Решение Арбитражного суда Республики Крым от 19 ноября 2019 года №А83-18867/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

РЕШЕНИЕ

от 19 ноября 2019 года Дело N А83-18867/2017
Резолютивная часть решения объявлена 12 ноября 2019 года
В полном объеме решение изготовлено 19 ноября 2019 года
Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Плотникова И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Абдурамановым Р.Э., рассмотрев дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Пегас-2008" (ОГРН 1149102182657, ИНН 9110088149)
к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым (ОГРН 1149102178180, ИНН 9110087191)
при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ООО "Гео Эксперт", Администрации города Евпатории,
об урегулировании разногласий возникших при заключении договора
при участии представителя истца - Попович И.Я., доверенность б/н от 01.08.2019, паспорт;
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Пегас-2008" обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым (с учетом уточнений от 07.10.2019) об урегулировании разногласий между Обществом с ограниченной ответственностью "Пегас-2008" и Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества- комплекса, состоящего из литеров "А", "Б", "В", "Г", "Д", "Е", "Ж", "З", "К", "К1", "Л", "Л1", "М", "Н", "О", общей площадью 1545,0 кв.м., сооружений расположенного по адресу: г. Евпатория, проезд Монтажников, д. 5, и земельного участка общей площадью 6046,0 кв.м., расположенного по адресу: г. Евпатория, проезд Монтажников, д. 5, совместно именуемые имущество, изложив п.1.2. и п. 2.1.1 Договора в следующей редакции:
"1.2. Стороны договорились, что рыночная цена имущества составляет 7 500 000,00 (семь миллионов пятьсот тысяч) рублей без учета НДС и включает в себя:
1.2.1. цена объекта (комплекс) - 5 030 000,00 ((пять миллионов тридцать тысяч) рублей.
1.2.2. цена земельного участка - 2 470 000 (два миллиона четыреста семьдесят тысяч) рублей".
"2.1.1. Оплата стоимости имущества, подлежащая внесению в бюджет города, производится Покупателем в рассрочку, в течение пяти лет с даты подписания настоящего Договора, равными долями, сумме:
- за объект (комплекс) - 83 833,33 (восемьдесят три тысячи восемьсот тридцать три) рубля 33 коп. ежемесячно;
- за земельный участок - 41 166,66 (сорок одна тысяча сто шестьдесят шесть рублей 66 коп.) ежемесячно, но не позднее последнего календарного дня месяца. В случае если последний календарный день является выходным или праздничным днем, то срок оплаты переносится на первый рабочий день следующего месяца.".
Исковые требования основываются на положениях ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и обоснованы тем, что проведенная оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества проведена в нарушение порядка реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества субъектами малого и среднего предпринимательства изложенного в статье 9 Закона No159-ФЗ. В силу указанной нормы оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При этом отчет об оценке составлен 19.06.2017, тогда как истец обратился с заявлением 15.03.2016.
В связи с назначением по делу оценочной экспертизы, производство по делу приостанавливалось.
Послу поступления в суд заключения эксперта, производство по делу возобновлено.
Судебное разбирательство откладывалось, в том числе по ходатайству ответчика.
Ответчик в судебное заседание не явился, возражений относительно проведения судебного заседания в его отсутствие не представил, ввиду чего суд считает возможным рассмотрение дела при имеющейся явке.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения истца, исследовав представленные доказательства, судом установлено следующее.
15 мая 1997 года между представительством фонда имущества Автономной Республики Крым в городе Евпатория и организацией арендаторов стройучастка АТПП "Евпатория" заключен договор аренды имущественного комплекса стройучастка АТПП "Евпатория", расположенный по адресу: г. Евпатория, ул. Монтажников, 5 (далее- Договор). Согласно пункта 10 Договора срок Договора установлен до 31 ноября 2000 г.
Соглашением от 01 мая 2001 года, заключенным между Управлением экономики Евпаторийского городского совета, являющимся правопреемником представительства фонда имущества Автономной Республики Крым в гор. Евпатория и арендным ремонтно-строительным предприятием "Блок", являющимся правопреемником организации арендаторов строй участка АТПП "Евпатория" Договор изложен в новой редакции, в том числе установлен новый срок действия Договора - до 01 декабря 2005 года.
В последующем в Договор аренды неоднократно вносились изменения путем заключения дополнительных соглашений, в том числе изменялся и размер арендной
платы.
Дополнительным соглашением от 10 ноября 2005 года срок действия Договора продлен до 01 ноября 2006 года.
Дополнительным соглашением от 01 ноября 2006 года срок действия Договора продлен до 01 октября 2007 года.
Дополнительным соглашением от 27 сентября 2007 года срок действия Договора продлен до 01 сентября 2010 года.
Дополнительным соглашением от 01 августа 2009 года арендатор заменен на его правопреемника - Общество с ограниченной ответственностью "Пегас-2008".
Дополнительным соглашением от 05 августа 2010 года срок действия Договора продлен до 01 августа 2012 года.
Дополнительным соглашением от 23 августа 2012 года срок действия Договора продлен до 01 июля 2015 года.
Вступившим в силу решением Арбитражного суда Республики Крым от 17.12.2015 по делу N А83-3256/2015 договор аренды от 15 мая 1997 года (с изменениями и дополнениями) имущественного комплекса, расположенного по адресу: г. Евпатория, проезд Монтажников, 5, был признан продленным на неопределенный срок.
Согласно ч. 1 ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (ч. 2 ст. 69 АПК РФ).
15.03.2016 г. истец обратился в адрес Евпаторийского городского совета, Администрации города Евпатории Республики Крым и Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Письмом от 06.04.2016 г. Администрация города Евпатории отказала в удовлетворении указанного заявления в связи с тем, что действие Федерального закона N 159-ФЗ не распространяется на отношения, возникающие пи приватизации имущественных комплексов государственных или муниципальных унитарных предприятий, а также в связи с непредставлением истцом информации о соответствии к условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства.
11.05.2016 г. истец повторно обратился в адрес Евпаторийского городского совета, Администрации города Евпатории Республики Крым и Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указав информацию об отнесении истца к категории субъектов малого или среднего предпринимательства.
Письмом от 26.05.2016 г. Администрация города Евпатории отказала в удовлетворении указанного заявления. Основанием для отказа послужило то обстоятельство, что в связи с исключением объекта из числа арендуемых, не представляется возможным учет заявления, так как заявителю было направлено уведомление о расторжении договора и после завершения данной процедуры ООО "Пегас-2008" не будет являться арендатором муниципального имущества.
Вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда от 12.09.2016 г. по делу N А83-3575/2016 был признан незаконным отказ Администрации города Евпатории Республика Крым, оформленный письмом Администрации города Евпатории Республика Крым (исх. N 3389/02-25 от 26.05.16), на Администрацию города Евпатории Республики Крым возложена обязанность совершить действия по рассмотрению заявления ООО "Пегас-2008" о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, обеспечить заключение, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества.
Постановлением Администрации города Евпатории Республики Крым от 08.09.2017 г. N2641-п "Об условиях приватизации имущества, находящегося в собственности муниципального образования городской округ Евпатория Республики Крым, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства обществом с ограниченной ответственностью "Пегас-2008" предусмотрено осуществление приватизации путем реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества субъектом малого и среднего предпринимательства обществом с ограниченной ответственностью "Пегас-2008" следующего недвижимого имущества, являющегося собственностью муниципального образования городской округ Евпатория Республики Крым: комплекс, состоящий из зданий лит. "А", "Б", "В", "Г", "Д", "Е", "Ж", "З", "К", "К1", "Л", "М", "Н", "О", общей площадью 1545,0 кв.м., с кадастровыми номерами: 90:18:010154:425, 90:18:010154:424, 90:18:010154:423, 90:18:010154:431, 90:18:010154:426, 90:18:010154:427, 90:18:010154:428, 90:18:010154:430, 90:18:010154:429, земельный участок общей площадью 6046,0 кв. м., с кадастровым номером 90:18:010154:359, по адресу: г. Евпатория, проезд Монтажников, д.5.
В соответствии с п. 1.6 указанного Постановления рыночная стоимость объекта согласно отчету N168-17/4 об оценке объекта, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Гео Эксперт" составляет 7 697 400,00 рублей без учета НДС, стоимость земельного участка - 4 095 000,00 рублей без учета НДС, а итоговая рыночная стоимость имущества составляет 11 792 400,00 рублей без учета НДС.
Пунктом 2 Постановления Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым поручено осуществление продажи объекта приватизации и совершение юридически значимых действий, связанных с выполнением условий приватизации, а также поручено в течение десяти дней с даты принятия настоящего постановления направить покупателю копию постановления, предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора купли-продажи недвижимого имущества.
Письмом от 14.09.2017 г. N2384/06 Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории направил в адрес ООО "Пегас-2008" предложение о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества с проектом такого договора.
Не согласившись со стоимостью объекта приватизации, 27.09.2017 г. истец обратился с письмом к ответчику с заявлением о внесении изменений в договор купли-продажи в части уменьшения стоимости объекта недвижимого имущества и протоколом разногласий N1.
Так, в протоколе разногласий к Договору купли-продажи муниципального недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 27.09.2017 г. N1 истец просил изложить пункты договора в следующей редакции:
"1.2. Стороны договорились, что рыночная цена имущества составляет 6 600 000,00 (шесть миллионов шестьсот тысяч) рублей без учета НДС и включает в себя:
1.2.1. цена объекта (комплекс) - 4 800 000,00 (четыре миллиона восемьсот тысяч) рублей.
1.2.2. цена земельного участка - 1 800 000,00 (один миллион восемьсот тысяч) рублей"
"2.1.1. Оплата стоимости имущества, подлежащая внесению в бюджет города, производится Покупателем в рассрочку, в течение пяти лет с даты подписания настоящего Договора, равными долями, сумме:
- за объект (комплекс) - 80 000,00 (восемьдесят тысяч) рублей ежемесячно;
- за земельный участок - 30 000,00 (тридцать тысяч рублей) ежемесячно, но не позднее последнего календарного дня месяца. В случае если последний календарный день является выходным или праздничным днем, то срок оплаты переносится на первый рабочий день следующего месяца."
Сопроводительным письмом к протоколу разногласий истец сообщил, что считает стоимость объекта купли-продажи завышенной, так как в результате самостоятельного исследования рынка недвижимости пришел к выводу, что стоимость аналогичных объектов недвижимости вместе с земельным участком не превышает 7 000 000,00 рублей.
В ответ на обращение Истца ответчик в письме от 19.10.2017 г. N2728/06 сообщил, что Департамент отклоняет представленный протокол разногласий.
Учитывая, что единственным основанием возникновения между сторонами спора явилась стоимость объекта приватизации, определением от 22.11.2018 года по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту Автономной некоммерческой организации "Институт учета и судебной экспертизы".
На разрешение экспертов был поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость недвижимого имущества- комплекса, состоящего из литеров "А", "Б", "В", "Г", "Д", "Е", "Ж", "З", "К", "К1", "Л", "М", "Н", "О", общей площадью 1545,0 кв.м., сооружений расположенных по адресу: г. Евпатория, проезд Монтажников, д. 5 и земельного участка, общей площадью 6046,0 кв.м., расположенного по адресу: г. Евпатория, проезд Монтажников, д. 5 на дату подачи обществом с ограниченной ответственностью "Пегас-2008" заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, 15.03.2016 г.
В соответствии с выводами эксперта, рыночная стоимость комплекса нежилых зданий, состоящего из литеров "А", "Б", "В", "Г", "Д", "Е", "Ж", "З", "К", "К1", "Л", "Л1", "М", "Н", "О", общей площадью 1545,0 кв.м., сооружений, расположенных по адресу: г. Евпатория, проезд Монтажников, д.5 и земельного участка общей площадью 6046,0 кв.м., расположенного по адресу: г. Евпатория, проезд Монтажников, д.5, была определена экспертом на дату оценки (15 марта 2016 года) в размере 7 500 000 (семь миллионов пятьсот тысяч) рублей, без учета НДС.
Суд исковые требования ООО "Пегас-2008" подлежащими удовлетворению ввиду следующего.
В соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ"О приватизации государственного и муниципального имущества" под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской
Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.
В пункте 5 статьи 3 от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
В свою очередь, Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено (ст.3 данного закона), что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии счастью 4 статьи 4настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2иличастью 2.1 статьи 9настоящего Федерального закона, -на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
При рассмотрении данного дела судом достоверно установлено, что ООО "Пегас-2008" отвечает всем условиям, определенным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Согласно сведениям из Единого реестра субъектом малого и среднего предпринимательства, 01.08.2016 г. в реестр внесены сведения об ООО "Пегас-2008" (ИНН 9110088149) по категории субъекта малого или среднего предпринимательства- "микропредприятие".
Статус истца не оспаривается также и ответчиком по делу, а также не оспаривается Администрацией города Евпатории, учитывая принятое Администрацией постановление от 08.09.2017 г. N2641-п "Об условиях приватизации имущества, находящегося в собственности муниципального образования городской округ Евпатория Республики Крым, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства обществом с ограниченной ответственностью "Пегас-2008".
Указанное постановление в установленном законом порядке не отменено и не признано недействительным.
При принятии данного постановления, органами местного самоуправления проведена проверка статуса заявителя относительно возможности отчуждения истцу муниципального имущества в соответствии с требованиями ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
По результатам такой проверки, был начат процесс приватизации и замечаний относительно дефектности статуса заявителя (истца по делу) органом приватизации заявлено не было.
Таким образом, за истцом, арендующим муниципальное имущество, нормами указанного Закона закреплено преимущественное право на его приобретение из муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
Возможность реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества самим арендатором установлена также частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты
Российской Федерации".
В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Согласно пункта 2 части 9 этой же статьи субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 9 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее -Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Согласно информационного письма, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010 и от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011 сформулирован вывод, что при рассмотрении дел об урегулировании разногласий по выкупной стоимости имущества оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Между тем, отчет об оценке рыночной стоимости имущества от 23.06.2017 г., составленный ООО "Гео Эксперт", который был принят за основу Постановления администрации города Евпатории Республики Крым от 08.09.2017 г. N2641-п, определял рыночную стоимость отчуждаемых объектов недвижимого имущества по состоянию на дату произведения оценки- 19.06.2017 г.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Изменение выкупной цены имущества, определенной независимым оценщиком, возможно в случае признания данной оценки недостоверной. Только признание оценки, выполненной независимым оценщиком недостоверной, может служить основанием для обязания органов государственной власти и местного самоуправления произвести отчуждение имущества по иной цене.
В рассматриваемом случае сторонами не представлено допустимых доказательств, которые могли бы опровергнуть определенную экспертами АНО "Институт учета и судебной экспертизы" рыночную стоимость объектов недвижимого имущества по состоянию на 15.03.2016 г.
В материалах дела отсутствуют доказательства нарушений экспертом при проведении дополнительной экспертизы законодательных требований по порядку проведения оценки недвижимого имущества.
В исследовательской части заключения экспертом установлено следующее:
Техническое состояние несущих конструкций комплекса нежилых зданий, состоящего из литеров "А", "В", "Г", "Д", "Ж", "З", "К", "К1", "Л", "Л1", "М", "Н", "О", сооружений, - удовлетворительное - обеспечиваются условия эксплуатации, но требуется капитальный ремонт, с устранением локальных повреждений без усиления конструкций.
Техническое состояние несущих конструкций нежилых зданий литер "Б", "Е" - неудовлетворительное - имеются повреждения, дефекты и трещины, свидетельствующие об ограничении работоспособности и снижении несущей способности конструкций.
В соответствии с Методикой определения физического износа гражданских зданий (применительно) физический износ исследуемых нежилых зданий литер "А", "В", "Г", "Д", "Ж", "З", "К", "К1", "Л", "Л1", "М", "Н", "О" и сооружений, расположенных по адресу: г. Евпатория, проезд Монтажников, д.5 составляет 40%. Физический износ нежилых зданий литер "Б", "Е" составляет 60%.
При этом, экспертом отмечено, что осмотр объекта оценки проводился 25.01.2019, а дата оценки обозначена - 15.03.2016. В связи с чем, в дальнейших расчетах эксперт исходил из допущения, что техническое состояние объекта оценки на дату оценки было такое же как и на дату осмотра. При проведении осмотра объекта стороны по делу данное убеждение эксперта подтвердили.
Отчет об оценке ООО "Гео Эксперт" от 23.06.2017 г., судом не принимается поскольку выполнен на иную дату (по состоянию на 19.06.2017 г), которая отличается от даты оценки в отчете АНО "Институт учета и судебной экспертизы" (15.03.2016 г.) более чем на год. Учитывая динамику рынка недвижимости, отчет об оценке ООО "Гео Эксперт" не может служить доказательством, опровергающим достоверность отчета АНО "Институт учета и судебной экспертизы" по состоянию на 15.03.2016 г, следовательно, не может служить допустимым доказательством по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.
В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.
Оценив экспертное заключение АНО "Институт учета и судебной экспертизы" от 22 июля 2019 N241 суд находит его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.
Согласно ст. 173 АПК РФ, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд на основании положений законодательства, устанавливающего порядок определения рыночной цены арендуемого имущества, исходит из данных, содержащихся в заключении эксперта, которое было проведено по настоящему делу экспертами АНО "Институт учета и судебной экспертизы".
Предметом спора является устранение разногласий по цене объекта. Заявленные сторонами разногласия подтверждены документально, поэтому для устранения разногласий требуются специальные знания, то есть требуется применение специальных познаний.
Между тем, обеспечение защиты нарушенных прав не должно нарушать баланс интересов сторон.
Суд отмечает, что стоимость объекта купли-продажи, определенная в заключении эксперта N241 от 22 июля 2019 года, является компромиссом между предложением о стоимости объекта истца и предложением ответчика, и обеспечивает соблюдение баланса интересов сторон.
При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости урегулирования разногласий между Обществом с ограниченной ответственностью "Пегас-2008" и Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества, изложив п.1.2. и п. 2.1.1 Договора в редакции истца, основанной на рыночной стоимости объекта купли-продажи, определенной в заключении эксперта N241 от 22 июля 2019 года.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования удовлетворить полностью.
Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью "Пегас-2008" и Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества- комплекса, состоящего из литеров "А", "Б", "В", "Г", "Д", "Е", "Ж", "З", "К", "К1", "Л", "Л1", "М", "Н", "О", общей площадью 1545,0 кв.м., сооружений расположенного по адресу: г. Евпатория, проезд Монтажников, д. 5, и земельного участка общей площадью 6046,0 кв.м., расположенного по адресу: г. Евпатория, проезд Монтажников, д. 5, совместно именуемые имущество, изложив п.1.2. и п. 2.1.1 Договора в следующей редакции:
"1.2. Стороны договорились, что рыночная цена имущества составляет 7 500 000,00 (семь миллионов пятьсот тысяч) рублей без учета НДС и включает в себя:
1.2.1. цена объекта (комплекс) - 5 030 000,00 ((пять миллионов тридцать тысяч) рублей.
1.2.2. цена земельного участка - 2 470 000 (два миллиона четыреста семьдесят тысяч) рублей".
"2.1.1. Оплата стоимости имущества, подлежащая внесению в бюджет города, производится Покупателем в рассрочку, в течение пяти лет с даты подписания настоящего Договора, равными долями, сумме:
- за объект (комплекс) - 83 833,33 (восемьдесят три тысячи восемьсот тридцать три) рубля 33 коп. ежемесячно;
- за земельный участок - 41 166,66 (сорок одна тысяча сто шестьдесят шесть рублей 66 коп.) ежемесячно, но не позднее последнего календарного дня месяца. В случае если последний календарный день является выходным или праздничным днем, то срок оплаты переносится на первый рабочий день следующего месяца.".
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, г. Севастополь, ул. Суворова, 21) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, г. Калуга, ул. Кирова, дом 4) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.
Судья И.В. Плотников
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка