15.06.2017 (том 2 л.д. 5-11, 12-19), удостоверенных нотариусом Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым Шедько Л.К., номера по реестру нотариуса 1-993 и 1-997, а именно:
- находящиеся по адресу: Республика Крым, г. Ялта, набережная имени Ленина, д. 11 - нежилые помещения с N 21-2 по 21-6, общей площадью 86,8 кв.м, кадастровый номер90:25:010107:637;
- находящиеся по адресу: Республика Крым, г. Ялта, ул. Ленина, д. 11 нежилые помещения: литер А, 2-й этаж с N 20-2 по N 20-6, с N 20-10 по N 20-38 общей площадью 1 257,5 кв.м, кадастровый номер 90:25:010107:696.
Регистрация перехода права собственности к Полянской М.Б. произведена 22.06.2017 и подтверждается Выписками об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от 22.06.2017, изготовленными на бумажном носителе нотариусом Ялтинского городского нотариального округа Шедько Л.К. и приложенными к вышеуказанным договорам.
Что касается несовпадения адресов объектов недвижимости (улица, набережная и т.п.) суд с учетом данных кадастрового учета при рассмотрении дела исходит из того, что спорные объекты расположены по одному адресу и в одном здании.
До приобретения права собственности на спорные объекты Полянской М.Б. они принадлежали ООО "Компания "Риф", что подтверждается Выписками из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости от 28.03.2018 (том 1 л.д. 38, 39), из которых также усматривается, что право собственности ООО "Компания "Риф" было зарегистрировано 24.04.2017, что также подтверждается предоставленными Госкомрегистром копиями документов кадастрового учета объектов недвижимого имущества с кадастровыми номера 90:25:010107:637 (том 2 л.д. 125-138) и 90:25:010107:696 (том 2 л.д.139-155), согласно которым:
- нежилые помещения с кадастровым номером 90:25:010107:637 поставлены на кадастровый учет 03.06.2015 на основании дубликата договора купли-продажи нежилого помещения, выданного 15.10.2014 нотариусом Симферопольского городского нотариального округа Аксеновой И.В. по реестру N 2-851 вместо утраченного договора купли-продажи нежилого помещения, удостоверенного 05.11.2007 Шедько Л.К., государственным нотариусом Первой ялтинской государственной нотариальной конторы по реестру N 1-1105, по которому ООО "Компания "Риф" приобрело их у третьих лиц - Денисовой Н.С. и Чуприны А.Е., и Технического паспорта, выданного КП Ялтинского городского совета "Бюро технической инвентаризации" и изготовленного 04.11.2007;
- нежилые помещения с кадастровым номером 90:25:010107:696 поставлены на кадастровый учет 30.06.2015 на основании дубликата договора купли-продажи нежилого помещения, выданного 13.10.2014 нотариусом Симферопольского городского нотариального округа Аксеновой И.В. по реестру N 2-822 вместо утраченного договора купли-продажи, удостоверенного 25.03.2003 Темчиной Н.А., частным нотариусом Ялтинского городского нотариального округа реестровый номер 922, согласно которому ООО "Компания Р и Ф" приобрело их у Фонда коммунального имущества Ялтинского городского совета, и Технического паспорта на нежилые помещения, выданного КП Ялтинского городского совета "Бюро технической инвентаризации", изготовленного 24.03.2003.
Соответствующие правоустанавливающие документы ООО "Компания "Риф" поименованы и в пунктах 2 вышеназванных договоров купли-продажи нежилых помещений от 15.06.2017.
Судом также исследованы истребованные по запросу истцов материалы и решение Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 12.03.2003 по делу N 2-8/4061-2003 по иску ООО "Компания "Р и Ф" к Фонду коммунального имущества Ялтинского городского совета о понуждении к заключению договора, которым Фонд коммунального имущества Ялтинского городского совета был понужден к заключению с ООО "Компания "Р и Ф" договора купли-продажи коммунального имущества - нежилых помещений и оборудования, арендуемых ООО "Компания "Р и Ф", расположенных по адресу: г. Ялта, ул. Ленина, д. 11, а именно: нежилых помещений: литер А, помещения с N 20-2 по N 20-6, с N 20-10 по N 20-38, общей площадью 1 257,5 кв.м, а также оборудования, из которых усматривается, что ООО "Компания "Р и Ф" арендовало соответствующие помещения и произвело в них неотделимые улучшения стоимостью более 25% балансовой стоимости (том 4 л.д. 64-66).
При этом суд отмечает, что различия в написании названия ответчика: "Р и Ф" и "Риф" - не создают сомнений в том, что в обоих случаях имеется в виду ответчик- ООО "Компания "Риф", поскольку совпадает идентификационный код (Украина) и регистрационный номер ответчика, указанный в сведениях Единого государственного реестра юридически лиц как присвоенный при регистрации 14.07.2000 (24795180) (том 1 л.д. 76-87).
Кроме того, из Выписок из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от 22.06.2017 усматривается, что в ЕГРН зарегистрировано обременение спорного имущества арендой в пользу ООО "ЮА Компани" на основании договоров аренды нежилых помещений от 22.03.2017 N 1 и N 2 сроком с 22.04.2017 по 22.03.2032 (том 2 л.д. 8-11, 15-19). Соответствующие договоры аренды в материалы дела не представлены, однако они упоминаются в пунктах 7 вышеуказанных договоров купли-продажи нежилых помещений от 15.06.2017.
Указанные договора аренды расторгнуты дополнительными соглашениями от 17.06.2019 (том 4 л.д. 83, 84) и 07.10.2019 в Госкомрегистр поданы заявления о внесении записи в ЕГРН о прекращении аренды (том 4 л.д. 112-115).
Истцы полагают, что их права нарушены, поскольку спорное имущество отсутствует в натуре и право собственности на него прекращено в силу закона.
Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Таким образом, в случае разрушения объекта недвижимости право собственности на него прекращается по факту уничтожения (утраты физических свойств) имущества.
При этом, в силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и, в том числе, прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации недвижимости) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Согласно части 7 там же государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.
Согласно пункту 7 части 4 статьи 8 Закона о регистрации недвижимости в кадастр недвижимости вносятся сведения о прекращении существования объекта недвижимости и дата снятия с государственного кадастрового учета, если объект недвижимости прекратил существование.
При этом в силу пункта 3 части 3 статьи 14 указанного Закона в связи с прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно.
Отсюда, в ЕГРН полежат включению сведения о прекращении существования учтенного объекта недвижимости, в то же время такая регистрация лишь подтверждает факт прекращения существования объекта, а установление отсутствия оснований для осуществления кадастрового учета ввиду прекращения существования вещи, равно признания вещи движимой одновременно влечет за собой прекращение прав на нее. Аналогичный правовой вывод содержится в пункте 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019).
Таким образом, требования истцов о снятии (исключении) с кадастрового учета и признании права собственности отсутствующим взаимосвязаны между собой и, по сути, направлены на защиту права собственности истцов путем оспаривания права собственности ответчика (ответчиков).
Как подчеркивается в пункте 52 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП (в настоящее время - ЕГРН). В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
При этом, в пункте 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.04.2016), кроме того, отмечено, что иск о признании права отсутствующим на объект, не обладающий признаками недвижимой вещи, но права на который зарегистрированы как на недвижимость, является разновидностью негаторного иска.
С учетом вышеизложенного, судом рассматриваются заявленные исковые требования как требования о защите прав собственников (истцов) от нарушений (со стороны ответчиков), не связанных с лишением владения.
Так, согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Применяя при разрешении спора статью 304 ГК РФ суд, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 45 Постановления N 10/22, исходит из следующего.
В силу статьи 304 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности.
Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности со стороны ответчика.
Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.
В данном случае истцы указывают на то, что в ЕГРН внесены сведения о кадастровом учете спорных объектов и правах на них как на недвижимое имущество Полянской М.Б. (в настоящее время), а до этого - ООО "Компания "Риф", что в условиях их отсутствия противоречит принципу достоверности сведений ЕГРН и нарушает права истцов, создавая ограничения в реализации их прав на общее имущество и земельный участок под зданием, в котором находятся спорные объекты недвижимости и объекты недвижимости, принадлежащие истцам.
Проверяя доводы истцов о нарушении прав и необходимости принятия мер судебной защиты в рамках рассматриваемых требований, суд отмечает, что по смыслу статьи 12 ГК РФ и части 1 статьи 4 АПК РФ основанием защиты, в том числе судебной защиты, являются имеющие место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего такой защиты.
При этом, действующее законодательство не ограничивает лицо, чьи права нарушены, в выборе способов защиты, перечисленных в статье 12 ГК РФ, однако непременным условием судебной защиты является достижение основной цели такой защиты в виде восстановления нарушенных или оспариваемых прав.
В данном случае истцы просят защитить свои права на общее имущество дома N 11 на набережной им. В.И. Ленина в г. Ялта и земельный участок, на котором он расположен.
Оценивая в этом контексте избранный истцами способ защиты прав, суд отмечает, что в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64) разъяснено, что собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
При этом, отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
Применительно к данным разъяснениям к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Однако, в нарушение статьи 65 АПК РФ истцами не предоставлены сведения об общем имуществе здания N 11 на набережной имени В.И. Ленина в г. Ялта и/или доказательства нарушения их прав со стороны ответчиков на такое имущество.
Как подчеркивается в пункте 3 Постановления N 64, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.
При этом, при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.
Таким образом, права на общее имущество следуют судьбе прав на конкретные нежилые помещения, и по общему правилу, изменение прав на конкретные помещения не может расцениваться как однозначное свидетельство нарушения прав остальных собственников на общее имущество, в данном случае - истцов.
Суд также учитывает сложившуюся правоприменительную практику, которая нашла закрепление в пунктах 4, 9 Постановления N 64, по которой в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
При рассмотрении споров о размере доли учитывается, что исходя из существа указанных отношений, соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.
Таким образом, истцы не лишены права обращения с иском об определении размера долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, если их права на такое общее имущество нарушены в результате действий (бездействия) истца. Оснований же для применения такого способа защиты прав на общее имущество (с целью изменения доли), как признание отсутствующим права на конкретные нежилые помещения, нет.
Аналогичный правовой вывод содержится в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21.05.2015 N 310-ЭС14-8248 по делу N А48-3345/2013.
Не подтверждаются допустимыми доказательствами и доводы истцов о нарушении ответчиками их прав на приобретение земельного участка в аренду.
Так, из материалов дела усматривается, что истцы обратились в ДИЗО с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка площадью 2 157 кв.м, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, ул. Набережная им. Ленина, дом 11 - с видом разрешенного использования: предпринимательство (4.0), магазины (4.4.) (том 3 л.д. 4-5).
Согласно статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если помещения в здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2).
При этом, с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду вправе обратиться в уполномоченный орган любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них самостоятельно.
Это прямо предусмотрено пунктом 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, которым наряду с пунктом 7 там же установлен и механизм заключения договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора.
Доказательства того, что ответчиками чинятся какие-либо препятствия истцам в реализации прав на земельный участок и в результате нарушаются права истцов, которые могут быть восстановлены вышеуказанным способом, в материалах дела отсутствуют.
Проверяя доводы истцов о нарушении их прав в контексте нарушений со стороны ответчиков, суд отмечает, что такие нарушения ответчиков, по мнению истцов, заключаются в постановке на кадастровый учет и регистрации прав на отсутствующие в натуре спорные объекты недвижимости, в подтверждение чего истцы предоставили Заключение экспертного строительно-технического исследования от 22.11.2018 N 22-11/2018, подготовленного индивидуальным предпринимателем Древетняк Аллой Александровной по заявке истцов на предмет определения этажности здания расположенного по адресу: г. Ялта, набережная им. В.И. Ленина, д. 11, а также наличия помещений с N 20-2 по N 20-6 и с N 20-10 по N 20-38 площадью 1 257,5 кв.м, с N 21-2 по 21-6, площадью 86,8 кв.м (том 1 л.д. 40-47), согласно которому по результатам исследования предоставленных документов и визуального осмотра сделан вывод, что этажность здания литер А, расположенного по адресу: г. Ялта, набережная им. Ленина, д. 11, составляет 2 этажа: подвальный и первый надземный этаж. Второй этаж (все конструктивные элементы) здания литер А, в котором располагались помещения с N 20-2 по N 20-6, с N 20-10 по N 20-38 общей площадью 1 257,5 кв.м, с N 21-2 по N 21-6 общей площадью 86,8 кв.м, принадлежащие Полянской М.Б., на дату проведения осмотра полностью демонтирован.
Такое заключение является предусмотренным статьей 89 АПК РФ иным документом, который допускается в качестве доказательства, поскольку содержит сведения об обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.
В то же время, сопоставив его с иными материалами дела, суд не может принять его в качестве достаточного доказательства отсутствия спорных объектов как объектов недвижимости, подлежащих постановке на кадастровый учет и в отношении которых могу возникать и изменяться права, в силу следующего.
Так, в силу статьи 1 Закона о регистрации недвижимости, государственный кадастровый учет и/или государственная регистрация прав производятся только на недвижимое имущество, отсюда, в данном деле доказыванию подлежало отсутствие спорных объектов именно как объектов недвижимости.
Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).
Как уже отмечалось, по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац 1пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац 2 пункта 1 статьи 130 ГК РФ).
Таким образом, разрешая вопрос об обоснованности исковых требований, суд исходит из необходимости, независимо от осуществления государственной кадастрового учета и регистрации права собственности на спорные объекты, установить наличие/отсутствие у спорных объектов признаков, способных относить их в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.
Данный вывод содержится также в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2015 N 303-ЭС15-5520.
При этом, суд также исходит из невозможности принудительного прекращения права собственности иначе как в случаях, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 209 ГК РФ).
Из материалов дела усматривается, что возражая против заявленных требований и доводов истцов, Полянская М.Б. предоставила Техническое заключение о состоянии несущих конструкций нежилых помещений зданий по адресу: Республика Крым, г. Ялта, ул. набережная им. Ленина: 11б лит. "А" и лит. "Б"; 11 лит. "А" 2 этаж пом. с 20-2 по 20-6 и с 20-10 по 20-38; 11 в лит. А"; 11 пом. с 21-2 по 21-6" от 27.03.2918 N 526/56-10 (том 2 л.д. 36-45), подготовленное Ялтинским инженерно-техническим центром по созданию объектов градостроительства (филиал) Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования "Крымский федеральный университет имени В.И. Вернадского" по заказу Полянской М.Б., которое также как и предоставленное истцами Заключение экспертного строительно-технического исследования от 22.11.2018 N 22-11/2018 является иным документом в понимании статьи 89 АПК РФ. Согласно пунктам 1, 4, 6 выводов данного Технического заключения спорные нежилые помещения находятся в аварийном техническом состоянии, требуют ремонтно-восстановительных и противоаварийных мероприятий, от спорных нежилых помещений в результате пожара из конструктивных элементов остались фундаменты, фрагменты фундаментов, фрагменты стен, при этом основными причинами повреждений, дефектов и разрушений зданий и помещений, в том числе спорных, является произошедший пожар (27.12.2005).
Также ответчиками предоставлены Отчеты об определении рыночной стоимости недвижимого имущества спорных нежилых помещений от 06.06.2017 N 358/17 (том 2 л.д. 46-52) и N ОН-359/17 (том 2 л.д. 53-59), с учетом которых определялась стоимость спорных объектов при заключении договоров купли-продажи нежилых помещений 15.06.2017, согласно которым рыночная стоимость нежилых помещений с N 20-2 по N 20-6,с N 20-10 по N 20-38 в литере "А" общей площадью 1 257,5 кв.м по адресу: Республика Крым, г. Ялта, набережная им. Ленина, д. 11 - определенная затратным подходом, составляла на дату оценки (06.06.2017) 10 117 000,00 руб., а нежилых помещений с N 21-2 по N 21-6 в литере "А" общей площадью 86,8 кв.м там же - 698 000,00 руб.
Таким образом, предоставленные сторонами доказательства противоречат друг другу, но содержат и общие моменты. Так, истцы указывают, а ответчики не отрицают, что спорные объекты уничтожены (по версии истцов) и получили повреждения (по версии ответчиков) в 2005 в ходе пожара.
Исследовав иные материалы дела с целью устранения противоречий, суд отмечает, что в пользу доводов ответчиков о сохранности спорных объектов после указанной даты (2005) свидетельствует, помимо вышеприведенных заключений, отчетов и договоров, в которых они фигурируют как реальные объекты недвижимости, следующее:
- ООО "Компания "Риф" приобрела помещения с N 21-2 по N 21-6 общей площадью 86,8 кв.м и на них был составлен Технический паспорт, в 2007, то есть уже после пожара (на основании данного Технического паспорта они были поставлены на кадастровый учет 03.06.2015);
- Государственная служба охраны культурного наследия (Украины), давая согласие на разработку историко-градостроительного обоснования по восстановлению с надстройкой поврежденных пожаром помещений по ул. Ленина, 11 (набережная им. В.И. Ленина) в г. Ялта Автономной Республики Крым, в письме от 24.07.2006 N 22-1895/10 (том 2 л.д. 34, перевод - том 2 л.д. 93-94) указывает на их повреждение, а не уничтожение;
- ООО "Компания "Риф" выступало как один из собственников имущества (спорного) заявителем, наряду с ООО "Айра" (ООО "Арион-2010" стал собственником позже, в 2011) и пр., которым в 2008, то есть также уже после пожара, было дано разрешение на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка ориентировочной площадью 0,2217 га (под зданием) для обслуживания нежилых помещений, находящихся в собственности, расположенного по адресу: г. Ялта, Набережная им. Ленина, д. 11, на землях Ялтинского городского совета с последующей передачей в аренду, что подтверждается решением Ялтинского городского совета от 21.03.2008 N 284 (том 3 л.д. 24)
- в Заключении по обследованию несущих конструкций бывших торговых рядов гостиницы "Россия" по адресу: г. Ялта, ул. Ленина, 11, подготовленном Национальной академией природоохранного и курортного строительства (том 2 л.д.76-82) отмечено, что объект повергся воздействию пожара и что некоторые несущие конструкции находятся в состоянии непригодном к нормальной эксплуатации (пункт 2 Выводов и рекомендаций), при этом нет указания на полное разрушение спорных объектов.
Все вышеизложенное не дает суду оснований для вывода о том, что спорные объекты в действительности отсутствуют и/или не являются самостоятельными недвижимыми вещами, материалами дела уничтожение (полное) спорных объектов не подтверждается.
Проверив доводы истцов о невозможности реконструкции (восстановления) спорных объектов, суд из материалов дела установил, что дом 11 на набережной им. В.И. Ленина в г. Ялта является объектом культурного наследия и внесен в Единый государственные реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, регистрационный номер 911711051180005. Так, приказом Государственного комитета по охране культурного наследия Республики Крым от 07.07.2017 N 183 (том л.д. 50) утверждено Охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия регионального значения "Торговые ряды гостиницы "Россия", XIX век" по адресу: Республика Крым, г. Ялта, набережная им. Ленина, 11, литер "А". Согласно Охранному обязательству, прилагаемому к данному приказу (том 1 л.д. 51-56) памятник "Торговые ряды гостиницы "Россия" включен в реестр постановлением Совета министров Республики Крым от 20.12.2016 N 627 (в редакции постановления Совета министров Республики Крым от 20.06.2017 N 329) и приказом Министерства культуры Российской Федерации от 19.09.2017 N 107293-р.
Требования к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия, требования к содержанию и использованию объекта культурного наследия определены в Охранном обязательстве согласно статьям 5.1, 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", в частности, на территории памятника запрещаются строительство объектов капитального строительства и увеличение объемно-пространственных характеристик существующих на территории памятника объектов капитального строительства; проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.
Границы территории объекта культурного наследия регионального значения "Комплекс зданий гостиницы "Россия", XIX век, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, наб. им. В.И. Ленина, 11, литер "А"; наб. им. В.И. Ленина, 13/ул. Садовая, 3, литер "А", утверждены приказом Государственного комитета по охране культурно наследия Республики Крым от 15.11.2018 N 256 (том 3 л.д. 6). Согласно Режимам использования земель в границах территории объекта культурного наследия (Приложение 2 к данному приказу, том 3 л.д. 8 (на обороте) на территории объекта культурного наследия запрещается снос объекта культурного наследия, новое строительство. Что касается изменений характеристик здания, то запрет касается только тех из них, которые касаются предмета охраны и влекут причинение объекту вреда в виде реального ущерба и/или умаление его историко-культурной ценности.
Доказательства того, что проведение восстановительных работ (реконструкция) в отношении спорных объектов недвижимости запрещено, например, они входят в предмет охраны, в материалы дела не предоставлены, отсюда, суд не усматривает обстоятельств, свидетельствующих о возможных нарушениях при дальнейшем спорных объектов использовании их собственником и/или нарушение прав истцов в связи с ним.
Что касается ссылок истцов на нарушения при постановке спорных объектов на кадастровый учет, они отклоняются судом с учетом вышеизложенного, а также применительно к тому, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 действующего Закона о регистрации недвижимости).
Если вышеуказанное требование не было выполнено или при осуществлении государственного кадастрового учета проведенной правовой экспертизой документов не было подтверждено наличие у объекта признаков недвижимости, внесение в ЕГРН сведений об объекте, не являющемся недвижимой вещью, не может быть признано законным.
Однако, действия (бездействия) государственного регистратора в порядке главы 24 АПК РФ (пункт 56 Постановления N 10/22) при государственном кадастровом учете и регистрации прав на спорные объекты в установленном порядке не обжаловались и не признаны незаконными.
С учетом всего вышеизложенного суд пришел к выводу о том, том, что материалами дела не подтверждается прекращение существования спорных объектов, утрата ними признаков недвижимости и основания для прекращения права собственности Полянской М.Б.
В части требований к ООО "Компания "Риф", суд, кроме того, отмечает, что согласно пункту 16 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 (Зарегистрировано в Минюсте России 25.03.2016 N 41548) при снятии объекта недвижимости с государственного кадастрового учета, государственной регистрации прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимого имущества, сделки в данных о прекращении (снятии с учета) указываются: кадастровый номер объекта недвижимого имущества; номер регистрации прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимости, сделки (для реестра прав на недвижимость); сведения о документах-основаниях для снятия с государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимого имущества, сделки в объеме сведений, предусмотренных пунктом 51 Порядка, либо сведения о предусмотренных федеральными законами основаниях снятия объекта недвижимости с государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прекращения прав на него с указанием: слов "снят с государственного кадастрового учета и (или) права прекращены на основании", соответствующей нормы Закона (части 11 или 15 статьи 60.2, части 3 или 3.1 статьи 70, части 7 статьи 72); номер записи о регистрации прекращаемого права, ограничения права, обременения объекта недвижимости (для реестра прав на недвижимость); номер записи о регистрации вновь возникшего права, ограничения права, обременения объекта недвижимости, если право (ограничение права, обременение объекта недвижимости) прекращено в связи с его переходом к новому правообладателю (для реестра прав на недвижимость).
При снятии объекта недвижимости с государственного кадастрового учета и государственной регистрации в связи с этим прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимого имущества, сделки соответствующим записям ЕГРН, а также разделу ЕГРН присваивается статус "архивная" ("архивный").
Таким образом, даже прекращение прав Полянской М.Б. не могло бы быть основанием для "восстановлением" записей в ЕГРН относительно прав (и самих прав) ООО "Компания "Риф" на спорные объекты, с учетом чего требования в части прекращения права ООО "Компания "Риф" в любом случае не подлежат удовлетворению.
С учетом всего вышеизложенного, в условиях сохранности спорных объектов как объектов недвижимости, хотя бы и в аварийном состоянии, требующем ремонтно-восстановительных работ, записи в ЕГРН о кадастровом учете и о праве собственности не могут быть расценены как нарушающие права истцов. Суд, исходя из того, что собственник не может быть произвольно лишен права на использование, в том числе восстановление, принадлежащего ему объекта недвижимости, полагает, что это является самостоятельным основанием для отказа в иске в силу пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 11, статьи 12 ГК РФ, статей 4, 65 АПК РФ.
При таких обстоятельствах судом не усматриваются основания для удовлетворения исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
в иске отказать полностью.
Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, г. Севастополь, ул. Суворова, 21) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, г. Калуга, ул. Кирова, дом 4) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.
Судья В.Н. Шкуро
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
