Решение Арбитражного суда Республики Крым от 25 октября 2019 года №А83-20310/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

РЕШЕНИЕ

от 25 октября 2019 года Дело N А83-20310/2017
Резолютивная часть решения объявлена 18 октября года.
Полный текст решения изготовлен 25 октября 2019 года.
Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи С.А. Чумаченко, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Тихоновой А.Н., рассмотрев материалы дела по исковому заявлению Администрации города Алушты Республики Крым,
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Рекреационный комплекс "Донбасс",
при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:
- Управление земельных отношений Администрации города Алушты,
- Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым,
- Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым
о взыскании задолженности по арендной плате и пени,
при участии представителей сторон:
от истца - не явился;
от ответчика - не явился;
от Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым - не явился;
от иных третьих лиц - не явились.
УСТАНОВИЛ:
От Администрации г. Алушты Республики Крым обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Рекреационный комплекс "Донбасс", согласно которому истец просит:
- взыскать с ООО "Рекреационный комплекс "Донбасс" в пользу Администрации г. Алушты Республики Крым задолженность по арендной плате за период с 01.01.2017 по 30.07.2017 в размере 6 468 252,26 рублей и пени за период с 01.01.2017 по 16.08.2017 в размере 607 594,97 рублей.
Определением Арбитражного суда Республики Крым от 29 ноября 2017 года исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу и назначено предварительное судебное заседание. Суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Управление земельных отношений Администрации города Алушты.
В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 121 АПК РФ, суд разместил информацию о совершении процессуальных действий по делу на сайте Арбитражного суда Республики Крым - в информационно-телекоммуникационной сети Интернет www.crimea.arbitr.ru.
Согласно ч. 1 ст. 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.
В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" разъяснено, что извещение является надлежащим, если в материалах дела имеются документы, подтверждающие направление арбитражным судом лицу, участвующему в деле, копии первого судебного акта по делу в порядке, установленном статьей 122 АПК РФ, и ее получение адресатом (уведомление о вручении, расписка, иные документы согласно части 5 статьи 122 АПК РФ), либо иные доказательства получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся процессе (часть 1 статьи 123 АПК РФ), либо документы, подтверждающие соблюдение одного или нескольких условий части 4 статьи 123 АПК РФ.
Об осведомленности истца и ответчика о наличии настоящего спора на рассмотрении Арбитражного суда Республики Крым свидетельствуют почтовые уведомлении, возвратившиеся в адрес суда.
Протокольным определением от 25 декабря 2017 года суд в порядке ч. 4 ст. 137 АПК РФ, завершил предварительное судебное заседание и открыл производство по делу в суде первой инстанции.
Определением от 08 февраля 2018 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым.
Определением от 05 февраля 2019 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.
В судебное заседание 18.10.2019, истец и третьи лица явку своих уполномоченных представителей не обеспечили. О дате и месте проведения судебного заседания были уведомлены надлежащим образом и своевременно.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.
Суд считает возможным рассматривать исковое заявление в отсутствие истца и третьих лиц, поскольку в материалах дела имеется достаточно документов и доказательств для рассмотрения заявления по существу
На основании части 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 18.10.2019 объявлена резолютивная часть принятого решения.
Исследовав материалы дела, всесторонне и полно выяснив все фактические обстоятельства, на которых основываются требования истца, оценив относимость, допустимость каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.
На основании заключенного между ООО "РК "Донбасс" и Маломаякским сельским советом договора аренды земли 05 июня 2009 г., зарегистрированного в книге записей государственной регистрации договоров аренды земли N 5 Маломаякского сельского совета 15.10.2009 г. за N 0403001000300, и акта приема-передачи земельного участка от 15 октября 2009 г., ответчику в срочное платное пользование на 49 лет был передан земельный участок площадью 5,0 га, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Лазурное, целевое использование земельного участка - рекреационное (по угодьям: земли, используемые для отдыха, в том числе кемпингов, домов для отдыха или проведения отпусков), цель использования: для строительства рекреационного комплекса.
На момент передачи земельного участка в аренду нормативная денежная оценка земельного участка составляла 6 470 000 гривен 00 копейки (п. 5 договора аренды).
В силу п. 11.3 решения Алуштинского городского совета от 19.12.2014 N5/91 "О вопросах правопреемства" - администрация города Алушты Республики Крым выступает правопреемником в отношении договорных обязательств, заключенных органами местного самоуправления, действующими на территории Республики Крым на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов и территории которых отнесены к территории муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым, в том числе по договорам, подтверждающим право пользования.
Земельный участок поставлен на кадастровый учет, кадастровый номер земельного участка 90:15:050601:216, разрешенное использование - гостиничное обслуживание.
В соответствии с частями 14, 15 статьи 3 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 г. N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" (далее - Закон N 38-ЗРК) и постановлением Совета Министров Республики Крым от 02 сентября 2014 года N 313 "Об утверждении Порядка переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым", в порядке переоформления прав на земельные участки на территории Республики Крым, возникших до принятия Федерального конституционного закона, на основании вышеуказанного ранее заключенного договора аренды земли от 05 июня 2009 г. между Администрацией города Алушты Республики Крым (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Рекреационный комплекс "Донбасс" (Арендатор) 06 июня 2016 г. заключен договор аренды земли, зарегистрированный 20 июля 2016 г. под N 90-90/016-90/001/999/2016-5787/1 (далее - Договор аренды), предметом которого является земельный участок площадью 50 000 кв. м, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Лазурное, кадастровый номер земельного участка 90:15:050601:216, вид разрешенного использования земельного участка - гостиничное обслуживание. Земельный участок передан арендатору в соответствии с актом приема-передачи от 06 июня 2016 г.
Договор аренды, в соответствии с п. 4.1, заключен сроком до 15.10.2058 г.
Согласно п. 5.2 договора, арендная плата вносится равными частями ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом. Арендная плата за декабрь вносится до 10 декабря текущего финансового года.
При этом, пунктом 5.6 Договора определено, что расчет арендной платы определен в приложении 1 к Договору, которое является неотъемлемой частью Договора.
Из содержания приложения N1 к Договору аренды следует, что расчет арендной платы произведен Администрацией на основании нормативной денежной оценки земель с. Лазурное, утвержденной решением Маломаякского сельского совета от 08.07.2013 N26-1 "Об утверждении технической документации по нормативной денежной оценке села Лазурное г. Алушты Автономной Республики Крым". Нормативная цена земельного участка составляет - 7576500,00 х 3.8 х 1,122 х 1,064 = 34370567,99 руб.
Расчетный процент - 5% согласно решению Маломаякского сельского совета от N 26-120.
Названным приложением установлено, что арендная плата за пользование земельным участком составляет 1718528,40 рублей в год.
В соответствии с пунктом 5.7 Договора размер арендной платы изменяется со дня вступления в силу нормативных актов Российской Федерации, Республики Крым, муниципального образования городской округ Алушта, регулирующих порядок начисления и размер арендной платы, а также применяемых при расчете коэффициентов, без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в Договор. Исчисление и оплата арендных платежей осуществляется на основании Договора начиная со дня вступления в силу нормативного акта, на основании которого изменяется порядок и (или) размер арендной платы и (или; отдельные коэффициенты. Перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно после вступления в силу указанных правовых актов. Арендодатель оставляет за собой право направить Арендатору извещение о размере арендной платы на соответствующий период.
Согласно пункту 6.4 Договора Арендатор обязуется своевременно оплачивать арендную плату.
Пунктом 8.1 Договора предусмотрено, что изменения и дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме путем заключения дополнительных соглашений за исключением пункта 5.7 Договора.
В случае невнесения, несвоевременного либо неполного внесения арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю (п. 5.9).
Пунктом 9.1 Договора предусмотрено, что стороны несут ответственность за невыполнение или не надлежащее выполнение условий договора в соответствии с законодательством Российской Федерации и Республики Крым.
В связи с неисполнением обязанностей по договору аренды земли от 06.06.2016 Администрация г. Алушты Республики Крым обратилась к ООО "РК "Донбасс" с предупреждением о необходимости исполнения обязательств по договору от 23.08.2017 N02-19/1571.
Согласно отчету об отслеживании почтового отправления, претензия получена ответчиком 25.08.2017.
Поскольку спор не был урегулирован в досудебном порядке, Администрация г. Алушты Республики Крым обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с настоящим исковым заявлением.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.
Общество с ограниченной ответственностью "Рекреационный комплекс "Донбасс" зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц, основной вид деятельности - строительство жилых и нежилых зданий.
В соответствии с частью 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.
Заключенный между сторонами договор является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 ГК РФ.
Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (пункты 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли по законодательству Российской Федерации, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором. При этом, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Таким образом, нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы, а изменение нормативной денежной оценки земель служит обстоятельством для пересмотра размера арендной платы и подлежит самостоятельному пересчету арендатором, исходя из условий договора и нормативной денежной оценки земли.
При этом, отсутствие дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка не может служить основанием для освобождения арендатора от внесения арендной платы в соответствующем размере.
Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
При этом стороны не лишены возможности требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный сторонами договор аренды. Однако необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствует.
Особенности регулирования земельных и имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Крым установлены в Законе Республики Крым от 31.07.2014 N38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" (далее - Закон N 38-ЗРК).
Статьей 11 Закона N38-3PK определено, что нормативная денежная оценка земель, установленная на территории Республики Крым до вступления в силу Федерального конституционного закона, до 1 января года, следующего за годом утверждения, в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЭ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, считается нормативной ценой земли и является основой для определения нормативной цены земли в отношении таких земельных участков. До утверждения в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, в государственный кадастр недвижимости вместо сведений о кадастровой стоимости земельных участков вносятся сведения о нормативной цене земли, определяемой в отношении соответствующих земельных участков.
Порядок определения нормативной цены земли в отношении указанных в части 2 настоящей статьи земельных участков, цены продажи, размера арендной платы, платы за сервитут, платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, устанавливается Советом министров Республики Крым.
Советом министров Республики Крым 12.11.2014 принято постановление N450 "О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым", которым в том числе утверждена нормативная цена земельных участков (далее - постановление N 450).
В соответствии с пунктом 1 постановления N450 установлено, что нормативная цена земельных участков, установленная по состоянию на 2014 год, пересчитывается в рубли с 1 ноября 2014 года с коэффициентом 3,8.
Согласно пункту 2 постановления N450 утверждена нормативная цена 1 квадратного метра земель населенных пунктов Республики Крым (приложение 1).
Статьей 12 Закона Республики Крым от 15.01.2015 N66-ЗРК/2015 "О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и некоторых вопросах земельных отношений" (далее - Закон N66-ЗРК/2015) определено, что порядок определения размера арендной платы, цены продажи, платы за сервитут, платы за проведение перераспределения земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, устанавливается органом местного самоуправления.
Исходя из указанной нормы и статьи 18 Закона N66-ЗРК/2015 с 01.01.2017 порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органом местного самоуправления.
23.12.2016 Алуштинским городским советом принято решение N25/79 "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, цены продажи, платы за сервитут, платы за проведение перераспределения земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым" (далее - решение N25/79).
Согласно решению N25/79 утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, цены продажи, платы за сервитут, платы за проведение перераспределение земельных участков (далее - Положение об арендной плате); поручено Управлению земельных отношений Администрации города Алушты РК привести в соответствие с настоящим решением расчеты годового размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования.
Указанное решение было опубликовано в официальном печатном средстве массовой информации муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым - газете "Алуштинский вестник" 29.12.2016 N 51 (1334) и вступило в законную силу с 01.01.2017.
ООО "РК "Донбасс" решение N 25/79 было обжаловано. По результатам судебного рассмотрения Апелляционным определением Верховного суда Российской Федерации от 20.02.2019 решение Верховного Суда Республики Крым от 13 июля 2018 г. и дополнительное решение Верховного Суда Республики Крым от 22 октября 2018 г. отменены. Принято по делу новое решение, которым в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Рекреационный комплекс "Донбасс", общества с ограниченной ответственностью "Строитель", общества с ограниченной ответственностью "Югкурортстрой" о признании не действующим в части решения Алуштинского городского совета Республики Крым от 23 декабря 2016 г. N 25/79 "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, цены продажи, платы за сервитут, платы за проведение перераспределения земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым" отказано.
Решением N25/79 определен порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования.
Пунктом 2.4. Положения об арендной плате определено, что годовой размер арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости (нормативной цены) земельного участка и рассчитывается в процентах, в соответствии с видом разрешенного использования (ВРИ).
Пунктом 2.5. Положения об арендной плате определено, что годовой размер арендной платы рассчитывается по следующей формуле: АП = КСзу х % ВРИ х Ки, где: АП - годовой размер арендной платы за земельный участок; КСзу - кадастровая стоимость (нормативная цена земли); Ки - коэффициент инфляции, установленный федеральным законом о бюджете Российской Федерации на очередной финансовый год и плановый период.
В соответствии с изменениями, внесенными в пункт 2.5. Положения об арендной плате 18.08.2017 на основании решения Алуштинского городского совета N33/116, данный пункт дополнен абзацем следующего содержания "В расчете арендной платы применяется нормативная цена, утвержденная постановлением Совета министров Республики Крым от 12 ноября 2014 года N450 (в редакции от 29 декабря 2016 года), до установления кадастровой стоимости в соответствии с требованием законодательства Российской Федерации".
Исходя из содержания пунктов 2.4. и 2.5 Положения об арендной плате основой для определения размера арендной платы с 01.01.2017 на территории муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым является нормативная цена земли, утвержденная в пункте 2 постановления N450.
Спорные правоотношения касаются земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, необходимо применять нормативный акт соответствующего органа местного самоуправления, то есть Положение N25/79.
Согласно Акту сверки Управления земельных отношений по Договору аренды за ООО "РК "Донбасс" числится задолженность по арендной плате.
В исковом заявлении, а также с учетом дальнейших пояснений, истец рассчитал задолженность по арендной плате следующим образом:
4001,15 руб. (стоимость 1 кв.м. по виду 4.7) по постановлению N 450 *50000 кв.м. (площадь земельного участка)
*6% (% ВРИ на основании решения совета N25/79 от 23.12.2016)
*1,064 (коэффициент инфляции на 2016 год)
*1,040 (коэффициент инфляции на 2017 год)
4001,15х1,064х1,04х50000кв.м. = 221 375 627,20 руб. - нормативная цена земельного участка с коэффициентами инфляции.
221 375 627,20х 6% = 13 282 537,63 руб. в год с 01 января 2017 по 31 декабря 2017 года
13 282 537,63 руб. в год/12 месяцев = 1 106 878,13 руб. в месяц.
Расчёт задолженности Администрацией за период с 01.01.2017 по 30.07.2017 осуществлён следующим образом:
1 106 878,14 руб. в месяц *7 месяцев
- 237 320,81 руб. (переплата по состоянию на 01.01.2017)
- 1 042 573,91 руб. (оплачено ответчиком за указанный период)
- 1 850 218,03 (оплачено ответчиком, согласно платежного поручения N 81 от 16.05.2019 г.) = 4 618 034,23 руб.
То есть, расчет задолженности за период с 01.01.2017 по 30.07.2017 составлен истцом по формуле, указанной в Положении об арендной плате, утвержденной решением Алуштинским городским советом N25/79, применена нормативная цена, утвержденная постановлением Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 N450, 6% ВРИ на основании решения совета N25/79 от 23.12.2016, при этом, применен вид разрешенного использования земельного участка с кодом 4.7 - "гостиничное обслуживание".
Оценив данный расчет, суд приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, в соответствии с пунктами 2, 12, 13 договора аренды земли от 05.06.2009, участок передавался для строительства рекреационного комплекса, целевое использование земельного участка - земли рекреационного назначения, из земель по угодьям - земли, покрытые лесной растительностью.
К указанному договору приложены выкопировка из плана землепользования с. Малый Маяк, акт установления границ земельного участка на основании решения Маломаякского сельского Совета N16-26 от 14.03.2008, согласно которому в натуре ответчику соответствующий земельный участок передавался для строительства рекреационного комплекса, по угодьям - земли, покрытые лесной растительностью.
Согласно решению Маломаякского сельского Совета N134/16-26 от 14.03.2008 "Об утверждении проекта землеустройства по отводу земельного участка и передаче его в аренду ООО "Рекреационный комплекс "Донбасс", земельный участок передавался для строительства рекреационного комплекса.
В судебном заседании стороны подтвердили, что в настоящее время на данном земельном участке отсутствуют строения и сооружения, ответчик к строительству не приступил.
Доказательств фактического использования земельного участка для целей гостиничного обслуживания истцом не представлено.
Таким образом, оснований полагать, что соответствующий земельный участок используется для размещения гостиницы, не имеется.
Кроме того, согласно ст. 15 Закона Украины от 06.10.1998 N 61-XIV в редакции на момент заключения договора относила к существенным условиям договора аренды земли, в том числе условия использования и целевое назначение земельного участка, который передается в аренду.
Так, в пункте 15 Договора от 05.06.2009 было определено, что земельный участок передается в аренду (цель использования) для строительства рекреационного комплекса. Целевое земельного участка: земли рекреационного назначения (пункт 16 там же).
Согласно пункту 2 Договора по угодьям земельный участок относился к землям, используемым для отдыха, в том числе кемпингов, домов для отдыха или проведения отпусков.
При этом, на момент заключения договора аренды от 05.06.2009 г. ст. 19 Земельного кодекса Украины определяла категории земель, одной из которых являлись земли рекреационного назначения.
В соответствии с Украинским классификатором целевого использования земли, утвержденного письмом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 24.04.1998 г. N 14-1-7/1205 код УКЦИЗ передаваемого в аренду земельного участка - 1.17, то есть рекреационного назначения из земель населенных пунктов.
Статьями 50 и 51 Земельного Кодекса Украины было установлено, что к землям рекреационного назначения относятся земли, которые используются для организации отдыха населения, туризма и проведения спортивных мероприятий.
К землям рекреационного назначения относились земельные участки зеленых зон и зеленых насаждений городов и других населенных пунктов, учебно-туристских и экологических троп, маркированных трасс, земельные участки, занятые территориями домов отдыха, пансионатов, объектов физической культуры и спорта, туристических баз, кемпингов, яхт-клубов, стационарных и палаточных туристско-оздоровительных лагерей, домов рыбаков и охотников, детских туристических станций, детских и спортивных лагерей, других аналогичных объектов, а также земельные участки, над ни для дачного строительства и сооружения других объектов стационарной рекреации.
Относительно цели использования арендуемого земельного участка при отводе земельного участка в Заключении Алуштинского городского управления земельных ресурсов Республиканского комитета по земельным ресурсам АР Крым от 18.09.2007 N 450 в графе земельно-кадастровые данные по проекту по угодьям было указано проектные данные по ф. 6-зем - учреждения рекреационного назначения, угодья: земли используемые для отдыха, в том числе кемпингов, домов для отдыха или проведения отпусков.
В заключении N 106 о возможности целевого использования земельного участка Управлением архитектуры и градостроительства Алуштинского горисполкома от 05.03.2007 г. определено, что строительству подлежал рекреационный комплекс, функциональное назначение: рекреационное, конкретизация подлежащего строительству рекреационного комплекса не производилась.
Таким образом, земельный участок был получен ООО "РК "Донбасс" в аренду под цели строительства рекреационного комплекса, то есть планировался к использованию, в том числе застройке зданиями и сооружениями для отдыха, к которым законодательство относило кемпинги, дома для отдыха или проведения отпусков.
Классификатор видов целевого назначения земли, утвержденный позже приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 23.07.2010 г. N 548, к землям рекреационного назначения относил земельные участки зеленых зон и зеленых насаждений городов и других населенных пунктов, учебно-туристских и экологических троп, маркированных трасс, земельные участки, занятые территориями домов отдыха, пансионатов, объектов физической культуры и спорта, туристических баз, кемпингов, яхт-клубов, стационарных и палаточных туристско-оздоровительных лагерей, домов рыбаков и охотников, детских туристических станций, детских и спортивных лагерей, других аналогичных объектов, а также земельные участки, предоставленные для дачного строительства и сооружения других объектов стационарной рекреации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципыи порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Согласно п. 8 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом градостроительного зонирования являются Правила землепользования и застройки, утверждаемые, в частности нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации, и устанавливающие территориальные зоны и градостроительные регламенты.
В соответствии с п. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11, N12919/11, изменение вида разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости при условии уже состоявшегося изменения вида его фактического использования с соблюдением установленных требований.
В случае отсутствия относимых и допустимых доказательств обоснованности изменения вида разрешенного использования земельного участка, следует исходить из вида разрешенного использования, согласующегося с документами территориального планирования и с фактическим видом использования данного земельного участка.
В соответствии со статьей 7 Закона Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" (далее - закон N38-ЗРК) разрешенным использованием земельных участков признаются виды функционального использования земельного участка в пределах его целевого назначения, определенные документами, подтверждающими право на земельный участок, землеустроительной и градостроительной документацией, утвержденной в установленном порядке до вступления в силу Федерального конституционного закона.
До утверждения правил землепользования и застройки, утверждения лесохозяйственных регламентов разрешенное использование земельных участков определяется в порядке, установленном Советом министров Республики Крым, с учетом утвержденных документов территориального планирования.
Постановлением Совета министров Республики Крым от 15.10.2014 N 378 утверждено Положение об особенностях отнесения к определенной категории земель и определения вида разрешенного использования земельных участков (далее - Положение), которым устанавливаются особенности отнесения к определенной категории земель и (или) определения (изменения) вида разрешенного использования образуемых земельных участков, в том числе из земель государственной и муниципальной собственности, ранее учтенных земельных участков, а также при переводе земельных участков из одной категории в другую (далее - установление категории земель и (или) вида разрешенного использования земельного участка) (пункт 1).
Установление категории земель и (или) вида разрешенного использования земельных участков осуществляется в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков, указанными в утвержденной документации по планировке территории (пункт 3).
В случае отсутствия утвержденной документации по планировке территории установление категории земель и (или) вида разрешенного использования земельных участков осуществляется в соответствии с правилами землепользования и застройки или лесохозяйственными регламентами (пункт 4).
В силу пункта 6 Положения до принятия (утверждения) документов, указанных в пунктах 3 или 4 настоящего Положения, установление категории земель и (или) вида разрешенного использования земельных участков осуществляется в соответствии с разрешенным использованием земельных участков, указанным в правоустанавливающих документах, перечень которых утвержден постановлением Совета министров Республики Крым от 11.08.2014 N 264 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих наличие ранее возникших прав на объекты недвижимого имущества и необходимых для государственной регистрации", с учетом требований Закона Республики Крым от N 38-ЗРК и Таблицы соотнесения видов разрешенного использования земельных участков и категорий земель (далее - Таблица).
Согласно пункту 10 Положения установление категории земель и (или) вида разрешенного использования земельных участков в случаях, указанных в пунктах 6 и 7 настоящего Положения, осуществляется Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым при регистрации прав на недвижимое имущество на основании документов, перечень которых утвержден постановлением Совета министров Республики Крым от 11.08.2014 N 264 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих наличие ранее возникших прав на объекты недвижимого имущества и необходимых для государственной регистрации" или при переносе сведений о земельных участках в государственный кадастр недвижимости в соответствии с Порядком включения в государственный кадастр недвижимости сведений и содержащих такие сведения документов об объектах недвижимости, расположенных на территории Республики Крым, утвержденным постановлением Совета министров Республики Крым от 01.09.2014 года N 301.
На момент заключения договора аренды земельного участка от 06.06.2016 г. предоставление земельного участка для строительства рекреационного комплекса с целевым использованием земельного участка - "рекреационное назначение" соответствовал виду разрешенного использования "туристическое обслуживание", согласно Приказу Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" и Постановления Совета Министров Республики Крым от 15.10.2014 N 378 "Об утверждении положения об особенностях отнесения к определенной категории земель и определении вида разрешенного использования земельных участков".
ООО "Рекреационный комплекс "Донбасс" обратилось с заявлением в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым об исправлении допущенной технической ошибки.
Согласно кадастровой выписке от 25 апреля 2019 года на спорный земельный участок установлен вид разрешенного использования - "туристическое обслуживание".
Согласно части 1 статьи 61 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в силу которой техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях; орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня исправления технической ошибки в записях уведомляет соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении технической ошибки в записях; исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.
В соответствии с определением Конституционного суда РФ от 27.09.2018 г. N 2374-О норма, предусматривающая порядок исправления технических ошибок призвана обеспечить достоверность сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, в случаях выявления технической ошибки, приведшей к несоответствию этих сведений сведениям в документах, на основании которых вносились записи в данный реестр.
Таким образом, при устранении технической ошибки в сведениях, внесенных в реестр недвижимости, исправленные сведения применяются с даты, когда техническая ошибка была допущена.
С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что действительным видом разрешенного использования земельного участка является "туристическое обслуживание" (код 5.2.1 согласно Классификатору).
Следовательно, расчет арендных платежей, представленный истцом, является неверным ввиду использования истцом при определении нормативной цены вида разрешенного использования - "гостиничное обслуживание" (код 4.7).
Сторонами представлен расчет, по виду разрешенного использования - туристическое обслуживание.
По данному расчету размер арендой платы с 01.01.2017 по 30.07.2017 составляет:
800,23 руб. х 50000,0 кв.м. х 6%х1,064х1,04/12х 7 месяцев = 1 549 629,39 руб.
Согласно предоставленному ответчиком в судебном заседании платежному поручению от 16.05.2019 г. N 81, последним оплачена имеющаяся задолженность за аренду земли в размере 1 850 218,03 руб.
Таким образом по состоянию на 30.07.2017 у ответчика числится переплата в размере 300 588,64 руб.
С учетом изложенного, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате не подлежат удовлетворению.
Такой правовой подход изложен в постановлениях Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2019 по делу N А83-20311/2017, от 27.03.2019 по делу NА83-20312/2017.
Истец также просит взыскать с ответчика сумму пени в размере 607 594,94 руб. за период с 01.01.2017 по 16.08.2017.
Пунктом 1 статьи 330 ГК РФ закреплено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно статье 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
Пунктом 5.9 договора предусмотрено, что в случае невнесения, несвоевременного или неполного внесения арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению Арендодателю.
Поскольку судом установлено, что размер ежемесячного платежа составляет 221 375,63 руб., суд самостоятельно пересчитывает неустойку, уменьшив в расчете истца сумму долга.
Задолженность
Период просрочки
Формула
Неустойка
с
по
дней
52 425,18
11.05.2017
11.05.2017
1
52 425,18 ? 1 ? 0.1%
52,43 р.
-52 425,18
11.05.2017
Оплата задолженности
Итого:
52,43 руб.
Расчёт процентов по задолженности, возникшей 31.05.2017
Задолженность
Период просрочки
Формула
Неустойка
с
по
дней
-96 513,95
11.05.2017
Оплата задолженности
124 861,68
31.05.2017
08.06.2017
9
124 861,68 ? 9 ? 0.1%
1 123,76 р.
-124 861,68
08.06.2017
Оплата задолженности
Итого:
1 123,76 руб.
Расчёт процентов по задолженности, возникшей 30.06.2017
Задолженность
Период просрочки
Формула
Неустойка
с
по
дней
-24 077,45
08.06.2017
Оплата задолженности
197 298,18
30.06.2017
10.07.2017
11
197 298,18 ? 11 ? 0.1%
2 170,28 р.
-148 939,13
10.07.2017
Оплата задолженности
48 359,05
11.07.2017
09.08.2017
30
48 359,05 ? 30 ? 0.1%
1 450,77 р.
Итого:
3 621,05 руб.
Расчёт процентов по задолженности, возникшей 31.07.2017
Задолженность
Период просрочки
Формула
Неустойка
с
по
дней
221 375,63
31.07.2017
09.08.2017
10
221 375,63 ? 10 ? 0.1%
2 213,76 р.
Итого:
2 213,76 руб.
Сумма основного долга: 269 734,68 руб.
Сумма процентов по всем задолженностям: 7 011,00 руб.
Ответчиком в судебном заседании предоставлено платежное поручение N 130 от 31.07.2019 года об оплате неустойки по договору в размере 4 813,11 руб.
Таким образом, общий размер пени за период с января 2017 по июль 2017 года составляет 2 197,89 рублей
Ответчиком было заявлено ходатайство о снижении размера неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 81), исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
В силу частей 1, 2 статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в
исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
В соответствии с п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).
Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Как следует из пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 ГК РФ", критериями для установления явной несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть, в частности: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки сумме убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность неисполнения обязательства и др.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).
Анализ изложенного позволяет прийти к выводу, что неустойка как один из способов обеспечения исполнения обязательства представляет собой меру, влекущую наступление негативных последствий для лица, в отношении которого она применяется.
Применение такой меры носит компенсационно-превентивный характер и позволяет не только возместить стороне убытки, возникшие в результате просрочки исполнения (неисполнения) обязательства, но и удержать контрагента от неисполнения (просрочки исполнения) обязательства в будущем.
Определив соответствующий размер договорной неустойки, Ответчик тем самым принял на себя риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с возможностью применения истцом мер договорной ответственности.
Положение ч. 1 ст. 333 ГК РФ в системе действующего правового регулирования по смыслу, придаваемому сложившейся правоприменительной практикой, не допускает возможности решения судом вопроса о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства без представления ответчиком доказательств, подтверждающих такую несоразмерность.
Таким образом, должник обязан доказать, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
В данном случае доказательств несоразмерности заявленной истцом неустойки не представлено.
Также суд отмечает, что установленный Договором размер неустойки 0,1% соответствовал сложившейся деловой практике, требованиям разумности и справедливости.
В соответствии с частью третьей статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 110, 65, 70, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление Администрации города Алушты Республики Крым, удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Рекреационный комплекс "Донбасс"" в пользу Администрации города Алушты задолженность по арендной плате за период с 01.01.2017 по 31.07.2017 в размере 7984,84 руб.
В остальной части отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Рекреационный комплекс "Донбасс" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2000,00 руб.
Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, г. Севастополь, ул. Суворова, 21).
Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах может быть получена путем использования сервиса "Картотека арбитражных дел" http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Судья С.А. Чумаченко
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка