Дата принятия: 14 февраля 2019г.
Номер документа: А83-19263/2018
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ
РЕШЕНИЕ
от 14 февраля 2019 года Дело N А83-19263/2018
Резолютивная часть решения объявлена 07 февраля 2019 года.
Решение изготовлено в полном объеме 14 февраля 2019 года.
Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Шкуро В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дегтярёвой К.О., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Публичного акционерного общества "Краснодарский краевой инвестиционный банк" (ИНН 2309074812, ОГРН 1022300000029) к индивидуальному предпринимателю Овсей Ларисе Николаевне (ИНН 911108950890, ОГРНИП 315910200090909) о понуждении совершить определенные действия,
при участии представителей:
от истца - Ершов В.А., по доверенности от 30.10.2017 N 532/17;
от ответчика - не явился,
УСТАНОВИЛ:
Публичное акционерное общество "Краснодарский краевой инвестиционный банк" (далее - Банк, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с иском к индивидуальному предпринимателю Овсей Ларисе Николаевне (далее - Предприниматель, ответчик) о понуждении принять у истца объект аренды - нежилые офисные помещения, размещенные на первом этаже по адресу: г. Керчь, ул. Ленина, д. 5, офис N 1, площадью 71,0 кв.м, офис N 2, площадью 91,2 кв.м, перегородки, внешние стены по передаточному акту от 31.01.2018.
Представитель ответчика в судебное заседание 07.02.2018 не явился, направил телефонограмму, в которой просил суд отложить судебное разбирательство на другой день в связи с невозможностью явки в судебное заседание по техническим причинам (л.д. 86).
Представитель истца возражал относительно заявленного представителем ответчика ходатайства об отложении судебного разбирательство.
Согласно части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.
При этом отложение судебного разбирательства в связи с заявлением стороной ходатайства об отложении судебного разбирательства является правом суда, а не его обязанностью. При рассмотрении соответствующего ходатайства суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, самостоятельно решает вопрос об отложении судебного разбирательства.
Представитель Предпринимателя Овечким П.В. принимал участие в судебном заседании 24.01.20018, представил письменные возражения на иск, дал пояснения. В изложенном в телефонограмме ходатайстве об отложении судебного разбирательства не содержится доводов о невозможности окончить рассмотрение дела в данном судебном заседании. На этом основании суд отказал в удовлетворении заявленного ходатайства.
Исковые требования мотивированы нарушением ответчиком условий договора аренды от 21.05.2014 N 21/05/14-1, что выразилось в отказе принять у истца после прекращения действия договора аренды нежилые офисные помещения.
Ответчик относительно исковых требований возражал, поскольку считает, что передача объекта аренды не состоялась по вине истца, ввиду неустранения последним повреждений, причиненных объекту аренды в процессе эксплуатации, а также по причине нахождения имущества истца в ранее арендуемых нежилых помещениях. Кроме того, мероприятия, направленные на устранение указанных повреждений истцом не были доведены до конца, препятствия в проведении ремонтно-восстановительных работ ответчиком истцу не чинились (л.д. 73-75).
Истец в своих объяснениях указал, что действующем законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от принятия имущества при прекращении договора аренды, даже если арендатор возвращает его в худшем состоянии. Поведение ответчика свидетельствует об уклонении от принятия объекта аренды после окончания срока договора с целью получения за счет истца необоснованной выгоды в виде арендных платежей (л.д. 84-85).
Заслушав пояснения представителей ответчика, исследовав представленные ими в подтверждение своих доводов и возражений доказательства, суд находит заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Между Предпринимателем (далее - Арендодатель) и Банком (далее - Арендатор) заключен договор аренды от 21.05.2014 N 21/05/14-1, согласно условиям которого Арендодатель передает Арендатору за плату во временное владение и пользование и (аренда) для размещения отделения банка нежилые офисные помещения, размещенные на первом этаже по адресу: гор. Керчь, ул. Ленина, д. 5: офис N 1 площадью 71,0 кв.м, офис N 2 площадью 91,2 кв.м, а также соответствующие перегородки, внешние стены (далее - объекты аренды/объекты), которые передаются по данному договору, изображены в Приложении N 1 к данному договору (далее - договор, л.д. 15-21).
В соответствии с пунктом 1.2 договора объекты аренды будут использоваться Арендатором для размещения структурного подразделения банка.
Согласно пункту 4.1.1 договора Арендатор обязан использовать объекты аренды в соответствии с их целевым назначением.
В случае если Арендатору необходимо произвести работы, которые обязательны в соответствии с требованиями ЦБ РФ, Арендатор обязан согласовать их проведение с Арендодателем, с обоснованием необходимости проведения таких работ (пункт 4.1.7 договора).
Арендатор обязан, после окончания срока действия данного договора, а также в случае его досрочного расторжения, вернуть Арендодателю объекты аренды в нормальном состоянии без повреждений, кроме повреждений, которые возникли вследствие естественного износа при использовании объектов, в установленном в договоре порядке. Арендатор имеет, право, установить на свое усмотрение какую-либо рекламную вывеску на фасаде объектов аренды, в другом месте в объектах, а также изменять на свое, усмотрение указанную рекламную вывеску. По окончании срока действия данного договора, отделяемые улучшения объектов аренды, проведенные Арендатором собственными силами и за свой счет, являются его собственностью и могут, быть им демонтированы (пункты 4.1.11, 4.1.12 и 4.1.13 договора).
Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 30.04.2015 (пункт 5.1 договора).
В соответствии с пунктом 5.2, договор может быть расторгнут по окончанию срока аренды, указанного в пункте 5.1 данного договора, если за тридцать дней до окончания срока действия договора ни одна из сторон по договору не заявит о своем намерении расторгнуть настоящий договор, то он возобновляется на срок 11 месяцев и на тех же условиях. Это же правило применяется и к последующим срокам продления.
Пунктом 8.1 договора предусмотрено, что на следующий день после его расторжения, стороны должны приступить к передаче объектов аренды. Объекты аренды должны быть переданы Арендатором и приняты Арендодателем или их представителями в течение двух дней с момента начала передачи. При передаче объектов аренды составляется акт приема-передачи, который подписывается представителями сторон (пункт 8.1, 8.3 и 8.4 договора).
Согласно пункту 8.6 договора объекты аренды должны быть переданы Арендодателю в том же состоянии, в котором они были переданы в аренду с учетом естественного износа.
Во исполнение условий договора нежилые офисные помещения, общей площадью 71,0 кв.м. и 91,2 кв.м., расположенные по адресу: гор. Керчь, ул. Ленина, д. 5, переданы Арендатору по акту приема - передачи недвижимого имущества от 21.05.2014 (л.д. 25).
В дальнейшем, сторонами заключались дополнительные соглашения к договору аренды от 02.03.2015 и от 06.06.2016 N 2 (л.д. 26-27, 28). Дополнительным соглашением от 02.03.2015 стороны изложили преамбулу, предмет договора аренды, адреса и банковские реквизиты в новой редакции. Соглашением от 06.06.2016 N 2 дополнен раздел 3 договора в части размера арендной платы.
На основании решения правления Банка приказом от 07.06.2017 N 760 руководителю Дополнительного офиса филиала "Крым" ПАО "Крайинвестбанк" в г. Керчи Ткаченко Н.Ю. предписано 08.09.2017 завершить обслуживание клиентов в дополнительном офисе Банка (л.д. 29-30).
В связи с указанными обстоятельствами Арендатор письмом от 28.06.2017 за N 8468 уведомил Арендодателя о желании досрочно расторгнуть договор аренды и считать его утратившим силу с 01.10.2017 (л.д. 31).
Письмом от 09.08.2017 Предприниматель выразил свое несогласие, ввиду отсутствия оснований для досрочного расторжения договора аренды, указав, что рассчитывал на то, что договор будет действовать до 31.01.2018 (л.д. 32).
Письмами от 29.08.2017 исх. N 12021 и от 21.12.2017 исх. N 18160 Банк уведомил Предпринимателя о том, что договор аренды на новый срок заключаться не будет и утратит свою силу с 31.01.2018. Для урегулирования обязательств по ремонту помещений Банк просил предоставить дополнительное соглашение с условиями расторжения договора аренды (л.д. 33-34).
Как указывает истец, в его адрес 26.01.2018 поступило письмо от Предпринимателя с перечнем повреждений и предложением их устранить до передачи объектов аренды. В указанном письме ответчик указал, что без устранения указанных повреждений передача объектов аренды невозможна (л.д. 35-37).
Письмом N 993 от 30.01.2018 Банк пригласил Предпринимателя для передачи ему арендуемого помещения и подписания акта приема-передачи (л.д. 40).
Ответчик 31.01.2018 прибыл для принятия помещений, но акт приема-передачи не подписал, указав на то, что помещения в нарушение пунктов 4.1.11, 8.6 договора не приведены в нормальное состояние, то есть в то состояние, в котором они были переданы в аренду. Арендодателем также было указано, что повреждения, перечень которых ранее был направлен Арендатору не устранены, имущество Арендатора находится в арендуемых помещениях (л.д. 41).
С целью урегулирования вопроса относительно устранения повреждений в арендуемом помещении Банк по просьбе Предпринимателя и с его согласия провел мероприятия, направленные на устранение повреждений, возникших в ходе эксплуатации, на устранение естественного износа, что подтверждается письмом от 22.06.2018 N 9336 (л.д. 55-56). Указанные мероприятия проводились силами привлеченной подрядной организации ООО "Формула строительства".
Однако, от подрядной организации поступила информация, изложенная в письме от 29.10.2018 N 23, что в ходе выполнения финальной стадии работ по монтажу офисной перегородки Арендодатель, находясь в помещениях воспрепятствовал ее установке, не дав рабочим проводить монтаж, постоянно находясь на месте проведения работ и угрожая вызовом работников полиции. При этом, существующие в данном офисе перегородки такого типа абсолютно идентичны по техническим характеристикам изготовленной конструкции (л.д. 54).
Ввиду отсутствия возможности выполнить монтажные работы по вине Арендодателя подрядная организация прекратила работы по установке перегородки, оставив ее вместе со всеми монтажными материалами и комплектующими в офисе по адресу гор. Керчь, ул. Ленина, 5.
Письмом от 22.10.2018 N 14971 Банк повторно направил в адрес Ответчика акт приёма-передачи от 31.01.2018 помещений с предложением подписать его (л.д. 52-53).
Поскольку ответчик акт приёма - передачи не подписал, истец был вынужден обратиться в арбитражный суд.
По смыслу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) следует, что арендодатель не вправе по каким-либо причинам уклоняться от принятия предложенного арендатором исполнения в виде возвращения объекта аренды.
Возврат арендатором арендованного имущества не в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или не в том состоянии, которое обусловлено договором, а также наличие задолженности арендатора перед арендодателем по договору аренды не влечет возникновение у арендодателя права отказаться от принятия возвращаемого арендатором имущества, так как такие последствия не предусмотрены статьей 622 ГК РФ.
Иное, в нарушение основных начал гражданского законодательства, закрепленных статьёй 1 ГК РФ, во-первых, означало бы принуждение ответчика к пользованию спорным помещением вопреки его воле, что нарушает принцип свободы договора, а, во-вторых, с учетом абзаца 2 статьи 622 ГК РФ, предусматривающего право арендодателя потребовать в случае несвоевременного невозврата имущества арендатором внесения арендной платы за все время просрочки, создавало бы возможность для арендодателя отказываться от приема имущества вне зависимости от наличия или отсутствия оснований для этого, получая при этом арендную плату, что ставит арендодателя в преимущественное положение перед арендатором и нарушает принцип равенства участников гражданских правоотношений.
В силу пункта 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Таким образом, обязательство арендатора передать здание или сооружение арендодателю считается исполненным после предоставления его арендодателю во владение и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение арендодателя от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ арендодателя от принятия имущества.
После прекращения договора аренды от 21.04.2014 N 21/05/14-1 Банк неоднократно письмами уведомлял Предпринимателя о намерении передать объект аренды по акту приема-передачи. Каких-либо действий по приемке указанного имущества арендодателем не было предпринято.
Поскольку доказательств невозможности принятия спорного помещения после прекращения договора аренды ответчиком в материалы дела не представлено, несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю вызван уклонением последнего от приемки этого имущества.
Уклонение арендодателя от приемки помещения со ссылкой на отсутствие у него такой обязанности до исполнения арендатором своих обязательств по договору, в том числе по устранению недостатков помещения, возникших по вине арендатора, является незаконным, поскольку действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором. Неисполнение обязанностей, которые, по мнению предпринимателя, препятствуют приемке помещения, имеет иные юридические последствия.
Кроме того, нарушение арендатором обязанности возвратить помещение именно в том состоянии, которое предусмотрено соглашением сторон, то есть нарушение ответчиком условий договора, в рассматриваемом случае - повреждение помещения, дает арендодателю право на применение соответствующего этому нарушению способа защиты права, в рамках которого возможно установление наличия либо отсутствия факта ненадлежащего исполнения.
Доводы ответчика о том, что Банком не приняты все меры для надлежащего исполнения обязательства по передаче объекта аренды, суд отклоняет как несостоятельные по указанным выше мотивам.
При таких обстоятельствах, иск о понуждении Предпринимателя о понуждении принять у истца объект аренды - нежилые офисные помещения, размещенные на первом этаже по адресу: г. Керчь, ул. Ленина, д. 5, офис N 1, площадью 71,0 кв.м, офис N 2, площадью 91,2 кв.м, перегородки, внешние стены по передаточному акту подлежит удовлетворению. При этом акт приема-передачи имущества должен быть составлен в момент такой передачи.
В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
иск удовлетворить полностью.
Обязать индивидуального предпринимателя Овсей Ларису Николаевну принять у Публичного акционерного общества "Краснодарский краевой инвестиционный банк" объект аренды - нежилые офисные помещения, размещенные на первом этаже по адресу: г. Керчь, ул. Ленина, д. 5, офис N 1, площадью 71,0 кв.м, офис N 2, площадью 91,2 кв.м, перегородки, внешние стены по передаточному акту.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Овсей Ларисы Николаевны в пользу Публичного акционерного общества "Краснодарский краевой инвестиционный банк" 6 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.
Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, г. Севастополь, ул. Суворова, 21) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, г. Калуга, ул. Кирова, дом 4) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.
Судья В.Н. Шкуро
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
