Решение Арбитражного суда Республики Крым от 31 мая 2019 года №А83-18942/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

РЕШЕНИЕ

от 31 мая 2019 года Дело N А83-18942/2018
Резолютивная часть решения оглашена 24 мая 2019 года. Полный текст решения изготовлен 31 мая 2019 года.
Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Колосовой А.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Медведовской И.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению
Общества с ограниченной ответственностью "Пансионат "Зенит"
к Администрации г. Судак Республики Крым
об урегулировании разногласий при заключении договора
при участии:
от истца - не явились;
от ответчика - не явились;
УСТАНОВИЛ:
04 декабря 2018 года Общество с ограниченной ответственностью "Пансионат "Зенит" обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением к Администрации г. Судак Республики Крым, в котором, с учетом уточненных требований, принятых к рассмотрению 19.03.2019, просит:
Урегулировать разногласия между ООО "Пансионат "Зенит" и Администрация г. Судака в пунктах 1.4, 4.1, 5.3, 6.3, 7.3, 7.4 договора аренды земельного участка N 611 от 20.12.2017 г. между ООО "Пансионат "Зенит" и Администрацией города Судака Республики Крым, в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Судак, с. Морское, ул. Пушкина, 1, кадастровый номер 90:23:000000:3, а также договора аренды земельного участка N 612 от 20.12.2017 г. между ООО "Пансионат "Зенит" и Администрацией города Судака Республики Крым, в отношении земельных участков, расположенных по адресу: Республика Крым, г. Судак, с. Морское, кадастровый номер 90:23:000000:6 и 90:23:000000:7, а также Приложений N1 к указанным договорам, изложив спорные пункты договора в редакции истца.
При этом, пункты 1.4, 5.3, 6.3, 7.3, 7.4 договоров аналогичны.
В пунктах 4.1, а также Приложениях N 1 к договору, истец оспаривает расчет арендной платы ответчика по каждому договору отдельно.
Определением от 11.12.2018 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу и назначено предварительное судебное заседание.
Определением от 04.02.2019 дело назначено к судебному разбирательству.
В судебное заседание 20 мая 2019 года явились представители истца и ответчика.
В судебном заседании объявлен перерыв до 24 мая 2019 года до 15 часов.
После перерыва в судебное заседание представители истца и ответчика не явились.
О времени рассмотрения дела уведомлены под расписку 20.05.2019.
Кроме того, суд в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 121 АПК РФ, разместил информацию о совершении процессуальных действий по делу на сайте Арбитражного суда Республики Крым - в информационно-телекоммуникационной сети Интернет www.crimea.arbitr.ru.
Таким образом, судом совершены все возможные и предусмотренные законодателем процессуальные действия, направленные на извещение заинтересованного лица и третьих лиц о наличии в производстве арбитражного суда Республики Крым спора и, соответственно, датах, месте и времени проведения судебных заседаний по нему.
В соответствии со статьей 156 АПК РФ стороны вправе известить арбитражный суд о возможности рассмотрения дела в их отсутствие. При неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.
Так, ходатайств о невозможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц на адрес суда не поступало.
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, указав, что в процедуре заключения договора аренды в порядке переоформления прав органом местного самоуправления не верно произведен расчет арендной платы, который противоречит действующему законодательству, а также изложены некоторые пункты договора, на основании чего просил урегулировать разногласия возникшего спора в редакции истца.
Ответчик в отзыве и судебных заседаниях против удовлетворения иска возражал, мотивировав свою правовую позицию законностью произведенного расчета арендной платы, а также иных формулировок пункта договора.
По правилам ч. 2 ст. 176 АПК РФ в судебном заседании оглашена резолютивная часть решения суда.
Исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.
27.02.2004 г. между Морским сельским советом (арендодатель), действующим на основании решения 14 сессии 24 созыва N 165 от 24 сентября 2003 года, и ДГУП Пансионат "Зенит" ГУП Московского авиационного объединения "МИГ" - в настоящее время перерегистрировано в ООО "Пансионат "Зенит" (арендатор), был заключен договор аренды следующих земельных участков, общей площадью 4,3567 га, из них:
Для обслуживания территории пансионата "Зенит" МАПО МИГ чересполосные земельные участки общей площадью - 3,5339 га, из них:
- предприятий (почтовый ящик N 2418 и N 4223) - земельный участок общей площадью - 2,6645 га, в том числе по угодьям: застроенные земли, используемые для отдыха и другие открытые земли, в том числе кемпингов, домов отдыха, для проведения отпусков - 2,5545 га;
- пансионата "Зенит" - 0,58 га из них по угодьям: застроенные земли, используемые для отдыха и другие открытые земли, в том числе кемпингов, домов отдыха, для проведения отпусков - 0,58 га;
- запаса Морского сельского совета - 0,2894 га из них по угодьям: застроенные земли, используемые для отдыха и другие открытые земли, в том числе кемпингов, домов отдыха, для проведения отпусков - 0,2894 га.
Для обслуживания канализационной насосной станции из земель пансионата "Зенит" земельный участок общей площадью - 0,0654 га, в том числе по угодьям: застроенные земли, используемые для технической инфраструктуры, в том числе для водообеспечения и очистки сточных вод - 0,0654 га;
Для обслуживания канализационных очистных сооружений из земель пансионата "Зенит" земельный участок общей площадью - 0,6059 га, в том числе по угодьям: застроенные земли, используемые для технической инфраструктуры, в том числе для водообеспечения и очистки сточных вод - 0, 6059 га;
Для обслуживания пляжной зоны и сооружений пляжной зоны из земель Морского сельского совета земельные участки общей площадью - 0,1515 га, в том числе по угодьям: открытые земли без растительного покрова или с незначительным растительным покровом, в том числе пески, включая пляжи - 0,1515 га.
В соответствии с п.п. 2.1, 2.1.1, 2.1.4 договора аренды от 27.02.2004 г. земельные участки общей площадью 4,3567 га в с. Морское передаются в аренду сроком на 50 (пятьдесят) лет для рекреационного назначения, код - 1.17, в том числе, земельный участок площадью 3,5339 га для обслуживания территории пансионата "Зенит" МАПО МИГ, кадастровый номер 0111791601:01:001:0001, земельный участок площадью 0,1425 га для обслуживания пляжной зоны, кадастровый номер 0111791601:01:001:0002.
Согласно п.п. 2.2.1. договора аренды от 27.02.2004 г. арендная плата за земельные участки устанавливается в размере ставки земельного налога, с учетом индексации, согласно законодательным актам и уточняется на начало календарного года.
Договор зарегистрирован в книги записей Государственной регистрации договоров аренды земли 18 мая 2004 г. за N 000020-М.
30.03.2012 между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земли от 27.02.2004 г., которое было зарегистрировано в Судакском городском отделе Крымского регионального филиала ГП "ЦГЗК" при Госкомземе Украины, за N 000020-М. от 18.05.2004 г., согласно которому в договор были внесены следующие изменения:
- Арендная плата за земельный участок вносится арендатором исключительно в денежной форме, в соответствии с решением Морского сельского совета в трехкратном размере земельного налога, который устанавливается законодательством Украины.
- Арендная плата за земельные участки общей площадью 4,3567 га, вносится ежемесячно на расчетный счет местного бюджета в установленном законом порядке.
- Нормативная денежная оценка земельных участков, согласно извлечений из технической документации о нормативной денежной оценке земли указанных земельных участков на 2012 год, составляет 9 737 006,80 грн.
Решением Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 30.04.2013г. по делу N 901/842/13-г сторона договора ДГУП Пансионат "Зенит" была заменена на ДП "Пансионат "Зенит".
Распоряжением Совета министров Республики Крым от 22.12.2015 N 1278-р "О передаче имущества" в государственную собственность Республики Крым был принят комплекс канализационных очистных сооружений, находящихся на балансе общества с ограниченной ответственностью "Пансионат "Зенит" и закреплен на праве хозяйственного ведения за Государственным унитарным предприятием Республики Крым "Вода Крыма".
Земельному участку общей площадью 35 339 +/- 66 кв.м. был присвоен кадастровый номер 90:23:000000:3.
Земельному участку общей площадью 1425 +/- 9 кв.м., присвоен кадастровый номер 90:23:00000:6.
Земельному участку общей площадью 90 +/- 2 кв.м., присвоен кадастровый номер 90:23:00000:7.
07 октября 2016 года ООО "Пансионат "Зенит" обратилось к Главе Администрации г. Судака Республики Крым с заявлением о переоформлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 90:23:000000:3.
Этой же датой Обществом было подано заявление о переоформлении договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 90:23:000000:6 и 90:23:00000:7.
Постановлением Администрации г. Судак Республики Крым от 05 апреля 2017 года N366 был изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 90:23:000000:3 на "Туристическое обслуживание".
Администрацией г. Судак Республики Крым в адрес ООО "Пансионат "Зенит" были направлены проекты двух договоров аренды земельных участков (N 611 и N 612 от 20.12.2017).
Не согласившись с размером арендной платы за пользование земельными участками 10.04.2018, а также редакцией некоторых пунктов договора, Обществом были составлены протоколы разногласий к договорам аренды земельных участков N 611,612 от 20.12.2017 и направлены для рассмотрения в Администрацию.
30 мая 2018 года своим письмом 2198/01.01.09 Администрация уведомила об отказе в заключении договора на условиях, указанных в протоколе разногласий.
23 октября 2018 года за исх. N 242/2018 ООО "Пансионат "Зенит" повторно обратилось в Администрацию г. Судак Республики Крым с заявлением об урегулировании спора в досудебном порядке.
26 ноября 2018 года Администрацией г. Судак Республики Крым был дан ответ за исх. N5585/01.01-05, в котором ответчик отказался заключать договоры в соответствии с протоколами разногласий к ним, указав, что расчет размера арендной платы установлен в соответствии с региональным законодательством.
Поскольку спор не был урегулирован в досудебном порядке, общество обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с настоящим иском.
Общество с ограниченной ответственностью "Пансионат "Зенит" привело свои учредительные документы в соответствии с требованиями российского законодательства, о чем в Едином государственном реестре юридических лиц внесена соответствующая запись и присвоен ОГРН - 1159102028689. При этом, имеется запись о регистрации общества на территории Республики Крым, регистрационный номер 24693663, дата регистрации 28.02.1997.
Данный номер указан в договоре аренды земельного участка 2004 года.
В соответствии п. 11 ч. 10 ст. 1 Закона Республики Крым от 05.06.2014 г. N 15-ЗРК "Об установлении границ муниципальных образований и статусе муниципальных образований в Республике Крым" с. Морское входит в состав городского округа Судак.
31.12.2014 г. Судакским городским советом принято решение N 134 "О вопросах правопреемства", в соответствии с Федеральным Конституционным Законом от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", ст. 34 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-Ф3 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", ст. 26 Закона Республики Крым от 21.08.2014 N 54-ЗРК "Об основах местного самоуправления в Республике Крым", Законом Республики Крым от 05.05.2014 N 16-ЗРК "О структуре и наименовании органов местного самоуправления в Республике Крым, численности, сроках полномочий и дате проведения выборов депутатов представительных органов муниципальных образований первого созыва в Республике Крым", Уставом муниципального образования городской округ Судак Республики Крым, решением 1-й сессии Судакского городского совета 1 созыва от 29.09.2014 N 37 "О правопреемстве органов местного самоуправления вновь образованного муниципального образования городской округ Судак".
Следовательно, Администрация г. Судак Республики Крым является надлежащим ответчиком по данному делу.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
18 марта 2014 года между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, ратифицированный Федеральным законом от 21.03.2014 N36-ФЗ.
21 марта 2014 года принят Федеральный конституционный закон N6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N6-ФКЗ).
Согласно частям 1 и 2 статьи 23 закона N6-ФКЗ законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.
Частью 1 статьи 12.1 названного Закона предусмотрено, что до 01.01.2019 на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.
Из содержания статьи 9 N6-ФКЗ следует, что к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений (определение ВС РФ от 05.12.2014 N 308-ЭС14-1405).
При этом судом учитывается, что нормы ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие до 18.03.2014, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение ВС РФ от 27.10.2014 N308-ЭС14-1939).
Принимая во внимание, что возникновение арендных отношений между сторонами при заключении договора аренды земли от 04.05.2006 имели место на территории Республики Крым до ее присоединения к Российской Федерации на основании Закона N6-ФКЗ, давая правовую квалификацию обстоятельствам спора, материалам дела и доводам сторон, относительно правоотношений в части заключения договора аренды земли от 04.05.2006, судом применяются нормы материального права Украины, действующие по состоянию на момент возникновения указанных правоотношений, с момента присоединения Республики Крым к Российской Федерации на основании Закона N6-ФКЗ, относительно урегулирования разногласий по договору аренды земельного участка N919 от 14.05.2018, суд полагает необходимым применить нормы действующего законодательства Российской Федерации.
Право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации (пункт 9 статьи 3 Закона N38-ЗРК).
Как было указанно выше, между Морским сельским советом и ДГУП Пансионат "Зенит" был заключен договор аренды земельного участка от 27 февраля 2004 года сроком на 50 лет.
Учитывая, что спор между сторонами при перезаключении договора возник лишь в части размера и расчета арендной платы, а также редакций некоторых пунктов договора, суд полагает, что сторонами признается и обратное не опровергнуто, что заключенный 27.02.2004 года договор аренды земли на сегодняшний день является действующим и подтверждающим право истца на пользование переданными ему в аренду земельными участками.
В соответствии с пунктом 14 статьи 3 Закона N38-ЗРК, в случае если земельный участок, в отношении которого до вступления в силу Федерального конституционного закона заключен и зарегистрирован в действовавшем на момент его заключения порядке договор аренды, договор об установлении сервитута, находится в государственной или муниципальной собственности, орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение таким земельным участком, обязан по заявлению лица, с которым заключен соответствующий договор, заключить с таким лицом соответственно договор аренды, договор об установлении сервитута в отношении соответствующего земельного участка.
Изложенный выше пункт Закона N38-ЗРК содержит прямое обязательство органов государственной власти и органов местного самоуправления на заключение договоров аренды в случае обращения с заявлением лиц, с которыми, в период действия на территории Республики Крым законодательства Украины, были заключены соответствующие договоры аренды земли, и срок действия которых не истек на момент обращения.
Пунктом 15 статьи 3 Закона N38-ЗРК предусмотрено, что лица, которым находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки предоставлены до вступления в силу Федерального конституционного закона в аренду или на условиях сервитута, обязаны подать заявление о заключении договора аренды, договора об установлении сервитута в отношении земельного участка.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, с целью переоформления прав на земельные участки Общество обратилось к Администрации города Судака о заключении договоров аренды.
Стороны не пришли к соглашению по спорным пунктам договоров аренды.
Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствием с положениями статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Суд приходит к выводу о том, что положения Закона N38-ЗРК, Постановления Совета министров Республики Крым N450 от 12.11.2014 "О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым" и других нормативно-правовых актов обязывают стороны по ранее заключенным договорам на право застройки земельного участка и аренды земельного участка перезаключить их, а соответственно являются и основанием для заключения договора аренды.
Предметом договора N 611 от 20.12.2017 является земельный участок площадью 35339 кв.м. для обслуживания территории пансионата "Зенит", вид разрешенного использования - туристическое обслуживание, код 5.2.1, кадастровый номер 90:23:000000:3.
Предметом договора N 612 от 20.12.2017 является земельный участок площадью 1515 кв.м. для обслуживания пляжной зоны и сооружений пляжной зоны, вид разрешенного использования - общее пользование водными объектами, код 11.1, в том числе, площадью 1425 кв.м., кадастровый номер 90:23:000000:6 и площадью 90 кв.м., кадастровый номер 90:23:000000:7.
Судом установлено, что редакции договоров N 611 и 612 аналогичные, кроме пунктов 4.1, касающихся размера арендной платы, и, соответственно, Приложений N 1 к договору. В связи с чем, суд в решении полагает целесообразным описывать аналогичные редакции спорных пунктов одновременно.
При этом, в процессе рассмотрения дела истцом была указана редакция пунктов, а также приложения к договору, которую суд принял к рассмотрению, поскольку при рассмотрении данной категории дел не может быть правовой неопределенности и суд в решении должен указать редакции всех спорных пунктов договора.
Истец просит изложить пункты 1.4 договоров N 611 и N 612 в следующей редакции: "Указанный в пункте 1.1. настоящего Договора Участок передается Арендатору на основании Акта о передаче земельного участка, который подписывается одновременно с настоящим Договором и являющегося его неотъемлемой частью".
Администрация полагает, что акт о передаче земельного участка должен быть составлен в течение 10 дней со дня первого (очередного) платежа, что предусмотрено п. 18 Порядка переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым, утвержденным Постановлением Совмина Республики Крым N 313 от 09.09.2014 (далее - Порядок).
Суд соглашается с позицией истца, принимая во внимание, что акт приема передачи земельного участка был составлен и подписан 27.02.2004г., участки из пользования истца на основании договора аренды 2004 года не выбывали. Кроме того, на участке по договору N 611 от 20.12.2017 расположены объекты, принадлежащие истцу.
С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что пункты 1.4 договоров подлежат изложению в редакции истца.
Также у сторон возникли разногласия относительно редакции пунктов 5.3 договоров N 611 и 612, предусматривающих права арендатора.
При этом, ответчик, поддерживая свою редакцию, ссылается на то, что истец не обосновывает свою позицию относительно данного пункта, не указывает, чем предлагаемая ответчиком редакция противоречит действующему законодательству. На территории МОГО Судак действует Постановление администрации города Судака N1190 от 11.10.2017 "Об утверждении типовой формы договора аренды земельного участка". Утвержденная типовая форма договора предусматривает указанный перечень прав Арендатора.
Сравнив редакции данного пункта сторон, суд пришел к выводу, что истец просит исключить из данного пункта свое право:
- с письменного согласия Арендодателя возводить в установленном законодательством порядке, производственные здания и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных уполномоченным органом правил, нормативов.
Полагает, что производить улучшения земельного участка он может без согласия арендодателя. Кроме того, передавать земельный участок в субаренду, а также свои права и обязанности по договору третьим лицам, при условии последующего письменного уведомления об этом Арендодателя.
При этом в редакции Администрации указано о праве Арендатора передавать арендованный земельный участок в субаренду, а также свои права и обязанности по договору третьим лицам, при условии письменного уведомления Арендодателя в соответствии с условиями настоящего договора.
В обоснование своей позиции истец ссылается на то, что выдача письменного согласия, как арендодателя земельного участка, на возведение зданий и сооружений на арендуемом земельном участке не относится к полномочиям Администрации города Судака. Органы местного самоуправления могут действовать только в пределах полномочий, прямо предоставленных им законом.
Оценив доводы участников процесса, суд пришел к следующим выводам.
Согласно спорным договорам, земельные участки предоставлены истцу не для строительства, а для обслуживания территории пансионата "Зенит", для обслуживания пляжной зоны и сооружений пляжной зоны.
При этом, вопросы строительства регулируются соответствующим законодательством.
Администрация, как собственник земельного участка, имеет право быть уведомленной об изменениях, происходящих с участком.
Также суд принимает во внимание, что пунктами 5.4 договоров предусмотрена обязанность арендатора уведомлять арендодателя об изменении правового статуса недвижимого имущества, в том числе о передаче в субаренду, в 10-дневный срок.
Данный пункт истцом не оспаривается.
То есть, порядок уведомления установлен договором, что и отражено в спорном подпункте 5 пунктов 5.3 договоров.
Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.
Суд полагает, что истцом не доказана необходимость изменения редакции пунктов 5.3 договоров, изложенных в соответствии с типовой формой.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что пугкты 5.3 договоров подлежат заключению в редакции ответчика.
Относительно редакции пунктов 6.3 договоров N 611 и 612, в которых указаны основания досрочного прекращения (расторжения) договоров по инициативе Арендодателя в судебном порядке, истец просит исключить из данного пункта основания - не использует земельный участок в соответствии с целью, для достижения которой он был предоставлен, и не соблюдает условия, предусмотренные пунктом 5.4. настоящего договора.
При этом, ссылается на то, что основания прекращения аренды земельного участка прямо предусмотрены ст. 46 Земельного кодекса РФ.
Возражая против данной редакции, ответчик полагает, что истец в исковом заявлении не обосновывает свою позицию относительно данного пункта, не указывает, чем предлагаемая ответчиком редакция противоречит действующему законодательству. Указанные случаи предусмотрены в типовой форме договора.
Исследовав материалы дела и доводы сторон, суд полагает, что доводы истца обоснованны, в связи с чем, его требования в данной части подлежат удовлетворению.
Основания расторжения договоров аренды земли предусмотрены ст. 46 Земельного кодекса, с отсылкой к ст. 45 ЗК.
Таким образом, ненадлежащее использование земельного участка, в том числе, не в соответствии с его целевым назначением, является основанием для расторжения договора, о чем и указано в абзаце 1 спорного пункта в обеих редакциях.
Кроме того, в данном пункте сторонами указано о возможности расторжения договора в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
При этом, договор аренды земли может быть расторгнут только при наличии существенных нарушений, в связи с чем, такое основание расторжения договоров, как не соблюдение каждого из условий, предусмотренных пунктом 5.4. настоящего договора, суд полагает необходимым исключить.
С учетом изложенного, пункты 6.3 договоров N611 и N 612 подлежат изложению в редакции истца.
Истец также просит исключить из договоров пункт 7.3, которым предусмотрено, что в случае расторжения договора по причине неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором обязательств по настоящему договору взимается неустойка в размере годовой арендной платы. При этом, ссылается на то, что такая неустойка не предусмотрена действующим законодательством
Ответчик ссылается на ст. 330 ГК РФ, согласно которой предусмотрена возможность взыскания неустойки за ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств по договору. Поскольку арендатор несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, администрация вправе требовать уплаты неустойки в случае нарушения условий договора.
Исследовав редакции сторон, суд приходит к выводу о том, что фактически Администрация при расторжении договора полагает необходимой уплату истцом штрафа в размере годовой арендной платы.
При этом, законодательством Российской Федерации, а также договором предусмотрена оплата арендной платы за пользование земельным участком после расторжения договора в случае его невозврата.
Кроме того, на земельном участке площадью 35339 кв.м. расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие истцу, что не оспаривается сторонами.
С учетом изложенного, принимая во внимание цель предоставления земельных участков, суд полагает правомерной позицию истца об исключении пунктов 7.3 из спорных договоров.
Также истец просит изложить пункты 7.4 договоров в следующей редакции:
"7.4. В случае несвоевременного возврата Арендатором земельного участка Арендодателю, Арендатор уплачивает арендную плату за все время пользования земельным участком, после прекращения действия настоящего Договора или его расторжения".
При этом, Администрацией в п. 7.4 договоров предусмотрено, что в случае несвоевременного возврата Арендатором земельного участка Арендодателю, Арендатор уплачивает штраф в двукратном размере арендной платы за все время пользования участком после прекращения действия настоящего договора или его расторжения, со ссылкой на ст. 330 ГК.
Изучив доводы участников процесса, суд пришел к следующему выводу.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Таким образом, арендная плата за весь период пользования земельным участком, до его возврата по акту приема-передачи, подлежит взысканию в пользу муниципального образования.
Аналогичная правовая позиция отражена в Определении ВАС РФ от 21.02.2008 по делу N А56-46180/2006.
При этом, неустойка в виде штрафа взыскивается единоразово в определенной сумме, тогда как Администрация указала о начислении штрафа в двукратном размере арендной платы за все время пользования участком после прекращения действия настоящего или его расторжения.
Принимая во внимание, что позиция истца соответствует законодательству, а также тот факт, что на данном участке у истца находится недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве собственности, суд полагает необходимым пункты 7.4 договоров изложить в редакции истца.
Статьей 11 Закона Республики Крым "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" от 31.07.2014 N 38-ЗРК определено, что нормативная денежная оценка земель, установленная на территории Республики Крым до вступления в силу Федерального конституционного закона, до 1 января года, следующего за годом утверждения, в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, считается нормативной ценой земли и является основой для определения нормативной цены земли в отношении таких земельных участков.
Данной же нормой установлено, что порядок определения размера арендной платы, платы за сервитут, платы за проведение перераспределения земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, устанавливается Советом министров Республики Крым.
Так, Постановлением Совета министров Республики Крым N 450 от 12.11.2014 "О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым" (далее - Постановление N 450) установлено, что нормативная цена земельных участков, установленная на 21.03.2014, пересчитывается в рубли с коэффициентом 3,8.
Указанным постановлением также утверждено Положение о порядке определения нормативной цены, размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым или муниципальной собственности (далее - Положение).
Положение устанавливает порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и срок внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Крым или муниципальной собственности (пункт 1.1).
Согласно пункту 2.1. Положения нормативная цена земельного участка используется для определения размера арендной платы.
На основании пункта 3.4. Положения (в редакции Постановления Совета министров Республики Крым от 05.03.2018 N 103) плата, установленная в договорах права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций), аренды земельного участка, заключенных до 21 марта 2014 года, признается равной платежам, установленным прежними договорами, и при заключении договора аренды земельного участка по основаниям, предусмотренным частями 6 и 13 статьи 3 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 года N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым", пересчитывается в рубли с учетом коэффициента 3,8 и, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка, с учетом коэффициентов инфляции, установленных приложением 4 к настоящему постановлению.
В случае если такой договор заключается после 31 декабря 2014 года, арендная плата увеличивается на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о бюджете Российской Федерации на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.
В том случае, если плата, установленная в договорах права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций), аренды земельного участка не соответствовала законодательству, действующему до 21.03.2014, то при заключении договора аренды плата устанавливается в соответствии с пунктами 3.2 и 3.3 настоящего Положения.
Согласно пунктам 4.1. и 4.2. Положения основанием для установления и взимания платы за земельный участок являются подписанные сторонами договор аренды, соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута, соглашение о перераспределении земельных участков, договор купли-продажи земельного участка, а плательщиками являются лица, подписавшие такие договоры или соглашения.
Администрация в договоре N 611 от 20.12.2017 аренды земельного участка площадью 35339 кв.м. для обслуживания территории пансионата "Зенит", вид разрешенного использования - туристическое обслуживание, код 5.2.1, кадастровый номер 90:23:000000:3, установила арендную плату в размере 2451551,01 руб. в год, что указано в пункте 4.1 договора. Расчет арендной платы изложен в Приложении N 1 к договору.
Истец просит установить арендную плату в размере 1 225 775,50 руб. в год.
Ответчиком в материалы дела представлено извлечение из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка с. Морское по состоянию на 2013 год N 219-20/10-22 от 14.02.2013 г., согласно которому, нормативная денежная оценка земельного участка 35339кв.м. составляет 9210403,57 грн. (на основании решений Морского поселкового совета 26 сессии 7 созыва от 01.12.2011 N 234 и 27 сессии 7 созыва от 20.12.2011 N 238) (т. 1, л.д. 192).
Истец данную нормативную оценку не оспаривает.
Как усматривается из расчетов, представленных сторонами, нормативная цена земельного участка рассчитана истцом и ответчиком одинаково и составляет:
40 859 183,48 рублей = 9 210 403,57*3,8*1,055*1,064*1,04, где
9 210 403,57 гривен - нормативная денежная оценка земельного участка по состоянию на 21.03.2014 год;
3,8 - коэффициент для перерасчета нормативной цены в рубли в соответствии с Постановлением Совета министров Республики Крым N450 от 12.11.2014 года;
1,055 - индекс инфляции на 2015 год
1,064 - индекс инфляции на 2016 год;
1,04 - индекс инфляции на 2017 год согласно ФЗ "О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов".
Судом установлено, что разница в размере арендной платы в редакциях истца и ответчика возникла в связи с тем, что истец полагает необходимым применить 3% от нормативной цены.
При этом, истец ссылается на часть 9 статьи 1211 Гражданского кодекса РФ, согласно которой, если из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела явно вытекает, что договор более тесно связан с правом иной страны, чем та, которая указана в пунктах 1 - 8 настоящей статьи, подлежит применению право страны, с которой договор более тесно связан.
Полагая, что применению к спорным взаимоотношениям подлежат также нормы законодательства Украины, истец также просит применить части 1, 2 ст. 21 Закона Украины "Об аренде земли", которая предусматривает, что арендная плата за землю - это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком. Размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды (кроме сроков внесения арендной штаты за земельные участки государственной, и коммунальной собственности). Ставка налога за земельные участки, нормативную денежную оценку которых проведено, устанавливается в размере не более 3 процентов от их нормативной денежной оценки (п.п. 274.1 ст. 274 Налогового кодекса Украины).
Данную правовую позицию суд полагает ошибочной.
Согласно пункту 2.1. Положения нормативная цена земельного участка используется для определения размера арендной платы.
Пунктом 3.2. Положения установлено, что годовой размер арендной платы рассчитывается в процентах от нормативной цены земельного участка:
а) 0,25 процента - для земельных участков, видом разрешенного использования которых согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков является код 7.4;
б) 1 процент - для земельных участков, видом разрешенного использования которых согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков являются коды 1.0 - 1.18, 2.0 - 2.3, 2.5 - 2.7.1, 3.0 - 3.10.2 (за исключением объектов не государственной и не муниципальной собственности), 6.10, 8.0 - 8.4, 10.0 - 10.4, 11.0 - 11.3, 12.0 - 12.2, 13.1 - 13.3;
в) 3 процента - для земельных участков, видом разрешенного использования которых согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков являются коды 6.0 - 6.9, 6.11, 7.0 - 7.3, 7.5, 9.0 - 9.3;
г) 6 процентов - для земельных участков, видом разрешенного использования которых согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков являются коды, не указанные в подпунктах "а", "б" и "в" настоящего пункта.
Таким образом, поскольку участок площадью 35339 кв.м. имеет вид разрешенного использования - туристическое обслуживание, код 5.2.1, размер арендной платы рассчитывается в процентах от нормативной цены земельного участка и составляет:
40 859 183,48*6% = 2 451 55,01 руб., где 40 859 183,48 - нормативная цена земельного участка.
С учетом изложенного, пункт 4.1 договора аренды N 611 от 20.12.2017, а также Приложение N 1 к данному договору подлежат заключению в редакции ответчика.
В договоре N 612 от 20.12.2017 аренды земельного участка площадью 1515 кв.м. для обслуживания пляжной зоны и сооружений пляжной зоны, вид разрешенного использования - общее пользование водными объектами, код 11.1, в том числе, площадью 1425 кв.м., кадастровый номер 90:23:000000:6 и площадью 90 кв.м., кадастровый номер 90:23:000000:7, Администрация установила арендную плату в размере 40593,21 руб. в год, что указано в пункте 4.1 договора. Расчет арендной платы изложен в Приложении N 1 к договору.
В уточненном заявлении от 15.03.2019, принятом к рассмотрению судом, а также дополнительных пояснениях от 16.04.2019, истец указывает арендную плату также в размере 40593,21 руб. в год, что составляет 3% от нормативной цены, а в Приложении N 1 к договору - нормативную цену участка 1353107,03 руб.
Иных уточненных требований заявлено не было.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что данные суммы истцом не оспариваются, и договор N 612 от 20.12.2017 в данной части подлежит заключению в обоюдной редакции.
В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 173 закрепил положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.
Таким образом, разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина взыскивается с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Учитывая, что спорные пункты договора изложены как в редакции истца, так и в редакции ответчика, суд полагает, что госпошлина подлежит распределению равными частями на истца и ответчика, в связи с чем, с ответчика подлежат взысканию судебные расходы в виде государственной пошлины в размере 3000 руб.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 65, 70, 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд, -
РЕШИЛ:
1. Исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Пансионат "Зенит" к Администрации г. Судака об урегулировании разногласий при заключении договоров аренды земельного участка N 611 и N 612 от 20.12.2017 г. между ООО "Пансионат "Зенит" и Администрацией города Судака, удовлетворить частично.
2. Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью "Пансионат "Зенит" и Администрацией г. Судака Республики Крым, возникшие при заключении договора аренды земельного участка N 611 от 20.12.2017 г., в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Судак, с. Морское, ул. Пушкина, 1, кадастровый номер 90:23:000000:3, и договора аренды земельного участка N 612 от 20.12.2017 г., в отношении земельных участков, расположенных по адресу: Республика Крым, г. Судак, с. Морское, кадастровый номер 90:23:000000:6 и 90:23:000000:7, изложив спорные пункты договоров в следующей редакции:
Пункты 1.4 договора N 611 от 20.12.2017 и договора N 612 от 20.12.2017 - "Указанный в пункте 1.1. настоящего Договора Участок передается Арендатору на основании Акта о передаче земельного участка, который подписывается одновременно с настоящим Договором и являющегося его неотъемлемой частью".
Пункт 4.1 договора N 611 от 20.12.2017 - "Арендная плата за земельный участок устанавливается в денежной форме в размере 2 451 551,01 руб. Расчет размера арендной платы определен в приложении 1 к настоящему договору, являющемуся его неотъемлемой частью".
Приложение N 1 к договору N 611 от 20.12.2017 изложить в редакции ответчика, указав нормативную цену земельного участка 40859183,48 руб., ставку арендной платы - 6%, размер арендной платы на 2017 год - 2451551,01 руб.
Пункт 4.1 договора N 612 от 20.12.2017 - "Арендная плата за земельный участок устанавливается в денежной форме в размере 40593,21 руб. Расчет размера арендной платы определен в приложении 1 к настоящему договору, являющемуся его неотъемлемой частью".
Приложение N 1 к договору N 612 от 20.12.2017 изложить в редакции ответчика, указав нормативную цену земельного участка 1353107,03 руб., ставку арендной платы - 3%, размер арендной платы на 2017 год - 40593,41 руб.
Пункты 5.3 договора N 611 от 20.12.2017 и договора N 612 от 20.12.2017 -
"Арендатор имеет право:
- самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на земельном участке в соответствии с целями и условиями его предоставления;
- с письменного согласия Арендодателя возводить в установленном законодательством порядке, производственные здания и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных уполномоченным органом правил, нормативов;
- получать продукцию и доходы от использования земельного участка;
- с согласия Арендодателя проводить улучшение земельного участка;
- передавать арендованный земельный участок в субаренду, а также свои права и обязанности по договору третьим лицам, при условии письменного уведомления Арендодателя в соответствии с условиями настоящего договора;
- требовать досрочного расторжения настоящего договора по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством и настоящим договором".
Пункты 6.3 договора N 611 от 20.12.2017 и договора N 612 от 20.12.2017-
"Договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе Арендодателя в судебном порядке, в случаях, когда Арендатор:
- использует земельный участок с нарушением целевого назначения земельного участка, разрешенного использования, или способами, приводящими к его порче;
- не устраняет совершенное умышленно отравление, загрязнение, порчу земельного участка;
- более двух раз подряд не вносит арендную плату по истечении срока, установленного разделом 4 настоящего договора;
- иных случаях, предусмотренных действующим законодательством".
Пункты 7.3 договора N 611 от 20.12.2017 и договора N 612 от 20.12.2017- исключить.
Пункты 7.4 договора N 611 от 20.12.2017 и договора N 612 от 20.12.2017-
"В случае несвоевременного возврата Арендатором земельного участка Арендодателю, Арендатор уплачивает арендную плату за все время пользования земельным участком, после прекращения действия настоящего Договора или его расторжения".
Взыскать с Администрации города Судака Республики Крым (ОГРН 1149102111817) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Пансионат "Зенит" (ОГРН 1159102028689) судебные расходы в виде государственной пошлины в размере 3 000,00 рублей.
Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, г. Севастополь, ул. Суворова, 21) в течение месяца со дня принятия решения.
Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах может быть получена путем использования сервиса "Картотека арбитражных дел" http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Судья А.Г. Колосова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка