Решение Арбитражного суда Республики Крым от 20 июня 2019 года №А83-19959/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

РЕШЕНИЕ

от 20 июня 2019 года Дело N А83-19959/2018
Резолютивная часть решения объявлена 13 июня 2019 года. Решение в полном объеме изготовлено 20 июня 2019 года.
Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Кузняковой С.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Боташевым А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по заявлению общества с ограниченной ответственностью Фирма "Крымтехносервис" (ул. Виноградная, 7, г. Алушта, Республика Крым, 298517) к Администрации города Алушты Республики Крым (ул. Советская, 1, г. Алушта, Республика Крым, 298516) о признании недействительным договора аренды в части
при участии представителей:
от истца - Столярова О.Н., представитель по доверенности N б/н от 20.12.2018
от ответчика - не явился (уведомлен надлежащим образом)
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью Фирма "Крымтехносервис" обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением к Администрации города Алушты Республики Крым, в котором просит суд:
- признать недействительным п. 1.1. заключенный между обществом с ограниченной ответственностью фирма "Крымтехносервис" и Администрацией города Алушты Республики Крым договора аренды земельного участка от 17.08.2017 года (зарегистрирован в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 25.08.2017 года) в части определения вида разрешенного использования земельного участка, площадью 5660+/-17.27 кв.м., входящего в состав земельного участка, общей площадью 7006 кв.м. (кадастровый номер 90:15:010103:214) - предпринимательство.
- признать недействительным приложение N 1 "Расчет размера годовой арендной платы" к Договору аренды земельного участка от 17.08.2017 года (зарегистрирован в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 25.08.2017 года).
Присутствующий в судебном заседании представитель истца изложил свою позицию относительно предмета спора, настаивая на удовлетворении заявленных требований, по основаниям, изложенным в заявлении и дополнительных пояснениях.
Ответчик явку уполномоченного представителя в судебное заседание, назначенное на 13.06.2019, не обеспечил, о дате, времени и месте судебного заседания уведомлялся надлежащим образом. Каких-либо ходатайств в адрес суда не направил.
Ранее ответчиком представлялся письменный отзыв на заявление и дополнения к нему, в которых Администрация возражала против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на законность заключенного договора, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя.
В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.
Как следует из материалов дела, 20.12.2008 на основании решения 31-ой сессии 5-го созыва Алуштинского городского совета АР Крым N 31/30 от 08 октября 2008 года между Территориальной общиной в лице Алуштинского городского совета (арендодатель) и Частным предприятием Фирма "Крымтехносервис" (арендатор) был заключен договор аренды земли (далее - договор от 20.12.2008).
В соответствии с пунктом 1 договора от 20.12.2008 согласно решению исполнительного комитета Алуштинского городского Совета N 233 от 16.03.2001 года арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок из земель городского Совета площадью 0,6994 га для использования следующим образом: для использования в коммерческих целях - 0,1559 га и для использования в рекреационных целях - 0,5435 га для обслуживания центрального городского пляжа, который находится: г. Алушта, в районе Приморского парка и имеет кадастровый номер 01 103 000 00: 01 : 003 : 0061.
Пунктом 2 договора от 20.12.2008 предусмотрено, что в аренду передается земельный участок общей площадью - 0,6994 га из земель городского Совета площадью 0,6994 га для использования следующим образом: для использования в коммерческих целях - 0,1559 га и для использования в рекреационных целях - 0,5435 га для обслуживания центрального городского пляжа.
Согласно п. 7 договора от 20.12.2008 договор заключен на срок до 20.09.2031.
В соответствии с пунктом 8 договора от 20.12.2008 арендная плата вносится ежемесячно, не позднее 30-го числа каждого месяца следующего за отчетным, в местный бюджет г. Алушта в сумме: за земельный участок размером 0,5435 га на каждый месяц (с января по декабрь) составляет - 11246 гривен 92 копейки; за земельный участок размером 0,1559 га на каждый месяц (с января по декабрь) составляет- 3226 гривен 12 копеек.
Договором от 05.02.2010 в пункт 8 договора от 20.12.2008 внесены следующие изменения: арендная плата вносится арендатором в форме и размере: за земельный участок размером 0,5435 га составляет - 4375,85 грн. ежемесячно; за земельный участок размером 0,1559 га составляет- 6575,99 грн. ежемесячно.
Пунктом 15 договора от 20.12.2008 предусмотрено, что целевое назначение земельного участка, общей площадью 0,6994 га: по земельному участку площадью - 0,1559 га - коммерческое (для обслуживания пляжа); по земельному участку площадью - 0,5435 га - рекреационное (для обслуживания пляжа).
На основании постановления Совета Министров Республики Крым от 02.09.2014 года N 313 "Об утверждении Порядка переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым", договора аренды земельного участка от 20 декабря 2008 года, зарегистрированного в книге записей государственной регистрации договоров аренды земли N 7 Алуштинского городского совета, о чем сделана запись 05 мая 2009 года N040900200025, удостоверенного 20 декабря 2008 года частным нотариусом Алуштинского городского нотариального округа Яременко Т.В. и зарегистрированного в реестре за N 4136, договора о внесении изменений в договор аренды от 05.02.2010 года, зарегистрированного в книге записей государственной регистрации договоров аренды земли N 7 Алуштинского городского совета, о чем сделана запись 06 апреля 2010 года N 041000100046, удостоверенного 05 февраля 2010 года частным нотариусом Алуштинского городского нотариального округа Яременко Т.В. и зарегистрированного в реестре за N 230, в порядке переоформления прав 14.08.2017 между Обществом с ограниченной ответственностью фирмой "Крымтехносервис" (Арендатор) и Администрацией города Алушты Республики Крым (Арендодатель) заключен Договор аренды земельного участка (далее - Договор аренды).
Договор аренды прошел государственную регистрацию в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 25.08.2017 года.
Договор аренды заключен сроком до 20.09.2031 года (п. 4.1. Договора аренды).
Согласно п. 1.1. раздела 1 "Предмет договора" Договора аренды, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок площадью 7006 кв.м из земель, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Алушта, категория земель -земли населенных пунктов, основной вид разрешенного использования земельного участка - предпринимательство, курортная деятельность, кадастровый номер 90:15:010103:214, расположенный по адресу: Республика Крым, г Алушта, в районе Приморского парка, (далее - Земельный участок).
На указанном земельном участке расположены принадлежащие истцу объекты недвижимого имущества: двухэтажное нежилое здание общей площадью 166,30 кв.м.- свидетельство о государственной регистрации права, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.04.2016 года сделана запись регистрации N90-90/016- 90/001/999/2016-1476/1, кадастровый номер 90:15:010103:1219; одноэтажное нежилое здание общей площадью 144,30 кв.м.- свидетельство о государственной регистрации права, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.04.2016 года сделана запись регистрации N 90-90/016-90/001/999/2016-1477/1, кадастровый номер 90:15:010103:1405; навес общей площадью 6,60 кв.м. - свидетельство о государственной регистрации права, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.03.2016 года сделана запись регистрации N 90-90/016-90/001/999/2016-1478/1, кадастровый номер 90:15:010104:1478.
Согласно расчету размера годовой арендной платы (Приложение N1) размер арендной платы составляет 3 097 104,05 рублей в год.
В соответствии с кадастровой выпиской о земельном участке категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: предпринимательство, курортная деятельность.
Полагая, что договор аренды в части указания двух видов разрешенного использования земельного участка без разграничения размеров земельных участков, заключен с нарушением норм действующего законодательства, в связи с чем он и приложение N1 "Расчет размер годовой арендной платы" нарушают права и охраняемые законом интересы истца, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.
В соответствии с часть 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Частью 1 ст. 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Из материалов дела усматривается, что договор аренды заключен в порядке переоформления прав на земельный участок, возникших у истца на основании договора аренды земельного участка от 20 декабря 2008 года.
Согласно статье 12 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе подтверждающие гражданское состояние, образование, право собственности, право пользования, право на получение пенсий, пособий, компенсаций и иных видов социальных выплат, право на получение медицинской помощи, а также таможенные и разрешительные документы (лицензии, кроме лицензий на осуществление банковских операций и лицензий (разрешений) на осуществление деятельности некредитных финансовых организаций), выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не предусмотрено статьей 12.2 настоящего Федерального конституционного закона, а также если иное не вытекает из самих документов или существа отношения.
При заключении Договора аренды стороны руководствовались постановлением совета Министров Республики Крым от 02.09.2014 года N313 "Об утверждении Порядка переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым".
Подпункт 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Категории земельных участков в зависимости от их целевого назначения перечислены в п. 1 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации.
Земли в Российской Федерации, обозначенные в п. 1 указанной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 8 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом градостроительного зонирования являются Правила землепользования и застройки, утверждаемые, в частности нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации, и устанавливающие территориальные зоны и градостроительные регламенты.
В соответствии с п. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11, N12919/11, изменение вида разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости при условии уже состоявшегося изменения вида его фактического использования с соблюдением установленных требовании.
В случае отсутствия относимых и допустимых доказательств обоснованности изменения вида разрешенного использования земельного участка, следует исходить из вида разрешенного использования, согласующегося с документами территориального планирования и с фактическим видом использования данного земельного участка.
В соответствии с п. 9, 12, 13 Закона Республики Крым "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" от 31.07.2014 г. N 38-3PK (далее - ЗРК от 31.07.2014 г. N 38-3PK), право аренды земельного участка, возникшее до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, которое предусмотрено законодательством Российской Федерации.
Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
Стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, стороны по договору об установлении сервитута, заключившие такие договоры до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязаны до 1 января 2018 года внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.
Согласно ст. 5 ЗРК от 31.07.2014 г. N 38-3PK, категории земель, к которым отнесены земельные участки, установленные до вступления в силу Федерального конституционного закона, признаются категориями земель, установленными Земельным кодексом Российской Федерации, по следующему правилу: рекреационного назначения, за исключением участков, предназначенных для дачного строительства, - землями особо охраняемых территорий и объектов, если находятся вне границ населенного пункта, а в границах населенных пунктов - землями населенных пунктов.
Договор аренды заключен в порядке переоформления ранее возникшего у истца в соответствии с законодательством Украины права аренды данного земельного участка, фактическое использование всего земельного участка осталось прежним, т.е. в коммерческих целях (предпринимательство) - 1559 кв.м и в рекреационных целях (курортная деятельность) - 5435 кв.м, следовательно, и размер арендной платы должен соответствовать виду разрешенного использования конкретного земельного участка и не ухудшать положение арендатора по вновь заключенному договору, что будет соответствовать Основным принципам при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением N 58 Правительства Российской Федерации от 16.07.2009, в том числе принципу недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки.
После уточнения границ земельного участка общая площадь арендуемого земельного участка составляет 7006 кв.м., (ранее - 6994 га), площадь земельного участка, переданного по Договору аренды от 20.12.2008 года для обслуживания пляжа 5660+/-17.27 кв.м, (ранее 0,5435 га).
Следовательно, переданный в аренду земельный участок, на основании Договора аренды от 20.12.2008 года, использовался для обслуживания пляжа.
Переданный в пользование истца по Договору аренды земельный участок, кадастровый номер 90:15:010103:214, расположенный по адресу: Республика Крым г. Алушта в районе Приморского парка находится в границах населенного пункта и в силу этого отнесен к категории земель населенных пунктов.
Согласно разделу 3 Договора аренды земельного участка от 14 августа 2017 года: "3.1. На земельный участок распространяются ограничения в использовании: обеспечение свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе - на земельный участок площадью 5447 кв.м.; без права возведения капительных зданий и сооружений - на земельный участок площадью 5447 кв.м.; без права ограждения территории".
Таким образом, вид фактического использования земельного участка не изменился и это достоверно подтверждается, в том числе условиями Договора аренды земельного участка от 14 августа 2017 года, соответственно оснований для изменения вида разрешенного использования спорных земельных участков при переоформлении договора аренды у Администрации не имелось.
Условия договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации или ее субъектов, в части определения размера арендной платы, в случае противоречия обязательным нормативным правовым актам, устанавливающим ставки арендной платы или методику их расчета, являются недействительными применительно к статьям 168, 180 Гражданского кодекса РФ.
При этом, в силу ст. 180 и 424 Гражданского кодекса РФ, недействительность договора аренды земельного участка в части установления размера арендной платы не влечет недействительность договора в целом, поскольку в данном случае цена договора должна определяться в соответствии с требованиями закона.
Согласно ст. 167 Гражданского кодекса РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Так, неотъемлемой частью Договора аренды является Приложение N 1 "Расчет размера годовой арендной платы". В указанном расчете установлен расчетный процент - 3%. Однако при расчете размера арендной платы применен расчетный процент - 6%, что повлекло за собой необоснованное увеличение размера арендной платы.
Принимая во внимание, что установление ответчиком при заключении Договора аренды в 2017 году, в нарушение закона и без каких-либо правовых оснований, на земельный участок площадью 5660+/-17.27 кв.м, вида разрешенного использования (целевое назначение) - предпринимательство, курортная деятельность повлекло за собой необоснованное изменение размера арендной платы, то требования заявителя о признании недействительным пункта 1.1. договора от 17.08.2017 и Приложения N1 к нему "Расчет размера годовой арендной платы" являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью Фирма "Крымтехносервис" удовлетворить в полном объеме.
Признать недействительным п. 1.1. заключенный между обществом с ограниченной ответственностью фирма "Крымтехносервис" и Администрацией города Алушты Республики Крым договора аренды земельного участка от 17.08.2017 года (зарегистрирован в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 25.08.2017 года) в части определения вида разрешенного использования земельного участка, площадью 5660+/-17.27 кв.м., входящего в состав земельного участка, общей площадью 7006 кв.м. (кадастровый номер 90:15:010103:214) - предпринимательство.
Признать недействительным приложение N 1 "Расчет размера годовой арендной платы" к Договору аренды земельного участка от 17.08.2017 года (зарегистрирован в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 25.08.2017 года).
Взыскать с Администрации города Алушты Республики Крым в пользу общества с ограниченной ответственностью Фирма "Крымтехносервис" судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в сумме 6000,00 руб.
Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, г. Севастополь, ул. Суворова, 21).
Судья С.Ю.Кузнякова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка