Дата принятия: 09 апреля 2019г.
Номер документа: А83-19889/2018
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ
РЕШЕНИЕ
от 9 апреля 2019 года Дело N А83-19889/2018
Резолютивная часть решения объявлена 02 апреля 2019 года. Решение в полном объеме изготовлено 09 апреля 2019 года.
Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Лукачева С.О. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кодик Е.Д. рассмотрел материалы искового заявления Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым (ОГРН - 1149102178180; ИНН - 9110087191; ул. Революции, 61/4/8, г. Евпатория, Республика Крым, 297408)
к обществу с ограниченной ответственностью "Логос" (ОГРН - 1159102012904; ИНН - 9110089600; ул. им. Конституции, 11, г. Евпатория, Республика Крым, 297406)
о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора и понуждении возвратить земельный участок,
при участии:
от истца - Турченко С.Н., доверенность от 09.01.2019 N2/08, представитель;
от ответчика - не явились.
УСТАНОВИЛ:
19.12.2018 Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым (далее - истец, Департамент имущественных и земельных отношений, департамент) обратился в Арбитражный суд Республики Крым (далее - суд) с требованием к обществу с ограниченной ответственностью "Логос" (далее - ответчик, ООО "Логос", общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 349 863,48 руб., неустойки в размере 40 580,42 руб., расторжении названного договора, а также о понуждении ответчика возвратить земельный участок.
Заявленные требования департамент мотивирует нарушением ООО "Логос" условий договора аренды земельного участка от 24.03.2016, заключенного между сторонами, в части невнесения арендных платежей, что является существенным нарушением его условий.
Во время судебного заседания представитель Департамента имущественных и земельных отношений требования, изложенные в исковом заявлении (л.д. 7-12), поддержал в полном объеме.
ООО "Логос" явку уполномоченного представителя в судебное заседание не обеспечило; о дне, месте и времени судебного заседания уведомлено судом надлежащим образом и своевременно, Так, определения суда, выносимые в рамках рассматриваемого дела, направлены в адрес места нахождения ООО "Логос", указанный в Едином государственном реестре юридических лиц (ул. им. Конституции, 11, г. Евпатория, Республика Крым, 297406). При этом почтовые отправления возвращены отделением почтовой связи с отметкой "истек срок хранения" и приобщены к материалам дела.
Согласно п. 1 ч. 4 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если адресат отказался от получения копии судебного акта и этот отказ зафиксирован организацией почтовой связи или арбитражным судом.
Как указано в п. 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Согласно пункту 68 указанного Постановления статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если арбитражным процессуальным законодательствам не предусмотрено иное.
Поскольку риск неполучения корреспонденции, направленной в адрес места нахождения общества, несет само общество, то суд пришел к выводу о том, что ООО "Логос" надлежащим образом уведомлено о времени и месте проведения судебного заседания по рассмотрению искового заявления.
Общество правом, предусмотренным ст. 131 АПК РФ не воспользовалось, письменный отзыв на исковое заявление суду не предоставило.
Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, судом установлены следующие обстоятельства.
24.03.2016 между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации (арендодатель) и ООО "Логос" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N130-з с кадастровым номером N90:18:010108:125, расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Крым, г.Евпатория, ул. Франко, 11-а; общей площадью 1720 кв.м. Участок передан в аренду для завершения строительства и обслуживания малой гостиницы (далее - договор, л.д. 51-53).
Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 03.03.2017 произведена государственная регистрация договора, номер регистрации 90:18:010108:125-90/090/2017-3.
Договор заключен сроком на 3 года (п. 7.1 договора).
Размер годовой арендной платы составляет 431 291,29 руб. (п. 2.1 договора).
Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания и может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, внесением изменений и дополнений в нормативные правовые акты Российской Федерации, Республики Крым, муниципального образования городской округ Евпатория Республики Крым, но не чаще одного раза в год.
Согласно п. 2.4 договора арендная плата начисляется с момента подписания сторонами договора аренды и перечисляется арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным. Первый ежемесячный платеж перечисляется в течение двух банковских дней с даты подписания договора аренды в размере и порядке, установленном договором.
В силу 2.6 договора уплата неустойки в связи с нарушением срока внесения арендной платы не освобождает арендатора от обязанности погасить задолженность по арендной плате.
Согласно пункту 2.7 договора внесение арендной платы и пени осуществляется по договору отдельными платежными документами, раздельно по арендной плате и по пене.
В соответствии с п. 3.1.3 договора обязанностью арендодателя является своевременно информировать об изменениях размера арендной платы в порядке, указанном в подпункте 2.2 настоящего договора.
По акту приема передачи от 30.09.2016 земельный участок, являющийся предметом договора, передан в аренду обществу.
В связи с невнесением обществом арендных платежей 12.11.2018 истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием об исполнении обязательства по оплате задолженности по арендной плате.
Однако спор в досудебном порядке разрешен не был, что, в свою очередь, стало основанием для обращения Департамента имущественных и земельных отношений в суд с данным исковым заявлением.
Учитывая вышеизложенное, всесторонне и полно выяснив фактические обстоятельства, на которых основывается исковое заявление, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Согласно п. 7 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (ч. 1 ст. 65 ЗК РФ).
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ, ч. 4 ст. 22 ЗК РФ).
В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ст. 307 ГК РФ).
Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).
Из материалов дела усматривается, что арендодатель надлежащим образом выполнил обязанность по передаче земельного участка ООО "Логос" в аренду. Указанное обстоятельство подтверждается подписанным сторонами 30.09.2016 актом приема-передачи земельного участка (л.д. 57).
Судом проверен представленный департаментом расчет задолженности по арендной плате за период с 01.02.2018 по 31.10.2018 в размере 349 863,48 руб. и признан выполненным арифметически и методически верным.
Более того, названный расчет арендной платы осуществлен с учетом коэффициентов индексации в размере 1,064, 1,04 на основании Федеральных законов "О Федеральном бюджете на 2016 год", "О Федеральном бюджете на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов".
Каких-либо доказательств в понимании ст. 64 АПК РФ, подтверждающих исполнение ООО "Логос" взятых на себя обязательств по внесению арендных платежей по договору, суду представлено не было, как и не представлено суду контррасчета задолженности по арендной плате.
Учитывая, что своевременное внесение арендных платежей является одним из основных обязательств ответчика, надлежащее исполнение которого требуется законом и договором, суд пришел к выводу об обоснованности и доказанности исковых требований в данной части, вследствие чего взысканию с ответчика подлежит задолженность по арендной плате по договору за период с 01.02.2018 по 31.10.2018 в размере 349 863,48 руб.
Относительно требования Департамента имущественных и земельных отношений о взыскании с ответчика пени по договору за период с 11.02.2018 по 10.11.2018 в размере 40 580,42 руб. суд отмечает нижеследующее.
Согласно ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может быть обеспечено неустойкой.
На основании ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии со ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
Ответственность за нарушение сроков внесения арендных платежей согласована сторонами в п. 2.5 договора, в соответствии с которым в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки платежа.
Представленный суду расчет пени за период с 11.02.2018 по 10.11.2018 в размере 40 580,42 руб. признан выполненным верно и согласуется с условиями договора, вследствие чего данное требование подлежит удовлетворению.
Суд также принимает во внимание непредставление ответчиком контррасчета пени, а также отсутствие ходатайств последнего о ее снижении.
При этом из положений ч. 9 ст. 22 ЗК РФ, ч. 2 ст. 450, ст.ст. 615, 619 ГК РФ следует, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Судом установлено, что ответчик систематически не исполняет договорные обязательства по уплате арендной платы, в связи с чем приходит к выводу, что использование земельного участка, сопряженное с такими потерями для бюджета в виде непоступающей платы за пользование землей, является существенным нарушением условий договора. Изложенное является основанием для расторжения договора аренды.
Между тем, согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N14381/10, прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
Согласно позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в п. 21 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N4 (2017), в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.
Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.
В свою очередь, из п. 1.1 договора следует, что на земельном участке расположен объект недвижимости, находящийся у арендатора на праве собственности: объект незавершенного строительства с кадастровым номером 90:18:010108:91. Данное обстоятельство также подтвердил представитель департамента в судебном заседании.
По общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (ч. 1 ст. 130 ГК РФ).
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (ч. 1 ст. 130 ГК РФ). Аналогичные правовые позиции высказаны в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N305-ЭС17-2608.
При таких обстоятельствах земельный участок не может быть возвращен арендодателю, поскольку истец не подтвердил противоправный характер построек, расположенных на земельном участке, не опроверг их принадлежности арендатору; иск о сносе самовольных построек истцом не заявлялся. Аналогичный правовой подход изложен в постановлении Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2018 по делу А83-4577/2018.
В этой связи требование департамента о понуждении ответчика передать по акту приема-передачи спорный земельный участок удовлетворению не подлежит.
Применительно к ч. 1 ст. 110 процессуального закона государственная пошлина, от уплаты которой истец в установленном законом порядке освобожден, подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в размере 16 809,00 руб.
Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
1. Исковые требования удовлетворить частично.
2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Логос" (ОГРН - 1159102012904; ИНН - 9110089600; ул. им. Конституции, 11, г. Евпатория, Республика Крым, 297406) в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым (ОГРН - 1149102178180; ИНН - 9110087191; ул. Революции, 61/4/8, г. Евпатория, Республика Крым, 297408) задолженность по арендной плате за период с 01.02.2018 по 31.10.2018 в размере 349 863,48 руб., пени за период с 11.02.2018 по 10.11.2018 в размере 40 580,42 рублей.
3. Расторгнуть заключенный 24.03.2016 между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым и обществом с ограниченной ответственностью "Логос" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 90:18:010108:125, расположенным по адресу: Республика Крым, г. Евпатория, ул. Франко, 11-а, общей площадью 1720 кв.м.
4. В иной части в удовлетворении иска отказать.
5. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Логос" (ОГРН - 1159102012904; ИНН - 9110089600; ул. им. Конституции, 11, г. Евпатория, Республика Крым, 297406) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 16 809,00 руб.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, г. Севастополь, ул. Суворова, 21) в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).
Судья С.О. Лукачев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
