Решение Арбитражного суда Республики Крым от 09 июля 2019 года №А83-20313/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

РЕШЕНИЕ

от 9 июля 2019 года Дело N А83-20313/2017
Резолютивная часть решения оглашена 02 июля 2019 года. Полный текст решения изготовлен 09 июля 2019 года.
Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Колосовой А.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Медведовской И.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению
Администрации г. Алушта Республики Крым
к обществу с ограниченной ответственностью "Югкурортстрой",
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:
- Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым;
- Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым
о взыскании задолженности и пени
при участии:
от истца - Масыч А.Б. по доверенности от 22.04.2019, паспорт;
от ответчика - Братцева Е.А. по доверенности от 29.12.2018, паспорт;
от третьих лиц - не явились.
УСТАНОВИЛ:
28 ноября 2017 года Администрация г. Алушты Республики Крым обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Югкурортстрой", согласно которому истец просит:
- взыскать с ООО "Югкурортстрой" в пользу Администрации г. Алушты Республики Крым задолженность по арендной плате за период с 01.01.2017 по 30.06.2017 в размере 1 550 881,33 рублей и пени в размере 150 941,79 рублей.
Определением Арбитражного суда Республики Крым от 29 ноября 2017 года исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу и назначено предварительное судебное заседание.
Протокольным определением от 21 декабря 2017 года суд в порядке ч. 4 ст. 137 АПК РФ, завершил предварительное судебное заседание и открыл производство по делу в суде первой инстанции.
Определением от 13 марта 2018 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым.
Определением от 21 января 2019 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.
Рассмотрение дело неоднократно откладывалось в связи с необходимостью формирования единообразной практики, а также обжалованием ответчиком решения Алуштинского городского совета Республики Крым от 23.12.2016 N 25/79 "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, цены продажи, платы за сервитут, платы за проведение перераспределения земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым".
В итоговое судебное заседание явились уполномоченные представители истца и ответчика.
Представители третьих лиц в судебное заседание не явились.
В силу предписаний ч. 6 ст. 123, ч. 1, п. 3 ч. 4 ст. 123 АПК РФ третьи лица уведомлены надлежащим образом, доказательством чего являются почтовые уведомления, а также реализация процессуальных прав.
По результатам судебного заседания судом был объявлен перерыв до 17 часов 30 минут.
После перерыва лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.
Ходатайств о невозможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, в порядке ст. 156 АПК РФ, на адрес суда не поступало, в связи с чем, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в их отсутствие.
Уполномоченный представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, указав на неисполнение ответчиком обязательств, взятых на себя на основании договора аренды земельного участка.
Ответчик в отзывах и судебных заседаниях против удовлетворения иска возражал, представил контррасчет.
Третье лицо - Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым правовую позицию по делу не предоставило.
Третье лицо - Госкомрегистр просил рассмотреть дело без его участия.
В судебном заседании применительно к ч. 2 ст. 176 АПК РФ оглашена резолютивная часть решения.
Рассмотрев материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.
На основании решения 14-й сессии 5 созыва Маломаякского сельского совета N14-65 от 28.12.2008 между Маломаякским сельским советом и ООО "Югкурортстрой" 04.04.2008 был заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения в границах населенного пункта Маломаякского сельского совета площадью 1,6732 га, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Виноградное, ул. Сусловой, 10 (том 1, л.д. 63-74).
В соответствии с пунктами 12, 13 договора, участок передан для размещения и обслуживания коттеджного поселка, целевое использование земельного участка - рекреационное.
В силу п. 11.3 решения Алуштинского городского совета от 19.12.2014 N5/91 "О вопросах правопреемства" - администрация города Алушты Республики Крым выступает правопреемником в отношении договорных обязательств, заключенных органами местного самоуправления, действующими на территории Республики Крым на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов и территории которых отнесены к территории муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым, в том числе по договорам, подтверждающим право пользования.
Земельный участок поставлен на кадастровый учет, кадастровый номер земельного участка 90:15:050201:114, разрешенное использование - гостиничное обслуживание.
В порядке переоформления прав на земельные участки на территории Республики Крым, возникших до принятия Федерального конституционного закона, на основании вышеуказанного ранее заключенного договора аренды земли от 04.04.2008 между Администрацией города Алушты Республики Крым и Обществом с ограниченной ответственностью "Югкурортстрой" 06.06.2016 заключен договор аренды земли, зарегистрированный 06.07.2016 под N 90-90/016-90/001/999/2016-5813/1, в отношении земельного участка площадью 16732 кв. м, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Виноградное, ул. Сусловой, 10, кадастровый номер земельного участка 90:15:050201:114 (том 1,л.д. 11-20).
В договоре установлен вид разрешенного использования земельного участка - гостиничное обслуживание.
Земельный участок передан ответчику в соответствии с актом приема-передачи от 06.06.2016.
Договор аренды, в соответствии с п. 4.1, заключен сроком до 26.05.2057.
Согласно п. 5.2 договора, арендная плата вносится равными частями ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом. Арендная плата за декабрь вносится до 10 декабря текущего финансового года.
При этом, пунктом 5.6 Договора определено, что расчет арендной платы определен в приложении 1 к Договору, которое является неотъемлемой частью Договора.
Из содержания приложения N1 к Договору аренды следует, что расчет арендной платы произведен Администрацией на основании нормативной денежной оценки земель с. Виноградное, утвержденной решением Маломаякского сельского совета от 08.07.2013 N26-2 "Об утверждении технической документации по нормативной денежной оценке села Виноградный г. Алушты Автономной Республики Крым". Нормативная цена земельного участка составляет - 1468233,00 х 3.8 х 1,122 х 1,064 = 6660595,54 руб.
Расчетный процент - 5% согласно решению Маломаякского сельского совета от 31.07.2013 N 26-118.
Названным приложением установлено, что арендная плата за пользование земельным участком составляет 333029,78 рублей в год.
В соответствии с пунктом 5.7 Договора размер арендной платы изменяется со дня вступления в силу нормативных актов Российской Федерации, Республики Крым, муниципального образования городской округ Алушта, регулирующих порядок начисления и размер арендной платы, а также применяемых при расчете коэффициентов, без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в Договор. Исчисление и оплата арендных платежей осуществляется на основании Договора начиная со дня вступления в силу нормативного акта, на основании которого изменяется порядок и (или) размер арендной платы и (или; отдельные коэффициенты. Перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно после вступления в силу указанных правовых актов. Арендодатель оставляет за собой право направить Арендатору извещение о размере арендной платы на соответствующий период.
Согласно пункту 6.4 Договора Арендатор обязуется своевременно оплачивать арендную плату.
Пунктом 8.1 Договора предусмотрено, что изменения и дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме путем заключения дополнительных соглашений за исключением пункта 5.7 Договора.
В случае не внесения, несвоевременного либо неполного внесения арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю (п. 5.9).
Пунктом 9.1 Договора предусмотрено, что стороны несут ответственность за невыполнение или не надлежащее выполнение условий договора в соответствии с законодательством Российской Федерации и Республики Крым.
В связи с неисполнением обязанностей по договору аренды земли от 06.06.2016 Администрация г. Алушты Республики Крым обратилась к ООО "Югкурортстрой" с предупреждением о необходимости исполнения обязательств по договору от 07.08.2017 N02-19/1447.
Согласно отчету об отслеживании почтового отправления, претензия получена ответчиком 05.09.2017.
Поскольку спор не был урегулирован в досудебном порядке, Администрация г. Алушты Республики Крым обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с настоящим исковым заявлением.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.
Общество с ограниченной ответственностью "Югкурортстрой" зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц, основной вид деятельности - строительство жилых и нежилых зданий.
В соответствии с частью 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.
Заключенный между сторонами договор является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 ГК РФ.
Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (пункты 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли по законодательству Российской Федерации, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором. При этом, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Данная правовая позиция отражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N9330/09, от 26.01.2010 N11487/09, от 02.02.2010 N12404/09, в постановлениях Арбитражного суда Центрального округа от 22.05.2015 по делу NА83-965/2014, от 17.06.2016 года по делу N А83-3145/2015.
Таким образом, нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы, а изменение нормативной денежной оценки земель служит обстоятельством для пересмотра размера арендной платы и подлежит самостоятельному пересчету арендатором, исходя из условий договора и нормативной денежной оценки земли.
При этом, отсутствие дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка не может служить основанием для освобождения арендатора от внесения арендной платы в соответствующем размере.
Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
При этом стороны не лишены возможности требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный сторонами договор аренды. Однако необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствует.
Особенности регулирования земельных и имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Крым установлены в Законе Республики Крым от 31.07.2014 N38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" (далее - Закон N 38-ЗРК).
Статьей 11 Закона N38-3PK определено, что нормативная денежная оценка земель, установленная на территории Республики Крым до вступления в силу Федерального конституционного закона, до 1 января года, следующего за годом утверждения, в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЭ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, считается нормативной ценой земли и является основой для определения нормативной цены земли в отношении таких земельных участков. До утверждения в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, в государственный кадастр недвижимости вместо сведений о кадастровой стоимости земельных участков вносятся сведения о нормативной цене земли, определяемой в отношении соответствующих земельных участков.
Порядок определения нормативной цены земли в отношении указанных в части 2 настоящей статьи земельных участков, цены продажи, размера арендной платы, платы за сервитут, платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, устанавливается Советом министров Республики Крым.
Советом министров Республики Крым 12.11.2014 принято постановление N450 "О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым", которым в том числе утверждена нормативная цена земельных участков (далее - постановление N 450).
В соответствии с пунктом 1 постановления N450 установлено, что нормативная цена земельных участков, установленная по состоянию на 2014 год, пересчитывается в рубли с 1 ноября 2014 года с коэффициентом 3,8.
Согласно пункту 2 постановления N450 утверждена нормативная цена 1 квадратного метра земель населенных пунктов Республики Крым (приложение 1).
Статьей 12 Закона Республики Крым от 15.01.2015 N66-ЗРК/2015 "О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и некоторых вопросах земельных отношений" (далее - Закон N66-ЗРК/2015) определено, что порядок определения размера арендной платы, цены продажи, платы за сервитут, платы за проведение перераспределения земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, устанавливается органом местного самоуправления.
Исходя из указанной нормы и статьи 18 Закона N66-ЗРК/2015 с 01.01.2017 порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органом местного самоуправления.
23.12.2016 Алуштинским городским советом принято решение N25/79 "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, цены продажи, платы за сервитут, платы за проведение перераспределения земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым" (далее - решение N25/79).
Согласно решению N25/79 утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, цены продажи, платы за сервитут, платы за проведение перераспределение земельных участков (далее - Положение об арендной плате); поручено Управлению земельных отношений Администрации города Алушты РК привести в соответствие с настоящим решением расчеты годового размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования.
Указанное решение было опубликовано в официальном печатном средстве массовой информации муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым - газете "Алуштинский вестник" 29.12.2016 N 51 (1334) и вступило в законную силу с 01.01.2017.
ООО "Югкурортстрой" решение N 25/79 было обжаловано. По результатам судебного рассмотрения Апелляционным определением Верховного суда Российской Федерации от 20.02.2019 решение Верховного Суда Республики Крым от 13 июля 2018 г. и дополнительное решение Верховного Суда Республики Крым от 22 октября 2018 г. отменены. Принято по делу новое решение, которым в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Региональный комплекс "Донбасс", общества с ограниченной ответственностью "Строитель", общества с ограниченной ответственностью "Югкурортстрой" о признании не действующим в части решения Алуштинского городского совета Республики Крым от 23 декабря 2016 г. N 25/79 "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, цены продажи, платы за сервитут, платы за проведение перераспределения земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым" отказано.
Решением N25/79 определен порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования.
Пунктом 2.4. Положения об арендной плате определено, что годовой размер арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости (нормативной цены) земельного участка и рассчитывается в процентах, в соответствии с видом разрешенного использования (ВРИ).
Пунктом 2.5. Положения об арендной плате определено, что годовой размер арендной платы рассчитывается по следующей формуле: АП = КСзу х % ВРИ х Ки, где: АП - годовой размер арендной платы за земельный участок; КСзу - кадастровая стоимость (нормативная цена земли); Ки - коэффициент инфляции, установленный федеральным законом о бюджете Российской Федерации на очередной финансовый год и плановый период.
В соответствии с изменениями, внесенными в пункт 2.5. Положения об арендной плате 18.08.2017 на основании решения Алуштинского городского совета N33/116, данный пункт дополнен абзацем следующего содержания "В расчете арендной платы применяется нормативная цена, утвержденная постановлением Совета министров Республики Крым от 12 ноября 2014 года N450 (в редакции от 29 декабря 2016 года), до установления кадастровой стоимости в соответствии с требованием законодательства Российской Федерации".
Исходя из содержания пунктов 2.4. и 2.5 Положения об арендной плате основой для определения размера арендной платы с 01.01.2017 на территории муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым является нормативная цена земли, утвержденная в пункте 2 постановления N450.
Спорные правоотношения касаются земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, необходимо применять нормативный акт соответствующего органа местного самоуправления, то есть Положение N25/79.
Аналогичную правовую позицию высказал Арбитражный суд Центрального округа в постановлениях от 27.09.2018 по делу А83-13234/2017, от 27.09.2018 NА83-13233/2017.
Согласно Акту сверки Управления земельных отношений по Договору аренды за ООО "Югкурортстрой" числится задолженность по арендной плате.
В исковом заявлении, а также с учетом дальнейших пояснений, истец рассчитал задолженность по арендной плате следующим образом (том 3, л.д. 70-71):
2856,92 руб. (стоимость 1 кв.м. по виду 4.7) по постановлению N 450
*16732 кв.м. (площадь земельного участка)
*6% (% ВРИ на основании решения совета N25/79 от 23.12.2016)
*1,064 (коэффициент инфляции на 2016 год)
*1,040 (коэффициент инфляции на 2017 год)
2856,92 х 1,064 х 1,04 х 16732кв.м. = 52895765,10 руб. - нормативная цена земельного участка с коэффициентами инфляции.
52895765,10 х 6% = 3173745,90 руб. в год с 01 января 2017 по 31 декабря 2017 года
3173745,96 руб. в год / 12 месяцев = 264478,83 руб. в месяц.
Расчёт задолженности Администрацией за период с 01.01.2017 по 30.06.2017 осуществлён следующим образом:
264478,83 руб. в месяц *6 месяцев = 1586872,98 руб.
- 173175,48 руб. (оплачено ответчиком за указанный период)
+ 137183,83 (задолженность по состоянию на 01.01.2017) = 1550881,33 руб.
То есть, расчет задолженности за период с 01.01.2017 по 30.06.2017 составлен истцом по формуле, указанной в Положении об арендной плате, утвержденной решением Алуштинским городским советом N25/79, применена нормативная цена, утвержденная постановлением Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 N450, 6% ВРИ на основании решения совета N25/79 от 23.12.2016, при этом, применен вид разрешенного использования земельного участка с кодом 4.7 - "гостиничное обслуживание".
Оценив данный расчет, суд приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, в соответствии с пунктами 2, 12, 13 договора аренды земли от 04.08.2008, участок передавался для размещения и обслуживания коттеджного поселка, целевое использование земельного участка - рекреационное, из земель по угодьям - земли, используемые для отдыха, в том числе, кемпингов, домов для отдыха или проведения отпусков.
К указанному договору приложены выкопировка из плана землепользования с. Малый Маяк, акт установления границ земельного участка на основании решения Маломаякского сельского Совета N14-65 от 28.12.2007, согласно которому в натуре ответчику соответствующий земельный участок передавался для размещения и обслуживания коттеджного поселка, по угодьям - земли, используемые для отдыха.
Согласно решению Маломаякского сельского Совета N14-65 от 28.12.2007 "Об утверждении проекта землеустройства по отводу земельного участка и передаче его в аренду, земельный участок передавался для размещения и обслуживания коттеджного поселка (том 1, л.д. 72).
В судебном заседании стороны подтвердили, что в настоящее время на данном земельном участке отсутствуют строения и сооружения, ответчик к строительству не приступил.
Доказательств фактического использования земельного участка для целей гостиничного обслуживания истцом не представлено.
Таким образом, оснований полагать, что соответствующий земельный участок используется для размещения гостиницы, не имеется.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Согласно п. 8 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом градостроительного зонирования являются Правила землепользования и застройки, утверждаемые, в частности нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации, и устанавливающие территориальные зоны и градостроительные регламенты.
В соответствии с п. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11, N12919/11, изменение вида разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости при условии уже состоявшегося изменения вида его фактического использования с соблюдением установленных требований.
В случае отсутствия относимых и допустимых доказательств обоснованности изменения вида разрешенного использования земельного участка, следует исходить из вида разрешенного использования, согласующегося с документами территориального планирования и с фактическим видом использования данного земельного участка.
Аналогичная правовая позиция высказана в определении ВС РФ от 19.12.2016 N305-КГ16-18641, постановлениях АС УО от 27.01.2017 по делу NА07- 7367/2016, АС МО от 26.06.2018 по делу NА40-67136/2017, АС МО от 20.09.2016 по делу NА40-194635/2015.
В соответствии со статьей 7 Закона Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" (далее - закон N38-ЗРК) разрешенным использованием земельных участков признаются виды функционального использования земельного участка в пределах его целевого назначения, определенные документами, подтверждающими право на земельный участок, землеустроительной и градостроительной документацией, утвержденной в установленном порядке до вступления в силу Федерального конституционного закона.
До утверждения правил землепользования и застройки, утверждения лесохозяйственных регламентов разрешенное использование земельных участков определяется в порядке, установленном Советом министров Республики Крым, с учетом утвержденных документов территориального планирования.
Постановлением Совета министров Республики Крым от 15.10.2014 N 378 утверждено Положение об особенностях отнесения к определенной категории земель и определения вида разрешенного использования земельных участков (далее - Положение), которым устанавливаются особенности отнесения к определенной категории земель и (или) определения (изменения) вида разрешенного использования образуемых земельных участков, в том числе из земель государственной и муниципальной собственности, ранее учтенных земельных участков, а также при переводе земельных участков из одной категории в другую (далее - установление категории земель и (или) вида разрешенного использования земельного участка) (пункт 1).
Установление категории земель и (или) вида разрешенного использования земельных участков осуществляется в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков, указанными в утвержденной документации по планировке территории (пункт 3).
В случае отсутствия утвержденной документации по планировке территории установление категории земель и (или) вида разрешенного использования земельных участков осуществляется в соответствии с правилами землепользования и застройки или лесохозяйственными регламентами (пункт 4).
В силу пункта 6 Положения до принятия (утверждения) документов, указанных в пунктах 3 или 4 настоящего Положения, установление категории земель и (или) вида разрешенного использования земельных участков осуществляется в соответствии с разрешенным использованием земельных участков, указанным в правоустанавливающих документах, перечень которых утвержден постановлением Совета министров Республики Крым от 11.08.2014 N 264 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих наличие ранее возникших прав на объекты недвижимого имущества и необходимых для государственной регистрации", с учетом требований Закона Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК и Таблицы соотнесения видов разрешенного использования земельных участков и категорий земель (далее - Таблица).
Согласно пункту 10 Положения установление категории земель и (или) вида разрешенного использования земельных участков в случаях, указанных в пунктах 6 и 7 настоящего Положения, осуществляется Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым при регистрации прав на недвижимое имущество на основании документов, перечень которых утвержден постановлением Совета министров Республики Крым от 11.08.2014 N 264 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих наличие ранее возникших прав на объекты недвижимого имущества и необходимых для государственной регистрации" или при переносе сведений о земельных участках в государственный кадастр недвижимости в соответствии с Порядком включения в государственный кадастр недвижимости сведений и содержащих такие сведения документов об объектах недвижимости, расположенных на территории Республики Крым, утвержденным постановлением Совета министров Республики Крым от 01.09.2014 года N 301.
На момент заключения договора аренды земельного участка от 06.06.2016 г. предоставление земельного участка для размещения и обслуживания коттеджного поселка с целевым использованием земельного участка - "рекреационное назначение" соответствовал виду разрешенного использования "туристическое обслуживание", согласно Приказу Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" и Постановления Совета Министров Республики Крым от 15.10.2014 N 378 "Об утверждении положения об особенностях отнесения к определенной категории земель и определении вида разрешенного использования земельных участков".
ООО "Югкурортстрой" обратилось с заявлением в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым об исправлении допущенной технической ошибки.
Согласно кадастровой выписке от 26 апреля 2019 года на спорный земельный участок, вид разрешенного использования - "туристическое обслуживание" (том 3, л.д. 68-69).
Согласно части 1 статьи 61 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в силу которой техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях; орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня исправления технической ошибки в записях уведомляет соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении технической ошибки в записях; исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости
В соответствии с определением Конституционного суда РФ от 27.09.2018 г. N 2374-О норма, предусматривающая порядок исправления технических ошибок призвана обеспечить достоверность сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, в случаях выявления технической ошибки, приведшей к несоответствию этих сведений сведениям в документах, на основании которых вносились записи в данный реестр.
Таким образом, при устранении технической ошибки в сведениях, внесенных в реестр недвижимости, исправленные сведения применяются с даты, когда техническая ошибка была допущена.
С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что действительным видом разрешенного использования земельного участка является "туристическое обслуживание" (код 5.2.1 согласно Классификатору).
Следовательно, расчет арендных платежей, представленный истцом, является неверным ввиду использования истцом при определении нормативной цены вида разрешенного использования - "гостиничное обслуживание" (код 4.7).
Ответчиком представлен контррасчет, в том числе, по виду разрешенного использования - туристическое обслуживание.
Как усматривается из представленного контррасчета, в нем допущены арифметические ошибки.
Таким образом, суд приходит к выводу, что для расчета арендных платежей необходимо применять следующую методику:
571,38 руб. - стоимость 1 кв.м. согласно пункту 921 приложения N 1 к постановлению Совета Министров Республики Крым от 12.11.2014 N450 по коду 5.2.1. - "туристическое обслуживание", населенный пункт - с. Виноградное;
16732 кв.м. - площадь земельного участка;
6% - арендная ставка согласно подпункту 3 пункта 2.4 Положения N 25/79;
1,064 - коэффициент инфляции на 2016 год;
1,040 - коэффициент инфляции на 2017 год.
571,38 руб. х 16732 кв.м. = 9560330,16 руб. - нормативная оценка участка.
9560330,16 руб. х 6% х 1,064 х 1,040 = 634744,74руб. в год /12 мес. = 52895,40 руб. в месяц в 2017 году.
По данному расчету размер арендой платы с 01.01.2017 по 30.06.2017 составляет:
52895,40 руб. х 6 месяцев = 317372,40 руб.
Задолженность по состоянию на 01.01.2017 составляет 137183,83 руб., что не оспаривает ответчик, в том числе, в контррасчете.
173175,48 руб. оплачено ответчиком за указанный период, что подтверждает истец.
Таким образом, задолженность ответчика за период с 01.01.2017 по 30.06.2017 составляет:
317372,40 руб.- 173175,48 руб. + 137183,83 = 281380,75 руб.
С учетом изложенного, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению в части взыскания 281380,75 руб., в остальной части отказано.
Такой правовой подход изложен в постановлениях Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2019 по делу N А83-20311/2017, от 27.03.2019 по делу NА83-20312/2017.
Истец также просит взыскать с ответчика сумму пени в размере 150941,79 руб. за период с 01.01.2017 по 21.07.2017.
Пунктом 1 статьи 330 ГК РФ закреплено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно статье 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
Пунктом 5.9 договора предусмотрено, что в случае невнесения, несвоевременного или неполного внесения арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению Арендодателю.
Истец рассчитал пеню, исходя из суммы задолженности 1550881,33 руб.
При этом, суд отмечает, что в итоговых пояснениях размер пени указан 150141,79 руб., то есть меньше, чем указано в иске, однако заявления об уменьшении требований либо отказе от иска в данной части от истца не поступало (том 3, л.д. 70-71).
Возражений от ответчика насчет арифметической правильности расчета пени истца не поступало.
Поскольку судом установлено, что задолженность ответчика составляет 281380,75 руб., а размер ежемесячного платежа - 52895,40 руб., суд самостоятельно пересчитывает неустойку, уменьшив в расчете истца сумму долга.
Месяц
Арендная плата руб.
Дата
Размер оплаты
Сумма для начисления пени
Период начисления пени
Количество дней просрочки
Ставка
Размер пени
01.01.2017
137183,83
137183,83
01.01.2017-21.07.2017
202
0,1
27 711,13
Январь 2017
52 895,40
09.02.2017
28 862,58
24 032,12
10.02.2017 - 21.07.2017
162
0,1
3 893,32
Февраль 2017
52 895,40
09.03.2017
28 862,58
24 032,12
10.03.2017 - 21.07.2017
134
0,1
3 220,40
Март 2017
52 895,40
09.04.2017
28 862,58
24 032,12
10.03.2017 - 21.07.2017
103
0,1
2 475,38
Апрель 2017
52 895,40
09.05.2017
28 862,58
24 032,12
10.05.2017 - 21.07.2017
73
0,1
1 754,40
Май 2017
52 895,40
09.06.2017
28 862,58
24 032,12
10.06.2017 - 21.07.2017
42
0,1
1 009,38
Июнь 2017
52 895,40
09.07.2017
28 862,58
24 032,12
10.07.2017 - 21.07.2017
12
0,1
228,40
Таким образом, общий размер пени за период с января 2017 по июнь 2017 года составляет 40292,41 рублей.
Ответчиком было заявлено ходатайство о снижении размера неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 81), исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
В силу частей 1, 2 статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
В соответствии с п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).
Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Как следует из пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 ГК РФ", критериями для установления явной несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть, в частности: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки сумме убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность неисполнения обязательства и др.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).
Анализ изложенного позволяет прийти к выводу, что неустойка как один из способов обеспечения исполнения обязательства представляет собой меру, влекущую наступление негативных последствий для лица, в отношении которого она применяется. Применение такой меры носит компенсационно-превентивный характер и позволяет не только возместить стороне убытки, возникшие в результате просрочки исполнения (неисполнения) обязательства, но и удержать контрагента от неисполнения (просрочки исполнения) обязательства в будущем.
Определив соответствующий размер договорной неустойки, Ответчик тем самым принял на себя риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с возможностью применения истцом мер договорной ответственности.
Положение ч. 1 ст. 333 ГК РФ в системе действующего правового регулирования по смыслу, придаваемому сложившейся правоприменительной практикой, не допускает возможности решения судом вопроса о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства без представления ответчиком доказательств, подтверждающих такую несоразмерность.
Таким образом, должник обязан доказать, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
В данном случае доказательств несоразмерности заявленной истцом неустойки не представлено.
Также суд отмечает, что установленный Договором размер неустойки 0,1% соответствовал сложившейся деловой практике, требованиям разумности и справедливости.
При таких условиях, основания для уменьшения неустойки, определенной в соответствии с условиями Договора, в порядке статьи 333 ГК РФ отсутствуют, а требования истца о взыскании неустойки подлежат частичному удовлетворению в размере 40292,41 рублей, в остальной части во взыскании пени отказано.
В соответствии с частью третьей статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
Учитывая положения статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, принимая во внимание частичное удовлетворение исковых требований, с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета Российской Федерации, с учетом того, что истец является органом местного самоуправления, в размере 5673,40 руб. (18,90% от размера государственной пошлины за подачу искового заявления при цене иска - 1701823,12 рублей).
На основании изложенного и руководствуясь статьями 65, 70, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд,
РЕШИЛ:
1. Исковое заявление Администрации г. Алушты Республики Крым удовлетворить.
2. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Югкурортстрой" (ОГРН 1149102170315) в пользу Администрации г. Алушты Республики Крым (ОГРН 1149102091610) задолженность по арендной плате за период с 01.01.2017 по 30.06.2017 в размере 281 380,75 рублей и пени в размере 40292,41 рублей.
3. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Югкурортстрой" (ОГРН 1149102170315) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 5673,40 руб.
Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, г. Севастополь, ул. Суворова, 21) в течение месяца со дня принятия решения.
Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах может быть получена путем использования сервиса "Картотека арбитражных дел" http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Судья А.Г. Колосова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка